Μεγάλη ανατροπή για τα ακίνητα – Τι θα γίνει με την μεταφορά συντελεστή δόμησης

Μια δεύτερη ευκαιρία – μέσω της ψηφιακής τράπεζας γης που θα ενεργοποιεί τη μεταφορά του συντελεστή δόμησης – δίνει η κυβέρνηση σε ιδιοκτήτες που διαθέτουν ακίνητα τα οποία δεν μπορούν να αξιοποιήσουν. Πρόκειται για ιδιοκτήτες διατηρητέων κτηρίων, δημοσίων εκτάσεων – προς απόσυρση, εγκαταλειμμένων βιομηχανιών αλλά και ξενοδοχείων καθώς και ιδιοκτήτες κοινωφελών χρήσεων τα οποία έχουν δεσμευτεί και οι οποίοι έως σήμερα βρίσκονται σε ομηρία.

Η διαδικασία αυτή προβλέπεται στο αναπτυξιακό νομοσχέδιο που συζητήθηκε χθες στο υπουργικό συμβούλιο. Το προαναφερόμενο νομοσχέδιο, αναμένεται να τεθεί μέσα στις επόμενες μέρες σε δημόσια διαβούλευση με στόχο να ψηφιστεί μέσα στον Σεπτέμβριο. Στόχος είναι, το όποιο εμπόδιο υπάρχει σήμερα στην αξιοποίηση ενός ακινήτου, να «υπερπηδάται» με τη μεταφορά συντελεστή δόμησης σε περιοχές «υποδοχής».

Η Τράπεζα Γης ως έννοια δημιουργήθηκε για την ανταλλαγή εκτάσεων ή συντελεστή δόμησης, από ακίνητα που δεσμεύονται (για παράδειγμα διατηρητέα, απαλλοτριωμένα κ.λπ.). Η μέχρι σήμερα πρακτική που εφαρμόζεται στην πράξη για τέτοιες περιπτώσεις, δημιούργησε μια παράλληλη «παράτυπη» αγορά τίτλων με αξίες που αντιστοιχούν σε «μαύρα χρήματα». Ωστόσο, θα πρέπει να σημειωθεί, πως αυτός ο τρόπος διάθεσης ακυρώθηκε από το Συμβούλιο της Επικρατείας για λόγους χωροταξικού σχεδιασμού.

Η ψηφιακή Τράπεζα Γης με απλά λόγια διαμορφώνει έναν απλό μηχανισμό προκειμένου να καταστεί δυνατή η μεταφορά του συντελεστή δόμησης από ακίνητα προσφοράς σε ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης.

Τίθεται λοιπόν το ερώτημα ποιοι εισφέρουν συντελεστή δόμησης στην ψηφιακή τράπεζα; Αυτοί που εισφέρουν είναι:

• Οι ιδιοκτήτες διατηρητέων με τίτλους συντελεστή (άχρηστους σήμερα, λόγω απόφασης του ΣτΕ). Ο διαθέσιμος συντελεστής υπολογίζεται σε 3.000.000 τετραγωνικά μέτρα.
• Οι ιδιοκτήτες των άλλων διατηρητέων που δεν διαθέτουν τίτλους. Η εκτίμηση που υπάρχει είναι ότι σήμερα μόλις ένας στους δέκα ιδιοκτήτες έχει τίτλο συντελεστή.
• Οι ιδιοκτήτες δεσμευμένων κοινόχρηστων χώρων (βλέπε απαλλοτριώσεις) που πρέπει να αποζημιωθούν αλλά δεν υπάρχουν στον κρατικό μηχανισμό οι απαιτούμενοι πόροι.
• Πρώην στρατόπεδα, παλαιά κτίρια του Δημοσίου που είναι προς απόσυρση, δημόσιες εκτάσεις και παλαιές υποδομές που μένουν αχρησιμοποίητες για λόγους ανάσχεσης της δομής.
• Ακίνητα οικοδομικών συνεταιρισμών σε δασικές εκτάσεις που χρήζουν αποζημίωσης από το κράτος.

Προκύπτει ωστόσο και μια δεύτερη ερώτηση: ποιοι θα είναι οι αγοραστές;

Ο σχεδιασμός που θα τεθεί υπό διαβούλευση προβλέπει, αγοραστές να είναι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων με πολύ μεγάλες αυθαιρεσίες (κατηγορία 5) τα όποια έχουν τακτοποιηθεί για 30 χρόνια και πρέπει να αγοράσουν συντελεστή δόμησης για να τα νομιμοποιήσουν – εφόσον στην περιοχή που έχουν ανεγερθεί έχει ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός. Και αυτό αφορά περίπου 400.000 αυθαίρετα σε όλη την Ελλάδα. Αλλες περιπτώσεις είναι οι αποκλίσεις εμβαδού, οι επενδυτές σε ΕΣΧΑΔΑ κ.ά.

Η διαδικασία

Η διαδικασία έχει σχεδιαστεί ως εξής: για κάθε δικαιούμενο ακίνητο, εκδίδεται ηλεκτρονικά τίτλος μεταφοράς (υπερβάλλοντος) συντελεστή δόμησης από το αρμόδιο υπουργείο. Ο τίτλος κατοχυρώνεται στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης και αποκτά αξία βάσει της τιμής ζώνης που αντιστοιχεί στα τετραγωνικά που έχει. Στη συνέχεια, ο αγοραστής καταχωρεί τον ζητούμενο συντελεστή δόμησης, για ακίνητο που βρίσκεται σε Ζώνη Υποδοχής Συντελεστή και το σύστημα υπολογίζει την αντίστοιχη αξία.

Η αξία που χρηματοδοτεί τη λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης δημιουργείται από τη διαφορά μεταξύ προσφερόμενης και ζητούμενης ποσότητας αλλά και της διαφοράς μεταξύ αξιών στις τιμές ζώνης. Ο ιδιοκτήτης που διατηρητέου αρχικά θα λαμβάνει το 30% της αποζημίωσης, με τον όρο της αποκατάστασης της πρόσοψης του διατηρητέου που έχει. Και το υπόλοιπο 70% θα το παίρνει με την ολοκλήρωση – και πιστοποίηση – των εργασιών. Οι συναλλαγές με την Ψηφιακή Τράπεζα Γης επιβαρύνονται με ποσοστό 5% επί της αξίας της συναλλαγής. Τα χρήματα αυτά θα καταλήγουν στο Πράσινο Ταμείο για περιβαλλοντικές δράσεις.

Παράδειγμα

Τελείως αυθαίρετο για παράδειγμα, στη Νέα Μάκρη, 100 τετραγωνικών μέτρων με τιμή ζώνης 1.000 ευρώ. Η αγορά συντελεστή δόμησης υπολογίζεται σε 100.000 ευρώ. Από αυτά το 5% θα πάει στο Πράσινο Ταμείο (5.000 ευρώ) για δράσεις αποκατάστασης του περιβάλλοντος. Ακολουθεί ο μειωτικός συντελεστής ή συμψηφισμός με ειδικό πρόστιμο (ΖΥΣ) και ο πολεοδομικός σχεδιασμός. Υστερα από όλα αυτά, εκδίδεται η νόμιμη οικοδομική άδεια. Αντίστοιχα από αυτά τα χρήματα, αποζημιώνεται ένας ιδιοκτήτης για παράδειγμα, διατηρητέου για τα 100 τετραγωνικά μέτρα συντελεστή δόμησης που είχε εισφέρει στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης, με το ποσό που αντιστοιχεί στη δική του τιμή ζώνης.

Τι άλλο προβλέπεται

Στο πολυνομοσχέδιο προβλέπεται επίσης: η κατάργηση της κατηγορίας «μεσαίας» όχλησης, ιδίως για βιομηχανικές και εμπορικές επενδύσεις, συμπεριλαμβανομένης της Αττικής. Για τα επιχειρηματικά πάρκα: ευκολότερη εγκατάσταση επιχειρήσεων εντός του πάρκου και δυνατότητα διαμεσολάβησης μεταξύ φορέα διαχείρισης του πάρκου και εγκατεστημένων επιχειρήσεων.

Ενιαίος ψηφιακός χάρτης: αποτύπωση και συγκέντρωση όλων των γεωχωρικών δεδομένων (για παράδειγμα όροι και περιορισμοί δόμησης, δάση και δασικές εκτάσεις, αιγιαλός, αρχαιολογικοί χώροι, περιοχές natura). Απλούστευση για όλους τους τύπους εταιρειών ως προς τον έλεγχο στοιχείων στο ΓΕΜΗ και επιτάχυνση της αξιολόγησης των επενδυτικών φακέλων μέσω outsourcing. Σημαίνεται σήμερα ότι λιμνάζουν 2.500 φάκελοι που θα μπορούσαν να φέρουν νέες επενδύσεις και ανάπτυξη μαζί με νέες θέσεις εργασίας και ενιαία ρύθμιση για τις κεραίες τηλεπικοινωνιών που αντικαθιστά την κατακερματισμένη νομοθεσία.