Αντικειμενικές αξίες : Έρχονται τα πάνω – κάτω μετά την απόφαση του ΣτΕ

Τα πάνω κάτω έρχονται στο σύστημα των αντικειμενικών αξιών μετά την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) σύμφωνα με την οποία ακύρωσε τις τιμές ζώνης σε 12 ακριβές περιοχές.

Το ΣτΕ, χθες ακύρωσε τις τιμές ζώνης που είχε ορίσει το 2018 η προηγούμενη κυβέρνηση σε 12 περιοχές της χώρας μεταξύ των οποίων η Φιλοθέη, η Εκάλη και το Ψυχικό.

Αναλυτικότερα, η μείζονα 7μελής σύνθεσης Β΄ Τμήματος του ΣτΕ με πρόεδρο την αντιπρόεδρο Μαίρη Σάρπ και εισηγητή τον πάρεδρο Ιωάννη Δημητρακόπουλο, με τις υπ΄ αριθμ. 1865-1870, 1872-1876 και 1879/2019 αποφάσεις του έκρινε παράνομο τον καθορισμό τιμών ζώνης κατά το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, που έγινε από το υπουργείο Οικονομικών το περασμένο έτος, λόγω πλημμελούς διαδικασίας κατά τον καθορισμό τους και για το λόγο αυτό έκανε δεκτές τις αιτήσεις ακυρώσεως ιδιοκτητών ακινήτων 12 περιοχών της χώρας.

Πάντως, οι αποφάσεις αυτές του ΣτΕ, δεν έχουν αναδρομική ισχύ, δηλαδή το αποτέλεσμα τους δεν ανατρέχει από την ημέρα ισχύος της σχετικής υπουργικής απόφασης, αλλά ισχύει από την ημέρα δημοσίευσης των δικαστικών αποφάσεων.

Και αυτό γιατί το ΣτΕ, όπως υπογραμμίζει, αφενός στάθμισε τα συμφέροντα των διαδίκων, αποδίδοντας μείζονα βαρύτητα στο επιτακτικό δημόσιο συμφέρον, που καθίσταται ακόμα εντονότερο υπό τις παρούσες δημοσιονομικές συνθήκες και αφετέρου προς αποτροπή του κινδύνου διαταραχής των φορολογικών εσόδων του κράτους και των Δήμων.

Συγκεκριμένα, οι σύμβουλοι Επικρατείας ακύρωσαν την υπ’ αριθμ. ΠΟΛ. 1113/12.6.2018 απόφαση της υφυπουργού Οικονομικών κατά το μέρος εκείνο με το οποίο ορίστηκαν οι τιμές εκκίνησης του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων σε 12 Ζώνες.

Όπως είναι γνωστό, ο καθορισμός των αντικειμενικών αξιών με την επίμαχη υπουργική απόφαση έγινε σύμφωνα με τη διαδικασία του άρθρου 46 του νόμου 4509/2017, βασικό στοιχείο του οποίου είναι η σύνταξη και η υποβολή σχετικών εισηγήσεων/εκτιμήσεων από ιδιώτες, δηλαδή, από πιστοποιημένους εκτιμητές, εγγεγραμμένους στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών.

Το ΣτΕ, μεταξύ των άλλων, έκρινε, ότι ο προσδιορισμός των τιμών εκκίνησης πρέπει να διενεργείται με βάση ενιαία (για το σύνολο των περιοχών που έχουν ενταχθεί στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού), διαφανή, αρκούντως ορισμένη, πρόσφορη και επιστημονικά άρτια μεθοδολογία, ώστε να παρέχονται στους βαρυνόμενους επαρκή εχέγγυα ορθού καθορισμού της φορολογούμενης αξίας των ακινήτων τους και να τηρείται από τα αρμόδια όργανα της διοίκησης το ίσο μέτρο (γνωμοδοτικής και αποφασιστικής) κρίσης,

Ακόμη, το ΣτΕ, διευκρινίζει ότι κατά την διαδικασία προσδιορισμού των τιμών εκκίνησης δεν αποκλείεται η ανάθεση καθηκόντων συλλογής, επεξεργασίας και εκτίμησης στοιχείων της αγοράς (όπως είναι για αγοραπωλησίες και μισθώσεις ακινήτων) σε ιδιώτες (φυσικά πρόσωπα ή Νομικά Πρόσωπα Ιδιωτικού Δικαίου), τα οποία διαθέτουν αποδεδειγμένα τα αναγκαία προς τούτο προσόντα και την κατάλληλη εξειδίκευση και εμπειρογνωμοσύνη.

Μάλιστα, σημειώνουν οι σύμβουλοι Επικρατείας, ότι η οριζόμενη από τον κανονιστικό νομοθέτη μεθοδολογία πρέπει να είναι διαφανής, δηλαδή, αφενός, να είναι ευχερώς προσβάσιμη στους ενδιαφερόμενους και, αφετέρου, «ο τρόπος λειτουργίας της να γίνεται κατανοητός στους εφαρμοστές της, και παράλληλα να ορίζει κατά τρόπο αρκούντως ειδικό και σαφή όλα τα ουσιώδη στοιχεία της επιτέλεσης του αντίστοιχου έργου, ιδίως, δε, τα δεδομένα που πρέπει (ή/και είναι σκόπιμο) να συλλεγούν και να ληφθούν υπόψη, τον τρόπο ανάλυσης, επεξεργασίας και αξιολόγησής τους, τις συναφώς εφαρμοστέες προσεγγίσεις, μεθόδους και τεχνικές, τα κριτήρια επιλογής της προσφορότερης ή των προσφορότερων εξ αυτών».

Το ΥΠΟΙΚ για τις αντικειμενικές αξίες

Το υπουργείο Οικονομικών πρέπει να βιαστεί και να αλλάξει εκ βάθρων, όχι μόνο τις αξίες σε αυτές τις περιοχές, αλλά να αναθεωρήσει όλη την φιλοσοφία των αντικειμενικών αξιών.

Το σχέδιο για τις τιμές των ακινήτων όπως περιγράφεται συνοπτικά στο προσχέδιο του προϋπολογισμού 2020 προβλέπει τα εξής:

• Αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών με βάση τις πραγματικές αξίες. Αυτό σημαίνει ότι οι περιοχές στις οποίες η ψαλίδα μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών αξιών παραμένει ανοιχτή είναι οι πρώτες στις οποίες θα υπάρξει αύξηση των τιμών ζώνης.
• Επέκταση του συστήματος του αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων. Σήμερα περίπου 7.000 περιοχές σε όλη τη χώρα παραμένουν εκτός αντικειμενικού συστήματος, με αποτέλεσμα πολυτελείς βίλες που βρίσκονται σε περιοχές-φιλέτα στη Μύκονο, στη Σαντορίνη, στο Πόρτο Χέλι να φορολογούνται ελάχιστα μόνο και μόνο γιατί βρίσκονται σε οικισμούς στους οποίους δεν υπάρχουν τιμές ζώνης.

Αυτή η παρέμβαση, όπως αναφέρεται στο προσχέδιο, θα δώσει τη δυνατότητα για περαιτέρω μείωση των βαρών στους πολίτες που κατέβαλαν δυσανάλογα υψηλούς φόρους ακίνητης περιουσίας (έσοδα 142 εκατ. ευρώ).

Οι αντικειμενικές αξίες

Ήδη έχει ξεκινήσει η αντίστροφη μέτρηση για τις αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων.

Στόχος είναι οι τιμές στις εφορίες να προσεγγίσουν τις πραγματικές και αφετέρου να ενταχθούν στο νέο σύστημα περιοχές που μέχρι σήμερα βρίσκονται εκτός αντικειμενικού προσδιορισμού αξίας ακινήτων με αποτέλεσμα να επιβαρύνονται με πολύ λιγότερους φόρους σε σύγκριση με αντίστοιχα ακίνητα που βρίσκονται εντός αντικειμενικού προσδιορισμού.

Ο στόχος θα είναι όχι μόνο μια εκτίμηση εμπορικής αξίας, αλλά ένα αξιόπιστο σύστημα που θα μπορεί να υπολογίζει σε ετήσια βάση τις αντικειμενικές αξίες σε όλη την επικράτεια.

Μέσα σε αυτήν την διαδικασία περιλαμβάνεται και η αναπροσαρμογή των εκτιμήσεων που έγιναν το 2018 σε ζώνες της επαρχίας όπου δεν υπήρχε μεγάλη επιθυμία να εργαστούν ιδιώτες εκτιμητές.

Μόλις υπάρξει η νέα βάση των αξιών για όλη την χώρα θα πρέπει να δημιουργηθεί και μια πλατφόρμα για την αυτόματη ετήσια αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στη βάση για τις νέες εμπορικές τιμές που θα προκύπτουν.

Ποιους φόρους θα συμπαρασύρουν οι αντικειμενικές αξίες

Με δεδομένο ότι το σύστημα αυτό αναμένεται να λειτουργήσει από το 2020, αυτό θα συμπαρασύρει και τον ΕΝΦΙΑ αλλά και τους υπολοίπους 19 φόρους που βαρύνουν τα ακίνητα και οι οποίοι θα ακολουθούν την αυξομείωση των αντικειμενικών τιμών.

Διαβάστε επίσης :  Έρχονται ριζικές αλλαγές στην αγορά – Ποιοι φόροι θα αυξηθούν λόγω αντικειμενικών

Μαζί με τον ΕΝΦΙΑ θα αυξομειωθούν ανάλογα οι φόροι μεταβίβασης δωρεών και γονικών παροχών, τα τεκμήρια των ακινήτων, αλλά και οι υπόλοιποι  φόροι που βαρύνουν τα ακίνητα.

Οι όποιες αλλαγές αποφασιστούν αναμένεται να τεθούν σε ισχύ το πρώτο τρίμηνο του 2020 και να αφορούν και τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ του 2021.

Η ομάδα εργασίας για τις αντικειμενικές αξίες

Η αύξηση των αντικειμενικών των ακινήτων και η επέκτασή τους στα εκτός σχεδίου, αποτελεί το πρώτο από τα μέτρα που θα λάβει η κυβέρνηση.

Ήδη συστάθηκε ομάδα εργασίας και συνεδρίασε παρουσία του υπουργού Οικονομικών, Χρήστου Σταϊκούρα.

Σε πρώτη φάση, οι αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες θα εστιάσουν σε δυο πεδία, όπου εντοπίζονται δομικές αδυναμίες. Το ένα πεδίο αφορά στην επέκταση και στον εξορθολογισμό του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας της ακίνητης περιουσίας.

Σύμφωνα με το υπουργείο Οικονομικών, σημαντικό μέρος της περιουσίας είναι εκτός ζωνών αντικειμενικού προσδιορισμού αν και είναι εντός σχεδίου, ενώ και η προσέγγιση επί της ακίνητης περιουσίας που βρίσκεται εκτός σχεδίου παρουσιάζει αδυναμίες.

Το ζητούμενο είναι να διορθωθούν οι δομικές υστερήσεις μέσα από τη χρήση τεχνολογίας και ψηφιακών δεδομένων, αλλά και με τη συνεργασία εμπλεκόμενων φορέων.

Το άλλο πεδίο αφορά στα κενά που εντοπίστηκαν στο σύστημα των ιδιωτών εκτιμητών και χρήζουν αλλαγών και βελτίωσης, δίνοντας έμφαση στην τυποποίηση της διαδικασίας ώστε να δίνει καλύτερα, πιο αξιοποιήσιμα και όσο γίνεται πιο αντικειμενικά αποτελέσματα μέσα στην υποκειμενικότητα της εκτίμησης.