Φωτιά στους φόρους ακινήτων εκτός αντικειμενικών αξιών

Ζώης Τσώλης – Ντίνος Σιωμόπουλος

Μια μικρή αγγελία ενός από τα μεγαλύτερα κτηματομεσιτικά γραφεία της χώρας που απευθύνεται σε εύπορους έλληνες και ξένους υποψήφιους αγοραστές περιγράφει όλη την αλήθεια για το ποιοι πληρώνουν φόρους και βαρύ ΕΝΦΙΑ για την περιουσία τους και ποιοι τη γλιτώνουν. Iσως τους επόμενους μήνες να κληθούν και αυτοί να πληρώσουν αν πετύχει το σχέδιο της κυβέρνησης να εντάξει όλη την Ελλάδα (εντός και εκτός σχεδίου περιοχές) στο σύστημα των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, οι οποίες πλέον θα προσδιορίζονται με βάση τις εμπορικές τιμές και τα στοιχεία της αγοράς.

«ΠΩΛΕΙΤΑΙ ΑΝΕΞΑΡΤΗΤΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑ ΔΙΠΛΑ ΣΤΗ ΘΑΛΑΣΣΑ, ΑΝΤΙΠΑΡΟΣ.

Στη νοτιοανατολική ακτή του νησιού η υπέροχη αυτή κατοικία βρίσκεται μέσα σε ένα συγκρότημα τριών κατοικιών λίγα βήματα από τη θάλασσα και απολαμβάνει τη θέα προς το πέλαγος και στα νησιά Ιος, Σίκινος και Ηρακλειά. Το σπίτι είναι επιφανείας 166 μ² και αποτελείται από ένα ωραίο σαλόνι με τραπεζαρία και ανοιχτή κουζίνα, τρία υπνοδωμάτια με τα μπάνια τους και ένα δωμάτιο για το προσωπικό. Ο κήπος είναι επιφανείας 1.010 μ² με μια μεγάλη πισίνα και μια αυλή καλυμμένη από πέργκολα».

Η αγγελία αυτή που απευθύνεται σε συγκεκριμένο πελατολόγιο συνοδεύεται από τα εξής οικονομικά στοιχεία που ενδιαφέρουν κάθε υποψήφιο αγοραστή:

• Τιμή 800.000 ευρώ.
• Αντικειμενική αξία 58.170 ευρώ.
• Ετήσιος φόρος (ΕΝΦΙΑ) 520 ευρώ!

Το χάσμα αυτό ανάμεσα στις πραγματικές τιμές της ελληνικής αγοράς των ακινήτων και στο σύστημα των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων που ξεπέρασε τις τρεις δεκαετίες ζωής (οι πρώτες τιμές ορίστηκαν το 1987 από τον Δημήτρη Τσοβόλα) θέλει να καλύψει ο υπουργός Οικονομικών Χρήστος Σταϊκούρας, ο οποίος ανέθεσε στον γενικό γραμματέα Οικονομικής Πολιτικής Χρήστο Τριαντόπουλο να συντονίσει και να τρέξει το πρότζεκτ, που δεν είναι εύκολο αλλά μπορεί να αποφέρει σημαντικά έσοδα στο Δημόσιο αίροντας τις αδικίες που υπάρχουν.

Ολα δείχνουν ότι για να υλοποιηθεί αυτό το σχέδιο το οικονομικό επιτελείο θα πρέπει «να σπάσει αβγά» και να συγκρουστεί με ριζωμένα συμφέροντα σε όλη τη χώρα.

Οι πληροφορίες του «Βήματος» είναι αποκαλυπτικές. Οπως λένε έγκυρες κυβερνητικές πηγές και επιβεβαιώνουν γνώστες της αγοράς ακινήτων, τα τελευταία 15 χρόνια ενώ είχαν καθοριστεί τιμές ζώνης για τις πόλεις και τους οικισμούς σε όλη την Ελλάδα, με πολιτικές και άλλες παρεμβάσεις οργανωμένων συμφερόντων (τοπικών εργολάβων, μεγαλοϊδιοκτητών, δικηγόρων, σε πολλές περιπτώσεις και  εφοριακών) το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού δεν επεκτάθηκε εκεί που αναπτυσσόταν με προφανή λόγο να μην ανέβουν οι φόροι που βαρύνουν τις περιουσίες.Το μεγάλο άλλοθι ήταν ότι ήρθε η κρίση και τα γκρέμισε όλα…Η αλήθεια όμως βρίσκεται πέραν των επιπτώσεων της κρίσης.

Οπως λειτουργούσε το σύστημα σε όλες τις επεκτάσεις πόλεων και κυρίως των τουριστικών και παραθεριστικών περιοχών, παρότι τα ακίνητα ήταν εντός σχεδίου πόλεως η Εφορία έπαιρνε τη χαμηλότερη τιμή ζώνης της περιοχής.

Το ίδιο έγινε και με τον ΕΝΦΙΑ. Το σύστημα «διάβαζε» με τη χαμηλότερη τιμή ένα ακίνητο, π.χ. μια βίλα στα βόρεια προάστια η οποία είχε χτιστεί στην ακριβώς διπλανή ζώνη που έχει προσδιορισμένη αντικειμενική αξία και είναι υψηλή, όπως π.χ. στην Κηφισιά ή στη Δροσιά.

Είναι αξιοσημείωτο ότι σε αυτό το καθεστώς βρίσκονται 7.000 ζώνες σε όλη την Ελλάδα που έχουν προσδιοριστεί από τη Γενική Γραμματεία Πληροφορικών Συστημάτων του υπουργείου Οικονομικών, η οποία έχει σε ηλεκτρονική μορφή τους χάρτες που δείχνουν τις περιοχές που είναι στο σύστημα και τις γειτονικές που επεκτάθηκε το σχέδιο πόλεως ή ήταν ευθύς εξαρχής εντός σχεδίου πόλεως, αλλά για τους λόγους που προαναφέραμε έμειναν έξω από τον χορό των αντικειμενικών αξιών.Στο σύστημα αντικειμενικών αξιών έχουν καθοριστεί τιμές σε 18.000 ζώνες σε όλη την Ελλάδα.

Για τα εκτός σχεδίου πόλεως, όπου κανείς μπορεί να χτίσει μόνο με ειδικούς όρους (π.χ. σε τέσσερα στρέμματα ή σε δύο στρέμματα αν το οικόπεδο εφάπτεται με κοινοτικό δρόμο), οι διαφορές στις τιμές που λογαριάζει η Εφορία είναι τεράστιες από τις τιμές ζώνης που έχουν καθοριστεί μέσα στον ίδιο οικισμό και σε πολλές περιπτώσεις ακόμη και στην ίδια την παραλία.

Μπροστά σε αυτή την πραγματικότητα η πίεση που δέχεται η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών από τους θεσμούς να επεκτείνει το σύστημα σε όλη την Ελλάδα σε πρώτο στάδιο και στη συνέχεια να προσαρμόσει τις τιμές της Εφορίας όσο το δυνατόν πιο κοντά στις εμπορικές τιμές είναι μεγάλη. Και αυτό για δύο λόγους:

1. Γιατί η μεγάλη αυτή διαρθρωτική αλλαγή βρίσκεται σε εκκρεμότητα από το δεύτερο μνημόνιο.

2. Για να διευρυνθεί η φορολογική βάση, δηλαδή να πληρώνουν όλοι τους πραγματικούς φόρους περιουσίας που τους αναλογούν.

Το χρονοδιάγραμμα των αλλαγών είναι σφιχτό και απαιτητικό. Ο στόχος είναι τον Ιανουάριο να κατατεθεί νομοσχέδιο με όλες τις απαραίτητες θεσμικές τροποποιήσεις (λειτουργία επιτροπών, κριτήρια προσδιορισμού των τιμών, ρυθμίσεις για τα εκτός σχεδίου) και τον Μάιο να ανακοινωθούν οι νέες αντικειμενικές για όλα τα εντός σχεδίου πόλεως ακίνητα με βάση τις οποίες θα υπολογιστεί ο ΕΝΦΙΑ του 2020.

Μέχρι το τέλος του 2020 θα καθοριστούν αντικειμενικές αξίες και στα εκτός σχεδίου ακίνητα, από οικόπεδα μέχρι και στα αγροτεμάχια. Το συγκεκριμένο αυτό εγχείρημα για τα εκτός σχεδίου ακίνητα απαιτεί νέα κριτήρια υπολογισμού και γι’ αυτό η κυβέρνηση ζήτησε τη συνεργασία της πανεπιστημιακής κοινότητας του Πολυτεχνείου, του Παντείου και του Πανεπιστημίου Πειραιά, που καλούνται να συνδέσουν όλα τα ηλεκτρονικά αρχεία (e-πολεοδομία, Κτηματολόγιο, αρχεία μεταβίβασης ακινήτων, συμβολαιογραφικές πράξεις) σε μια ενιαία βάση δεδομένων.

Το Πάτημα Χαλανδρίου και οι τιμές του… δημάρχου

Το πιο ακραίο ίσως παράδειγμα ανισότητας στη φορολογική μεταχείριση των ακινήτων είναι ότι μέσα στον αστικό ιστό του Λεκανοπεδίου στο Πάτημα Χαλανδρίου μια τεράστια περιοχή από τη Δουκίσσης Πλακεντίας μέχρι τις παρυφές της Πεντέλης δεν υπήρχε μέχρι το 2015.

Ο τότε δήμαρχος πήρε την απόφαση να καθορίσει τιμές ζώνης για περιοχές που δεν ισχύει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού έτσι ώστε να υπάρχει βάση υπολογισμού για την επιβολή του Τέλους Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) το οποίο ανέρχεται σε ποσοστό 0,35‰ της αντικειμενικής αξίας. Σε περιοχές όπου ισχύει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού, για τον υπολογισμό του ΤΑΠ λαμβάνονται υπόψη μόνο η τιμή ζώνης και ο συντελεστής παλαιότητας.Στις περιοχές που δεν έχει επεκταθεί ή δεν ισχύει το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού, η αξία των ακινήτων – κτισμάτων και οικοπέδων – καθορίζεται με απόφαση του Δημοτικού ή Κοινοτικού Συμβουλίου, το οποίο για τον σκοπό αυτόν λαμβάνει υπ’ όψιν τα τηρούμενα στην αρμόδια ΔΟΥ στοιχεία, τις τοπικές συνθήκες, κάθε άλλο διαθέσιμο στοιχείο, π.χ. συμβολαιογραφικές πράξεις, δικαστικές αποφάσεις καθορισμού αποζημίωσης κ.λπ.

Στη συγκεκριμένη περίπτωση το Δημοτικό Συμβούλιο καθορίζει μόνο την τιμή ζώνης.

Για τον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας με αντικειμενικά κριτήρια των κτισμάτων που βρίσκονται σε περιοχές όπου δεν ισχύει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού εφαρμόζονται τιμές εκκίνησης ελάχιστου κόστους:

Για τον Δήμο Χαλανδρίου

• Τιμή κατοικίας 700 €/μ².
• Τιμή μονοκατοικίας 980 €/μ²
• Τιμή επαγγελματικής στέγης 600 €/μ²

Επιπλέον, για κτίσματα που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως, εφαρμόζονται οι κάτωθι ενιαίες τιμές εκκίνησης ελάχιστου κόστους, που ισχύουν για όλες τις περιοχές της χώρας:

α) Σταθμοί αυτοκινήτων, βιομηχανικά και βιοτεχνικά κτίρια 360 €/τ.μ.

β) Γεωργικά και κτηνοτροφικά κτίρια-αποθήκες                  200 €/τ.μ.

γ) Ξενοδοχεία, νοσηλευτήρια και ευαγή ιδρύματα                 850 €/τ.μ.

δ) Εκπαιδευτήρια 570 €/μ²

ε) Αθλητικές εγκαταστάσεις 570€/τ.μ.

Ο Δήμος λαμβάνοντας υπόψη όλα αυτά τα στοιχεία και τη χαμηλότερη τιμή ζώνης εντός σχεδίου στον Δήμο Χαλανδρίου που είναι 1.400 €, πρότεινε τιμή ζώνης για περιοχές που δεν ισχύει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού, για τον υπολογισμό του ΤΑΠ, 350 ευρώ για την περιοχή εκτός σχεδίου Ζώνη Δουκίσσης  Πλακεντίας – Πεύκο Πολίτη και 450 ευρώ για την περιοχή εντός σχεδίου (πρόσφατη ένταξη Εθνος)

ΠΑΤΗΜΑ 2

Για την εντός σχεδίου περιοχή του Πατήματος 2, όπου δεν υπάρχει αντικειμενικός προσδιορισμός της αξίας των οικοπέδων, η Τιμή Οικοπέδου είναι 500 ευρώ/τ.μ. ενώ  πρόσφατα συγκριτικά στοιχεία από την Εφορία δίνουν τιμές περίπου 700 ευρώ/τ.μ.

Το Πανόραμα στη Θεσσαλονίκη

Αλλη χαρακτηριστική περίπτωση είναι το Πανόραμα της Θεσσαλονίκης, όπου ακόμη και σήμερα το μεγαλύτερο μέρος της περιοχής παραμένει εκτός αντικειμενικών αξιών. Δύο ζώνες με τιμές 1.950 και 2.000 ευρώ το τ.μ. εντάχθηκαν στο σύστημα μόλις το 2018.

Αντίστοιχη περίπτωση είναι άλλες περιοχές της Θεσσαλονίκης, όπως η Τριανδρία που αναπτύχθηκε και επεκτάθηκε ραγδαία τις τελευταίες δύο δεκαετίες.

Οι ίδιες πηγές και η ομάδα που εξουσιοδοτήθηκε από τον υπουργό Οικονομικών Χρήστο Σταϊκούρα να αντιμετωπίσουν το πρόβλημα και να κλείσουν τις ανισότητες που υπάρχουν, μελετώντας τους χάρτες της Ελλάδας και τις τελευταίες εντάξεις περιοχών που έγιναν το 2011 είδαν τεράστιες «τρύπες» στο σύστημα ένταξης και μεγάλες αδικίες. Για παράδειγμα, ότι περιοχές στο Ληξούρι της Κεφαλλονιάς είναι ακόμη και σήμερα εκτός αντικειμενικών αξιών ενώ στον Πύργο και στην Καλαμάτα, παρά την μεγάλη οικιστική, τουριστική και οικονομική ανάπτυξη των τελευταίων ετών, για πολλά χρόνια οι τιμές ζώνης και οι νέες εντάξεις στο σύστημα είναι «παγωμένες».

Το ίδιο φαινόμενο καταγράφεται σε όλα τα δυτικά παράλια, ενώ στην Κρήτη παρότι οι τιμές της Εφορίας βρίσκονται σε σχετικά χαμηλά επίπεδα (σε σύγκριση με τις εμπορικές) δεν έχουν μείνει πολλές περιοχές προς ένταξη. Το νησί έχει καλυφθεί σε πολύ μεγάλο ποσοστό.

Το παράδειγμα της Μυκόνου

Οι μεγαλύτερες αδικίες, με την έννοια ότι μόνο σε ένα μικρό ποσοστό ακινήτων (δεν υπερβαίνει το 30%) ισχύουν αντικειμενικές αξίες που προσεγγίζουν την πραγματικότητα, καταγράφονται στις Κυκλάδες, που είχαν θεαματική τουριστική ανάπτυξη τα τελευταία πέντε χρόνια, στην Πελοπόννησο, στα νησιά του Ιονίου και σε ολόκληρη η Δυτική Ελλάδα όπου προφανώς λειτούργησαν ισχυρά πολιτικά και άλλα συμφέροντα και κράτησαν τις τιμές μεγάλων ιδιοκτησιών σε τιμές π.χ. κάτω των 600 ευρώ το τ.μ.

Βέβαια, όλοι ξεκινούν από τη Μύκονο όπου οι αντικειμενικές τιμές επανακαθορίστηκαν τον Ιούλιο του 2018 και κυμαίνονται από τα 1.200 ευρώ στην Ανω Μερά έως τα 4.900 στην Α’ Ζώνη του παραδοσιακού οικισμού της Μυκόνου.

Συνολικά έχουμε 25 ζώνες, στην Ανω Μερά έχουμε από 1.200 ευρώ έως 1.600 ευρώ σε έξι ζώνες, στην πόλη της Μυκόνου από 3.200 έως 4.900 σε τέσσερις ζώνες, στον Αγιο Στέφανο σε τέσσερις ζώνες από 2.100 έως 2.500. Από εκεί και πέρα, στον Ορνό (Αϊ-Γιάννη) από 1.900 έως 2.800 ευρώ, στον Πλατύ Γιαλό από 1.600 έως 2.500 όσον αφορά τις τρεις ζώνες και τέλος στην περιοχή του Τούρλου από 2.100 έως 2.450.

Ομως στη Μύκονο το ποσοστό των ιδιοκτησιών που έχει ενταχθεί στο σύστημα δεν υπερβαίνει το 40% του νησιού, παρότι εκτός από το βόρειο τμήμα του όλο το νησί έχει αναπτυχθεί και χτιστεί από άκρη σε άκρη.

Ετσι, δεκάδες αγοραπωλησίες γης και ακινήτων γίνονται με τιμές κατ’ εκτίμηση της Εφορίας καθώς πολλές περιπτώσεις αφορούν ακίνητα που βρίσκονται ακόμη εκτός σχεδίου πόλεως.

Αυξήσεις φόρων μεταβίβασης και δημοτικών τελών

Είναι δεδομένο ότι η μεταρρύθμιση αυτή θα φέρει αυξήσεις στις αντικειμενικές τιμές, στους φόρους μεταβίβασης των ακινήτων (πωλήσεις, γονικές παροχές, κληρονομιές, δωρεές κ.λπ.) και στα δημοτικά τέλη που συνδέονται με τα ακίνητα (ΤΑΠ, τέλος ύδρευσης κ.λπ.). Κι όλα αυτά πέραν του ΕΝΦΙΑ, από τον οποίο το Δημόσιο εισπράττει περί τα 2,7 δισ. ευρώ ετησίως. Οπως αναφέρεται στο προσχέδιο του προϋπολογισμού από τη διεύρυνση της φορολογικής βάσης στην ακίνητη περιουσία η κυβέρνηση προσδοκά για το 2020 να εισπράξει 142 εκατ. ευρώ περισσότερα από εφέτος ενώ ελπίζει να πάρει επιπλέον 60 εκατ. ευρώ από τους ιδιοκτήτες ακινήτων που τα νοικιάζουν μέσω Airbnb.

Γιατί το ΣτΕ ακυρώνει τις αντικειμενικές

Το υπουργείο Οικονομικών πρέπει παράλληλα να αντιμετωπίσει ένα ακόμη πρόβλημα. Το ΣτΕ ακύρωσε τις αντικειμενικές αξίες σε 12 περιοχές της χώρας. Το ίδιο είχε συμβεί και το 2011, μόλις είχε ξεσπάσει η κρίση και τότε πράγματι οι ιδιοκτήτες που ζητούσαν μείωση αντικειμενικών τιμών είχαν δικαιωθεί. Την περασμένη εβδομάδα το Β’ Τμήμα του ΣτΕ, με πρόεδρο τη Μαίρη Σαρπ και εισηγητή τον Ιωάννη Δημητρακόπουλο, έκρινε παράνομο τον καθορισμό τιμών ζώνης κατά το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων που έγινε από το υπουργείο Οικονομικών το περασμένο έτος, λόγω πλημμελούς διαδικασίας κατά τον καθορισμό τους.