Αντικειμενικές αξίες : Ποιες αλλαγές έρχονται στα ακίνητα

Τους πρώτους μήνες του 2020 αναμένεται να αλλάξουν οι αντικειμενικές αξίες και να εξισωθούν με τις εμπορικές.

Η αλλαγή των αντικειμενικών αξιών στοχεύει αφενός στο κλείσιμο της ψαλίδας με τις εμπορικές, αλλά η κυβέρνηση σχεδιάζει να προχωρήσει και σε αλλαγή του τρόπου προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων.

Επί της ουσίας η ένταξη περίπου 7.000 περιοχών στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων υπολογίζεται να αποφέρουν έσοδα ύψους 400-500 εκατ. ευρώ, ποσό το οποίο είναι απολύτως ρεαλιστικό αναφέρουν πηγές του υπουργείου Οικονομικών. Είναι ενδεικτικό ότι βίλα 550 τ.μ. στη Μύκονο πωλείται 3,5 εκατομμύρια ευρώ, ενώ ο ΕΝΦΙΑ είναι μόλις 1.010 ευρώ ετησίως.

Με το φορολογικό νομοσχέδιο καθορίζεται νέα διαδικασία για την αναπροσαρμογή και την επέκτασή τους σε νέες περιοχές.

Για τον προσδιορισμό των τιμών εκκίνησης λαμβάνονται υπόψη παράγοντες που επηρεάζουν αυξητικά ή μειωτικά την αξία των ακινήτων, όπως ποιότητα κατασκευής, παλαιότητα, θέση στο οικοδομικό τετράγωνο ή στον όροφο της πολυκατοικίας για τα διαμερίσματα, εμπορικότητα δρόμου, ύπαρξη παταριού ή υπογείου για τα καταστήματα, καλλιεργητική αξία, τουριστική ή παραθεριστική σημασία για τα αγροτεμάχια και άλλα.

Σύσταση επιτροπής για αντικειμενικές αξίες

Για τον προσδιορισμό των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων καταργούνται οι σημερινές περιφερειακές επιτροπές που εισηγούνται τις τιμές ζώνης και η ειδική τριμελής επιτροπή. Έτσι συγκροτείται επιτροπή για τη σύνταξη εισήγησης για τη διαμόρφωση των ζωνών και των συντελεστών αυξομείωσης των τιμών εκκίνησης.

Έργο της Επιτροπής είναι η εισήγηση προς τον υπουργό Οικονομικών σχετικά με τη διαμόρφωση των ζωνών και των συντελεστών αυξομείωσης των τιμών εκκίνησης.

Το Αυτοτελές Τμήμα Εκτιμήσεων και Προσδιορισμού Αξιών Ακινήτων της γενικής γραμματείας Οικονομικής Πολιτικής του υπουργείου Οικονομικών εισηγείται προς την Επιτροπή τη διαμόρφωση των ζωνών και τους συντελεστές αυξομείωσης των τιμών (συμμετέχουν σ’ αυτή μεταξύ άλλων και δύο εμπειρογνώμονες) για τη σύνταξη εισήγησης για τη διαμόρφωση των ζωνών και των συντελεστών αυξομείωσης των τιμών εκκίνησης, που λαμβάνονται υπόψη για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων (σήμερα για τη διεκπεραίωση του συγκεκριμένου έργου υφίσταται σε κάθε Περιφερειακή Ενότητα εξαμελής Επιτροπή).

Επίσης συγκροτείται Επιτροπή Ελέγχου με αρμοδιότητα τον έλεγχο των εισηγήσεων, που υποβάλλουν οι πιστοποιημένοι εκτιμητές, και την εισήγηση στον υπουργό Οικονομικών για τον καθορισμό των τιμών εκκίνησης. Σε περίπτωση αδυναμίας προσδιορισμού τιμών εκκίνησης, η εν λόγω Επιτροπή μπορεί να εισηγηθεί στον υπουργό Οικονομικών την ανάθεση σύνταξης εισήγησης σε πιστοποιημένο εκτιμητή στον οποίο θα καταβληθεί αμοιβή για τη διεκπεραίωση του συγκεκριμένου έργου.

Στο νομοσχέδιο προβλέπεται η κατάργηση της υφιστάμενης τριμελούς Επιτροπής η οποία έχει ως αρμοδιότητα την εισήγηση των τιμών εκκίνησης σε περίπτωση αδυναμίας ασφαλούς προσδιορισμού τους από τις εισηγήσεις των πιστοποιημένων εκτιμητών.

Σε περιπτώσεις μεταβίβασης ακινήτων τα οποία βρίσκονται εκτός συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας τους, η εφορία θα εκδίδει προσωρινό προσδιορισμό της αγοραίας αξίας τους και αυτός θα είναι και ο «οδηγός» για το φόρο μεταβίβασης.

Το νομοσχέδιο ορίζει ότι μέσα σε προθεσμία 5 εργάσιμων ημερών από την υποβολή της δήλωσης φόρου μεταβίβασης για ακίνητα, τα οποία δεν εντάσσονται στο αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού αξίας, ενεργείται προσωρινός προσδιορισμός της αγοραίας αξίας τους από στην αρμόδια υπηρεσία της Φορολογικής Διοίκησης στη χωρική αρμοδιότητα της οποίας βρίσκεται το ακίνητο, με βάση συγκριτικά στοιχεία, τα βιβλία τιμών ή και άλλα τυχόν στοιχεία.

Αν η δηλωθείσα αξία συμπίπτει με την προσωρινή, αυτή κρίνεται ειλικρινής. Αν δε συμπίπτει, ο φορολογούμενος, μέσα σε δύο μήνες από τον προσδιορισμό της προσωρινής αξίας δύναται να την αποδεχθεί και να υποβάλει τροποποίητική δήλωση, η οποία θεωρείται εμπρόθεσμη. Σε περίπτωση που το τίμημα, σε μεταβιβαστικό συμβόλαιο, ή το εκπλειστηρίασμα, σε αναγκαστικό ή εκούσιο πλειστηριασμό, είναι μεγαλύτερα από την αξία, όπως αυτή προσδιορίζεται σύμφωνα με τα οριζόμενα στην προηγούμενη παράγραφο, ο φόρος επιβάλλεται στη μεγαλύτερη αξία.

Στον «πάγο» ο ΦΠΑ

Οι διατάξεις αναφορικά με την αναστολή επιβολής ΦΠΑ στις πωλήσεις ακινήτων με άδεια μετά την 1-1-2006 , από τις αρχές του 2020 και για τρία χρόνια δεν έχουν αλλαγές σε σχέση με τις ανακοινώσεις του Πρωθυπουργού.

Οι διατάξεις όμως έρχονται να δώσουν κρίσιμες διευκρινίσεις σύμφωνα με τις οποίες δίνεται η δυνατότητα στον υποκείμενο στο φόρο κατασκευαστή οικοδομών προς πώληση να επιλέξει να βρίσκεται σε καθεστώς αναστολής του φόρου προκειμένου η παράδοση τους να μην επιβαρύνεται με ΦΠΑ, χωρίς αντίστοιχα να υφίσταται δικαίωμα έκπτωσης του φόρου για τις πράξεις αυτές.

Παράλληλα συνυποβάλλει κατάσταση με τα αδιάθετα ακίνητα και το ποσό του φόρου που πρέπει να διακανονιστεί.

Ο φόρος διακανονίζεται κατά το χρόνο της παράδοσης του εκάστοτε ακινήτου, οπότε και καταβάλλεται με έκτακτη δήλωση.