Ακίνητα : Ζεσταίνεται η αγορά, έρχεται και το leasing

Μετά το φαινόμενο Airbnb και την Golden Visa που ζέσταναν την παγωμένη, για πάνω από μία δεκαετία, αγορά ακινήτων, ένα νέο σκηνικό έρχεται να στηθεί από τις αρχές του νέου έτους.

Η τριετής αναστολή του ΦΠΑ σε όλα τα ακίνητα αναμένεται να ταράξει τα νερά του εγχώριου real estate. Χιλιάδες σπίτια θα βγουν στην αγορά σε τιμές ευκαιρίας, τα νεόδμητα θα γίνουν και πάλι ελκυστικά για τους έλληνες και ξένους επενδυτές, στο παιχνίδι θα ξαναμπούν τα οικόπεδα και η ξεχασμένη αντιπαροχή, ενώ οι άνθρωποι της αγοράς συζητούν με τις τράπεζες τη λύση του leasing ως εναλλακτικής μορφής χρηματοδότησης για κατοικίες ιδιωτών.

Το πάγωμα του ΦΠΑ 24% για τρία χρόνια σε όλα τα ακίνητα με άδεια οικοδομής από την 1η Ιανουαρίου 2006 και μετά θα ανατρέψει πολύ γρήγορα τον χάρτη της κτηματαγοράς.

Η αλλαγή του τοπίου θα αρχίσει να φαίνεται από τις αρχές του 2020, μόλις βγουν στην αγορά περίπου 100.000 σπίτια, γραφεία, καταστήματα χωρίς τον ΦΠΑ. Ο ανταγωνισμός προβλέπεται να είναι μεγάλος και όπως λένε οι άνθρωποι της κτηματαγοράς οι κατασκευαστές θα αναγκαστούν να ρίξουν τις τιμές για να «ξεφορτωθούν» το στοκ των ακινήτων που έμειναν στα χέρια τους ακόμα και από το 2006.

«Ολοι θέλουν να πουλήσουν τα αδιάθετα ακίνητα για να αποκτήσουν κεφάλαια τα οποία θα επενδύσουν στην κατασκευή νέων ακινήτων» αναφέρει στα «ΝΕΑ» ο Δημήτρης Καψιμάλης, πρόεδρος της Ομοσπονδίας Κατασκευαστών Κτιρίων Ελλάδος, προβλέποντας μείωση των τιμών πώλησης των κατοικιών, ενώ εκτιμά ότι ακόμα πιο φθηνά θα είναι τα ακίνητα που θα βγουν στην αγορά από τα επενδυτικά funds μέσω είτε απευθείας πωλήσεων είτε πλειστηριασμών.

Υπολογίζεται ότι πάνω από 20.000 ακίνητα όλων των ειδών που αποτελούν τις εγγυήσεις των χαρτοφυλακίων κόκκινων δανείων τα οποία πουλήθηκαν ή πρόκειται να πουληθούν τους επόμενους μήνες σε funds και ομίλους θα διατεθούν στην αγορά τα επόμενα χρόνια. Τα περισσότερα από αυτά τα ακίνητα, όπως μας λέει ο Δημήτρης Καψιμάλης, είναι ηλικίας 10-15 ετών και πολλά από αυτά θα περάσουν στα χέρια κατασκευαστών οι οποίοι αφού προχωρήσουν σε ένα λίφτινγκ θα τα διαθέσουν στην αγορά σε καλύτερες τιμές σε σχέση με τα νεόδμητα.

Την κατηφόρα όμως αναμένεται να πάρουν αργά ή γρήγορα και οι τιμές πώλησης παλαιότερων κατοικιών, 20, 30 και 40 ετών, τις οποίες σήμερα προτιμούν έλληνες και ξένοι επενδυτές λόγω χαμηλότερης τιμής και φορολογίας.

Η αλλαγή του τοπίου θα αρχίσει να φαίνεται από τις αρχές του 2020, μόλις βγουν στην αγορά περίπου 100.000 σπίτια, γραφεία, καταστήματα χωρίς τον ΦΠΑ.

Ετσι οι ιδιοκτήτες τους για να προσελκύσουν το ενδιαφέρον των υποψήφιων αγοραστών θα αναγκαστούν να μειώσουν τις τιμές πώλησης των ακινήτων τους προκειμένου αυτά να αλλάξουν γρηγορότερα χέρια. Σήμερα σχεδόν το 70% των αγοραστών προτιμά μικρά και παλαιά ακίνητα, τα οποία συνήθως επισκευάζει για να τα διαθέσει στη συνέχεια σε μια από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb.

Δόση δανείου ή ενοίκιο;

Στο ερώτημα αν συμφέρει η αγορά ακινήτου ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, επισημαίνει ότι «οι σημερινές τιμές πώλησης των ακινήτων επιφάνειας 85-110 τ.μ. που είναι κατάλληλα για οικογένεια σε συνάρτηση με τα ενοίκια των ίδιων ακινήτων αποτελούν τον συνδυασμό που μπορεί να οδηγήσει τον ενοικιαστή να προβεί σε άμεση αγορά του ακινήτου που μισθώνει ή να αναζητήσει ακίνητο των ίδιων προδιαγραφών για αγορά».

«Αν μάλιστα ο ενδιαφερόμενος διαθέσει ο ίδιος το 25% της αξίας αγοράς του ακινήτου και δανειοδοτηθεί το υπόλοιπο 75%, τότε σε πολλές περιπτώσεις η αποπληρωμή του δανείου του θα πραγματοποιηθεί σε 15 έτη ή αν επιλέξει διάρκεια 30 ετών, η δόση του δανείου αποτελεί το 50% του μηνιαίου μισθώματος».

Leasing ακινήτων

Για τους αγοραστές κατοικίας που πληρούν τις τραπεζικές προϋποθέσεις χορήγησης στεγαστικού δανείου, αλλά δεν διαθέτουν την ιδία συμμετοχή 20%-25%, οι άνθρωποι της αγοράς συζητούν με τις τράπεζες τη λύση του leasing ως εναλλακτικής μορφής χρηματοδότησης για κατοικίες ιδιωτών.

Το leasing στα ακίνητα είναι ένα γνώριμο χρηματοδοτικό εργαλείο, το οποίο διατίθεται από το 1999 και αφορά αποκλειστικά όλους τους ελεύθερους επαγγελματίες και τις επιχειρήσεις πάσης φύσεως, μεγέθους και νομικής μορφής, που επιθυμούν την απόκτηση ακινήτου για την άσκηση της επαγγελματικής τους δραστηριότητας.

«Εφόσον υιοθετηθεί από τα τραπεζικά ιδρύματα το leasing και για κατοικίες ιδιωτών» όπως μας λέει ο Θεμιστοκλής Μπάκας «τότε ο ιδιώτης θα μπορεί να καταβάλλει δύο ή/και τέσσερα μηνιαία μισθώματα ως εγγύηση ή ως πρώτο-αρχικό μίσθωμα και όχι το 20%-25% της αξίας του ακινήτου που απαιτείται για τη χορήγηση στεγαστικού δανείου. Το 20%-25% της ιδίας συμμετοχής θα μπορούσε να λειτουργήσει ως το προσυμφωνηθέν τίμημα μεταβίβασης του ακινήτου στη λήξη της χρηματοδοτικής μίσθωσης. Ταυτόχρονα, με βάση τα δεδομένα λειτουργίας της χρηματοδοτικής μίσθωσης, ο μισθωτής μπορεί να επιλέξει να έχει προσαυξημένο μηνιαίο μίσθωμα για να καλύψει στη διάρκεια της μίσθωσης την ιδία συμμετοχή 20%-30% της αξίας του ακινήτου που σήμερα δεν διαθέτει ως αποταμίευση για την ιδία συμμετοχή που απαιτείται στη χορήγηση στεγαστικού δανείου.

Με την υιοθέτηση του leasing οι υποψήφιοι αγοραστές θα έχουν περισσότερες ευκαιρίες να αποκτήσουν στέγη.

Επιστροφή αντιπαροχής

Το τριετές πάγωμα του ΦΠΑ εκτιμάται ότι θα ξαναβάλει την αντιπαροχή στον χάρτη της κτηματαγοράς. Οι οικοπεδούχοι θα απαλλαγούν από τον ΦΠΑ 24% που θα πρέπει να πληρώσουν για να πάρουν τα κλειδιά του διαμερίσματος ή των διαμερισμάτων που θα τους δώσει ο κατασκευαστής ως αντιπαροχή. Το μέτρο αυτό θα ισχύσει για όλα τα ακίνητα που θα κατασκευαστούν ακόμα και από το 2023 και μετά που θα έχει λήξει η τριετής αναστολή του ΦΠΑ, με την προϋπόθεση ότι η οικοδομική άδεια θα έχει εκδοθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2022.

Τσιμπάνε οι τιμές στα οικόπεδα

Για πρώτη φορά ύστερα από μία δεκαετία έχουν αρχίσει να τσιμπάνε οι τιμές των οικοπέδων. Κατασκευαστές και εργολάβοι ενδιαφέρονται για οικόπεδα προκειμένου να επενδύουν, την ώρα που η οικοδομική δραστηριότητα παίρνει τα πάνω της και αναμένονται καλύτερες ημέρες στην αγορά με το πάγωμα του ΦΠΑ.

Οι τράπεζες είναι περισσότερο διατεθειμένες να χρηματοδοτήσουν νέες αναπτύξεις, ενώ η εικόνα στα νότια προάστια είναι πιο ενθαρρυντική σε σχέση με τα βόρεια προάστια. Εχουν αρχίσει δειλά δειλά να ξανασηκώνονται οικοδομές, οι οποίες κατά κύριο λόγο βρίσκονται σε μεσαίου προφίλ περιοχές (Αγία Παρασκευή, Παλαιό Φάληρο κ.λπ.), όπου τα οικόπεδα αγοράστηκαν φθηνά μέσα στην κρίση και ο ΕΝΦΙΑ δεν είναι απαγορευτικός, όπως στις ακριβές περιοχές.