Αγορά και ενοίκια στα Εξάρχεια: Πως πάνε οι τιμές απο το 2016 στην πιο ιδιαίτερη συνοικία της Αθήνας

Περιζήτητη επενδυτικά ανακηρύσσεται η πιο ρετρό η συνοικία της Αθήνας. Η γοητευτική περιοχή των Εξαρχείων  έχει περάσει διάφορες φάσεις. Είναι οι καλλιτεχνικές, εκείνες των επεισοδίων, όπου βρίσκεται στα φώτα της δημοσιότητας συνεχώς.

Τα τελευταία τρία χρόνια, η περιοχή των Εξαρχείων έχει μπει στο στόχαστρο μεγάλων επενδυτών τόσο εγχώριων όσο και αλλοδαπών.  Αγοράζουν ακίνητα με στόχο την άμεση ανακατασκευή και ανακαίνιση των ακινήτων και την επανατοποθέτησή τους στην αγορά, είτε ως χώροι φιλοξενίας (π.χ. ξενοδοχεία), είτε ως διαμερίσματα.

Στελέχη της αγοράς ακινήτων εκτιμούν πως οι επενδυτές πιστεύουν πολύ στις γειτονιές που βρίσκονται στο κέντρο της Αθήνας, όπως για παράδειγμα τα Εξάρχεια και το Πεδίον του Άρεως όπου σήμερα ανακατασκευάζουν κτίρια  με στόχο να τα προσφέρουν είτε προς πώλησης, είτε προς ενοικίαση διαμερίσματα μικρής επιφάνειας. Στοχεύουν σε ηλικίες μεταξύ 20 και 40 ετών, που αναζητούν ακίνητο στο κέντρο της πόλης με εύκολη μετακίνηση μέσω μετρό και μέσων μαζικής μεταφοράς.

Φυσικά,  οι Κινέζοι   αγόρασαν παλαιά διαμερίσματα κατασκευής του 1960-1970, σε πολυκατοικίες τα οποία τα ανακαίνισαν και τα καταχώρησαν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας . Ωστόσο, φαίνεται πως πλέον αρκετοί έχουν αρχίσει να επιστρέφουν στις συμβατές – μακροχρόνιες μισθώσεις. Αυτό γίνεται διότι βλέπουν τα εισοδήματα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις να μειώνονται και ταυτόχρονα η αύξηση των τιμών μίσθωσης να έχει ξεπεράσει το 25% και η ζήτηση να καταγράφεται συνεχώς αυξανόμενη.

Επίσης, αρκετοί Ισραηλινοί,  που στην αρχή επένδυσαν ως ιδιώτες σε παλιά διαμερίσματα που μεταπούλησαν σε ομοεθνείς τους με στόχο την Golden visa. αλλά  πλέον έχουν επιστρέψει μέσω μεγαλύτερων σχημάτων – funds και επενδύουν σε αυτοτελή κτίρια.

Οι αποδόσεις των Εξαρχείων: Στο +30% για όσους αγόρασαν πριν 2 έτη

Το 2016-2017 υπήρχε επιφύλαξη σε όσους είχαν διοχετεύσει τα κεφάλαια  τους στα Εξάρχεια. Όμως, οι επενδυτές προ 2 ετών έχουν βρεθεί με αποδόσεις που αγγίζουν ακόμη και το +30%, χωρίς να υπολογίζουμε την υπεραξία τυχόν ανακαινίσεων.   Στις προτιμήσεις είναι κοντά στο Στρέφη, προς Νεάπολη και Λυκαβηττό, αποφεύγοντας την Πλατεία Εξαρχείων.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του E-Real Estates Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών, στη περιοχή διατίθενται προς πώληση αυτοτελή κτίρια 2.000 τ.μ πλησίον της Λ. Αλεξάνδρας σε τιμές που αγγίζουν τα 1.100€/τμ . Στα τέλη του 2019 ολοκληρώθηκε αγορά αυτοτελούς κτιρίου πλησίον του  Αστυνομικού τμήματος της περιοχής, συνολικής επιφάνειας 1.350 τμ με στόχο την κατασκευή φοιτητικών κατοικιών ή/και ξενοδοχεία. Σημαντικά είναι τα ποσοστά αύξησης των αγοραπωλησιών ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας και ιδιαίτερα το 2015 που καταγράφηκε η πρώτη αύξηση της τάξεως + 46,8% σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά, με τις αγοραπωλησίες να αγγίζουν τις 1.981 , 2.516 το 2016 , 2.696 το 2017, 5.808 το 2018 και 5.303 το 2019.

Τι προβλέπεται και πως η γραμμή 4 του μετρό θα αλλάξει τα Εξάρχεια

Οι προβλέψεις δείχνουν πως στο άμεσο μέλλον  θα δούμε να πραγματοποιούνται μεγάλες επενδύσεις τόσο ξενοδοχειακών μονάδων,  γραφειακών κτιρίων όσο και οικιστικών ακινήτων. Εξάλλου, υπάρχουν πολλά κτίρια ακατοίκητα που  στέκουν ανεκμετάλλευτα.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του  E-Real Estates Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών και τον κ. Θέμη Μπάκα, οι τιμές πλησίον των σταθμών του Μετρό παρουσίασαν εν μέσω κρίσης μια σταθεροποίηση στις τιμές μίσθωσης λόγο της μεγάλης ζήτησης και των λιγοστών ακινήτων ενώ καταγράφηκαν  περιπτώσεις μικρής αύξησης το 2017 σε σχέση με το 2014, αν αναλογιστεί κανείς ότι το 2012 η πτώση των τιμών πλησίον των σταθμών του Μετρό δεν ξεπέρασε το 20 %.

 Οι περιοχές κατά μήκος της νέας γραμμής 4 του Μετρό, όπως είναι λογικό, έλκουν τόσο τους εγχώριους επενδυτές όσο και fund .  Παράλληλα, αρκετοί αναζητούν καταστήματα για αγορά πλησίον των νέων σταθμών του μετρό για επένδυση, γνωρίζοντας ότι όταν ολοκληρωθεί το Μετρό, η αξία τους θα είναι πολύ μεγαλύτερη και το μηνιαίο μίσθωμα σε συνάρτηση με την αγορά σήμερα θα αποφέρει πολύ καλή απόδοση ως επένδυση.

Εκτιμάται ότι στη στάση Δικαστήρια και Αλεξάνδρας θα υπάρξει μεγάλη αύξηση της ζήτησης κυρίως για γραφειακούς χώρους, ενώ γενικότερα οι περιοχές που θα εξυπηρετούνται από τη νέα γραμμή 4 του Μετρό, έχουν περιθώρια ανάπτυξης.

ΠΙΝΑΚΕΣ 

Ι. Η Βραχυχρόνια Μίσθωση στα Εξάρχεια

Πηγή : Ε-RealEstates Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών, Διαμερίσματα άνω του 1ου  ορόφου

ΙΙ. Τιμές Ενοικίασης στα Εξάρχεια

Πηγή : Ε-RealEstates Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών , Διαμερίσματα άνω του 1ου  ορόφου

ΙΙΙ. Τιμές Πώλησης στα Εξάρχεια

Πηγή : Ε-RealEstates Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών, Διαμερίσματα άνω του 1ου ορόφου