Κτηματολόγιο : Αγωνία σε ιδιοκτήτες ακινήτων – Κινδυνεύουν να χαθούν χιλιάδες πάρκινγκ

Δύο χιλιάδες – σε αυτή τη φάση – ιδιοκτήτες θέσεων πάρκινγκ σε πιλοτές πολυκατοικιών μόνο στον Δήμο Αθηναίων – που έχουν χτιστεί στις δεκαετίες του ’70, του ’80 αλλά και του ’90 – καθώς και δεκάδες χιλιάδες στους υπόλοιπους δήμους του Λεκανοπέδιου αλλά και σε άλλες πόλεις της Ελλάδας έχουν χάσει το τελευταίο διάστημα τον ύπνο τους (!). Γιατί; Επειδή, όπως αναφέρει μιλώντας στα «ΝΕΑ» ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων Στράτος Παραδιάς, το Κτηματολόγιο απορρίπτει τις δηλώσεις τους με συνέπεια να βρίσκονται κυριολεκτικά «στον αέρα» και να απειλούνται να τις χάσουν…

Πρόκειται για θέσεις στάθμευσης που έχουν τα δικά τους χιλιοστά, ακόμη κι αν δημιουργήθηκαν και μεταβιβάστηκαν σε χρόνο που αυτό επιτρεπόταν χωρίς κανέναν περιορισμό.

Το πρόβλημα αυτό, κατά τον πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ, φέρνει στο φως η ανάρτηση στον Δήμο Αθηναίων. Ετσι, ο αριθμός αυτός με τη συνέχιση της διαδικασίας κτηματογράφησης, ιδιαίτερα στα προάστια της Αττικής, θα μεγαλώσει ακόμη περισσότερο.

Το πρόβλημα το αναγνωρίζει και ο ανάδοχος που διενεργεί την ανάρτηση στον Δήμο Αθηναίων. Σύμφωνα με τον εκπρόσωπο της αναδόχου κοινοπραξίας Γιώργο Δημητρίου, αυτές οι θέσεις στάθμευσης δεν μπορούν να καταγραφούν εάν προηγουμένως δεν επιλυθεί το πρόβλημα της κυριότητας. Επί του θέματος δεν έχει τοποθετηθεί, μέχρι στιγμής, επισήμως το Κτηματολόγιο.

«Καπέλο το Δημόσιο»

Το δεύτερο πρόβλημα που έχει προκύψει αφορά το δικαίωμα υψούν (δηλαδή τον αέρα) στις πολυκατοικίες. Πολλοί από τους ιδιοκτήτες εξαιτίας – κυρίως – της οικονομικής κρίσης διέγραψαν τα χιλιοστά τους από το Ε9 και δεν τα δήλωσαν στο Κτηματολόγιο. Ετσι, προϊούσης της ολοκλήρωσης του Κτηματολογίου, το Δημόσιο θα «μπει καπέλο» ως συνιδιοκτήτης των αδήλωτων χιλιοστών του οικοπέδου σε χιλιάδες πολυκατοικίες σε όλη τη χώρα(!), με δικαίωμα συμμετοχής στις Γενικές Συνελεύσεις και εμπλοκή του στις τυχόν τροποποιήσεις των κανονισμών…

Για το θέμα των θέσεων στάθμευσης, από την Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) εστάλη την Τρίτη 16 Ιουνίου 2020 επιστολή προς τη διοίκηση του Κτηματολογίου, στην οποία τίθεται υπόψη το πρόβλημα που έχει δημιουργηθεί. Οπως, μεταξύ άλλων, αναφέρεται, στην επιστολή, «οι εταιρείες κτηματογράφησης επικαλούμενες την απόφαση 23/2000 της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου, δεν αναγνώρισαν κατά την προανάρτηση τα δικαιώματα των ιδιοκτητών στους χώρους αυτούς με την κωδική απάντηση «έλλειψη επαρκών στοιχείων».

Αποτέλεσμα, οι ιδιοκτήτες των χώρων αυτών να κινδυνεύουν να χάσουν ένα, σημαντικό συχνά, περιουσιακό στοιχείο. Και η λύση της ομόφωνης τροποποίησης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας κάθε πολυκατοικίας, ώστε αυτά να καταστούν παρακολουθήματα των αντίστοιχων ιδιοκτητών διαμερισμάτων, είναι πρακτικά απολύτως ανέφικτη για πλειάδα ουσιαστικών και γραφειοκρατικών λόγων».

Από την ΠΟΜΙΔΑ ζητούν, αυτές οι θέσεις στάθμευσης ρητά να αναγνωριστούν και να καταγραφούν ως ανήκουσες στους δικαιούχους τους, ως παρακολουθήματα των ιδιοκτησιών τους, ή και ως ανεξάρτητοι ιδιόκτητοι χώροι. Οπως υποστηρίζουν, «αυτό νομικά θα μπορούσε να λυθεί με την παροχή δικαιώματος μονομερούς τροποποίησης ιδιοκτησίας του κτιρίου από τον ενδιαφερόμενο ιδιοκτήτη με ανακατανομή των χιλιοστών της ιδιοκτησίας του».

Οι ταράτσες

Το πρόβλημα δημιουργήθηκε από τη μείωση των συντελεστών δόμησης σε συνδυασμό με την υπερφορολόγηση της ακίνητης ιδιοκτησίας (ΕΝΦΙΑ πληρώνει ακόμη και ο αέρα!). Ετσι, πολλοί ιδιοκτήτες διέγραψαν τα χιλιοστά του «αέρα» από το Ε9 τους, διότι κατέστη άνευ αξίας.

Οπως προβλέπει ο νόμος, κάθε αδήλωτο ακίνητο, δηλαδή «αγνώστου ιδιοκτήτη» περιέχεται στην κυριότητα του Δημοσίου. Σύμφωνα με πηγές του Κτηματολογίου τα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» ανέρχονται σε περίπου 170.000 (με σημαντικό ποσοστό από αυτά να αφορά ιδιοκτησίες του Δημοσίου).

Τι ίσχυε παλαιότερα

Σήμερα είναι πλέον υποχρεωτική σε κάθε νέα οικοδομή, η κατασκευή μιας τουλάχιστον θέσης στάθμευσης ανά οριζόντια ιδιοκτησία. Δεν ήταν όμως πάντοτε έτσι. Οπως επισημαίνουν από την ΠΟΜΙΔΑ, οι παλαιότερες πολυκατοικίες της Αθήνας δεν διέθεταν καμία απολύτως θέση στάθμευσης.

Από τη δεκαετία του ’70, όταν άρχισαν οι κατασκευές των υπόγειων γκαράζ και πιλοτών στις πολυκατοικίες, οι διαθέσιμες θέσεις στάθμευσης κάλυπταν περίπου τα μισά διαμερίσματα. Ετσι, οι μισοί συνιδιοκτήτες πλήρωναν και αγόραζαν μια θέση ή την έπαιρναν με αντιπαροχή, ενώ οι άλλοι μισοί δεν αγόραζαν είτε γιατί δεν είχαν χρήματα, είτε γιατί δεν είχαν τότε ΙΧ, είτε γιατί δεν πρόλαβαν να αγοράσουν και εκείνοι.

Ωστόσο, ενώ όπως αναφέρει η ΠΟΜΙΔΑ έως τότε ουδέποτε αμφισβητήθηκε η εγκυρότητα των θέσεων στάθμευσης που νόμιμα διέθεταν χιλιοστά επί του οικοπέδου, το 1981 η νομοθεσία και στη συνέχεια η νομολογία χαρακτήρισαν αναδρομικά άκυρες τις ήδη συνιστάμενες ανοιχτές θέσης στάθμευσης σε πιλοτές πολυκατοικιών, ως αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες, αφού τα προηγούμενα χρόνια είχαν καταρτιστεί και μεταγραφεί αρκετές χιλιάδες συστάσεις οριζόντιων ιδιοκτησιών σε όλη τη χώρα, που προσδιόριζαν θέσεις στάθμευσης στις πιλοτές, δηλαδή με δικά τους χιλιοστά στο οικόπεδο (!).

Από τη δεκαετία του ’90 οι οικογένειες άρχισαν να αποκτούν και δεύτερο αυτοκίνητο (ορισμένες και τρίτο). Ετσι, η εξεύρεση θέσης στάθμευσης έγινε καθημερινό, πιεστικό και κυρίαρχο ζήτημα αντιπαράθεσης τόσο στην πρωτεύουσα αλλά και σε όλες τις μεγάλες πόλεις της Ελλάδας με σκηνές… απείρου κάλους στις πιλοτές αλλά και στα δικαστήρια.

Οπως επισημαίνει ο Στράτος Παραδιάς (επικαλούμενος τη δικηγορική εμπειρία του), όταν η υπόθεση φτάνει στα δικαστήρια, αυτά με πάμπολλες αποφάσεις τους κρίνουν νόμιμες όλες τις θέσεις στάθμευσης και δικαιώνουν όσους είχαν αγοράσει άκυρες αυτοτελείς «οριζόντιες ιδιοκτησίες» στην πιλοτή. Σύμφωνα με τον ίδιο, το πρόβλημά τους σήμερα, που πρέπει να λυθεί άμεσα, είναι ότι δεν καταχωρίζονται στο Κτηματολόγιο και δεν μπορούν να συντάξουν μεταβιβαστικό συμβόλαιο, γιατί δεν θα μεταγραφεί(!).