Ακίνητα και Ελληνικό: Πότε είναι η ευκαιρία για αγορά στην περιοχή

Η υπεραξία των ακινήτων στο Ελληνικό είχε ξεκινήσει  πριν την έναρξη των εργασιών για το Μητροπολιτικό Πάρκο αφού δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που  από την αποχώρηση του εθνικού αερολιμένα  αύξησαν τις ζητούμενες τιμές των ακινήτων τους. Πλέον το έργο ξεκίνησε και ο βασικός σχεδιασμός περιλαμβάνει αναβάθμιση της παραλίας, ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις,  χώρους αναψυχής κλπ, με τις εκτιμήσεις παραγόντων της αγοράς  να αναφέρουν πως οι αυξήσεις στις τιμές των γύρω περιοχών θα  καταγράψουν μεν άνοδο, αλλά με χρονοκαθυστερηση, εν αντιθέσει με την επαγγελματική στέγη θα σημειώσει αύξηση ζήτησης.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates υπάρχουν αρκετές περιπτώσεις που οι ιδιοκτήτες ακινήτων κυρίως περιμετρικά του παλιού αεροδρομίου αλλά και των όμορων περιοχών κατάφεραν να εξαργυρώσουν αυτή την υπεραξία πολύ νωρίτερα. Αν αναλογιστεί κανείς ότι το 2014 οι αναφορές που γίνονταν ήταν ότι το έργο ανάπλασης είναι ένα βήμα πριν την έναρξη, τελικά, οι αρχικές εργασίες ξεκίνησαν μετά από 6 χρόνια.

Το ερώτημα είναι πως και πότε θα επηρεαστούν οι τιμές των ακινήτων, καθότι είναι δεδομένο πως η έναρξη των εργασιών θα πυροδοτήσει το επενδυτικό ενδιαφέρον. Παρά ταύτα, στελέχη της αγορά μιλώντας στο in.gr εκτιμούν ότι δεν αναμένονται άμεσα μεγάλες αλλαγές στις τιμές.

Αυτή τη στιγμή η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης στις περιοχές γύρω από το μητροπολιτικό πάρκο κυμαίνεται από 3.800€/τμ έως 4.100 €/τμ, τιμή υψηλότερη από την τιμή που προβλέπεται από το business plan του Ελληνικού (από 3.500 €/τμ έως 4.000€/τμ ) για την πώληση των κατοικιών εντός του μητροπολιτικού πάρκου, εξαιρουμένων των κατοικιών που θα αναπτυχθούν στο παραλιακό μέτωπο.

Τι θα κρίνει τις τιμές  – Σε ποιες κατηγορίες θα αυξηθούν

Αποτελεί βασικό παράγοντα, όπως σχολιάζει στο In.gr ο Θεμιστοκλής Μπάκας   Πρόεδρος του  Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, το ποιοι θα είναι οι αρχικοί αγοραστές των υπό ανέγερση οικιστικών ακινήτων εντός του Μητροπολιτικού Πάρκου που θα διατεθούν προς πώληση. Διότι αν πρόκειται για επενδυτές που στοχεύουν στην υπεραξία και μεταπώληση, τότε οι ζητούμενες τιμές εντός του Μητροπολιτικού Πάρκου θα αυξηθούν.

Αντίθετα, αν οι αγοραστές στοχεύουν στην κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης ή/και της απόκτησης golden visa εφόσον πρόκειται για πολίτες τρίτων χωρών, τότε οι ζητούμενες τιμές των κατοικιών περιφερειακά- εκτός του Μητροπολιτικού πάρκου θα πιεστούν έως ότου καταγραφεί κορεσμός εντός του πάρκου.

Σύμφωνα με το business plan του Ελληνικού, από πωλήσεις κατοικιώ  εκτιμάται ότι θα προέλθει το 58% των εσόδων, ενώ από άλλου  είδους δραστηριότητες, δηλαδή από malls και ξενοδοχεία θα προέλθει το 28%, 8% και 6% των εσόδων, αντίστοιχα. Κατά την πρώτη πενταετία, το οικιστικό κομμάτι, που αντιστοιχεί σε 1 εκατομμύριο τετραγωνικά μέτρα, θα αντιπροσωπεύει το 43% των εσόδων. Άρα, αρχικός στόχος θα είναι η άμεση πώληση των υπό – ανέγερση οικιστικών τετραγωνικών μέτρων.

Ανοδο, όπως αναφέρει  κ. Μπάκας,  αναμένουμε στις τιμές των επαγγελματικών ακινήτων, διότι η ανάπτυξη του επιχειρηματικού πάρκου μέσα στο Ελληνικό θα αναβαθμίσει την κτηματαγορά των επαγγελματικών ακινήτων και θα οδηγήσει τα νότια προάστια να γίνουν σημαντικό επιχειρηματικό κέντρο”.

Υπογραμμίζει ότι “δεν θεωρούμε ότι θα παρατηρηθούν κατακόρυφες αυξήσεις των τιμών στα οικιστικά ακίνητα εκτός του Μητροπολιτικού Πάρκου, διότι οι ζητούμενες τιμές πώλησης εντός, είναι μειωμένες σε σχέση με τις ζητούμενες τιμές πώλησης εκτός του πάρκου, τα οποία -αδιαμφισβήτητα- βρίσκονται σε μειονεκτική θέση. Αύξηση των τιμών μπορεί να  παρατηρηθεί στα ακίνητα που έχουν πρόσοψη στο παλιό αεροδρόμιο και σε οικόπεδα πλησίον του Μητροπολιτικού πάρκου”.

Ο κ. Μπάκας διευκρινίζει ότι θα  χρειαστεί χρόνος για να γίνουν επαρκείς εκτιμήσεις, ενώ καθοριστικοί παράγοντες αποτελεί ο χρόνος υλοποίησης των έργων – να υλοποιούνται στους χρόνους που έχουν οριστεί, καθώς και το Μητροπολιτικό πάρκο να έχει αρχίσει πραγματικά να αποκτά μια ολοκληρωμένη μορφή που σύμφωνα με τις δηλώσεις του πρωθυπουργού, για την ολοκλήρωσή του, θα χρειαστεί ακόμη και 10 χρόνια για την πλήρη ανάπτυξη .

Οι  δημοφιλείς περιοχές Γλυφάδα, Βούλα,  Βουλιαγμένη

Τα νότια προάστια της Αττικής, η Γλυφάδα, Βούλα και η Βουλιαγμένη αποτελούν διαχρονικά το μήλο της έριδος  τόσο για τους εγχώριους αγοραστές όσο και για τους αλλοδαπούς, κυρίως Κινέζους, ενώ, δεν ήταν λίγοι οι Σύριοι και Αιγύπτιοι κατασκευαστές που αρχές του 2015 -2017 που επένδυσαν σε διαμερίσματα τόσο για την απόκτηση της πολυπόθητης χρυσής βίζας όσο και ως μορφή επένδυσης για το μέλλον.

Σύμφωνα με τα στοιχεία  του  Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, το 2015-2017, οι τιμές πώλησης των ακινήτων σε σχέση με το 2009 είχαν υποχωρήσει κατά 40% – 45 % σε Γλυφάδα και Βούλα, ενώ σε σχέση με τα βόρεια προάστια της Αττικής οι τιμές κατέγραψαν μια γενικότερη ανθεκτικότητα (46% – 50% ).

Τα μνημονιακά χρόνια, σύμφωνα με την ίδια πηγή, η μικρότερη πτώση στα νότια προάστια καταγράφηκε στη περιοχή του Ελληνικού (33% -39%), μια περιοχή που απέκτησε μετρό διευκολύνοντας τους κατοίκους της ευρύτερης περιοχής αλλά ταυτόχρονα αποτέλεσε και πόλο έλξης των ενδιαφερόμενων που πάντα είχαν στραμμένο το βλέμμα στα νότια αλλά δεν τους βόλευαν τα μέσα μαζικής μεταφοράς.

Το Ελληνικό συνυφασμένο όλα αυτά τα χρόνια με το παλιό αεροδρόμιο και την ιστορία της ολυμπιακής αεροπορίας, αποτέλεσε αρχικά πόλο έλξης εργαζόμενων του αεροδρομίου κυρίως πιλότους της ολυμπιακής και αεροσυνοδούς.

Ενώ δεν ήταν λίγοι οι αμερικανοί αξιωματούχοι της τότε βάσης που είχαν επενδύσει στη γύρω περιοχή. Το Ελληνικό αλλάζει, όπως σχολιάζει ο κ. Μπάκας, από μια περιοχή που κατά τη λειτουργία του αεροδρομίου δεν ήταν στο πρώτο πλάνο επιλογής των ενδιαφερόμενων αγοραστών λόγω του θορύβου από τα αεροσκάφη, διατηρώντας πάντα μια διαφορά στις τιμές πώλησης -10%, -15 %  σε σχέση με τη Γλυφάδα και τη Βούλα, κατάφερε να εξισορροπήσει αυτή τη ψαλίδα μετά τη μεταφορά του αεροδρομίου στο Μαρκόπουλο.

Τι περιλαμβάνει

Ο  βασικός σχεδιασμός περιλαμβάνει αναβάθμιση της παραλίας, ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις,  χώρους αναψυχής , κατασκευή νέων χώρων άθλησης, νέο γήπεδο γκολφ, χώρους ανάδειξης της πολιτιστικής μας κληρονομιάς, εκπαιδευτικές εγκαταστάσεις και ερευνητικά κέντρα, κλπ. Θα κατασκευαστεί ένα από τα μεγαλύτερα Μητροπολιτικά Πάρκα Πρασίνου και Αναψυχής στο κόσμο, που συνδυαστικά με τους κοινόχρηστους χώρους πρασίνου του ακινήτου θα καλύπτουν έκταση 2.600.000 τ.μ., ήτοι 42% της συνολικής επιφανείας της έκτασης.

Συνολικά το έργο θα διαθέτει πέντε ψηλά κτίρια που θα φτάνουν τα 200 μέτρα και δέκα αρχιτεκτονικά τοπόσημα, δηλαδή πολυτελές ξενοδοχείο μαρίνας, πύργος κατοικιών στη μαρίνα, πολυδύναμο κέντρο πολλαπλών λειτουργιών και εκδηλώσεων με πύργο παρατήρησης, ενυδρείο, πύργος/συγκρότημα κατοικιών και μικτών χρήσεων, παραθαλάσσιο πολυτελές ξενοδοχείο, παράκτιες οικιστικές αναπτύξεις και συγκροτήματα και κατοικίες γύρω από το πάρκο.