Ισχυρό χτύπημα στα ακίνητα από την πανδημία – Νέα δεδομένα στην επαγγελματική στέγη

Νέα δεδομένα «ασφυξίας» προκαλεί το λαβωμένο από την πανδημία 2020 στην αγορά ακινήτων, αφού ο μειωμένος τουρισμός και η τηλεργασία εγκαινιάζουν την έναρξη μιας αχαρτογράφητης εποχής σε όλο το φάσμα της κτηματαγοράς. Οι ύπουλες συνέπειες της πανδημίας στην επαγγελματική, κυρίως, στέγη φέρνουν ραγδαίες αλλαγές, σηματοδοτώντας το τέλος των τεράστιων «open» γραφείων και τη στροφή στην παλιά εποχή των μικρών γραφείων.

Η «βουτιά» στη ζήτηση επαγγελματικής στέγης ήδη γίνεται αισθητή κυρίως λόγω της τηλεργασίας και παράγοντες της αγοράς μεταφέρουν στα «ΝΕΑ» το κλίμα που επικρατεί στο «χρηματιστήριο» ακινήτων, αναφέροντας πως οι ιδιοκτήτες κρατούν μεν στάση αναμονής, αλλά υπάρχει μεγάλη ανησυχία για το άμεσο μέλλον, καθώς τα μέχρι τώρα σημάδια προοιωνίζονται μια εποχή μεγάλων αλλαγών. Η προσώρας τάση δείχνει πως οι εταιρείες, λόγω της ανάγκης για διατήρηση απόστασης μεταξύ των εργαζομένων, έχουν αρχίσει να αναζητούν πιο μόνιμες λύσεις από την «κυκλική-εναλλάξ» προσέλευση των υπαλλήλων.

Το πρώτο σενάριο που εξετάζουν είναι να αυξηθεί η ανάγκη σε χώρο και να μειωθεί η πυκνότητα των εργαζομένων και το δεύτερο – και μάλλον επικρατέστερο – σενάριο είναι να διατηρηθεί το καθεστώς της τηλεργασίας, λόγω του γεγονότος ότι αρκετές επιχειρήσεις προσαρμόστηκαν. Σε αρκετές εταιρείες πλέον είναι σύνηθες μεγάλο μέρος των υπαλλήλων να εργάζεται από το σπίτι, με μελέτες να καταδεικνύουν ότι η τηλεργασία συμβάλλει, στις περισσότερες περιπτώσεις, θετικά στην αύξηση της παραγωγικότητας.

Ριζικές αλλαγές

Παράγοντες του εγχώριου Real Estate εκτιμούν πως ο κλάδος της αγοράς γραφείων αναμένεται να αλλάξει ριζικά, αφού πολλές επιχειρήσεις έχουν αντιληφθεί ότι μπορούν να είναι παραγωγικές χωρίς να χρειάζεται να μετακινείται το προσωπικό τους, για παράδειγμα από το κέντρο στα νότια ή στα βόρεια προάστια της πρωτεύουσας. Εκτιμάται πως οι τιμές μίσθωσης των γραφειακών χώρων θα επηρεαστούν άμεσα και πολλές εταιρείες ενδεχομένως να επιλέξουν τη μετακόμιση εκτός του κέντρου της Αθήνας, επιλέγοντας περιοχές με «έξυπνους» γραφειακούς χώρους που θα διαθέτουν εύκολη πρόσβαση σε σταθμούς μέσων μεταφοράς.

Ταυτόχρονα, νέα δεδομένα έχει προκαλέσει το μέτρο στήριξης μέσω της έκπτωσης 40% στα ενοίκια που έχει προδιαγράψει σε μεγάλο βαθμό το μέλλον των τιμών ενοικίασης γενικώς. Αρκετοί επιχειρηματίες, εμπορικά καταστήματα και πολυεθνικές έχουν ζητήσει αναπροσαρμογή του ενοικίου τους όχι μόνο για το διάστημα μέχρι την άρση των μέτρων περιορισμού. Σύμφωνα με το Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών E-Real Estates, εταιρεία αλυσίδας ρούχων με 21 καταστήματα στην Ελλάδα ενημέρωσε εγγράφως τους ιδιοκτήτες ότι για τη βιωσιμότητα της εταιρείας και των εργαζομένων της ζητά οριζόντια μείωση των ενοικίων 40% έως τα τέλη του 2020 και συγχρόνως ζήτησε 40 ημέρες διορία από την ημέρα που θα λειτουργήσουν για να ρυθμίσει τα μη καταβαλλόμενα μισθώματα.

Η ίδια εικόνα, σύμφωνα με το Πανελλαδικό Δίκτυο, για γνωστή αλυσίδα ένδυσης με πανελλαδική εμβέλεια και πολυάριθμα καταστήματα στους εμπορικότερους δρόμους της χώρας, που έχει ζητήσει από τους εκμισθωτές της μείωση των μισθωμάτων από 20% έως 60%, ανάλογα με το ύψος του μισθώματος. Η εταιρεία έχει αναφέρει ότι αν οι ιδιοκτήτες δεν δεχθούν τη μείωση των ενοικίων θα κλείσει πολλά καταστήματα και θα εισέλθει δυναμικότερα στην αγορά μέσω e-shop.

«Η κτηματαγορά το επόμενο διάστημα θα έρθει αντιμέτωπη με τη ραγδαία αύξηση μη καταβολής των μισθωμάτων ιδιαίτερα στα επαγγελματικά ακίνητα, όπου τα μισθώματα σε πολλές περιπτώσεις είναι αρκετές χιλιάδες ευρώ. Το μεγαλύτερο πρόβλημα φαίνεται επί του παρόντος πως θα αντιμετωπίσουν τα εμπορικά κέντρα, διότι πολλοί καταναλωτές θα αποφύγουν τον συνωστισμό στα μεγάλα καταστήματα, λόγω της ανάγκης προσωπικής προστασίας. Στην τιμή ενοικίασης ενός καταστήματος, κυρίως εστίασης, εκτός από το σημείο που βρίσκεται, σημαντικό ρόλο στην αξία του διαδραματίζει και η δυναμικότητά του» σχολιάζει ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, και προσθέτει ότι «οι απώλειες εσόδων από μισθώματα θα έχουν άμεσο αρνητικό αντίκτυπο στις αξίες των ακινήτων».

Η Εκθεση της ΤτΕ 

Σύμφωνα με την πρόσφατη έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος η αγορά γραφείων θα επηρεαστεί άμεσα από την υποχώρηση της οικονομικής δραστηριότητας, από το διαφαινόμενο πλήγμα στις επιχειρήσεις και τη μείωση της απασχόλησης. Επίδραση στη ζήτηση, όπως αναφέρει, ενδέχεται να προκαλέσει η ταχεία προσαρμογή των επιχειρήσεων στην τηλεργασία, όπως και η εξέλιξη της ηλεκτρονικής διακυβέρνησης και της ψηφιοποίησης σειράς δραστηριοτήτων και διαδικασιών του δημόσιου τομέα, που πραγματοποιείται το τελευταίο διάστημα λόγω της υγειονομικής κρίσης. Βραχυπρόθεσμα αλλά και σε μεγαλύτερο βάθος χρόνου, εκτιμάται ότι οι ανάγκες σε χώρους ανά επιχείρηση θα βαίνουν μειούμενες, παρέχοντας ωστόσο το οικονομικό περιθώριο για αναζήτηση χώρων υψηλότερων προδιαγραφών ποιότητας και θέσης. Επομένως, οι ισχυρότερες αρνητικές επιπτώσεις αναμένονται στις αξίες των δευτερευουσών αγορών, ενώ μεσοπρόθεσμα, και υπό την προϋπόθεση της ανάκαμψης της οικονομίας, εκτιμάται ότι θα ενισχυθούν περαιτέρω οι αξίες των γραφείων υψηλών προδιαγραφών.

Οι νέες «ουλές» από την πανδημία έρχονται σε μια κρίσιμη φάση για την αγορά ακινήτων, αφού η περίοδος προ πανδημίας έδειχνε σημάδια ανάκαμψης. Η αναπτυσσόμενη δυναμική βασίστηκε κυρίως στην επενδυτική ζήτηση από το εξωτερικό και στη θετική πορεία του τουρισμού, καθώς η εγχώρια ζήτηση για κατοικία και μη επενδυτικά ακίνητα παρέμεινε περιορισμένη. Πρωταγωνιστής στη θετική ανάκαμψη ο τουρισμός, που αποτέλεσε την κινητήρια δύναμη, μαζί με τις αμιγώς τουριστικές χρήσεις και συμπληρωματικές και συναφείς χρήσεις, δίνοντας ιδιαίτερη ώθηση σε συγκεκριμένες αγορές οικιστικών και επαγγελματικών ακινήτων. Οι επιπτώσεις της κρίσης αναμένεται να αποτυπωθούν τόσο στις τιμές όσο και στα μισθώματα των κατοικιών, με σημαντικές διαφοροποιήσεις σε τοπικό επίπεδο. Βραχυπρόθεσμα εκτιμάται ότι πιέσεις θα δεχθεί η αγορά των διαμερισμάτων, ειδικά των αστικών κέντρων, εξαιτίας κυρίως της μείωσης του ενδιαφέροντος για βραχυχρόνια μίσθωση με τουριστικό χαρακτήρα.

Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος έως και τον Φεβρουάριο του 2020 οι ανοδικές τάσεις στις τιμές συνεχίστηκαν, παρά το γεγονός ότι οι πρώτες αρνητικές ενδείξεις είχαν αρχίσει ήδη να φαίνονται στους ρυθμούς μεταβολής των επενδύσεων σε ακίνητα από το εξωτερικό. Βάσει των στοιχείων-εκτιμήσεων που συλλέγονται από τα πιστωτικά ιδρύματα, οι ονομαστικές τιμές των διαμερισμάτων το α’ τρίμηνο του 2020 ήταν αυξημένες κατά 6,9% (προσωρινά στοιχεία) σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2019. Για το σύνολο του 2019, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 7,3% (5,5%, 7,6%, 8,3% και 7,6% τα α’, β’, γ’ και δ’ τρίμηνο του 2019 αντίστοιχα), έναντι αύξησης 1,8% το 2018.

Διαφοροποιήσεις

Στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων, με βάση προσωρινά στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το β’ εξάμηνο του 2019 αυξήσεις καταγράφηκαν στις τιμές γραφείων και καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών για το σύνολο της χώρας σε σχέση με το β’ εξάμηνο του 2018 (4,1% και 6,2% αντίστοιχα). Η μέση ετήσια αύξηση για το 2019 ανήλθε σε 4,2% και 7,0% αντίστοιχα, ενώ υψηλότερους ετήσιους ρυθμούς κατέγραψε η Αθήνα, με τις τιμές γραφείων και καταστημάτων να αυξάνονται κατά 5,1% και 8,0% αντίστοιχα.

Στην αγορά των καταστημάτων ήδη διακρίνονται σημαντικές διαφοροποιήσεις στις επιπτώσεις της τρέχουσας κρίσης μεταξύ διαφόρων υποκατηγοριών, όπως τα μικρά καταστήματα λιανικής, τα εμπορικά κέντρα, οι μεγάλοι εμπορικοί χώροι (ακίνητα τύπου «big box») και οι υπεραγορές τροφίμων (σουπερμάρκετ). Παράλληλα, η εξοικείωση με το ηλεκτρονικό εμπόριο που επιτυγχάνεται με ραγδαίους ρυθμούς τους τελευταίους μήνες και η επιφυλακτικότητα των καταναλωτών να βρεθούν σε κλειστούς χώρους, όπου παρατηρείται μεγάλη προσέλευση πελατών, ενδέχεται να δημιουργήσουν πιέσεις στη ζήτηση και να οδηγήσουν σε μεταβολή των απαιτούμενων προδιαγραφών των χώρων καταστημάτων, με αντίστοιχη αύξηση της ζήτησης για αποθηκευτικούς χώρους.