Ανατροπές στην εκτός σχεδίου δόμηση – Πώς θα κτίζουν πλέον οι ιδιοκτήτες

Διετή διορία για έκδοση οικοδομικής άδειας δίνει το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) στους ιδιοκτήτες εκτός σχεδίου οικοπέδων κάτω των 4 στρεμμάτων. Η πολιτική ηγεσία του έλαβε τελικά τη δύσκολη απόφαση να προχωρήσει στην κατάργηση όλων των παρεκκλίσεων – παρά τις πιέσεις που δέχεται από τον τουριστικό κλάδο, μηχανικούς, βουλευτές κ.ά. – κλείνοντας τα «παράθυρα» που επιτρέπουν σήμερα δόμηση σε αγροτεμάχια ακόμη και 750 τ.μ. ενώ συχνά κάνουν πιο ελκυστική – από οικονομική και επενδυτική άποψη – την οικοδόμηση εκτός σχεδίου, από ό,τι εντός σχεδίων πόλεως ή οικισμών. Ορίζει ωστόσο μια μεταβατική περίοδο δύο ετών εντός των οποίων μπορούν να εκδοθούν σχετικές άδειες δόμησης.

Είναι αξιοσημείωτο πάντως ότι, έως και την περασμένη εβδομάδα, ο ίδιος ο υφυπουργός Περιβάλλοντος κ. Δημήτρης Οικονόμου, σε συνέντευξή του στα «ΝΕΑ», μιλούσε για κατάργηση μόνο των ακραίων παρεκκλίσεων που δίνουν τη δυνατότητα να οικοδομούνται οικόπεδα 750 και 1.200 τετραγωνικών μέτρων. Το ίδιο αποτυπωνόταν και στην τελική εκδοχή του νομοσχεδίου που είχε «κυκλοφορήσει» τις προηγούμενες μέρες στα δημοσιογραφικά γραφεία.

Σε κάθε περίπτωση, σύμφωνα με το νομοσχέδιο «Εκσυγχρονισμός της Χωροταξικής και Πολεοδομικής Νομοθεσίας», το οποίο σήμερα τίθεται σε δημόσια διαβούλευση, ο νομοθέτης – παράλληλα με την προσπάθεια του να περιορίσει την άναρχη εκτός σχεδίου δόμηση -, δίνει κίνητρα και «μπόνους» τετραγωνικών ώστε να τη συγκεντρώσει σε οργανωμένους υποδοχείς (τουριστικούς, επιχειρηματικούς, βιομηχανικούς) με ότι επιπτώσεις ενδέχεται να έχουν αυτές οι μεγάλες συγκεντρώσεις στον εξω-αστικό χώρο.

Ειδικότερα, για την εκτός σχεδίου δόμηση προβλέπονται τα εξής:

. θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα τα γήπεδα, με ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τετραγωνικά μέτρα (τ.μ.), πρόσωπο σε εθνική, επαρχιακή, δημοτική οδό κατηγορίας Α (παρέχει δικαίωμα προσώπου για τη δόμηση σε παρόδια γήπεδα) ή σε κοινόχρηστο χώρο τουλάχιστον 45 μέτρων και ελάχιστο βάθος 50 μέτρα.

_ για τουριστικά καταλύματα, εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδοµής και λοιπές τουριστικές επιχειρήσεις απαιτείται αρτιότητα 8 στρεμμάτων. Κατ’ εξαίρεση θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα αγροτεμάχια κάτω των 8.000 τ.μ. και ελάχιστου εμβαδού 4.000 τ.μ. για την ανέγερση ξενοδοχειακών καταλυμάτων, εφόσον πληρούν ενεργειακά, περιβαλλοντικά ή πολεοδομικά κριτήρια που ορίζονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας οι προϋποθέσεις.

• Οι ρυθμίσεις που αφορούν στο ελάχιστο πρόσωπο δεν ισχύουν για την ανέγερση εγκαταστάσεων αγροτικών εκμεταλλεύσεων και δραστηριοτήτων εφόσον εξυπηρετούνται από αγροτικούς ή δασικούς δρόμους, καθώς και ορειβατικών καταφυγίων, η ανέγερση των οποίων επιτρέπεται και σε γήπεδα που εξυπηρετούνται αποκλειστικά από μονοπάτια.

Κατ’ εξαίρεση θα θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα και όσα γήπεδα έχουν πρόσωπο σε δημοτική οδό κατηγορίας Β (συνδέουν οδούς κατηγορίας Α, ή επαρχιακές, ή εθνικές και παρέχουν πρόσωπο μόνο σε οργανωμένους υποδοχείς). Σε αυτά θα μπορούν να ανεγείρονται εμπορικές αποθήκες, νοσοκομεία, κέντρα υγείας, ιδιωτικές κλινικές, κτίρια εμπορικών καταστημάτων και αμιγών κτιρίων γραφείων, κέντρα δεδομένων (Data Centres), επαγγελματικά εργαστήρια, βιοτεχνικές, βιομηχανικές εγκαταστάσεις καθώς και μια νέα κατηγορία ξενοδοχείων.

Πρόκειται για τα ιδιαιτέρως αναβαθμισμένα ή αναβαθμισμένα ξενοδοχεία που πληρούν, αντιστοίχως, τουλάχιστον έξι ή τουλάχιστον τέσσερα από τα παρακάτω κριτήρια:

α. Η ύπαρξη χώρου στάθμευσης εντός του γηπέδου με ελάχιστο αριθμό θέσεων ίσο με τον αριθμό των δωματίων/ διαμερισμάτων του καταλύματος.
β. Η ύπαρξη στεγασμένου χώρου στάθμευσης εντός του τουριστικού καταλύματος με ελάχιστο αριθμό θέσεων ίσο με τα τρία τέταρτα του αριθμού των δωματίων/ διαμερισμάτων του καταλύματος.
γ. Η διαθεσιμότητα μπαλκονιού ή βεράντας για το 50% των δωματίων ή διαμερισμάτων.
δ. Η ύπαρξη ελάχιστου εμβαδού υποδοχής 0,8 τ.μ. ανά κλίνη.
ε. Η ύπαρξη αίθουσας πολλαπλών χρήσεων εμβαδού τουλάχιστον 100 τ.μ.
στ. Η ύπαρξη τουλάχιστον 1 κοινόχρηστης τουαλέτας για επισκέπτες ανά 25 κλίνες
ζ. Ελάχιστο εμβαδόν 25 τ.μ. για μονόκλινα δωμάτια, 30 τ.μ. για δίκλινα και 36 τ.μ. για τρίκλινα ή 42 τ.μ. για διαμερίσματα ενός χώρου, 55 τ.μ. για διαμερίσματα δύο χώρων, 75 τ.μ. για διαμερίσματα τριών χώρων και 25 τ.μ. επιπλέον για κάθε χώρο διαμερίσματος για διαμερίσματα τεσσάρων χώρων και άνω.
η. Πρέπει να έχει τουλάχιστον 2 σουϊτες.

Το κτίριο που ανεγείρεται σε εκτός σχεδίου οικόπεδο πρέπει να είναι ενιαίο όταν βρίσκεται σε προστατευόμενη περιοχή, ή σε απόσταση ενός χιλιομέτρου από την ακτογραμμή, ή σε απόσταση ενός χιλιομέτρου από παραδοσιακούς οικισμούς. Στις περιπτώσεις αυτές, επιτρέπεται η διάσπασή τους σε περισσότερα κτίρια μόνο μετά από γνώμη του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής.

Επίσης, απαγορεύεται η ανέγερση κτισμάτων σε υποστυλώματα (PΙLΟΤΙS) ενώ το μέγιστο ποσοστό κάλυψης των αγροτεμαχίων ορίζεται σε 10% της επιφανείας τους.

Όσον αφορά στους συντελεστές δόμησης για ξενοδοχεία προβλέπονται τα εξής:

α- για γήπεδα εμβαδού μέχρι 50 στρέμματα ο ΣΔ δεν μπορεί να υπερβαίνει το 0,18.
β- για γήπεδα εμβαδού μέχρι 100 στρέμματα για μεν τα πρώτα 50 στρέμματα ορίζεται όπως στην περ. α’ (0,18) και για τα επιπλέον δεν μπορεί να υπερβαίνει το 0,15.
γ- για γήπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των 100 στρεμμάτων δια μεν τα πρώτα 100 στρέμματα ορίζεται όπως στην περ. β’ για δε τα επιπλέον δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 0,10.
δ- προκειμένου περί ξενοδοχείων ιδιαιτέρως αναβαθμισμένων ή αναβαθμισμένων, ο συντελεστής δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει, αντιστοίχως, το 0,2 και το 0,19, σε όλη την έκταση του γηπέδου
ζ. Για τις οργανωμένες τουριστικές κατασκηνώσεις ορίζεται σε 0,1.

Κατοικία εκτός σχεδίου έως 360 τ.μ

Για κτίρια κατοικίας η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση ορίζεται ως εξής:
Για γήπεδα εμβαδού μέχρι 2.000 τ.μ. τα 150 τ.μ.
Για γήπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των 2.000 τ.μ. μέχρι και 4.000 τ.μ., για μεν τα πρώτα 2.000 τ.μ. τα 150 τ.μ., για δε τα λοιπά ίση με το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον συντελεστή δομήσεως 0,018.
Για γήπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των 4.000 τ.μ. μέχρι και 8.000 τ.μ., για μεν τα πρώτα 4.000 τ.μ. τα 186 τ.μ., για δε τα λοιπά ίση με το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον συντελεστή δόμησης 0,018.
Για γήπεδα εμβαδού μεγαλυτέρου των 8.000 τ.μ., για μεν τα πρώτα 8.000 τ.μ. τα 258 τ.μ., για δε τα λοιπά ίση με το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον συντελεστή δόμησης 0,009 μη δυναμένη σε καμία περίπτωση να υπερβεί τα 360 τ.μ.

Για τα αγροτεμάχια που είναι μικρότερα των τεσσάρων στρεμμάτων, οικοδομική άδεια θα μπορεί να εκδοθεί έως και δύο χρόνια από την ημέρα που θα δημοσιευθεί ο προωθούμενος νόμος για τον «Εκσυγχρονισμό της Χωροταξικής και Πολεοδομικής Νομοθεσίας».

Για γήπεδα με εμβαδόν πολλαπλάσιο του κατά κανόνα αρτίου (4.000 τ.μ.), για τα οποία συντρέχουν οι προϋποθέσεις κατάτμησης, η μέγιστη επιφάνεια κτιρίου ισούται με το άθροισμα του εμβαδού των κτιρίων που θα επιτρεπόταν να ανεγερθούν σε κάθε γήπεδο μετά την κατάτμηση, μειωμένη κατά 15%, και υπό τις προϋποθέσεις ότι:
α) θα ανεγερθεί μια οικοδομή, και
β) το γήπεδο θα παραμείνει ενιαίο.

Έρχονται νέες χρήσεις στο παράκτιο μέτωπο

Είναι αξιοσημείωτο ότι ανάμεσα στις δεκάδες νέες ρυθμίσεις που φέρει το νομοσχέδιο στις 110 σελίδες του, περιλαμβάνονται και αλλαγές που αφορούν στις χρήσεις γης του παράκτιου μετώπου. Ειδικότερα, προκειμένου η περιοχή της αθηναϊκής …Ριβιέρας να συμβαδίζει με όλες τις αλλαγές που συντελούνται στην ευρύτερη περιοχή (Ελληνικό, Κέντρο Πολιτισμού κλπ) προβλέπεται έκδοση Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου σε αντικατάσταση του ισχύοντος ΠΔ της 1.3.2004 «Καθορισμός ζωνών προστασίας χρήσεων γης και όρων και περιορισμών δόμησης στην παραλιακή ζώνη της Αττικής από το Φαληρικό Όρμο μέχρι την Αγία Μαρίνα Κρωπίας» (Δ’ 254) και εκπονείται από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας πρόγραμμα παρεμβάσεων στην παραλιακή ζώνη της Αθήνας για την προώθηση της βιώσιμης κινητικότητας.

Καταβολή τελών στο κτηματολόγιο

Επίσης, περιλαμβάνονται και δεκάδες διατάξεις για την κτηματογράφηση και το Κτηματολόγιο μεταξύ των οποίων προβλέπεται ότι το Ελληνικό Κτηματολόγιο θα ξεκινήσει να …μαζεύει χρήματα από τα παλιά προγράμματα. Για τα προγράμματα του 2008 οι νέες ρυθμίσεις προβλέπουν καταβολή αναλογικού τέλους από τους δικαιούχους κυριότητας και τους επικαρπωτές που έχουν καταχωρηθεί στους κτηματολογικούς πίνακες. Αυτό καθορίζεται ως ποσοστό ένα τοις χιλίοις επί της πέραν των 20.000 ευρώ αξίας του δικαιώματος ιδιοκτησίας που προκύπτει από την τιμή ζώνης (ή την αντίστοιχη κατά τη φορολογική νομοθεσία αξία του), συνυπολογιζομένων, στην περίπτωση των κτισμάτων και των οριζοντίων ή κάθετων ιδιοκτησιών, της παλαιότητας και του ορόφου. την Στην περίπτωση συνδικαιούχων οι 20.000 ευρώ εξαιρούνται από κάθε έναν δικαιούχο και το ποσό που προκύπτει επιμερίζεται μεταξύ τους. Παράλληλα το ανώτατο ποσό που θα κληθούν να πληρώσουν είναι τα 900 ευρώ.

Επίσης, προσδιορίζονται και τα πρόστιμα για όσους καθυστερούν τις δηλώσεις ιδιοκτησίας από 300 ευρώ έως 2.000 ευρώ (ανάλογα με την αξία του ακινήτου) και θα προσαυξάνονται ανάλογα με τη χρονική καθυστέρηση. Ο ακριβής τρόπος υπολογισμού θα οριστεί με Υπουργική Απόφαση.

Μεγάλα αυθαίρετα τακτοποίηση για 30 έτη

Για τα μεγάλα αυθαίρετα της κατηγορίας 5 (υπερβάσεις άνω του 40% των πολεοδομικών μεγεθών κάλυψης, δόμησης και άνω του 20% του ύψους) έως τα τέλη Σεπτεμβρίου θα μπορούν να τακτοποιούνται για 30 χρόνια (μέσω του ισχύοντος νόμου 4495/2017 και των παρατάσεών του), αλλά δεν θα προβλέπεται πλέον η δυνατότητα νομιμοποίησης για πάντα, μέσω της αγοράς Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης από την Τράπεζα Γης (όταν και αν αυτή κάποτε λειτουργήσει) όπως προβλεπόταν.

ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ ΒΗΜΑ