Τι θα κρίνει το μέλλον της αγοράς ακινήτων – Οι 17+1 παράγοντες

Σε αχαρτογράφητα νερά έχει εισέλθει η ελληνική κτηματαγορά από την έναρξη της επιδημικής κρίσης με τις τιμές των ενοικίων, σε πολλές περιοχές, να έχουν υποστεί μειώσεις, ενώ πιέσεις δέχονται τα επαγγελματικά καταστήματα, κυρίως υγειονομικού ενδιαφέροντος.

Το ερώτημα είναι πως θα εξελιχθεί η αγορά ακινήτων μέχρι το τέλος του έτους, όπου στελέχη της αγοράς αναφέρουν πως από τους σημαντικότερος παράγοντες – κλειδιά για την εξέλιξη της είναι οι χρηματοοικονομικοί δείκτες, η διαθεσιμότητα και η ευκολία δανεισμού. Επίσης, καταλυτικό ρόλο θα παίξουν τα αναπτυξιακά μέτρα που θα στοχεύουν στην οικονομική ενδυνάμωση των πολιτών, το φορολογικό καθεστώς, τα μέτρα στήριξης των υφιστάμενων επενδυτών και προσέλκυσης νέων, το αίσθημα ασφάλειας των εργαζομένων για την εργασία τους και τα εισοδήματά τους αλλά και η εν γένει εξωτερική σταθερότητα της χώρας μας.

Σύμφωνα με τον Θεμιστοκλή Μπάκα, Πρόεδρο του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates σίγουρα οποιοδήποτε μέτρο μείωσης της φορολογίας στην ακίνητη περιουσία όπως ο ΕΝΦΙΑ ή/και μεγαλύτερη αποζημίωση των ιδιοκτητών ακινήτων από το 30% που ισχύει σήμερα για τα χαμένα έσοδα τους μέσω της έκπτωσης φόρου, καθώς και μέτρα στήριξης του κλάδου του τουρισμού που πιθανόν να εξαγγείλει ο πρωθυπουργός στη ΔΕΘ αποτελούν μέτρα στήριξης της κτηματαγοράς και γενικότερα της οικονομίας.

“Παράλληλα, θεωρούμε ότι σίγουρα θα ανακοινωθούν και μέτρα – κίνητρα επένδυσης στο τομέα της ενέργειας και της πράσινης οικονομίας που σε μεγάλο ποσοστό συνδέονται με την κτηματαγορά”, τονίζει ο κ. Μπάκας και προσθέτει ότι “η αγορά των ακινήτων απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή στην παρούσα φάση ώστε να μην οδηγηθεί σε μια νέα βαθιά και πρωτόγνωρη κρίση. Η ελληνική οικονομία για να ανακάμψει, θα πρέπει την επόμενη ημέρα όλοι οι πολίτες της να είναι ενεργοί”.

Σύμφωνα με μελέτη της Danos Group Property Market Overviews η έλλειψη σύγχρονου επαγγελματικού χώρου και η όρεξη των επενδυτών για χώρους γραφείων φαίνεται να ενισχύουν τον τομέα ενάντια στις προκλήσεις που αναμένεται να αντιμετωπίσει η αγορά ως αποτέλεσμα της πανδημίας. Υπάρχει καταγεγραμμένη ζήτηση για χώρους γραφείων και κάποιες σημαντικές οι συμφωνίες στον τομέα που αναμένεται να κλείσουν.

Τονίζεται δε πως οι επιπτώσεις της επερχόμενης οικονομικής κρίσης ως αποτέλεσμα της πανδημίας δεν έχουν ακόμη ποσοτικοποιηθεί στην αγορά ακινήτων ωστόσο μέχρι στιγμής φαίνεται ότι υπάρχουν οι πρόθυμοι επενδυτές και πως η βραχυπρόθεσμη αναταραχή δεν θα επηρεάσει τα μακροπρόθεσμα επενδυτικά κριτήρια. Όπως υπογραμμίζει αν και το 2020 είναι μια δύσκολη χρονιά μέχρι στιγμής εξακολουθεί να υπάρχει ζήτηση για ποιοτικούς χώρους γραφείων.

Τα καταστήματα λιανικής, όπως τονίζει η μελέτη της Danos Group, δέχθηκαν πίεση το πρώτο εξάμηνο του 2020 καθότι τα μέτρα περιορισμού της πανδημίας, σε μεγάλο βαθμό, επηρέασε τη λειτουργία του λιανικού εμπορίου, η οποία αγορά βρίσκεται σε διαδικασία σταθεροποίησης και προσαρμογής.

Οι 17 + 1 παράγοντες που θα κρίνουν το μέλλον της κτηματαγοράς

1. Παγκοσμίως οι επιπτώσεις της πανδημίας του κοροναϊού

Η πανδημία του κοροναϊού δεν έχει στοιχίσει ή/και θα στοιχίσει μόνο στη χώρα μας αλλά σ΄ολόκληρη τη παγκόσμια κοινότητα . Η χώρα μας δέχθηκε επενδύσεις από αλλοδαπούς – θεσμικούς ή μη που σήμερα και οι ίδιοι έχουν πληγεί οικονομικά από την πανδημία στη χώρα τους. Η κρίση του κοροναϊού θα στοιχίσει στις τράπεζες παγκοσμίως συνολικά 2,1 τρισ. δολάρια έως το τέλος του επόμενου έτους, λόγω των ζημιών που θα έχουν από δάνεια, εκτίμησε ο οίκος πιστοληπτικής αξιολόγησης S&P Global. Σύμφωνα με την έκθεση του ΔΝΤ η παγκόσμια οικονομία θα επιστρέψει σε επίπεδα προ πανδημίας σε δυο χρόνια.

2. Ο τουρισμός αποτελεί βασικό αρωγό ανάπτυξης της κτηματαγοράς

Ο τουρισμός αποτελεί αρωγό της κτηματαγοράς. Το μεγαλύτερο ποσοστό των ακινήτων που αγοράστηκαν στη χώρα μας, αποτελούσαν ακίνητα που οι επενδυτές στόχευσαν στη τουριστική βιομηχανία ( ξενοδοχεία, βραχυχρόνιες μισθώσεις κλπ). Η επίπτωση στην οικονομία από την πρωτοφανή κρίση στο τουρισμό είναι πολύ μεγάλη, σύμφωνα με τις πιο πρόσφατες εκτιμήσεις των φορέων της αγοράς, οι εισπράξεις για το σύνολο του 2020 δεν αναμένεται να ξεπεράσουν τα 3,5 δισ. ευρώ, σημειώνοντας πτώση έως και 80% σε σύγκριση με το 2019. Ταυτόχρονα, σύμφωνα με τη Διάσκεψη των Ηνωμένων Εθνών για το Εμπόριο και την Ανάπτυξη (UNCTAD) υπολογίζει τη ζημιά σε 1,2 τρισ. δολάρια μόνο για φέτος στον τουριστικό κλάδο. Οι απώλειες αυτές αντιστοιχούν στο 1,5% του παγκόσμιου ΑΕΠ και ουσιαστικά αντανακλούν έναν μετριοπαθή υπολογισμό για τις επιπτώσεις της πανδημίας. Θα μπορούσαν να φουσκώσουν στα 3,3 τρισ. δολάρια εάν το πλήγμα στα διεθνή ταξίδια αναψυχής επιμείνει έως και τον Μάρτιο του 2021, προειδοποιεί η UNCTAD και εξηγεί πως το κόστος θα είναι μεγαλύτερο για αναπτυσσόμενες οικονομίες και νησιωτικές χώρες.

3. Η εγχώρια ζήτηση αγοράς ακινήτων

Δυστυχώς στη χώρα η εγχώρια ζήτηση για αγορά ακινήτου με στόχο την κάλυψη της στεγαστικής ανάγκης είναι σε πολύ χαμηλά επίπεδα σε σχέση με τα προ μνημονιακά χρόνια.

4. Τραπεζικό σύστημα

Το τραπεζικό σύστημα έχει το υψηλότερο ποσοστό δανειακών επισφαλειών στην Ευρωζώνη παρά τις πρόσφατες βελτιώσεις.

5. Χορήγηση στεγαστικών δανείων

Ανασταλτικός παράγοντας η υψηλή ιδία συμμετοχή του δανειολήπτη. Το μεγαλύτερο ποσοστό των ενδιαφερόμενων, ενώ πληρούν τις προδιαγραφές δανειοδότησης, δεν έχουν καταφέρει εν μέσω οικονομικής κρίσης 10 ετών να αποταμιεύσουν την ιδία συμμετοχή που σε πολλές περιπτώσεις αγγίζει και το 30%-40% της αξίας του ακινήτου. Οι συνολικές νέες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων εκτιμάται ότι το 10μηνο του 2019 άγγιξαν τα 400 εκατ. Ευρώ (250 εκατ. Ευρώ το 2018). Τα μεγέθη αυτά απέχουν κατά πολύ από την «χρυσή» εποχή της στεγαστικής πίστης που κορυφώθηκε το 2007 με συνολικές εκταμιεύσεις που ξεπέρασαν σε ετήσια βάση τα 16 δισ. ευρώ. Το μέσο στεγαστικό δάνειο των νέων εκταμιεύσεων κινήθηκε μεταξύ 60.000 και 65.000 ευρώ, όταν τα προ μνημονιακά χρόνια το μέσο στεγαστικό δάνειο ήταν 110.000-120.000 ευρώ. Το 75% των νέων στεγαστικών αφορά ιδιόχρηση και σε ποσοστό 25% επί των νέων εκταμιεύσεων έγινε από δανειολήπτες που δανείσθηκαν για πρώτη φορά, με στόχο τη χρήση του ακινήτου ως πρώτη κατοικία. Η ίδια συμμετοχή κινήθηκε σε ποσοστό 50%-55%.

6. Αποχωρούν τα Funds

Συγκεκριμένο παράδειγμα, αποτελεί fund με κεφάλαια από το Ισραήλ που έχει ήδη επενδύσει πολλά εκατομμύρια ευρώ στο κέντρο της Αθήνας και ο προγραμματισμός του για το 2020 ήταν η επένδυση επιπλέον 100 εκατ. Ευρώ σε γραφειακούς χώρους, χώρους φιλοξενίας, mall και students flats, εν μέσω πανδημίας του κορωνοϊου, αποφάσισε να σταματήσει οποιαδήποτε επένδυση στην Ελλάδα. Ήδη έχει μεταφέρει όλα τα διαθέσιμα κεφάλαια που προορίζονταν για την ελληνική κτηματαγορά, στην Ισπανία και στην Νέα Υόρκη που ήδη δραστηριοποιούταν πριν εγκατασταθεί στη χώρα μας, ενώ προγραμματίζουν να τοποθετηθούν στην Ιταλία ως νέα αγορά για επενδύσεις ακινήτων. Αξίζει να αναφέρουμε ότι τους πρώτους μήνες του 2020, είχε προβεί σε προσφορές για αγορά μεγάλων αυτοτελών κτιρίων στο κέντρο της Αθήνας συνολικής αξίας άνω των 50 εκατ. €.

7. Αποδόσεις στο 8% ζητούν οι επενδυτές

Ήδη, πολλοί επενδυτές που επένδυαν κεφάλαια σε ακίνητα με ζητούμενη απόδοση 5%-6% και σε περιπτώσεις πολύ καλών ακινήτων ακόμη και 4,8%, σήμερα αναζητούν επενδύσεις με αποδόσεις στο 8%. Αυτή η διαφορά, έχει αντίκτυπο στην τιμή πώλησης των ακινήτων μεταξύ -20% και -30%.

8. Επιστροφή του επενδυτικού ενδιαφέροντος με όριο τα 1.000€/τμ . Ένα μεγάλο μέρος των επενδυτών σήμερα, αναζητούν πλέον ακίνητα που χρήζουν ανακαίνιση, κυρίως αυτοτελή, σε τιμές που μας θυμίζουν την εποχή του 2016-2017.

9. Έλλειψη φορολογικών κινήτρων και κινήτρων συνεπένδυσης

Αυτή τη χρονική στιγμή που η χώρα μας έχει το πλεονέκτημα, των χαμηλών επιπέδων θανατηφόρων κρουσμάτων σ΄σχέση με άλλες χώρες της Ε.Ε, θα πρέπει με αρωγό τα οικονομικά αποτελέσματα του 2019, την επενδυτική ευκαιρία, και το αίσθημα ασφάλειες για τη δημόσια υγεία, να θεσπίσει άμεσα φορολογικά κίνητρα για τους επενδυτές, να υποστηρίξει με ισχυρά κίνητρα προγράμματα συνεπενδύσεων με ξένους επενδυτές – ώστε να παραμείνουν οι υφιστάμενοι επενδυτές στη χώρα μας και να μην στραφούν σε άλλες αγορές οι οποίες σχεδιάζουν να προσφέρουν τα παραπάνω κίνητρα επιδεικνύοντας αντανακλαστικά στη κρίση, και κυρίως να προσελκύσουμε νέους επενδυτές που θα καλύψουν μέρος του χρηματοδοτικού κενού που θα δημιουργηθεί λόγω του κοροναϊού μειώνοντας την ανάγκη για τραπεζικό δανεισμό.

10. Funds – Χαρτοφυλάκια ακινήτων

22.300 ακίνητα περιλαμβάνονται στα χαρτοφυλάκια κόκκινων δανείων που πωλήθηκαν ή πρόκειται να πωληθούν από τις Τράπεζες τους επόμενους μήνες σε επενδυτικά funds, τα οποία αναμένεται να διατεθούν στην αγορά, είτε μέσω απευθείας πωλήσεων είτε πλειστηριασμών, με ότι αυτό συνεπάγεται για την πορεία των τιμών.

11. Πλειστηριασμοί

Όσον αφορά τις τιμές των ακινήτων σίγουρα θα επηρεαστούν από την έναρξη των πλειστηριασμών σε μικρότερες αξίες , ενώ σε πολλές περιοχές ακόμη και σε προ κορωνοίού εποχή θα λειτουργούσε ως ανάχωμα στην άνοδο ή/και στην διατήρηση των τιμών.

12. Επενδυτικές ευκαιρίες – Γρήγορες αποδόσεις

Αποδόσεις ακόμη και 30%-40% σε 3-4χρόνια για όσους επένδυσαν στην κτηματαγορά του κέντρου των Αθηνών στα τέλη του 2015. Το ερώτημα λοιπόν είναι αν η κτηματαγορά είναι έτοιμη να προσφέρει και πάλι αυτές τις αποδόσεις ώστε να προσεγγίσει άμεσα το έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον.

13. Τιμές Πώλησης

Για να μπορέσουν οι τιμές πώλησης κυρίως στα μεταχειρισμένα ακίνητα 30-40 ετών να συνεχίσουν την αυξητικής τους τάση ή και να διατηρηθούν χωρίς να καταγράψουν μειώσεις, θα πρέπει να υπάρχουν αναπτυξιακά μέτρα που θα ενδυναμώσουν τα εισοδήματα της μεσαίας τάξης που παραδοσιακά αποτελεί και τον βασικό αγοραστή κατοικίας με στόχο τη στέγαση.

14. Τιμές ενοικίασης

Οι τιμές ενοικίασης θα πιεστούν ιδιαίτερα όσον αφορά τα επαγγελματικά ακίνητα και ιδιαίτερα τα καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος, ενώ οι τιμές μίσθωσης των κατοικιών θα ρυθμιστούν στο άμεσο μέλλον και ιδιαίτερα μετά τα μέσα Οκτωβρίου ιδιαίτερα σε περιοχές που το ζητούμενο μίσθωμα είχε φτάσει στο ανώτερο επίπεδο τιμών το προηγούμενο χρονικό διάστημα, ενώ αισθητή μείωση θα επέλθει αρχές του νέου έτους αν τα δεδομένα της οικονομίας δεν είναι θετικά. Το μέτρο στήριξης μέσω της έκπτωσης 40% στα ενοίκια των επαγγελματικών ακινήτων και για τις πληττόμενες επιχειρήσεις έχει δημιουργήσει ήδη νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων – έχει προδιαγράψει σε μεγάλο βαθμό το μέλλον των τιμών ενοικίασης.

15. Αυξάνονται τα «φέσια» από ενοίκια

Η κτηματαγορά ήδη έχει έρθει αντιμέτωπη με την αύξηση μη καταβολής των μισθωμάτων ιδιαίτερα στα επαγγελματικά ακίνητα που τα μισθώματα σε πολλές περιπτώσεις είναι αρκετές χιλιάδες ευρώ, ενώ το φαινόμενο αυτό έχει αρχίσει να αναπτύσσεται και σε «συνοικιακά» καταστήματα με μικρότερα μισθώματα και τείνει να επεκταθεί με γοργούς ρυθμούς και στις οικιστικές μισθώσεις που μέρα με τη μέρα το ποσοστό αύξησης ανείσπρακτων μισθωμάτων αυξάνεται.

16. Golden visa

Από το 2013, όταν ξεκίνησε το πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα», η Ελλάδα έχει χορηγήσει 6.692 άδειες παραμονής σε επενδυτές ακινήτων. Σύμφωνα με τα στοιχεία του Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, από την αρχή του προγράμματος έως και τον Δεκέμβριο του 2019, έχουν επενδύσει 4.371 Κινέζοι, οι συγκεκριμένοι αριθμοί αγοραπωλησιών και μάλιστα σε συγκεκριμένες περιοχές της χώρα μας, δεν μπορούν να διατηρήσουν – στηρίξουν την εγχώρια κτηματαγορά. Ιδιαίτερα τη στιγμή που 120 οικογένειες Κινέζων αγοραστών, που έχουν ήδη αγοράσει ακίνητα ύψους 250.000 ευρώ και άνω, δεν μπορούν να ταξιδέψουν στην Ελλάδα ώστε να επιληφθούν των εκκρεμών εγγράφων τους αλλά και να μην μπορούν να εγγράψουν τα παιδιά τους στα ελληνικά σχολεία.

17. Ανεργία – Εισοδήματα

Σε ανάλυση του ο ΣΕΒ προβλέπει αύξηση της ανεργίας κοντά στο 20%. Παρόμοιες και οι εκτιμήσεις την Κομισιόν. Μη ξεχνάμε ότι ο συνολικός αριθμός απολυθέντων μόνο τον Μάρτιο άγγιξε κοντά τις 40.000 άτομα. Ενώ σύμφωνα με αρμόδια στελέχη του οικονομικού επιτελείου, σε πρόσφατες δηλώσεις τους, ανέφεραν ότι το μέσο διαθέσιμο εισόδημα των πολιτών θα συρρικνωθεί. Ο πρόεδρος του ΕΒΕΑ (Εμπορικό και Βιομηχανικό Επιμελητήριο Αθηνών) κος Κωνσταντίνος Μίχαλος, σε τηλεοπτική του συνέντευξη πριν λίγες ημέρες, ανέφερε ότι βάση μελέτης του επιμελητηρίου, αναμένουν να κλείσουν 22.000 καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος έως τα τέλη του έτους. Αντιλαμβανόμαστε το μέγεθος του προβλήματος, αύξηση της ανεργίας, μείωση της αγοραστικής δύναμης, αύξηση των ξενοίκιαστων καταστημάτων αλλά και μείωση των αξιών.

18. Η κτηματαγορά ακολουθεί την οικονομία

Η πορεία της οικονομίας, τόσο της ελληνικής όσο και της παγκόσμιας, θα είναι εκείνη που θα καθορίσει και την πορεία της αγοράς ακινήτων. Σε ανάλυση της η Morgan Stanley εκτιμά, ότι ο τζίρος της ελληνικής οικονομίας θα μειωθεί φέτος από 6,6% ως 21,3% στο δυσμενές σενάριο λόγω κοροναϊού και ως πιθανότερη εκδοχή ωστόσο θεωρεί ότι η ύφεση φέτος θα είναι -13,3% και η ανάκαμψη του ΑΕΠ θα κυμανθεί από 1,1% ως 4,3% το 2021. Για να έχουμε ένα μέτρο σύγκρισης ώστε να εκτιμήσουμε τα δεδομένα, το ΑΕΠ της χώρας μας εντός των εννέα ετών (2008-2016) μνημονίων μειώθηκε κατά 26% , αντιλαμβανόμαστε το πλήγμα της οικονομίας την επόμενη ημέρα.