Ακίνητα : Τι αλλαγές φέρνει στην αγορά ο κοροναϊός

Αλλαγές γεωγραφικών προτιμήσεων για ενοικίαση ή αγορά σπιτιού, επιστροφή στις μακροχρόνιες μισθώσεις και έκρηξη ενοικίων στα… ψηλά βουνά φέρνει η υγειονομική κρίση όπου η αγορά ακινήτων συνεχίζει να χορεύει στους ρυθμούς της νέας πραγματικότητας. Παράγοντες της αγοράς μεταφέρουν στα «ΝΕΑ» τις 7 + 1 τάσεις εκ των οποίων οι μεγαλύτερες αλλαγές εντοπίζονται στην αναζήτηση επαγγελματικών χώρων καθότι η τηλεργασία έχει μετατοπίσει το ενδιαφέρον σε μικρότερους χώρους και σε περιοχές εκτός αστικού ιστού, ενώ τα νοικοκυριά ψάχνουν για διαμερίσματα με χώρους γραφείου.

Παρατηρείται αυξητική τάση για ακίνητα χαμηλού κόστους και όχι σε hot spot σημεία διότι οι επιχειρηματίες, κυρίως της εστίασης, στοχεύουν στην αύξηση του delivery ή των e-shop παραγγελιών. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει η επιστροφή της συνήθειας του παρελθόντος – ιδιαίτερα στα προμνημονιακά χρόνια – που ήταν η ενοικίαση ακινήτου σε χειμερινούς προορισμούς με τη σεζόν.

Οι διακοπές φέτος των Ελλήνων δεν θα είναι στο εξωτερικό και έτσι επιλέγουν, λόγω της πανδημίας, να μείνουν εντός συνόρων όπου σύμφωνα με τα στοιχεία παρατηρείται αύξηση ενοικίασης στις χειμερινές περιοχές της τάξεως του 10%. Μιλώντας στα «ΝΕΑ» ο Γιάννης Ρεβύθης, μέλος στο διοικητικό συμβούλιο των Μεσιτών Ελλάδας, ανέφερε ότι η ζήτηση είναι μεγαλύτερη εκεί όπου υπάρχουν χιονοδρομικά κέντρα. «Οι Αθηναίοι προτιμούν το χιονοδρομικό κέντρο του Παρνασσού και περιοχές όπως Αράχωβα, Πολύδροσο και Αγόριανη. Επίσης τα Καλάβρυτα και την ευρύτερη ορεινή περιοχή του νομού αυτού», τονίζει ο Γιάννης Ρεβύθης και προσθέτει «οι Θεσσαλονικείς προτιμούν την περιοχή του χιονοδρομικου κέντρου Καϊμακτσαλάν, Σέλι και Πισοδέρι. Οι κάτοικοι που είναι κεντρική Ελλάδα προτιμούν το Καρπενήσι και το Περτούλι στα Τρίκαλα». Εξηγεί πως οι χειμερινοί προορισμοί, συγκριτικά, είναι αρκετά φθηνότεροι από τους καλοκαιρινούς. Για παράδειγμα, μία κατοικία τριών δωματίων στην Αράχωβα μπορεί να ενοικιαστεί από 8.000-10.000 ευρώ τη σεζόν, ενώ στη Μύκονο αυτό το ποσό θα αντιστοιχούσε για μία εβδομάδα.

Ηδη πολλοί ιδιοκτήτες έχουν προβεί σε επιλογή πολιτικής ακύρωσης – μη επιστρέψιμη τονίζει στα «ΝΕΑ» ο Θέμης Μπάκας πρόεδρος του E-Real Estates και εξηγεί ότι πρόκειται για περιπτώσεις που έχουν προβεί σε γενναίες εκπτώσεις, σε σχέση με την αρχική ζητούμενη τιμή ημερήσιας ενοικίασης.

Οι νέες τάσεις που διαμορφώνονται

1. Αναζήτηση μεγαλύτερων κατοικιών. Η τάση που κερδίζει έδαφος κυρίως στους εργαζόμενους με παιδιά, είναι η αναζήτηση κατοικίας με ένα επιπλέον δωμάτιο που θα μπορεί να διαμορφωθεί σε γραφείο για να μπορούν να ασκούν τα επαγγελματικά τους καθήκοντα μέσω τηλεργασίας. Η πανδημία έχει δημιουργήσει την ανάγκη στους κατοίκους των μεγάλων πόλεων να αναθεωρήσουν σε μεγάλο βαθμό την επιλογή της περιοχής. Βέβαια  η μετεγκατάσταση σε κάποιο «καλό» προάστιο της Αττικής σε μονοκατοικία ή και μεζονέτα με κήπο, απαιτεί αυξημένα διαθέσιμα κεφάλαια είτε αν πρόκειται για ενοικίαση, είτε για αγορά.

2. Επιστροφή στην ενοικίαση σπιτιών με τη σεζόν. Η πανδημία άλλαξε άρδην την πολιτική ακύρωσης στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και πολλοί ιδιοκτήτες έχουν προβεί σε επιλογή πολιτικής ακύρωσης – μη επιστρέψιμη όταν έχουν προβεί σε γενναίες εκπτώσεις. Επίσης, μεγάλο μέρος των ιδιοκτητών έχουν επιλέξει τη δυνατότητα ακύρωσης 4 ημέρες πριν από την άφιξη με στόχο να αποκτήσουν υψηλά ποσοστά πληρότητας ιδιαίτερα την περίοδο των γιορτών. Αυτό που παρατηρείται είναι η ενοικίαση ακινήτου σε χειμερινούς προορισμούς με τη σεζόν, ιδιαίτερα για τους λάτρεις των χειμερινών σπορ. Αρκετοί ιδιοκτήτες λόγω της αβεβαιότητας έχουν επιλέξει να διαθέσουν τα ακίνητά τους στην ενοικίαση με τη σεζόν.

3. Από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στις μακροχρόνιες. Από τον Σεπτέμβριο του 2019 πολλοί ιδιοκτήτες αποφάσισαν λόγω της ραγδαίας μείωσης των εισοδημάτων τους ( 30% – 35% λόγω κορεσμού) να επιστρέψουν στη μακροχρόνια μίσθωση. Οσοι παρέμειναν δέχτηκαν χαριστική βολή αρχές Φεβρουαρίου του 2020 λόγω πανδημίας. Ο τουρισμός το καλοκαίρι, επίσης δεν έφερε τα αναμενόμενα για να καλυφθούν οι ζημιές ενώ το μέλλον δεν φαντάζει αισιόδοξο. Οι απομείναντες ιδιοκτήτες διαθέτουν τα ακίνητά τους ακόμη και στο 30% της ζητούμενης τιμής του 2019 για να αποκτήσουν πληρότητες. Εκτιμάται ότι η δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης θα είναι διαφοροποιημένη προς μία πιο επαγγελματική διαχείριση και την επικράτηση των εταιρειών διαχείρισης έναντι των μικροϊδιοκτητών.

4. Αύξηση αποθηκευτικών χώρων – logistics. Λόγω της τηλεργασίας αυξήθηκε υπερβολικά η ζήτηση στα τρόφιμα, στα παιχνίδια, στα είδη γυμναστηρίου κ.λπ. με τις περισσότερες παραγγελίες να πραγματοποιούνται μέσω Διαδικτύου οδηγώντας την αύξηση της ζήτησης για αποθηκευτικούς χώρους – logistics που αναμένεται να αυξηθεί περισσότερο. Εκτιμάται πως πολύ άμεσα θα υπάρξει ανάγκη για αποθηκευτικούς χώρους μικρότερης επιφάνειας 500 τ.μ. – 800 τ.μ., εντός του αστικού ιστού των μεγάλων πόλεων για να μπορούν να τροφοδοτούν άμεσα την εφοδιαστική αλυσίδα.

5. Στοχεύουν στο e-shop πολλά εμπορικά καταστήματα. Η μη μείωση των μηνιαίων μισθωμάτων στις εμπορικές μισθώσεις ακόμη και μετά το νομοθετικό πλαίσιο οικειοθελούς μείωσης των ενοικίων με κίνητρο την έκπτωση φόρου, δείχνει να μην επιδρά θετικά στους ιδιοκτήτες ακινήτων. Πολλές εμπορικές επιχειρήσεις και κυρίως αλυσίδες καταστημάτων ένδυσης μελετούν αρχικά να κλείσουν καταστήματα που δεν παράγουν τον αναμενόμενο τζίρο για τη συντήρησή τους στοχεύοντας στη ραγδαία αύξηση του ηλεκτρονικού εμπορίου.

6. Café delivery e-shop. Καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος 20 τ.μ. – 40 τ.μ. που δεν στοχεύουν σε περαστικό κόσμο και παράλληλα αποτελούν brand μελετούν τη μετεγκατάσταση σε σημεία μη προβολής με στόχο το φθηνότερο ενοίκιο και την αύξηση του delivery μέσω e-shop και τηλεφωνικών παραγγελιών. Τέτοια μοντέλα, καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος σε μη σημεία προβολής και χωρίς βιτρίνα, έχουν ήδη ξεκινήσει τα τελευταία 2-3 χρόνια στα Β. Προάστια, στοχεύοντας κυρίως σε εργαζόμενους εταιρειών και σε εργαζόμενους που δουλεύουν από το σπίτι.

7. Τέλος στους open plan χώρους. Η ανάγκη για διατήρηση απόστασης μεταξύ των εργαζομένων αναμένεται σταδιακά και μακροπρόθεσμα να οδηγήσει τις εταιρείες σε αναζήτηση πιο μόνιμων λύσεων από την «κυκλική-εναλλάξ» προσέλευση των υπαλλήλων ή την απομάκρυνση των γραφείων ώστε να μην είναι το ένα δίπλα στο άλλο. Αναμένεται να αυξηθεί η ανάγκη σε χώρο και θα μειωθεί η πυκνότητα των εργαζομένων, ενώ θα ενταθούν οι προσπάθειες για αυτοματισμούς και αποφυγή επαφής με κοινόχρηστα αντικείμενα και λογικά θα επιστέψουμε στα μικρά «κλειστά» γραφεία.

8. Η τηλεργασία οδηγεί σε μετεγκατάσταση των εταιρειών. Το δεύτερο σενάριο και μάλλον το επικρατέστερο λόγω του γεγονότος ότι αρκετές από τις μικρομεσαίες αλλά και τις μεγάλες επιχειρήσεις προσαρμόστηκαν εύκολα και γρήγορα στην τηλεργασία, θα παρατηρήσουμε μετεγκαταστάσεις εταιρειών. Στο εξωτερικό είναι σύνηθες ένα μεγάλο μέρος των εργαζομένων να εργάζεται από το σπίτι, μάλιστα, αρκετοί έχουν αποδείξει ότι αυτό μπορεί να συμβάλλει θετικά στην αύξηση της παραγωγικότητας.

Ο κλάδος της αγοράς γραφείων αναμένεται να αλλάξει ριζικά από το γεγονός ότι αρκετές επιχειρήσεις θα αντιληφθούν ότι μπορούν να είναι παραγωγικές, χωρίς να χρειάζεται να μετακινείται το προσωπικό στο κέντρο στα νότια ή τα βόρεια προάστια. Θα υπάρχει μεγάλη ανάγκη για μικρότερους χώρους που θα πληρούν τις βασικές προϋποθέσεις υποστήριξης της τηλεργασίας. Πολλές εταιρείες θα επιλέξουν να μετακινηθούν εκτός του κέντρου της Αθήνας, επιλέγοντας περιοχές που θα διαθέτουν νέους «έξυπνους» γραφειακούς χώρους.