Ακίνητα : Αυξήσεις στα ενοίκια λόγω μικρής διαθεσιμότητας

Διπλή επέλαση στον προϋπολογισμό των νοικοκυριών κάνει η πανδημία αφού παρά την πίεση που ασκεί  στα εισοδήματα η υγειονομική κρίση οι τιμές των ενοικίων, σε αρκετές περιοχές της Ελλάδας, όχι μόνο δεν μειώθηκαν αλλά παρατηρήθηκε και άνοδος πέριξ του 5%, ειδικά για τα διαμερίσματα με έως δύο υπνοδωμάτια. Παράγοντες της αγοράς εξηγούν πως ευθύνεται κυρίως ο περιορισμένος αριθμός ακινήτων προς ενοικίαση και η αυξημένη ζήτηση διατηρεί τις τιμές σε επίπεδα προ υγειονομικής κρίσης, ενώ αρκετοί ιδιοκτήτες που διέθεταν τα ακίνητά τους για βραχυχρόνια μίσθωση δεν τα μετατρέπουν σε μακροχρόνια ενοικίαση, αρνούμενοι προς το παρόν να δεσμεύσουν το ακίνητό τους για τουλάχιστον τρία χρόνια, αναμένοντας το τέλος της πανδημίας και να ισοφαρίσουν τις φετινές απώλειες με την προσδοκώμενη ανάκαμψη του τουρισμού.

Οι τιμές μίσθωσης διαμερισμάτων από περίπου 70 τ.μ. έως 110 τ.μ. παραμένουν σταθερές ή και αυξημένες και καταγράφεται μικρή διαθεσιμότητα ακινήτων προς μίσθωση, ιδίως για ακίνητα έως 15 ετών, δηλαδή για ακίνητα κατασκευής μετά το 2005, κυρίως στην Αττική. Σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, τα περισσότερα ακίνητα παλαιάς κατασκευής είναι ανακαινισμένα και έτσι τα διαμερίσματα που διατίθενται πλέον είναι υψηλότερης ποιότητας. Σχετικά με τα διαμερίσματα έως 60-80 τ.μ. οι τιμές παραμένουν σε υψηλά επίπεδα, ενώ παρατηρείται ζήτηση διαμερισμάτων με δύο δωμάτια, διότι η τηλεργασία έχει ωθήσει πολλά νοικοκυριά να αναζητούν σπίτια με χώρο γραφείου προκαλώντας αύξηση των μισθωμάτων.

Οπως αναφέρει ο Ιωάννης Ρεβύθης, της μεσιτικής εταιρείας Revithis & Partners, τα ενοίκια των κατοικιών παραμένουν σταθερά ή και σε πολλές περιπτώσεις παρουσιάζουν μία αύξηση της τάξεως του 5%, ειδικά στις περισσότερες περιοχές όπου υπάρχει καλό συγκοινωνιακό δίκτυο και κυρίως σε κατοικίες 10 με 15 ετών. Υπογραμμίζει επίσης ότι η προσφορά για τέτοιες κατοικίες δεν είναι μεγάλη, ενώ αντιθέτως παρατηρείται μεγάλη προσφορά σε επαγγελματικά κτίρια και καταστήματα διότι η αναγκαστική μείωση κατά 40% έχει συμπιέσει όλη την αγορά των επαγγελματικών χώρων και δεν αναμένεται να αντιστραφεί το κλίμα σύντομα. Εκτιμά πως όταν υπάρξει το εμβόλιο θα σημειωθεί ραγδαία αύξηση του τουρισμού άρα και άνοδος στη ζήτηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Τέλος, σημειώνει πως όσοι μίσθωναν τα ακίνητά τους βραχυχρόνια μέχρι και σήμερα μόνο το 20% έχουν γυρίσει σε μακροχρόνιες μισθώσεις.

Οι αιτίες

Η  διατήρηση των ενοικίων σε υψηλά επίπεδα οφείλεται και στην υποαπόδοση των κατοικιών τα τελευταία χρόνια διότι οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων από το 2018 και τα δεδομένα δείχνουν πως αυτή η τάση δεν ανακόπτεται από την πανδημία.

Ως εκ τούτου η άμεση ανάγκη για στέγαση, η συσσωρευμένη ζήτηση, η μη ύπαρξη νέων οικοδομών και ταυτόχρονα η μη χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων από τα τραπεζικά ιδρύματα οδήγησαν στη σημερινή εικόνα της κτηματαγοράς όσον αφορά τις μισθώσεις. Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, ο ρυθμός αύξησης των μισθωμάτων αναμένεται να συνεχιστεί και το 2021, όμως σε πολύ μικρότερα επίπεδα σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια. Κομβικός παράγοντας είναι η πορεία της πανδημίας, όπου η βελτίωση της υγειονομικής κρίσης θα επαναφέρει τα τουριστικά καταλύματα αυξάνοντας ακόμα περισσότερο το ήδη υπάρχον πρόβλημα της μειωμένης προσφοράς.

Ωστόσο στελέχη της αγοράς βλέπουν, ανάλογα με την περιοχή, και μείωση των ζητούμενων τιμών με στόχο οι ιδιοκτήτες να αναζητήσουν την άμεση μίσθωση. Προβλέπεται επίσης πως η ζήτηση για μίσθωση κατοικίας θα είναι αυξανόμενη λόγω της μη δυνατότητας αγοράς ακινήτων από τη μεσαία οικονομικά τάξη.

Μικρή διαθεσιμότητα

Σύμφωνα με τον Θέμη Μπάκα, από τη μεσιτική εταιρεία E-Real Estates, «η μικρή διαθεσιμότητα ακινήτων εξηγείται ως εξής: τα περισσότερα διαμερίσματα έχουν ενοικιαστεί τα προηγούμενα χρόνια και τα διαθέσιμα ακίνητα  πλέον είναι κυρίως εκείνα που είτε οι ιδιοκτήτες είχαν στοχεύσει στη βραχυχρόνια μίσθωση, είτε το ακίνητο ξενοικιάστηκε  και για να αυξήσουν το ζητούμενο μίσθωμα προέβησαν σε ανακαίνιση» και προσθέτει πως «τα ακίνητά του έως 15 ετών που τα προηγούμενα χρόνια είχαν μείνει στα αζήτητα, είτε μισθώθηκαν και οι ενοικιαστές ανανεώνουν το μισθωτήριο συμβόλαιο όλα αυτά τα χρόνια, είτε με την επανεκκίνηση της κτηματαγοράς πουλήθηκαν». Σημειώνει πως η ζήτηση για ενοικίαση είναι σταθερή, με τους ενδιαφερόμενους να προβαίνουν σε αναζήτηση κατοικίας στοχεύοντας στην ευκαιρία, είτε στον ιδιοκτήτη που θα διαπραγματευτεί το ζητούμενο μηνιαίο μίσθωμα.

Σημειώνεται ότι το 2018 το μέσο ενοίκιο στην περιοχή της Αττικής αυξήθηκε κατά 7%, ενώ το 2019 εκτιμάται ότι η αγορά είχε ετήσιο ρυθμό αύξησης της τάξεως του 10%. Οσον αφορά το κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφηκαν και οι μεγαλύτερες αυξήσεις την τελευταία διετία, οι τιμές ενοικίασης είχαν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσον όρο και πλέον τα επίπεδα παραμένουν περίπου στα ίδια παρά την πανδημία. Ενδεικτικό παράδειγμα αύξησης της ανώτατης τιμής μίσθωσης, σύμφωνα με το μεσιτικό E-Real Estates, αποτελεί η Πλατεία Βικτωρίας όπου το 2019 η ζητούμενη τιμή μίσθωσης γκαρσονιέρας ήταν από 170-260 ευρώ τον μήνα, ενώ σήμερα η ζητούμενη τιμή μίσθωσης (πλήρως ανακαινισμένη) κυμαίνεται από 280 ευρώ έως 350 ευρώ τον μήνα. Στο Κουκάκι το μηνιαίο κόστος μίσθωσης για γκαρσονιέρα κυμαίνεται από 320 έως 450 ευρώ και το δυάρι από 450 έως 600 ευρώ. Στην περιοχή Νεάπολη-Μουσείο οι τιμές καταγράφουν αυξητικές τάσεις για τις γκαρσονιέρες και κυμαίνονται από 300 έως 450 ευρώ, ενώ οι τιμές μίσθωσης για δυάρια κυμαίνονται από 450 έως 520 ευρώ τον μήνα, σε αντίθεση με το 2019 που κυμαίνονταν από 420 έως 470 ευρώ τον μήνα.