Τέλος τα «παραθυράκια» για εκτός σχεδίου δόμηση – Όλες οι αλλαγές

Τον σταδιακό περιορισμό της δόμησης σε εκτός σχεδίου περιοχές επιχειρεί θα θέσει το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ). Παρά τις έντονες αντιδράσεις του τεχνικού κόσμου, των ιδιοκτητών ακινήτων αλλά και βουλευτών όλων των… χρωμάτων, η πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ επιμένει στην κατάργηση των μικρών παρεκκλίσεων στη δόμηση εκτός σχεδίου που σήμερα δίνει τη δυνατότητα να χτίζονται οικόπεδα κάτω των τεσσάρων στρεμμάτων. 

 Ωστόσο, οι προωθούμενες ρυθμίσεις, οι οποίες περιλαμβάνονται στο πολεοδομικό και χωροταξικό νομοσχέδιο των 179 σελίδων και των 139 άρθρων που εισήχθη χθες αργά το βράδυ στη Βουλή προς συζήτηση και ψήφιση, παρουσιάζουν διαφοροποιήσεις σε σχέση με εκείνες που είχαν τεθεί σε δημόσια διαβούλευση. Ειδικότερα, ο νομοθέτης δίνει το περιθώριο της δόμησης και σε αγροτεμάχια κάτω των τεσσάρων στρεμμάτων στην περίπτωση που χαθεί η αρτιότητα, δίχως υπαιτιότητα του ιδιοκτήτη (π.χ. λόγω απαλλοτρίωσης). Επίσης, θα δίνεται το δικαίωμα στο μέλλον, στους μελετητές των πολεοδομικών σχεδίων να κρίνουν κατά περίπτωση και να παρέχουν δικαίωμα δόμησης σε ακίνητα  από δύο στρέμματα και πάνω.  

Τέλος στη δόμηση κάτω των 4 στρεμμάτων 

Σε κάθε περίπτωση, η δυνατότητα δόμησης σε αγροτεμάχια μικρότερα των τεσσάρων στρεμμάτων θα διακοπεί. Αφορά οικόπεδα: 

• Των 750 τ.μ., με ελάχιστο «πρόσωπο» 10 μ. και ελάχιστο βάθος 15 μ., που υφίστανται από το 1962. 
• Των 1.200 τ.μ., με ελάχιστο «πρόσωπο» 20 μ. και ελάχιστο βάθος 35 μ., που υφίστανται από το 1964. 
• Των 2.000 τ.μ. με ελάχιστο «πρόσωπο» 25 μ. και ελάχιστο βάθος 40 μ., που υφίστανται από το 1978  ή από το 1977 (βρίσκονται εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών). 
• Των οποίων απομειώθηκε το εμβαδόν και «έχασαν» την ελάχιστη αρτιότητα λόγω απαλλοτρίωσης κάποιου τμήματός τους. 
• Τα οποία δεν έχουν αρτιότητα, αλλά είχαν δοθεί σε περιπτώσεις αναδασμώνσε ανταλλαγή αρτίων και οικοδομήσιμων γηπέδων. 

Για τα συγκεκριμένα οικόπεδα θα δίδεται διετής προθεσμία από την ψήφιση του νόμου για έκδοση οικοδομικής άδειας, ακόμα κι αν αυτή δεν συνοδεύεται από το σύνολο των δικαιολογητικών που απαιτούνται, όπως βεβαιώσεις της δασικής ή της αρχαιολογικής υπηρεσίας. 

 Επιβολή τέλους 5% στις οικοδομικές άδειες 

 Σε αγροτεμάχια που βρίσκονται σε περιοχές όπου δεν υπάρχει κανένας σχεδιασμός (π.χ. Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο -ΓΠΣ, ΠΔ όρων δόμησης, Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου κλπ)., ο μέγιστος συντελεστής δόμησης θα ανέρχεται κατ’ αρχήν σε 0,18. Δηλαδή στα τέσσερα στρέμματα θα χτίζει 180 τ.μ. από 200 τ.μ. που ισχύει σήμερα. Το μέγιστο ποσοστό κάλυψης ορίζεται σε 10% και ο μέγιστος αριθμός ορόφων σε δύο 2.  Οι οικοδομικές άδειες που θα εκδίδονται για τα συγκεκριμένα ακίνητα θα επιβαρύνονται με τέλος 5% επί του κόστους της οικοδομικής άδειας, το οποίο θα αποδίδεται στο Πράσινο Ταμείο, για τη χρηματοδότηση δράσεων που θα αντισταθμίζουν την επιβάρυνση του περιβάλλοντος από το γεγονός ότι δομούνται περιοχές που καταρχήν δεν προορίζονται για δόμηση.

Για όσα ακίνητα βρίσκονται εκτός σχεδίων πόλεως, εκτός ορίων των νομίμως υφισταμένων οικισμών προ του 1923 που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου, αλλά βρίσκονται εντός περιοχών στις οποίες καθορίζονται χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού, οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης θα πρέπει να συνάδουν με τα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής και να μην λειτουργούν ανταγωνιστικά προς τις χρήσεις γης στις περιοχές εντός σχεδίου στην ευρύτερη περιοχή. Όσο για τους όρους δόμησης και τον συντελεστή δόμηση σε αυτά, θα είναι  ευνοϊκότεροι έως και 10% από τους προβλεπόμενους στα οικόπεδα για τα οποία δεν υπάρχει κανένας σχεδιασμός, σε καμιά περίπτωση όμως ευνοϊκότερη από τα εντός σχεδίου.  

Είναι αξιοσημείωτο ότι σε εκτός σχεδίου περιοχές οι οποίες θα ρυθμιστούν μέσω των νέων «εργαλείων» των  Ειδικών Πολεδομικών Σχεδίων, θα μπορεί η αρτιότητα να ξεκινά από τα 2 στρέμματα, εάν κριθεί απαραίτητο από τον μελετητή.   

Ποιοι χτίζουν στα δύο στρέμματα 

Σε κάθε περίπτωση για κτίρια κατοικίας στο νομοσχέδιο προβλέπεται ότι εάν χάνεται η αρτιότητα χωρίς υπαιτιότητα του ιδιοκτήτη (π.χ. απαλλοτρίωση), τότε η μέγιστη επιτρεπομένη επιφάνεια του κτιρίου ως και η συνολική επιφάνεια των ορόφων δεν θα επιτρέπεται να υπερβαίνει – για γήπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των 2.000 τ.μ. έως και 4.000 τ.μ., για μεν τα πρώτα 2.000 τ.μ. τα 150 τ.μ., για δε τα λοιπά ίση με το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον συντελεστή δόμησης 0,018. 

Για γήπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των 4.000 τ.μ. μέχρι και 8.000 τ.μ., για μεν τα πρώτα 4.000 τ.μ. δεν θα μπορεί να υπερβαίνει τα 186 τ.μ., για δε τα λοιπά ίση με το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον συντελεστή δόμησης 0,018. 

Για γήπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των 8.000 τ.μ., για μεν τα πρώτα 8.000 τ.μ. δεν θα υπερβαίνει τα 258 τ.μ., για δε τα λοιπά ίση με το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον συντελεστή δόμησης 0,009 μη δυναμένη σε καμία περίπτωση να υπερβεί τα 360 τ.μ.. 

Για γήπεδα με εμβαδόν πολλαπλάσιο του κατά κανόνα αρτίου (4.000 τ.μ.), για τα οποία συντρέχουν οι προϋποθέσεις κατάτμησης, η μέγιστη επιφάνεια κτιρίου θα ισούται με το άθροισμα του εμβαδού των κτιρίων που θα επιτρεπόταν να ανεγερθούν σε κάθε γήπεδο μετά την κατάτμηση, μειωμένη κατά 15% υπό την προϋπόθεση να  ανεγερθεί μια οικοδομή και το οικόπεδο να παραμείνει ενιαίο.   

Δόμηση σε ακατοίκητα νησιά   

Για ακατοίκητα νησιά η δόμηση θα επιτρέπεται υπό τους όρους που θα καθορίζονται από τον πολεοδομικό σχεδιασμό, με την επιφύλαξη των διατάξεων της περιβαλλοντικής νομοθεσίας. Η ελάχιστη αρτιότητα σε αυτά θα είναι άνω των 20 στρεμμάτων.  

Και τουριστικές εγκαταστάσεις στα 4 στρέμματα 

Για τουριστικές εγκαταστάσεις σε περιοχές εκτός σχεδίου, δίχως να υπάρχει κάποιας μορφής πολεοδομικός σχεδιασμός, το ελάχιστο εμβαδόν που πρέπει να έχουν τα οικόπεδα, ώστε να θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, είναι 8.000 τ.μ.. Κατ’ εξαίρεση, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα γήπεδα εμβαδού κάτω των οκτώ στρεμμάτων και ελάχιστου εμβαδού τεσσάρων στρεμμάτων για την ανέγερση ξενοδοχειακών καταλυμάτων, εφόσον πληρούν ενεργειακά, περιβαλλοντικά ή πολεοδομικά κριτήρια που ορίζονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας. 

Μπορεί να δομηθεί και επιφάνεια που υπερβαίνει τα 8.000 τ.μ. μόνο υπό την προϋπόθεση ότι, πριν από την έκδοση της οικοδομικής άδειας και εν όψει αυτής, θα έχει παραχωρηθεί μέρος της έκτασης στον οικείο Δήμο με συμβολαιογραφική πράξη και χωρίς αντάλλαγμα.  

Αλλαγές για τα μεγάλα αυθαίρετα 

 Επίσης, βάσει των διατάξεων του νομοσχεδίου αναστέλλονται οι κυρώσεις για αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης της Κατηγορίας 5 (τα λεγόμενα μεγάλα αυθαίρετα): 

•  για ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές οι οποίες κηρύχθηκαν εντός του 2020 σε κατάσταση εκτάκτου ανάγκης 
• Για ακίνητα που αποκτώνται μέσω αναγκαστικού πλειστηριασμού 
• Για ακίνητα που αποκτώνται κατόπιν κληρονομικής διαδοχής 
• Για ακίνητα που εκμισθώνονται με σύμβαση Leasing και επανέρχονται στη χρήση του κύριου ή επικαρπωτή τους 
• Για ακίνητα που μεταβιβάζονται στην ΕΤΑΔ Α.Ε.  (Εταιρεία Ακινήτων του Δημοσίου). 

Ρυθμίσεις για απόσυρση κτιρίων 

Επίσης, στο νομοσχέδιο περιελήφθησαν και ρυθμίσεις για την «απόσυρση» κτιρίων και την απαλλοτρίωση ορόφων, στο πλαίσιο του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Για την «απόσυρση» κτιρίων, που θα γίνεται με πρωτοβουλία των ιδιοκτητών θεσπίζονται σχετικά κίνητρα. Για την απαλλοτρίωση ορίζεται να υπάρχει εύλογη αποζημίωση των ιδιοκτητών και θα γίνεται σε εξαιρετικές περιπτώσεις (όπως με την πρόσφατη περίπτωση του ξενοδοχείου στην περιοχή της Ακρόπολης).