Δημήτρης Σταθάκης: «Το κτηματολόγιο δεν διεκδικεί την περιουσία κανενός»

Το ελληνικό κτηματολόγιο είναι στο επίκεντρο. Είναι εδώ και χρόνια χωρίς όμως να κατακτάει ανάλογα και το ενδιαφέρον. Καλύτερα όχι μόνο το ενδιαφέρον δεν κέντριζε αλλά εισέπραττε σε πολλές περιπτώσεις την αδιαφορία των υπόχρεων να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους.  Τα δεδομένα όμως έχουν διαφοροποιηθεί πλέον. Εδώ και περίπου ένα χρόνο την διοίκηση του φορέα ανέλαβε ο Δημήτρης Σταθάκης, καθηγητής στο τμήμα Μηχανικών Χωροταξία Πολεοδομίας του πανεπιστημίου της Θεσσαλίας, επισκέπτης καθηγητής στο Πανεπιστήμιο Yale της Αμερικής, και μεταδιδακτορικός ερευνητής στο Κοινό Κέντρο Ερευνών της Ευρωπαϊκής Ένωσης μεταξύ άλλων.

Είναι νωρίς για να κριθεί το έργο του συνολικά όμως η πρόοδος που συντελείται αποτυπώνεται με ακρίβεια στα στοιχεία. Ο κ. Σταθάκης έχοντας επίγνωση της κατάστασης έθεσε από την πρώτη στιγμή τις προτεραιότητες του οργανισμού και ζήτησε να τηρηθεί το χρονοδιάγραμμα υλοποίησης. Αυτό είναι καλό αφού κάθε μέρα που περνάει και η χώρα μας δεν έχει ολοκληρωμένη κτηματογράφηση ζημιώνει δημόσιο και πολίτες.

«Η κτηματογράφηση συμβάλλει σε δικαιότερη φορολογική πολιτική γιατί ο φόρος ακίνητης περιουσίας θα υπολογίζεται σε ορθά δεδομένα, δηλαδή στο τι έχει ο κάθε πολίτης και όχι στο τι νομίζει ότι έχει ή στο τι δηλώνει ότι έχει» αναφέρει χαρακτηριστικά. Στο πολυσυζητημένο θέμα της παράτασης δήλωσης ακίνητης περιουσίας, η τοποθέτηση του κ. Σταθάκη οριοθετεί και την πεποίθηση του για ίση αντιμετώπιση όλων των Ελλήνων: «Εξαντλούμε κάθε δυνατότητα παράτασης με επίγνωση όμως ότι το δημόσιο συμφέρον επιτάσσει να τελειώσει κάποτε το Κτηματολόγιο. Πρέπει να καταλάβουν όλοι ότι οι παρατάσεις δεν είναι δωρεάν. Επηρεάζουν τις συμβάσεις που είναι σε εξέλιξη. Αναστέλλουν την είσπραξη εσόδων. Συνεπάγονται οικονομική επιβάρυνση για το Ελληνικό Δημόσιο. Δεν πρέπει να επιβαρύνουμε τον φορολογούμενο άλλα ούτε και πρέπει να έχουμε μια λογική που ευνοεί τον ασυνεπή έναντι του συνεπούς, που προσήλθε έγκαιρα, δήλωσε την ιδιοκτησία του και τώρα δικαιούται να απολαύσει την ασφάλεια του κτηματολογίου».

Ως νέος πρόεδρος του κτηματολογίου ποιες αποτέλεσαν τις άμεσες προτεραιότητες σας και ποιο το αποτέλεσμα σχεδόν ένα χρόνο μετά;

Ο στόχος μας είναι να παραδώσουμε στην ελληνική κοινωνία κτηματολόγιο σε λειτουργία. Για να το πετύχουμε πρέπει να γίνουν δυο πράγματα. Από τη μια πλευρά να τελειώσει η κτηματογράφηση, δηλαδή σε κάθε ακίνητο της χώρας να καταγραφεί ο ιδιοκτήτης μαζί με όποια άλλα δικαιώματα υπάρχουν και να αποτελέσει τμήμα ενός ενιαίου χάρτη που  μπορεί να εφαρμοστεί στη γη. Από την άλλη πλευρά να κλείσουμε το παλιό σύστημα των Υποθηκοφυλακείων και να λειτουργήσει το νέο σύστημα των Κτηματολογικών Γραφείων.

Ως προς τον πρώτο στόχο έχει ήδη κτηματογραφηθει το 33% των εκτιμώμενων δικαιωμάτων και είναι τώρα σε εξέλιξη ακόμα ένα 58%. Ως προς τον δεύτερο στόχο έχουν σήμερα κλείσει 23 από τα συνολικά 390 υποθηκοφυλακεία (που αντιστοιχούν σε 10% των δικαιωμάτων της χώρας) και έχουν ανοίξει 17 από τα συνολικά 92 νέα γραφεία. Μπορεί να ακούγεται λίγο αλλά έναν χρόνο πριν είχαν κλείσει 3 υποθηκοφυλακεία και είχαν ανοίξει 3 νέα γραφεία. Έχουμε κάνει ενέργειες για επιπλέον επιτάχυνση.

Ταυτόχρονα προσπαθούμε να αυξήσουμε τις ψηφιακές υπηρεσίες δηλαδή να μειώσουμε την ταλαιπωρία πολιτών και επαγγελματιών. Σε αυτή την κατεύθυνση θα συμβάλει πάρα πολύ η ψηφιοποίηση του αρχείου των υποθηκοφυλακείων που ετοιμάζουμε. Πρόκειται για αρχείο εκτιμώμενου μεγέθους 600 εκ σελίδων. Είναι έργο της τάξης των 250 εκ ευρώ με διάρκεια 3 έτη που είναι ήδη σε διαβούλευση στην ιστοσελίδα μας. Το αποτέλεσμα θα είναι η δυνατότητα πλήρους αναζήτησης τίτλων σε κάθε σημείο της χώρας διαδικτυακά, χωρίς απαίτηση για φυσική παρουσία. Μας ωφελεί πάρα πολύ η ώθησή που έχει δώσει το Υπ. Ψηφιακής Διακυβέρνησης σε αυτά τα ζητήματα.

Θεωρείτε πως η πλήρης καταγραφή θα διασφαλίσει την περιουσία των Ελλήνων; Ποια είναι τα άλλα οφέλη που κατά την γνώμη σας θα προκύψουν; Για παράδειγμα θα αυξηθεί το επενδυτικό ενδιαφέρον;

Γνωρίζουμε όλοι μας πόσο συχνή είναι η διαμάχη για κτηματολογικά ζητήματα μεταξύ γειτόνων άλλα και μέσα στις οικογένειες. Με αυτή την έννοια η οριστική καταγραφή της ακίνητης ιδιοκτησίας είναι πρώτα από όλα παράγοντας κοινωνικής συνοχής.

Είναι όμως και παράγοντας επενδυτικής ασφάλειας αφού όταν λειτουργεί το κτηματολόγιο τελειώνει η ασάφεια στο ιδιοκτησιακό καθεστώς. Άρα ο αγοραστής δεν υπάρχει πια περίπτωση να εξαπατηθεί ή να χάσει χρόνο με απρόβλεπτες διαδικασίες. Περνάμε σε ασφάλεια συναλλαγών.

Μην ξεχνάμε ότι το κτηματολόγιο καταγράφει για πρώτη φορά και τη δημόσια περιουσία ώστε να μπορεί και αυτή να αξιοποιηθεί και να αναδειχθεί.

Ένα ακόμα όφελος, λιγότερο ίσως απτό αλλά εξίσου σημαντικό, είναι ότι έχουμε αξιόπιστη χωρική πληροφορία πάνω στην οποία μπορεί να βασιστεί η ανάπτυξη της χώρας, χαράσσοντας και εφαρμόζοντας πολιτική (πολεοδομική, αγροτική, περιβαλλοντική κλπ). Ποιο είναι το μέσο μέγεθος γεωτεμαχίου εντός σχεδίου στην Ελλάδα; Ποιο είναι το μέσο μέγεθος γεωτεμαχίου εκτός σχεδίου στη Μύκονο; Πόσο συχνά γίνονται συναλλαγές στα ακίνητα της παράκτιας, της παρόδιας ή της περιαστικής ζώνης; Πως διαφοροποιούνται οι συναλλαγές μεταξύ πεδινού και ορεινού – ημιορεινού χώρου; Μόνον το Κτηματολόγιο μπορεί να δώσει συγκεκριμένες απαντήσεις σε τέτοια ερωτήματα. Άρα και να στηρίξει πολιτικές αποφάσεις όχι σε εικασίες, περιπτωσιολογία και χρονοβόρες μελέτες αλλά σε αδιαμφισβήτητα και ενημερωμένα δεδομένα.

Η κτηματογράφηση θα συμβάλλει και στην είσπραξη των αναλογούντων φόρων, όπως του Τέλους Ακίνητης Περιουσίας;

Η κτηματογράφηση συμβάλλει σε δικαιότερη φορολογική πολιτική γιατί ο φόρος ακίνητης περιουσίας θα υπολογίζεται σε ορθά δεδομένα, δηλαδή στο τι έχει ο κάθε πολίτης και όχι στο τι νομίζει ότι έχει ή στο τι δηλώνει ότι έχει. Το Κτηματολόγιο έχει πολύ πιο σωστά δεδομένα για την ακίνητη περιουσία σε σχέση με το Ε9 γιατί η δήλωση στο Ε9 δεν προϋποθέτει γεωγραφικό εντοπισμό.

Υπάρχει διάχυτη ανησυχία αν πολλοί ορεινοί, νησιώτικοι και μειονοκτούντες δήμοι έχουν την δυνατότητα να ανταποκριθούν με άνεση στις απαιτήσεις. Προφανώς θα έχετε επίγνωση των δυσκολιών, το θέμα είναι τι κάνετε για αυτό ως φορέας; Υπάρχει περίπτωση να δώσετε παρατάσεις στις δηλώσεις/διορθώσεις των περιουσιών σε κάποιες περιπτώσεις δήμων; Η πανδημία δεν αποτελεί ακόμη έναν  λόγο για παράταση κ. Σταθάκη; 

Έχουμε κάνει δεκάδες συναντήσεις με την τοπική αυτοδιοίκηση κατά το τελευταίο έτος και βλέπουμε από πρώτο χέρι τον αγώνα και την αγάπη για τον τόπο τους. Είναι σαφές ότι οι μικροί Δήμοι πολύ συχνά υστερούν σε υποδομές και στελέχωση. Συχνά δεν έχουν κανέναν μηχανικό. Έχουμε πλήρη επίγνωση των δυσκολιών. Στις συναντήσεις μας πάντα τους προσφέρουμε όση τεχνική υποστήριξη μπορούμε δεδομένου ότι τα στελέχη του Κτηματολογίου έχουν αποκτήσει πάρα πολύ μεγάλη εμπειρία σε κάθε είδους πρόβλημα νομικό, κτηματογράφησης και λειτουργίας, όπως είναι φυσικό, μετά από δυο δεκαετίες κτηματογράφησης.

Εξαντλούμε κάθε δυνατότητα παράτασης με επίγνωση όμως ότι το δημόσιο συμφέρον επιτάσσει να τελειώσει κάποτε το Κτηματολόγιο. Πρέπει να καταλάβουν όλοι ότι οι παρατάσεις δεν είναι δωρεάν. Επηρεάζουν τις συμβάσεις που είναι σε εξέλιξη. Αναστέλλουν την είσπραξη εσόδων. Συνεπάγονται οικονομική επιβάρυνση για το Ελληνικό Δημόσιο. Δεν πρέπει να επιβαρύνουμε τον φορολογούμενο άλλα ούτε και πρέπει να έχουμε μια λογική που ευνοεί τον ασυνεπή έναντι του συνεπούς, που προσήλθε έγκαιρα, δήλωσε την ιδιοκτησία του και τώρα δικαιούται να απολαύσει την ασφάλεια του κτηματολογίου. Σε αυτή τη λογική πολύ σύντομα θα θεσπιστεί πρόστιμο για την εκπρόθεσμη δήλωση.

Προφανώς και η πανδημία προκαλεί ειδικές συνθήκες. Αφορά όμως λίγους μήνες ενώ τα αιτήματα για παράταση της προθεσμίας οριστικοποίησης πρώτων εγγραφών, που δυστυχώς προέρχονται στη συντριπτική τους πλειονότητα από το Ελληνικό Δημόσιο και τους Δήμους, αφορούν σε προθεσμίες που έχουν διαρκέσει από δέκα έως δεκαέξι χρονιά. Στις περιοχές που έχουν προγραμματιστεί να οριστικοποιηθούν οι οριστικές εγγραφές στο τέλος του χρόνου, κατά μέσον όρο η προθεσμία διόρθωσης έχει ήδη διαρκέσει 15 έτη. Στο 60% των ΟΤΑ η προθεσμία αυτή έχει διαρκέσει πάνω από 15 έτη. Στο 94% των ΟΤΑ έχει διαρκέσει πάνω από 13 έτη. Σε κάθε περίπτωση εκτός από μία έχει διαρκέσει πάνω από 10 έτη.

Τι θα γίνει με τις διεκδικήσεις του Ελληνικού δημοσίου που αφορούν εκτάσεις που έχουν δασικό χαρακτήρα; Υπάρχει το παράδειγμα του ανατολικού Πηλίου με περίπου 9 χιλιάδες ιδιοκτησίες που αμφισβητούνται από το δημόσιο; Ενώ έχουμε και τις αρκετές καταθέσεις αντιρρήσεων που αφορούν τους δασικούς χάρτες. Που είναι και το βασικό για να είναι άρτια η κτηματογράφηση.

Ο στόχος της σύνταξης δασολογίου όπως και ο στόχος της σύνταξης κτηματολογίου αποτελούν δυο διακριτές συνταγματικές επιταγές. Το Κράτος είναι υποχρεωμένο να ολοκληρώσει και τους δυο στόχους χωρίς να υπάρχει απόλυτη χρονική προτεραιότητα του πρώτου έναντι του δευτέρου, με την έννοια ότι αν δεν ολοκληρωθεί το πρώτο δεν μπορεί να ξεκινήσει το δεύτερο. Και στην πράξη, για να μην καθυστερήσει υπέρμετρα η κινηματογράφηση της χώρας, οι δυο διαδικασίες εξελίσσονται ταυτόχρονα.

Συγκεκριμένα, αρκεί η κατάρτιση δασικών χαρτών σε χρόνο πρόσφορο ώστε να εξασφαλίζεται η δυνατότητα του Δημοσίου να μεριμνήσει για την καταχώρηση των περιουσιακών του δικαιωμάτων, ακόμη και στις περιπτώσεις που οι δασικοί χάρτες δεν έχουν φθάσει στο στάδιο της κύρωσης. Η κατάρτιση των δασικών χαρτών έχει τελειώσει σε όλη την Ελλάδα από τον Μάρτιο του 2020 εκτός από Έβρο στον οποίο τελειώνει τώρα τον Νοέμβριο.

Στις περιοχές του Πηλίου που αναφέρεστε, απομένει να επανα-καθοριστούν τα όρια των οικισμών.  Εν το μεταξύ, οι ιδιοκτήτες εντός των ορίων που καταργήθηκαν πρέπει να προσκομίσουν ότι έγγραφο έχουν που να αποδεικνύουν την “αστικοτητα” του ακινήτου τους (οικοδομική άδεια κλπ). Έχουμε δώσει σχετικές οδηγίες προς κάθε κατεύθυνση ώστε να μειώσουμε την επίπτωση αυτού του πολεοδομικής φύσης προβλήματος στο Κτηματολογιο.

Σε κάθε περίπτωση, ο ρόλος του κτηματολογίου είναι να καταγράψει τις ιδιοκτησίες. Όπου υπάρχει ιδιοκτησιακή διένεξη μεταξύ ιδιωτών ή και με το δημόσιο, εμείς απλά καταγράφουμε το αποτέλεσμα της. Το κτηματολόγιο δεν διεκδικεί την περιουσία κανενός.

Παρατηρήθηκαν πάντως και κάποιες δυσλειτουργίες με εγγραφές ακινήτων –περίπτωση δήμου Μαρκοπούλου όπου –σύμφωνα με τον δήμο-οι εγγραφές έγιναν το 2008 στο κτηματολόγιο Μαρκοπούλου αλλά για λόγο άγνωστο εμφανίστηκαν στο κτηματολόγιο Σπατών-Αρτέμιδας  ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Τι έγινε εκεί και πως θα διασφαλιστούν ανάλογες περιπτώσεις;

Η περίπτωση αυτή, αφορά σε κάποια γεωτεμάχια στα βόρεια σύνορα του Δήμου Μαρκόπουλου. Το θέμα δεν είναι καινούργιο και για την ακρίβεια πρόκειται για δυο διακριτά προβλήματα. Πρώτον, πρέπει τα γεωτεμάχια αυτά να εμφανιστούν στον σωστό Δήμο. Υπάρχει συγκεκριμένη διαδικασία. Δεν είναι η πρώτη φορά που δημιουργούνται προβλήματα στα σύνορα μεταξύ δήμων γιατί πολύ απλά κανείς επίσημος οργανισμός, ούτε οι ίδιοι οι Δήμοι, δεν μας παρέχει τα όρια των δήμων σε επίπεδο γεωτεμαχίου που τα χρειαζόμαστε εμείς. Άρα το κτηματολόγιο καλείται να εφαρμόσει με μεγάλη ακρίβεια τα όρια αυτά για πρώτη φορά.

Δεύτερον, στα γεωτεμάχια αυτά πρέπει να καταχωρηθεί ο πραγματικός ιδιοκτήτης. Την περιοχή αυτή όμως την διεκδικεί το Ελληνικό Δημόσιο, μετά από δήλωση της Διεύθυνσης Δασών. Αν η εν λόγω υπηρεσία αποσύρει τη διεκδίκησή της το όλο πρόβλημα μπορεί εύκολα να λυθεί. Ήδη από τον Ιούλιο του 2019 τους έχουμε στείλει πλήρη φάκελο στον οποίο περιλαμβάνονται και στοιχεία προκείμενου να αποφασίσουν. Σε κάθε περίπτωση, όποιος θίγεται πρέπει να απευθυνθεί σε εμάς στο Κτηματολόγιο και να μην ακούει όποιον για δικούς του λόγους απαξιωτικά και ανεύθυνα περιπλέκει τα πράγματα περισσότερο.

Σε συνέχεια, θα υπάρξει κάποια ρύθμιση για τα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» που μάλιστα έχουμε και πολλά στην Ελλάδα; Περίπου 300 χιλιάδες αν δεν κάνουμε λάθος.

Δεν χρειάζεται να υπάρξει καμία ρύθμιση. Τα αγνώστου στις περιοχές που έχει προγραμματιστεί να οριστικοποιηθούν στο τέλους του έτους (297 ΟΤΑ) είναι 6% ( 183.660 ακίνητα). Τα 4/5 από αυτά βλέπουμε ότι είναι μέσα σε δασικές περιοχές, ειδικά σε ορεινές – ημιορεινές περιοχές. Αρά εκτιμούμε ότι ανήκουν στο Ελληνικό Δημόσιο, που δεν τα δήλωσε, αλλά τελικά ούτως ή άλλως θα περιέλθουν σε αυτό, σύμφωνα με τον νόμο. Άρα τα  αγνώστου ιδιωτών είναι πιο κοντά στο 1%. Δεν είναι παράλογο να έχουμε ένα μικρό ποσοστό αγνώστου. Ούτε στην Ελλάδα ούτε και σε κανένα άλλο κράτος μπορείς να κινητοποιήσεις τους πάντες.

Υπάρχει όμως ενδιαφέρον για εξάλειψη των «αγνώστου» από τους πραγματικούς ιδιοκτήτες; Αν υπήρχε εκτεταμένο πρόβλημα δεν θα είχαν κινητοποιηθεί στα δέκα έως δεκαέξι έτη  που είχαν στη διάθεσή τους για να δηλώσουν τις περιουσίες τους και να εξαλείψουν τα «αγνώστου»; Η απάντηση είναι ότι το ενδιαφέρον είναι ασήμαντο. Ο μέσος ετήσιος ρυθμός εξάλειψης αγνώστου ιδιοκτήτη στις εν λόγω περιοχές είναι μόλις 2%.

Άρα η κρίσιμη ερώτηση είναι: θέλουμε το 6% των αγνώστων να κρατάει εσαεί δέσμιο το 94% των γνωστών που εμφανιστήκαν, κατέγραψαν την περιουσία τους και τώρα θέλουν να απολαύσουν την ασφάλεια του κτηματολογίου;

Ας σημειωθεί ότι ο πραγματικός ιδιοκτήτης μπορεί για πάντα να αξιώσει την αυτούσια απόδοση ενός αγνώστου ιδιοκτήτη ακίνητο, ή χρηματικής αποζημίωσης αν αυτό έχει μεταβιβαστεί.

Τέλος, την  ολοκλήρωση της κτηματογράφησης όλης της χώρας πότε θα την προσδιορίζατε;

Η τρέχουσα εκτίμηση είναι ότι η κτηματογράφηση θα έχει ολοκληρωθεί κατά 91% τέλος 2023 ή 2024. Υπάρχουν πέντε μελέτες που άργησαν να ξεκινήσουν και αντιστοιχούν σε άλλο ένα 7% των δικαιωμάτων της χώρας. Σε αυτές η συλλογή δηλώσεων θα γίνει εντός του 2021. Την άνοιξη για τις περιοχές της Κρήτης και τις Κυκλάδες και το καλοκαίρι για Κέρκυρα και Θεσπρωτία. Το υπόλοιπο 2% είναι ειδικές περιπτώσεις (παλιά κτηματολόγια που πρέπει να γίνει μετάπτωση κλπ).