Ακίνητα : Με σφραγίδα ενεργειακής κλάσης οι αγγελίες πώλησης, ενοικίασης

Νέα δεδομένα στις αγγελίες για ακίνητα φέρνει το 2021. Ειδικότερα, σε κάθε ακίνητο πλέον που διατίθεται είτε προς πώληση, είτε προς ενοικίαση, αποτελεί πλέον υποχρέωση να αναφέρεται στην αγγελία η ενεργειακή κλάση του, με βάση την εγκύκλιο που εξέδωσε το ΥΠΕΝ στις 19 Νοεμβρίου με τίτλο  «Διευκρινίσεις για την εφαρμογή του ν.4122/2013 για την Ενεργειακή Απόδοση Κτιρίων».

Ουσιαστικά, κάθε ακίνητο που διαφημίζεται σε αγγελία από τον εκάστοτε ιδιοκτήτη ή/και από ιστοσελίδα κτηματομεσιτικού γραφείου, θα πρέπει πλέον να φέρει την ενεργειακή κλάση.

Μέχρι σήμερα, όπως εξηγεί στη Ναυτεμπορική ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, το ενεργειακό πιστοποιητικό ήταν υποχρεωτικό κατά τη μίσθωση ή την πώληση του ακινήτου κι όχι κατά τη διάρκεια προώθησής του.

Ενεργειακή κουλτούρα

«Σίγουρα η τροπολογία αυτή αποτελεί προτροπή απόκτησης ενεργειακής κουλτούρας στη χώρα μας, αλλά θα πρέπει να αντιληφθούμε ότι επιβαρύνει τον ενδιαφερόμενο ιδιοκτήτη που επιθυμεί να προωθήσει το ακίνητο του είτε προς μίσθωση, είτε προς πώληση, με «αβέβαια» αποτελέσματα στο αν τελικά πουληθεί ή νοικιαστεί σε ένα επιπλέον κόστος» επισημαίνει.

Σύμφωνα με τον κ. Μπάκα, μέχρι σήμερα, οι ιδιοκτήτες πραγματοποιούσαν την έκδοση του ενεργειακού πιστοποιητικού όταν είχαν «κλείσει» προφορικά ή/και με προσύμφωνο είτε τη μίσθωση, είτε την πώληση του ακινήτου τους. Πλέον είναι υποχρεωμένοι να προβούν σε έκδοση του πιστοποιητικού για να έχουν τη δυνατότητα να προωθήσουν το ακίνητό τους, ενώ, σε περίπτωση που δεν υπάρχει ενεργειακό πιστοποιητικό και δεν αναγράφεται ενεργειακή κλάση, τότε προβλέπονται πρόστιμα.

Παράλληλα, από το νέο έτος στις αγγελίες ακινήτων δεν θα αρκεί μια αναφορά όπως «Τριάρι 85 τ.μ. στη Ν.Σμύρνη, κατασκευής 1995». Πλέον, από 1ης Ιανουαρίου 2021 θα πρέπει οι αγγελίες να λένε: «Ενοικιάζεται διαμέρισμα 85 τ.μ. στη Ν.Σμύρνη, ενεργειακής κλάσης Β, κατασκευής 1995».

Για ποιες αγγελίες

Μάλιστα, αυτό δεν θα ισχύει για τις αγγελίες που θα αναρτηθούν από το 2021, αλλά για όλες τις υφιστάμενες αγγελίες που είναι αναρτημένες και ενεργές και στις οποίες θα πρέπει είτε να συμπληρωθεί η ενεργειακή κλάση, είτε να κατέβουν από οποιαδήποτε ιστοσελίδα προώθησης.

«Αυτό είναι πολύ δύσκολο όταν οι αγγελίες ακινήτων που διαχειρίζεται ένα κτηματομεσιτικό γραφείο δεν είναι 10 ή 20, αλλά πολύ περισσότερες, ενώ μεγάλα κτηματομεσιτικά γραφεία και δίκτυα κτηματομεσιτικών γραφείων διαχειρίζονται χιλιάδες αγγελίες ακινήτων. Παράλληλα, θα πρέπει αυτή τη στιγμή να επικοινωνήσουν οι κτηματομεσίτες με τους ιδιοκτήτες ακινήτων που τους έχουν αναθέσει την προώθηση του ακινήτου τους προς πώληση ή/και ενοικίαση, ώστε να ενημερωθούν για την ενεργειακή κλάση του εκάστοτε ακινήτου, αλλιώς υποχρεούνται να την κατεβάσουν» υπογραμμίζει ο κ. Μπάκας.

Ταυτόχρονα, σύμφωνα με την τροπολογία του ΥΠΕΝ, υποχρεώνονται τα μεσιτικά να παίρνουν και να ελέγχουν τα πιστοποιητικά ενεργειακής απόδοσης. Στο σύστημα θα υπάρχει ένας μοναδικός κωδικός για κάθε ακίνητο κι έτσι ο οποιοσδήποτε ενδιαφερόμενος θα μπορεί να ελέγχει ότι το πιστοποιητικό πράγματι συνδέεται με την εκάστοτε αγγελία.

Τι λέει η ΠΟΜΙΔΑ

Επίσης, όπως αναφέρει σε ανακοίνωσή της η ΠΟΜΙΔΑ, όλα τα νέα κτίρια, αλλά και αυτά στα οποία γίνεται ανακαίνιση, θα πρέπει να πληρούν ελάχιστες απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης. Σύμφωνα με εγκύκλιο του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας:

Τα μεσιτικά γραφεία μπορούν να αναλαμβάνουν εντολή μεσιτείας με την προϋπόθεση ότι πριν από την οποιαδήποτε διαφήμιση και καταχώριση (σε Τύπο, Διαδίκτυο, ακόμη και σε αναρτήσεις και καταλόγους στην έδρα τους) θα έχουν τα στοιχεία έγκυρου ΠΕΑ. Οι διαφημιστές, οι εφημερίδες και οι ηλεκτρονικές σελίδες αγγελιών δεν θα παραλαμβάνουν αγγελίες προς δημοσίευση που δεν θα έχουν δήλωση ενεργειακής κατηγορίας.

2. Ελάχιστες απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης νέων κτιρίων. Ολα τα νέα κτίρια ή κτιριακές μονάδες πρέπει να πληρούν τις ελάχιστες απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης όπως καθορίζονται στον ΚΕΝΑΚ και εξειδικεύονται στο κεφάλαιο 7 της τεχνικής οδηγίας του ΤΕΕ (ΤΟΤΕΕ) 20701-1/2017. Εξαιρούνται οι εξής κατηγορίες κτιρίων:

β) Κτίρια χρησιμοποιούμενα ως χώροι λατρείας. Κτίρια ή κτιριακές μονάδες που χρησιμοποιούνται από θρησκευτικούς οργανισμούς ως κοιτώνες, γραφεία, σχολεία κ.ά. δεν εμπίπτουν σε αυτή την κατηγορία των εξαιρέσεων.

γ) Βιομηχανικές και βιοτεχνικές εγκαταστάσεις, επαγγελματικά εργαστήρια με σημαντικό ηλεκτρομηχανολογικό εξοπλισμό και αποθήκες – logistics, εργοστάσια, συνεργεία συντήρησης και επισκευής αυτοκινήτων – μοτοσικλετών – μοτοποδηλάτων, βαφεία, ξυλουργεία, εργαστήρια ερευνών και εκπαίδευσης, παρασκευαστήρια τροφίμων, καθαριστήρια, σιδερωτήρια, οργανωμένα πλυντήρια ρούχων και αυτοτελή κέντρα μηχανογράφησης.

δ) Προσωρινής χρήσης κτίρια αγροτικών χρήσεων (πλην κατοικιών) και αγροτικά κτίρια (πλην κατοικιών), εργοταξιακοί οικίσκοι, κατασκευές για περιοδικές – εποχικές εκθέσεις.

στ) Περιπτώσεις ιδιοκτησιών οι οποίες εκ της πολεοδομικής χρήσης δεν είναι «δομικά έργα», όπως ανοικτοί ή κλειστοί χώροι στάθμευσης και πλυντήρια αυτοκινήτων, περίπτερα, υπαίθρια θέατρα και συναυλιακοί χώροι, αυτοκινούμενα ή ρυμουλκούμενα τροχόσπιτα, κτηνοτροφικές – πτηνοτροφικές μονάδες, στάβλοι, σφαγεία κ.ά.

3. Ολα τα υφιστάμενα κτίρια ή κτιριακές μονάδες που υπόκεινται σε ριζική ανακαίνιση πρέπει να πληρούν τις ελάχιστες απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης, όπως αυτές περιγράφονται στην εγκύκλιο και στον νόμο.

4. Στα νέα κτίρια ή κτιριακές μονάδες είναι υποχρεωτική η κάλυψη μέρους (60%) των αναγκών σε ζεστό νερό χρήσης από ηλιοθερμικά συστήματα.

5. Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (ΠΕΑ). Απεικονίζει την ενεργειακή κατάταξη ενός κτιρίου ή κτιριακής μονάδας, ώστε να επιτρέπει στους ιδιοκτήτες ή στους ενοικιαστές του κτιρίου ή της κτιριακής μονάδας να συγκρίνουν και να αξιολογούν την ενεργειακή απόδοσή του. Το ΠΕΑ ισχύει για 10 έτη από την έκδοσή του.

6. Υποχρέωση έκδοσης ΠΕΑ υπάρχει: 

α) Μετά την ολοκλήρωση κατασκευής νέου κτιρίου ή κτιριακής μονάδας και αφορά τα κτίρια με οικοδομική άδεια που εμπίπτουν στις διατάξεις του ΚΕΝΑΚ (οι άδειες που εκδόθηκαν μετά την έναρξη εφαρμογής του ΚΕΝΑΚ 2010 και εμπίπτουν στις διατάξεις του).

β) Μετά την ολοκλήρωση ριζικής ανακαίνισης κτιρίου ή κτιριακής μονάδας.

γ) Κατά την πώληση κτιρίου ή κτιριακής μονάδας, μέχρι την ενεργοποίηση της ταυτότητας του κτιρίου.
δ) Κατά τη μίσθωση (μακροχρόνια, βραχυχρόνια, υπεκμίσθωση) σε νέο ενοικιαστή κτιρίου ή κτιριακής μονάδας, μέχρι την ενεργοποίηση της ταυτότητας του κτιρίου.

ε) Για κτίρια συνολικής επιφάνειας άνω των διακοσίων πενήντα τετραγωνικών μέτρων (250 τ.μ.), τα οποία χρησιμοποιούνται από υπηρεσίες του δημόσιου και ευρύτερου δημόσιου τομέα, όπως αυτός ορίζεται κάθε φορά, και τα οποία επισκέπτεται συχνά το κοινό. Η υπαγωγή στην κατηγορία αυτή αφορά κάθε υπηρεσία που είναι ανοιχτή στο κοινό, όπως διοικητικές υπηρεσίες των ΟΤΑ, σχολικά συγκροτήματα, υπουργεία.

7. Εξαιρέσεις από την υποχρέωση έκδοσης ΠΕΑ. Τα κτίρια που χρησιμοποιούνται ως χώροι λατρείας και τα μεμονωμένα κτίρια με συνολική ωφέλιμη επιφάνεια μικρότερη από πενήντα τετραγωνικά μέτρα (50 τ.μ.) εξαιρούνται από την υποχρέωση έκδοσης ΠΕΑ. Ωστόσο, η έκδοση ΠΕΑ είναι δυνατή εφόσον το επιθυμεί ο ιδιοκτήτης.

8. Υποχρεωτική η ενημέρωση νέων αγοραστών ή ενοικιαστών για την ενεργειακή κατάταξη κτιρίου διαμέσου του ΠΕΑ. Κατά τη διαδικασία της πώλησης ή της κάθε είδους μίσθωσης κτιρίων ή κτιριακών μονάδων επιδεικνύεται από τον ιδιοκτήτη ή εκμισθωτή το ΠΕΑ ή αντίγραφό του στον υποψήφιο νέο αγοραστή ή ενοικιαστή προ της σύνταξης του μισθωτηρίου ή πωλητηρίου συμβολαίου και παραδίδεται το αντίγραφό του στον νέο αγοραστή ή ενοικιαστή κατά την πώληση ή μίσθωση. Η υποχρέωση ενημέρωσής του ισχύει ήδη από 9.1.2011 κατά τη νέα μίσθωση κτιρίων και από 9.7.2011 κατά τη νέα μίσθωση κτιριακών μονάδων. Η ύπαρξη του ΠΕΑ κατά τη μίσθωση (μακροχρόνια, βραχυχρόνια, υπεκμίσθωση) επιβεβαιώνεται με την καταχώριση των στοιχείων του στην αντίστοιχη διαδικτυακή εφαρμογή της ΑΑΔΕ. Η δωρεάν παραχώρηση δεν είναι μίσθωση και δεν απαιτείται η έκδοση ΠΕΑ (δεν εξετάζεται η σχέση των αντισυμβαλλομένων). Η παραχώρηση ή ενοικίαση τμήματος κτιριακής μονάδας δεν απαιτεί την έκδοση ΠΕΑ δεδομένου ότι δεν είναι δυνατή η έκδοση ΠΕΑ για μέρος κτιριακής μονάδας (π.χ. ενοικίαση υπνοδωματίου σε διαμέρισμα ή τμήματος διαμερίσματος για χρήση επαγγελματικής έδρας ελεύθερου επαγγελματία). Συνεπώς, υφίσταται υποχρέωση ύπαρξης ισχύοντος ΠΕΑ και καταχώρισης των στοιχείων του στην αντίστοιχη διαδικτυακή εφαρμογή της ΑΑΔΕ εφόσον απαιτείται από τη νομοθεσία η έκδοση ΠΕΑ και πρόκειται για κατάρτιση σύμβασης μίσθωσης σε νέο μισθωτή που εγκαθίσταται για πρώτη φορά στο μίσθιο.

Εν κατακλείδι, η ως άνω υποχρέωση δεν υφίσταται:

• Σε περίπτωση ανανέωσης ή παράτασης της σύμβασης μίσθωσης με τον ίδιο μισθωτή του αυτού ακινήτου.

• Οταν για οποιονδήποτε λόγο γίνει μεταβίβαση της σύμβασης μίσθωσης (π.χ. μετασχηματισμός επιχειρήσεων).

Ομως, αν κατά τη σύναψη της αρχικής σύμβασης δεν είχε εκδοθεί ΠΕΑ ενώ απαιτούνταν, τότε εκδίδεται άμεσα και παραδίδεται στον μισθωτή. Εφόσον δεν υπάρχει υποχρέωση έκδοσης ΠΕΑ, είναι σαφές ότι δεν υφίσταται υποχρέωση καταχώρισης του ΠΕΑ στις εφαρμογές της ΑΑΔΕ, αλλά απαιτείται να δηλώνεται ο λόγος της εξαίρεσης (π.χ. κτίριο ωφέλιμης επιφάνειας μικρότερης από 50 τ.μ.).

Πρόστιμο

Σε περίπτωση μη έκδοσης ΠΕΑ (ενώ οφείλεται), παράλειψης προσυμβατικής ενημέρωσης του αντισυμβαλλομένου, διαφήμισης – μεσιτείας χωρίς αναφορά της ενεργειακής κατάταξης της κτιριακής μονάδας / κτιρίου και μη καταχώρισης των στοιχείων του ΠΕΑ στις εφαρμογές της ΑΑΔΕ, επιβάλλεται πρόστιμο από 200 έως 10.000 ευρώ.