Ακτινογραφώντας την αγορά των ακινήτων

γράφει ο Γιάννης Περρωτής

Μετά την απρόσμενη διακοπή της ανόδου της αγοράς ακινήτων τον Μάρτιο του 2020 λόγω της κρίσης Covid-19 και των lockdown, και μετά τις διακυμάνσεις της αγοράς που προκάλεσε η πρωτοφανής κατάσταση του υπόλοιπου έτους και καθώς έχει ξεκινήσει ταχύρρυθμους εμβολιασμούς η Αγγλία και μάλλον σε έναν μήνα η Ευρώπη, οι ΗΠΑ και ο υπόλοιπος κόσμος, δεν μπορούμε παρά να νιώθουμε αισιοδοξία για την πορεία της αγοράς ακινήτων το 2021.

Η νέα χρονιά, εξαιρουμένων εκπλήξεων και σφαλμάτων, θα είναι μια καλή χρονιά τόσο για την πορεία της αγοράς ακινήτων αλλά και για την οικονομική ανάπτυξη. Αυτό δεν σημαίνει βέβαια ότι όλοι οι τομείς της αγοράς θα κινηθούν ομοιόμορφα ή ότι δεν εγκυμονούν κινδύνους.

Με βάση τις έως σήμερα διαμορφωμένες τάσεις αλλά και την προσδοκία ότι στα μέσα του έτους θα έχουν εμβολιαστεί οι ευπαθείς στην Ευρώπη και στις ΗΠΑ, πιστεύω ότι η επόμενη χρονιά θα φέρει τα εξής:

1. Θα συνεχίσει εντονότερο το ενδιαφέρον για επενδυτικά ακίνητα εισοδήματος. Οι πόροι που εισρέουν στις οικονομίες και στην Ελλάδα σε συνδυασμό με τα περισσότερα και φθηνότερα δάνεια που θα προκύψουν λόγω ελληνικής συγκυρίας θα ενισχύσουν το επενδυτικό ενδιαφέρον για καλά prime ακίνητα εισοδήματος συμπιέζοντας τις σχετικές αποδόσεις και ανεβάζοντας τις τιμές.

2. Θα αναζωογονηθεί η ανάπτυξη prime ακινήτων, δηλαδή αυτών τα οποία αξιοποιούμενα αποτελούν είτε υψηλής ποιότητας επένδυση ή κατοικία, με εύκολη μισθωσιμότητα ή διάθεση. Εάν η κυβέρνηση θεσπίσει κατάλληλη νομοθεσία ώστε να είναι χρηματοδοτήσιμες οι επενδύσεις σε μισθωμένα ακίνητα, η ανάπτυξη θα ενταθεί περαιτέρω.

3. Τα ενοίκια γραφείων θα διατηρηθούν σταθερά καθώς αυξήθηκε η προσφορά νέων κτιρίων το τελευταίο δωδεκάμηνο ενώ οι περισσότεροι στεγαζόμενοι θα κάνουν μόνο απαραίτητες κινήσεις το 2021 και θα αξιολογήσουν τον περιορισμό παρουσίας στα γραφεία, ενώ η επέκταση της ζήτησης και αναβάθμιση χώρων θα ξεκινήσει από το 2022. Οι κεφαλαιακές αξίες των γραφείων καλής ποιότητας θα ανέβουν πάραυτα καθώς θα προσελκύσουν αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον ενώ θα ξεκινήσουν το 2021 νέα κτίρια για παράδοση το 2022-3.

4. Τα μισθώματα αποθηκών-logistics και βιομηχανικών ακινήτων θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν μέσα στο 2021, με λιγότερη ένταση από της ανόδου κατά την κρίση Covid-19. Οι αξίες αυτών των ακινήτων θα ανέβουν περισσότερο από τα μισθώματά τους λόγω του διευρυνόμενου επενδυτικού ενδιαφέροντος.

5. Τα μισθώματα σούπερ μάρκετ και υπεραγορών θα αυξηθούν περιορισμένα καθώς θα επανέλθει κανονικότητα στο εμπόριο αλλά με παράλληλη ανάκαμψης της οικονομίας μέσα στη χρονιά. Οι επενδυτικές αξίες αυτών των ακινήτων θα ανέβουν περισσότερο από τα αντίστοιχα μισθώματα λόγω συμπίεσης των μισθωτικών αποδόσεων (yields) καθώς αυτά τα ακίνητα κατά την κρίση λειτούργησαν αποδοτικότερα από την προ κρίσης περίοδο.

6. Τα μισθώματα εμπορικών ακινήτων τα οποία πέρασαν μια περίοδο σημαντικής κάμψης θα αποκατασταθούν καθώς και η αναγκαστική μείωσή τους θα λήξει, αλλά καθώς θα μείνει αυτός ο κλάδος αδυνατισμένος θα χρειαστεί περίπου ένα δωδεκάμηνο ίσως έως το δεύτερο τρίμηνο του 2022 ώστε να επανέλθουν στα προ κρίσης επίπεδα. Εξαίρεση ίσως θα είναι κάποιες κεντρικές αγορές όπου η ανάκαμψή τους θα είναι ταχύτερη.

7. Τα ξενοδοχεία business, ιδιαίτερα της Αθήνας, υπέστησαν τη μεγαλύτερη κάμψη αξίας κατά την κρίση. Πολλά νέα δωμάτια μπήκαν στην αγορά στο τέλος του 2019 και το 2020 δημιουργώντας τον κίνδυνο υπερπροσφοράς, αλλά η Covid έκανε τον κίνδυνο βεβαιότητα. Η ανάκαμψη της απόδοσης αυτών των ξενοδοχείων αναμένεται να είναι η αργότερη, μάλλον θα απαιτηθεί τριετία για να επανέλθουν, εκτός εάν αναπτυχθεί γρήγορα ο παραθεριστικός τουρισμός πόλεων. Οι κεφαλαιακές αξίες των business ξενοδοχείων θα καλύψουν το 10% της χαμένης τους αξίας μέσα στο 2021 ενώ το επενδυτικό ενδιαφέρον αναμένεται να είναι περιορισμένο.

8. Τα παραθεριστικά ξενοδοχεία, όσα από τα οποία άνοιξαν το καλοκαίρι, λειτούργησαν ικανοποιητικά παρά τις δυσοίωνες προβλέψεις με απώλειες μόνο στο f&b και εκδηλώσεις, φέτος θα ανακάμψουν. Εως το τέλος του 2021 αναμένεται ότι θα αποδίδουν αντίστοιχα με το 2019. Οταν οι επενδυτές θα συνειδητοποιήσουν αυτό θα αυξηθεί σημαντικά το επενδυτικό ενδιαφέρον, που έτσι στο δεύτερο ήμισυ της χρονιάς θα είναι εντονότερο και θα οδηγήσει τις αξίες έως το τέλος του έτους στα επίπεδα του 2019.

9. Η αγορά κύριας κατοικίας που κάμφθηκε λίγο σε όγκο συναλλαγών αλλά όχι σε τιμές κατά την κρίση αναμένεται ότι το 2021 θα συνεχίσει την προ Covid σταθερά ανοδική της πορεία, θα επηρεαστεί όμως σημαντικά από τη λήξη της αναστολής ΦΠΑ όταν προκύψει, εκτός αν θεσπιστεί ένα ορθολογικό σύστημα ΦΠΑ που θα εφαρμόζεται μόνο επί του κτίσματος και με χαμηλότερους συντελεστές. Η αγορά παραθεριστικής κατοικίας υπέστη μεγαλύτερη κάμψη αλλά αναμένεται να ανακάμψει έντονα το 2021 καθώς με το τέλος της Covid πολλοί ιδιώτες θα τοποθετηθούν σε ελληνικά ακίνητα. Αυτό θα τονώσει και την ανοικοδόμηση παραθεριστικών κατοικιών.

Το 2021 θα είναι μια καλή χρονιά για τα ακίνητα.

Ο κ. Γιάννης Περρωτής είναι διευθύνων σύμβουλος του ομίλου CBRE – Atria Greece.