COVID-19 και επαγγελματικά ακίνητα

γράφει η Δίκα Αγαπητίδου

Προσωπικά ανήκω σε αυτούς που πιστεύουν ότι η υγειονομική κρίση αποτελεί καταλύτη εξελίξεων και μετασχηματισμών στο real estate και δεν ασπάζομαι τις κατά καιρούς εικασίες ότι η πανδημία προκάλεσε την κατάρρευση της αγοράς το 2020, πιστεύω δε ότι γεγονότα και στοιχεία με δικαιώνουν.

Ενδεικτικά, τους πρώτους εννέα μήνες του έτους έχουμε καταγράψει επενδυτικές συναλλαγές ύψους €660 εκατ. περίπου σε επαγγελματικά ακίνητα, ποσό παραπλήσιο με αυτό του αντίστοιχου διαστήματος του 2019, οπότε οι θετικές προοπτικές της ελληνικής οικονομίας, η ενίσχυση της επιχειρηματικής εμπιστοσύνης και τα σχεδόν μηδενικά επιτόκια οδήγησαν σε έντονο επενδυτικό ανταγωνισμό, που με τη σειρά του έφερε αποκλιμάκωση των αποδόσεων σε οριζόντια βάση.

Η διαφορά όμως είναι ότι φέτος η συντριπτική πλειοψηφία των αγοραστών είναι εγχώριες εταιρείες και θεσμικοί επενδυτές, καθώς ανακόπηκε δραστικά η εισροή ξένων κεφαλαίων, ασιατικών κυρίως, λόγω αδυναμίας των επενδυτών να μετακινηθούν.

Πιο συγκεκριμένα, και διακρίνοντας ανάμεσα στους διάφορους κλάδους του real estate:

1. Μεγάλος κερδισμένος της χρονιάς εμφανίζεται ο τομέας των αποθηκευτικών χώρων και logistics, καθώς η ανάγκη των επιχειρήσεων για μεγαλύτερο στοκ και η εκτόξευση του ηλεκτρονικού εμπορίου πυροδότησαν φρενήρεις ρυθμούς απορρόφησης ποιοτικών χώρων και οι μισθώσεις μόνο στην Αττική ξεπέρασαν τα 130.000 τ.μ. Ακόμα ενδεικτικότερος της δυναμικής του κλάδου ο ολοένα αυξανόμενος όγκος προ-συμφωνημένων συναλλαγών (pre lets) δεδομένης της αδυναμίας της υπάρχουσας προσφοράς να εξυπηρετήσει τη ζήτηση. Η πανδημία ενίσχυσε όχι μόνο τη ζήτηση αυτή αλλά και την όλη διαδικασία ψηφιακού μετασχηματισμού της εφοδιαστικής αλυσίδας.

2. Μοιραία ευάλωτος εμφανίζεται ακόμα ο κλάδος της φιλοξενίας, αν και η έλευση του εμβολίου έχει κάπως αναπτερώσει το ηθικό των ξενοδόχων. Ο ρυθμός των νέων κατασκευών στον χώρο έχει καμφθεί, ωστόσο σημειώνεται ότι η μεγαλύτερη αγοραπωλησία μέσα στο 2020 αφορούσε την αγορά του Πόρτο Καρράς από τον όμιλο Belterra.

3. Σε δυσχερή θέση έχει βρεθεί και ο κλάδος της εστίασης, όπου το delivery έχει φθάσει να αποτελεί τη μοναδική ακτίνα φωτός. Εδώ, όχι μόνο δεν γίνονται νέες επενδύσεις αλλά εκτιμάται ότι έως και διψήφιο ποσοστό επιχειρήσεων ίσως να μην μπορέσει να ανταποκριθεί και τελικά κλείσει.

4. Αισθητά έχει υποφέρει και ο κλάδος των εμπορικών κέντρων, με τα περιοριστικά μέτρα να δυσκολεύουν ή και να απαγορεύουν την επισκεψιμότητα. Καταλαβαίνουμε ότι οι επαναδιαπραγματεύσεις μισθωμάτων είναι πλέον συνήθεις ενώ οι ιδιοκτησίες ως επί το πλείστον δείχνουν κατανόηση και υιοθετούν ευέλικτες πρακτικές.

5. Ευάλωτος εμφανίζεται και ο τομέας των καταστημάτων λιανικής (high street retail), ωστόσο είναι εντυπωσιακό το γεγονός ότι κατά τη διάρκεια των πρώτων 11 μηνών του έτους μόνο στην Αττική η απορρόφηση ξεπέρασε τα 40.000 τ.μ., και αυτό αφορά τόσο το άνοιγμα νέων καταστημάτων και big boxes όσο και την επέκταση/μετεγκατάσταση μεγάλων αλυσίδων.

6. Δεν αποτελεί βέβαια έκπληξη η θετική επίδοση των super markets, τα οποία κατέγραψαν αύξηση τζίρου 7,2% μέσα στο πρώτο 9μηνο του 2020, με δεδομένη τη σχεδόν απρόσκοπτη λειτουργία τους καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους. Σπάνια, ωστόσο, εμφανίζονται επενδυτικές ευκαιρίες στον χώρο αυτόν, οι ιδιοκτήτες είναι συνήθως απρόθυμοι να αποχωριστούν ένα σίγουρο και σταθερό εισόδημα.

7. Αφησα σκόπιμα τελευταίο τον κλάδο των γραφείων, καθώς είναι φανερό ότι οι πρόσφατες εξελίξεις δρομολογούν ευρύτερες διαρθρωτικές αλλαγές σε περισσότερα του ενός πεδία.

Είναι φανερό ότι όλοι οι συντελεστές του κλάδου, κατασκευαστές, επενδυτές και χρήστες, έχουν αναγκαστεί να αναθεωρήσουν αρκετές παραμέτρους ως προς τη χρήση των χώρων που χρησιμοποιούν, δίνοντας έμφαση στους άνετους διαδρόμους, στην τήρηση αποστάσεων, στα ανοιγόμενα παράθυρα, στην εγκατάσταση κλιματισμού με όσο το δυνατόν υψηλότερο ποσοστό νωπού αέρα κ.λπ.

Είναι επίσης φανερό ότι η τηλεργασία ήρθε για να μείνει, αλλαγή που έχει τόσο θετικές όσο και αρνητικές επιπτώσεις. Ενώ η προσωρινή εργασία από το σπίτι αποτελεί πολύ χρήσιμη εναλλακτική διέξοδο και συχνά συνεπάγεται λιγότερα έξοδα και οικονομία χρόνου μετακίνησης, σε παρατεταμένη, ημι-μόνιμη βάση βλέπουμε να δημιουργεί στους εργαζομένους άγχος από την έλλειψη οριοθέτησης μεταξύ προσωπικού και εργασιακού χρόνου καθώς και ψυχολογικά προβλήματα από την έλλειψη φυσικής επαφής – πέρα από τον καθαρά ταξικό και σεξιστικό χαρακτήρα της.

Από την άλλη πλευρά, για τις επιχειρήσεις συχνά συνεπάγεται μείωση της παραγωγικότητας και αδυναμία δημιουργίας και διατήρησης ομαδικού πνεύματος και καθημερινής αυθόρμητης ανταλλαγής απόψεων.

Εξίσου σημαντικό θεωρώ το πολεοδομικό σκέλος της αρνητικής επίπτωσης, με τον αντίκτυπο που ήδη βλέπουμε να υπάρχει στον αστικό ιστό και ιδιαίτερα στο κέντρο των πόλεων, το οποίο πώς θα μπορέσει να επιβιώσει όταν μειωθεί στο μισό ή και λιγότερο η κυκλοφορία και δραστηριοποίηση των εργαζομένων;

Σε κάθε περίπτωση, είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η υγειονομική κρίση ελαφρώς μόνο ανέκοψε τη μισθωτική κινητικότητα κατά τη διάρκεια του 9μήνου, με καταγεγραμμένη απορρόφηση στο λεκανοπέδιο 68.000 τ.μ. (έναντι 82.000 τ.μ. στο ίδιο διάστημα του 2019), ενώ τα ενοίκια των ποιοτικών ή και πράσινων γραφειακών χώρων όχι μόνο δεν μειώθηκαν αλλά σημείωσαν οριακή αύξηση και ενίσχυσαν τον προσανατολισμό των επενδυτών αλλά και των μισθωτών σε κτίρια με χαμηλό ενεργειακό αποτύπωμα και ευέλικτους εσωτερικούς χώρους.

Η κυρία Δίκα Αγαπητίδου είναι γενική διευθύντρια, JLL-Αθηναϊκή Οικονομική.