Airbnb : Η πλατφόρμα θα επιβιώσει από την πανδημία –θα ισχύσει όμως το ίδιο και για τους ιδιοκτήτες;

Άντεξε τις διαμαρτυρίες των κατοίκων των αστικών κέντρων που εναντιώνονταν στην ξαφνική εκτόξευση των ενοικίων. Επιβίωσε με σχετική άνεση από την αύξηση της φορολογίας στη διάρκεια των τελευταίων ετών. Θα καταφέρει, όμως, το Airbnb να βγει αλώβητο και από την επέλαση του κοροναϊού, που κράτησε τους τουρίστες μακριά από τη χώρα μας στη διάρκεια των τελευταίων έντεκα μηνών;

Όπως όλα δείχνουν, η πλατφόρμα που γέννησε συγκρούσεις, άλλαξε τις ισορροπίες της ελληνικής αγοράς ακινήτων και αύξησε το εισόδημα μεγάλου αριθμού ιδιοκτητών, θα καταφέρει να αντεπεξέλθει και στη νέα πρόκληση. Αυτό, όμως, δεν σημαίνει ότι δεν θα υποστεί και μια σειρά από σημαντικές μεταμορφώσεις, ενώ το πιθανότερο είναι η επόμενη ημέρα να βρει σημαντικό αριθμό ακινήτων εκτός της πλατφόρμας.

Κατακόρυφη πτώση των καταχωρίσεων

Ήδη, στους μήνες που μεσολάβησαν από την έλευση του κοροναϊού στη χώρα μας, οι καταχωρίσεις καταλυμάτων στο Airbnb έχουν καταγράψει σημαντική μείωση. Ενδεικτικά, σύμφωνα με στοιχεία της AirDNA, οι ενεργές καταχωρίσεις στο κέντρο της Αθήνας σημείωσαν πτώση της τάξης του 30%, ενώ σε ορισμένες περιοχές όπως το Παγκράτι, η μείωση άγγιξε ακόμη και το 50%.  Ωστόσο, η κατακόρυφη αυτή πτώση ενδέχεται να μην αποτυπώνει την πραγματική εικόνα, αφού όπως εξηγεί στο in.gr ο κύριος Χίου, Πρόεδρος του Πανελλήνιου Συλλόγου Διαχειριστών Ακινήτων(ΠΑ.ΣΥ.Δ.Α), «οι περισσότεροι που προτίμησαν να τα διαθέσουν στη μακροχρόνια μίσθωση, το έκαναν για λίγους μήνες ή έστω για έναν χρόνο, μέχρι να περάσει όλο αυτό. Όταν κάποιος έχει επενδύσει να φτιάξει ένα διαμέρισμα, να το επιπλώσει και να το δουλεύει σωστά, δεν το διαθέτει εύκολα στη μακροχρόνια».

Οι παράγοντες που οδήγησαν στη μείωση προ πανδημίας

Την ίδια περίπου άποψη έχει και η κυρία Θεοδώρα Δήμα, Πρόεδρος του Συλλόγου Οικονομίας Διαμοιρασμού (ΣΟΔΙΑ), αναφέροντας ότι σε πολλές περιπτώσεις τα ακίνητα ενδέχεται να έχουν διατεθεί σε εκπαιδευτικούς ή ιατρικό προσωπικό που εγκαθίστανται έτσι και αλλιώς για περιορισμένα χρονικά διαστήματα σε διάφορες περιοχές της χώρας –μια στρατηγική που ούτως ή άλλως ακολουθούσαν ιδιοκτήτες Airbnb με ακίνητα σε τουριστικές περιοχές για τις off season περιόδους.

Επιπλέον, επισημαίνει ότι η μείωση των διαθέσιμων ακινήτων εντός της πλατφόρμας, είναι εξέλιξη που προηγήθηκε χρονικά της πανδημίας: «Και πριν την πανδημία υπήρχε μείωση στα προσφερόμενα ακίνητα, της τάξης του 30%, ενώ τώρα υπάρχει μείωση περίπου 50% σε σχέση με τα ακίνητα που ήταν αναρτημένα στις πλατφόρμες το 2019». Όπως τονίζει, αυτό σε πολλές περιπτώσεις ήταν αποτέλεσμα της προγενέστερης υπερπροσφοράς, που μείωνε τις ημερήσιες τιμές των μισθώσεων, αλλά και την πληρότητα των οικημάτων. «Υπάρχουν κάποια ακίνητα τα οποία δεν βρίσκονται σε τουριστικές περιοχές», εξηγεί, «και ήταν εξ αρχής λάθος κίνηση του ιδιοκτήτη ή του διαχειριστή να τα αναλάβει. Αυτά τα ακίνητα είδαμε από τις αρχές του 2020 να βγαίνουν από την αγορά λόγω ανταγωνισμού». Η εκτίμησή της, ωστόσο, είναι ότι αυτό το «ξεσκαρτάρισμα» έχει ήδη γίνει, και δεν θα πρέπει να περιμένουμε περαιτέρω μειώσεις.

Αυτός ήταν και ο λόγος που έκανε την κυρία Νίκη Ταυλάτου, ιδιοκτήτρια διαμερίσματος κοντά στο μετρό της Εθνικής Άμυνας, να αποφασίσει ήδη πριν το ξέσπασμα της πανδημίας ότι θα ήταν καλύτερο να αποσύρει το ακίνητό της από την αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων. «Δεν είμαι προνομιούχος σε σχέση με εκείνους που είναι στο κέντρο και μπορούν να έχουν πολύ ψηλά τις τιμές», σημειώνει. «Το είχα σε χαμηλή τιμή για να μπορώ να έχω πελάτες, αλλά οι φόροι ήταν φόροι, τα κοινόχρηστα, κοινόχρηστα, οπότε είδα ότι δεν με συνέφερε».

Άλλη μια αιτία που αναφέρει, όμως, η ίδια, εκτός και της αδυναμίας της να ανταποκριθεί στις ανάγκες διαχείρισης του Airbnb από τη στιγμή που άνοιξε τη δική της επιχείρηση, ήταν και η φορολόγηση που έχει πλέον επιβληθεί επί των εσόδων: «Είδα από ένα σημείο και έπειτα, προ καραντίνας, ότι ήταν λίγο «φούσκα». Άρχισαν να φορολογούν τα  Airbnb και σταμάτησε αυτή η γλύκα που επικρατούσε τα πρώτα δυόμισι χρόνια. Σκεφτείτε ότι μου έρχεται ακόμη ΦΠΑ €1.000, για αυτό και το γύρισα ξανά στη μακροχρόνια».

Για τον κύριο Νάσο Γαβαλά, Διευθύνοντα Σύμβουλο της εταιρείας διαχείρισης ακινήτων Mint και Πρόεδρο του Συνδέσμου Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων (stama-Greece), «η μεγάλη φυγή ιδιοκτητών που επέλεξαν να επιστρέψουν στην αστική μίσθωση, επέτρεψε στην αγορά να αυτορυθμιστεί και να παραμείνουν όσοι δεν μπήκαν ερασιτεχνικά στον χώρο».

Νέοι τρόποι διάθεσης των ακινήτων

Όσο για εκείνους που παρέμειναν και δεν ακολούθησαν την οδό της ολιγόμηνης ή ετήσιας μίσθωσης, η συνθήκη της πανδημίας οδήγησε σε εφευρετικότητα στους τρόπους διάθεσης των διαμερισμάτων τους, ενώ ανέδειξε ευκαιρίες στις οποίες δεν δινόταν ενδεχομένως η αρμόζουσα βαρύτητα στο παρελθόν. «Οι κρατήσεις “μεταλλάχθηκαν”», επισημαίνει ο κύριος Γαβαλάς. «Από ολιγοήμερες τουριστικές, έγιναν μεγαλύτερης διάρκειας, εταιρικές, ιατρικές, προορισμένες για εξ αποστάσεως εργασία και άλλου τύπου μη-τουριστικές. Αυτό μας έδειξε ότι τα μεγάλα αστικά κέντρα έχουν τη δυνατότητα να προσφέρουν πολλά περισσότερα, σε ένα πιο ευρύ κοινό από αυτό του τουρισμού αναψυχής».

Εξάλλου, όπως αναφέρει στο in.gr ο κύριος Γιάννης Ρεβύθης, του μεσιτικού γραφείου Ρεβύθης και Συνεργάτες και π. Πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδος, τα περισσότερα διαμερίσματα που βρίσκονται εντός της πλατφόρμας, στην πραγματικότητα δεν μπορούν να απορροφηθούν από την εσωτερική αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης, αφού πρόκειται κυρίως για επιπλωμένα studio που δεν είναι ικανά να ανταποκριθούν στις ανάγκες των ενοικιαστών. Σύμφωνα με τη δική του εκτίμηση, οι ιδιοκτήτες που δεν επιβαρύνονται από δάνεια, θα καταφέρουν να αντέξουν την πανδημία.

Οι «χαμένοι» της πανδημίας

Δεν ισχύει απαραίτητα το ίδιο, ωστόσο και για εκείνους που είτε πιέζονταν εκ των προτέρων οικονομικά, είτε εξαρτούσαν σχεδόν το σύνολο του εισοδήματός τους από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και οι οποίοι αναγκάστηκαν να αντιμετωπίσουν το σφοδρό πλήγμα της πανδημίας, χωρίς καμία κρατική υποστήριξη –και συνήθως χωρίς καμία ενίσχυση ούτε εκ μέρους της Airbnb.

Και φυσικά, σε καμία περίπτωση δεν ισχύει το ίδιο για εκείνους που, όπως ο κύριος Μόντι, επιχείρησαν να αποκομίσουν εισοδήματα από το Airbnb, μέσω της υπενοικίασης. Όπως εξηγεί ο ίδιος στο in.gr, κατόπιν συνεννόησης με τους ιδιοκτήτες είχε ανακαινίσει διαμερίσματα σε τουριστικές περιοχές του κέντρου της Αθήνας, με σκοπό την εκμετάλλευσή τους μέσω της πλατφόρμας. Επί δύο χρόνια, το σύστημα απέδιδε, μέχρι που ο κοροναϊός έδωσε τέλος στην επιχειρηματική του δραστηριότητα. «Τα είχα, τα δούλεψα, άφησα κάποια λεφτά, τα έφτιαξα και τα έδωσα πίσω», δηλώνει. «Πλήρωσα και τρεις μήνες, από τον Μάρτιο μέχρι τον Ιούνιο χωρίς λόγο, και μετά τα έδωσα. Έχασα ό,τι είχα ρίξει μέσα, συνολικά έχω χάσει περίπου €20.000. Είχα κάνει ανακαίνιση από τις τουαλέτες μέχρι τα air condition, τα αλουμίνια, τα πάντα. Μου είπε η ιδιοκτήτρια αν θέλω να τα πάρω πίσω, αλλά δεν μου έφταιγε σε τίποτα».

Αισιόδοξες –αλλά αποκλίνουσες-προβλέψεις

Στην πλειοψηφία τους, πάντως, οι άνθρωποι που δραστηριοποιούνται στο Airbnb φαίνεται πως αντιμετωπίζουν το μέλλον με αρκετή αισιοδοξία –παρά το γεγονός ότι οι εκτιμήσεις τους για το πώς θα κινηθεί ο τουρισμός γενικώς και η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων συγκεκριμένα, απέχουν παρασάγγας.

Για παράδειγμα, για τον κύριο Χίου της ΠΑ.ΣΥ.Δ.Α., αν και φέτος οι πληρότητες δεν αναμένεται να φτάσουν εκείνες του 2019, το 2022, «θα είναι μια εκρηκτική σεζόν, γιατί όσο να ‘ναι ο κόσμος έχει πιεστεί πολύ και θέλει μια εκτόνωση». Από την πλευρά της, η κυρία Δήμα της ΣΟΔΙΑ εμφανίζεται πιο επιφυλακτική, υποστηρίζοντας ότι «για να φτάσουμε στο επίπεδο του 2019, χρειάζονται τρία-τέσσερα χρόνια. Βλέπουμε ότι υπάρχουν μεταλλάξεις, ότι πάντα κάτι καινούργιο βγαίνει, είναι σίγουρο ότι και το φετινό καλοκαίρι θα είναι δύσκολο. Αμφιβάλλω αν θα έχουμε εισερχόμενο τουρισμό. Με το πιστοποιητικό εμβολιασμού και όλα αυτά που ακούμε, πιστεύω ότι θα αλλάξουν κάποια πράγματα και θα κάνουμε αρκετό καιρό να επιστρέψουμε στην κανονικότητα».

Όλοι τους συμφωνούν σε ένα στοιχείο: Στο τέλος της πανδημίας, ή μάλλον στο μεσοδιάστημα της σταδιακής χαλάρωσης των μέτρων, το Airbnb θα έχει το ανταγωνιστικό πλεονέκτημα σε σχέση με τα ξενοδοχεία, καθώς προσφέρει αυξημένη αίσθηση υγειονομικής ασφάλειας.

Θα επικρατήσουν οι εταιρείες;

Άλλο ένα σημαντικό ερώτημα, είναι το πώς θα έχει διαμορφωθεί η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων όταν φτάσει η πολυπόθητη «κανονικότητα». Δεχόμενοι τις πιέσεις των παγίων εξόδων ενός κενού ακινήτου, το οποίο σε πολλές περιπτώσεις δεν μπορεί να διατεθεί στη μακροχρόνια μίσθωση, είναι ανοιχτό το ενδεχόμενο μεγάλη μερίδα των μικροϊδιοκτητών να στραφεί στην επιλογή της διάθεσης των ιδιοκτησιών τους μέσω εταιρειών διαχείρισης, εξασφαλίζοντας έτσι ένα σταθερό μηνιαίο μίσθωμα.

Σύμφωνα με τον κύριο Χίου, «με την πανδημία, πολλά καταλύματα έχουν περιέλθει στα χέρια εταιρειών. Έχουν γίνει πολλές τέτοιες αλλαγές, και έχουν δημιουργηθεί καινούργιες εταιρείες εν καιρώ πανδημίας. Γιατί όσο να ‘ναι η εταιρεία έχει και άλλους τρόπους να βγάλει κάποια έσοδα, οπότε θα αντέξει και περισσότερο». Αντίστοιχη είναι και η γνώμη του κυρίου Γαβαλά της Mint, ο οποίος όμως προσθέτει ότι η ανάδειξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης ως τεράστιο κομμάτι του εγχώριου τουρισμού, μετά και την φορολογική και νομική της ρύθμιση, αύξησε και τις απαιτήσεις και τον ανταγωνισμό κάνοντας και «πιο δύσκολο για τον μεμονωμένο ιδιοκτήτη/οικοδεσπότη να μπορέσει να συμβαδίσει με αυτό το περιβάλλον. Έτσι, λοιπόν, εκτιμώ ότι στο άμεσο μέλλον το μεγαλύτερο ποσοστό ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση θα το διαχειρίζονται εταιρείες όπως η Mint […]. Επιπλέον, δεν είναι τυχαίο ότι μεγάλοι ξενοδοχειακοί όμιλοι στον υπόλοιπο κόσμο συμμετέχουν ή έχουν εξαγοράσει εταιρείες που δραστηριοποιούνται στη διαχείριση ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, βλέποντας πως το παρόν και το μέλλον της διαμονής δεν είναι μόνο στα ξενοδοχεία, αλλά και στα σπίτια».

Γράφημα προ κοροναϊού

Από την πλευρά τους, όμως, οι ιδιοκτήτες ακινήτων που διατίθενται στη βραχυχρόνια μίσθωση, δεν μοιάζουν να συμφωνούν με αυτή την εκτίμηση. Η κυρία Δήμα της ΣΟΔΙΑ, για παράδειγμα, θεωρεί ότι οι εταιρείες εξυπηρετούν ιδιοκτήτες μεγαλύτερης ηλικίας, που αδυνατούν να επωμιστούν οι ίδιοι το φορτίο της διαχείρισης των καταλυμάτων τους. Οι ιδιοκτήτες, όμως, που ήδη έχουν ασχοληθεί ενεργά με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις «είτε έχουν ένα σπίτι, είτε δύο, δεν έχουν λόγο να βγουν από αυτό. Και από την εταιρεία λιγότερα θα βγάζουν. Δεν έχει νόημα για κάποιον που ήδη έχει ακίνητα, ήδη έχει επενδύσει, ήδη ξέρει τη δουλειά. […] Σε κάθε περίπτωση, ο ιδιοκτήτης πάλι κερδισμένος είναι, γιατί η εταιρεία του εξασφαλίζει ένα σταθερό μηνιαίο εισόδημα, ένα ενοίκιο –ενώ με έναν ενοικιαστή, δεν θα ήταν σίγουρος αν θα πληρώνεται ή αν θα πρέπει να τον κυνηγάει».

Για την κυρία Ταυλάτου, πάντως, που αποφάσισε να διαθέσει το ακίνητό της στη μακροχρόνια μίσθωση εν μέρει και λόγω της έλλειψης χρόνου για τη διαχείρισή του, η απόφαση για τη μη διάθεσή του μέσω εταιρείας διαχείρισης, εξαρτήθηκε σε μεγάλο βαθμό και από συναισθηματικά κριτήρια:

«Δεν μου άρεσε η ιδέα να μπαίνει κάποιος άλλος στο σπίτι και να το διαχειρίζεται», εξηγεί. «Το σπίτι σου είναι το παιδί σου –για μένα τουλάχιστον-, δεν μπορούσα να το δώσω έτσι».