Κτηματαγορά : Τηλεργασία και lockdown αλλάζουν τα πάντα – Οι νέες τάσεις στα ακίνητα

Η πανδημία του κοροναϊού ήρθε και άλλαξε σχεδόν το σύνολο των καθημερινών μας συνηθειών. Τείνει πλέον, ανάλογα βέβαια με τη διάρκεια και τις εξελίξεις, να αποτελέσει τον βασικό ρυθμιστή των επιλογών μας, ακόμη και στην αναζήτηση κατοικίας, είτε πρόκειται για αγορά, είτε για ενοικίαση, ενώ δημιουργεί νέα δεδομένα στην άλλοτε βαριά βιομηχανία πολλών πόλεων, που στήριζαν μεγάλο μέρος της οικονομίας τους στους φοιτητές.

Σύμφωνα με στοιχεία που περιλαμβάνονται σε άρθρο του Θεμιστοκλή – Ανδρέα Μπάκα, προέδρου του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, πολλοί επαγγελματίες, με στόχο τη θωράκιση της υγείας των εργαζομένων τους, αλλά και στην προσπάθεια να βγουν όσο το δυνατό λιγότερο χαμένοι από την οικονομική κρίση που προκάλεσε η πανδημία, οδηγούνται σε νέες τάσεις τόσο για την στέγαση των επιχειρήσεών τους και το ύψος του μηνιαίου μισθώματος, όσο και για τον τρόπο λειτουργίας τους.

Η πανδημία του κοροναϊού και συγκεκριμένα η στιγμή του lockdown, δημιούργησε την ανάγκη στους κατοίκους των μεγάλων πόλεων και ιδιαίτερα όσων διαμένουν στο κέντρο αυτών, να αναθεωρήσουν σε μεγάλο βαθμό την επιλογή της περιοχής που διαμένουν, ιδιαίτερα όσοι εργάζονταν σε επιχειρήσεις με πολυάριθμο προσωπικό και ήδη από το πρώτο lockdown πιθανότατα δουλεύουν από το σπίτι.

Δεν ήταν λίγοι οι εργαζόμενοι που, όταν έβλεπαν να ανεβαίνουν καθημερινά τα κρούσματα, σκέφτηκαν αρχικά ότι ένα νέο lockdown είναι προ των πυλών και, δευτερεύοντως, ότι θα ήταν καλύτερες οι συνθήκες αν διέμεναν σε κάποιο προάστιο μη πυκνοκατοικημένο, ακόμη και αν ήταν σε διαμέρισμα ή ακόμη καλύτερα σε μονοκατοικία ή/και μεζονέτα με κήπο.

Η συγκεκριμένη τάση δεν έχει υιοθετηθεί στην πράξη από πολλούς ενδιαφερόμενους αγοραστές ή/και ενοικιαστές, διότι η μετεγκατάσταση σε κάποιο «καλό» προάστιο της Αττικής σε μονοκατοικία ή/και μεζονέτα με κήπο, απαιτεί αυξημένα διαθέσιμα κεφάλαια είτε πρόκειται για ενοικίαση, είτε για αγορά. Σίγουρα, όμως, όπως αναφέρεται στο άρθρο του κ. Μπάκα, αν το επόμενο διάστημα τα πρωτόκολλα θωράκισης της δημόσιας υγείας ακολουθήσουν τη λογική του lockdown «ακορντεόν», τότε άμεσα θα βρεθούν πολλοί που θα θελήσουν να μετεγκατασταθούν.

Η τάση που κερδίζει έδαφος κυρίως στους εργαζόμενους με παιδιά είναι η αναζήτηση κατοικίας με ένα επιπλέον δωμάτιο, που θα μπορεί να διαμορφωθεί σε γραφείο, για να μπορούν να ασκούν τα επαγγελματικά τους καθήκοντα μέσω τηλεργασίας.

Παράλληλα, υπάρχει ένα μικρό ποσοστό ενδιαφερόμενων ενοικιαστών, που αναζητούν πλέον κατοικίες με ένα επιπλέον δωμάτιο, διότι διδάσκουν γιόγκα ή/και personal training μέσω διαδικτύου και χρειάζονται ένα χώρο ειδικά διαμορφωμένο για τις επαγγελματικές τους ανάγκες.

Μην ξεχνάμε ότι πλέον δεν είναι λίγοι οι επαγγελματίες που έχουν υιοθετήσει το zοοm, το skype ή και οποιαδήποτε άλλη μορφή live ηλεκτρονικής επικοινωνίας με πελάτες ή/και συνεργάτες τους, κατανοώντας ότι με αυτό τον τρόπο, όχι μόνο κερδίζουν χρόνο από τις άσκοπες μετακινήσεις, αλλά και μηνιαία κόστη που, τουλάχιστον τη φετινή χρονιά, δεν απέφεραν για το μεγαλύτερο μέρος των επαγγελματιών τα προσδοκόμενα έσοδα.

Οι περιοχές που θα επιλέξουν αρχικά οι ενδιαφερόμενοι ενοικιαστές ή/και αγοραστές, που θα θελήσουν να μετακομίσουν σε διαμερίσματα μεγαλύτερης επιφάνειας, σε μονοκατοικία ή/και μεζονέτα με κήπο, χωρίς να διαθέσουν επιπλέον κεφάλαια από τα ήδη διαθέσιμα για διαμέρισμα στα «καλά» προάστια της Αττικής, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις του προέδρου του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, θα οδηγηθούν κυρίως σε περιοχές του υπολοίπου Αττικής ή/και σε περιοχές όπως Σταμάτα, Άγιο Στέφανο, Καπανδρίτι, Παιανία κλπ.

Γενικότερα, όσον αφορά τα οικιστικά ακίνητα στο άμεσο μέλλον και σε συνάρτηση με την πορεία της πανδημίας του κοροναϊού, θα αυξηθεί η ζήτηση για κατοικίες με μεγαλύτερη λειτουργικότητα ως γραφεία, που σημαίνει ειδική σχεδίαση, συνδεσιμότητα και ανάγκη για συγκροτήματα μεικτών χρήσεων.

Παράλληλα, θα πρέπει να σημειώσουμε ότι οι καταθέσεις των επιχειρήσεων και των νοικοκυριών αυξήθηκαν από την αρχή του 2020 κατά 17,6 δισ. ευρώ, ενώ σύμφωνα με στοιχεία που ανακοίνωσε η Τράπεζα της Ελλάδος τον Φεβρουάριο, σε σχέση με τον Ιανουάριο του 2021, αυξήθηκαν κατά 741 εκατ. ευρώ. Η αύξηση των καταθέσεων, σε συνδυασμό με την αύξηση των στεγαστικών δανείων, ενδεχομένως να διοχετευτούν στην αγορά ακινήτων και να αποτελέσει καθοριστικό παράγοντα αύξησης τόσο της ζήτησης, όσο και των τιμών πώλησης.

Σε κατάρρευση η φοιτητική στέγη αν συνεχιστεί η τηλεκπαίδευση και το 2021

Αρκετοί γονείς τη φετινή χρονιά κράτησαν στάση αναμονής στη μίσθωση φοιτητικής στέγης (σε αντίθεση με τα προηγούμενα χρόνια), ακόμη και μετά την ανακοίνωση των βάσεων, λόγω ενδεχόμενου νέου κύκλου της πανδημίας. Για παράδειγμα, η μείωση της ζήτησης για ενοικίαση φοιτητικής κατοικίας στην Πάτρα είχε αγγίξει το 40%-50%, ενώ ανάλογη ήταν η εικόνα στην Αθήνα και την Θεσσαλονίκη.

Παράλληλα, αρκετοί φοιτητές του 3ου και 4ου έτους φοίτησης, ξενοίκιασαν τη φοιτητική κατοικία και προέβησαν σε ενοικίαση κατοικίας μαζί με άλλους συμφοιτητές τους, για να μειώσουν τα μηνιαία έξοδά τους και, παράλληλα, να επισκέπτονται την πόλη όπου σπουδάζουν, όταν πραγματικά απαιτείται από τη σχολή τους – τυχόν εργαστήρια, αλλά και στην εξεταστική περίοδο.

Τους τελευταίους μήνες και ιδιαίτερα μετά την έξαρση των ημερήσιων κρουσμάτων από τα μέσα Οκτωβρίου, πριν την ανακοίνωση των σχετικών μέτρων της πολιτείας, είχαν ήδη προϊδεάσει τους φοιτητές και τους γονείς ότι, σε μεγάλο ποσοστό, η τηλεκπαίδευση για όλα τα πανεπιστήμια της χώρας θα καταστεί υποχρεωτική. Αρκετοί γονείς που είχαν προβεί σε μίσθωση φοιτητικής κατοικίας, έχουν επικοινωνήσει με τους ιδιοκτήτες, με στόχο τη δυνατότητα λύσης της σύμβασης από το τέλος Δεκεμβρίου του 2020.

Αν δεν αλλάξουν άμεσα τα δεδομένα με την πανδημία και συνεχιστεί η τηλεκπαίδευση και την ακαδημαϊκή χρονιά 2021-2022, τότε άμεσα – όπως εκτιμά ο κ. Μπάκας – πολλά ακίνητα, που προόριζαν οι ιδιοκτήτες τους για φοιτητές, θα παραμείνουν στα αζήτητα και οι τιμές θα καταγράψουν πτωτικές τάσεις.

Η εικόνα στα επαγγελματικά ακίνητα

Σε ό,τι αφορά τις νέες τάσεις στα επαγγελματικά ακίνητα λόγω πανδημίας, αυτές είναι οι εξής:

Αύξηση της ανάγκης για αποθηκευτικούς χώρους – logistics

Λόγω της πανδημίας και ιδιαίτερα μετά το lockdown και, σήμερα, λόγω τηλεργασίας, αυξήθηκε υπερβολικά η ζήτηση στα τρόφιμα, τα παιχνίδια και τα είδη γυμναστηρίου, ενώ όλες οι παραγγελίες πραγματοποιούνται κυρίως μέσω διαδικτύου. Η ραγδαία αύξηση παραγγελιών μέσω διαδικτύου οδήγησε και στη ραγδαία αύξηση της ζήτησης για αποθηκευτικούς χώρους – logistics. Στο άμεσο μέλλον, αναμένεται να αυξηθεί περισσότερο η ζήτηση για αποθηκευτικούς χώρους, υποστηρίζοντας το ηλεκτρονικό εμπόριο, ενώ εκτιμάται ότι πολύ άμεσα θα υπάρξει ανάγκη για αποθηκευτικούς χώρους μικρότερης επιφάνειας εντός του αστικού ιστού των μεγάλων πόλεων, για να μπορούν να τροφοδοτούν άμεσα στην εφοδιαστική αλυσίδα.

Στοχεύουν στο e-shop

Η μη μείωση των μηναίων μισθωμάτων στις εμπορικές μισθώσεις, ακόμη και μετά το νομοθετικό πλαίσιο οικειοθελούς μείωσης των ενοικίων με κίνητρο την έκπτωση φόρου, δείχνει να μην επιδρά θετικά στους ιδιοκτήτες ακινήτων. Πολλές εμπορικές επιχειρήσεις και κυρίως αλυσίδες καταστημάτων ένδυσης, μελετούν αρχικά να κλείσουν καταστήματα που δεν παράγουν τον αναμενόμενο τζίρο για τη συντήρησή τους, στοχεύοντας στη ραγδαία αύξηση του ηλεκτρονικού εμπορίου.

Café delivery – e shop

Καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος 20τμ – 40τμ, που δεν στοχεύουν σε περαστικό κόσμο και παράλληλα αποτελούν brand, σύμφωνα με πληροφορίες, μελετούν ήδη τη μετεγκατάστασή τους σε καταστήματα στην ίδια περιοχή δραστηριοποίησής τους, αλλά σε σημεία μη προβολής, με στόχο το φθηνότερο ενοίκιο και την αύξηση του delivery μέσω e-shop και τηλεφωνικών παραγγελιών. Τέτοια μοντέλα καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος, σε μη σημεία προβολής και χωρίς βιτρίνα, έχουν ήδη ξεκινήσει να εμφανίζονται τα τελευταία 2-3 χρόνια στα βόρεια προάστια της Αθήνας, στοχεύοντας κυρίως σε εργαζόμενους εταιρειών, Airbnb, αλλά και σε εργαζόμενους που δουλεύουν από το σπίτι.

Τέλος στους open plan χώρους

Η ανάγκη για διατήρηση απόστασης μεταξύ των εργαζομένων αναμένεται σταδιακά και μακροπρόθεσμα να οδηγήσει τις εταιρείες σε αναζήτηση πιο μόνιμων λύσεων, από την «κυκλική-εναλλάξ» προσέλευση των υπαλλήλων έως την απομάκρυνση των γραφείων, ώστε να μην είναι το ένα δίπλα στο άλλο.

Η κυρίαρχη τάση στο σχεδιασμό χώρων γραφείου προ κοροναϊού ήταν οι «open plan» χώροι. Σταδιακά, καταργήθηκαν τα σταθερά διαχωριστικά και τα κλειστά γραφεία ακόμη και για τα διευθυντικά στελέχη.

Στη μετά κοροναϊό εποχή, όλα δείχνουν ότι το «open space» μοντέλο, που κυριάρχησε από το δεύτερο μισό του 20ού αιώνα έως σήμερα, θα πρέπει να προσαρμοστεί στα νέα δεδομένα.

Σίγουρα, θα αυξηθεί η ανάγκη σε χώρο και θα μειωθεί η πυκνότητα των εργαζομένων, ενώ θα ενταθούν οι προσπάθειες για αυτοματισμούς και αποφυγή επαφής με κοινόχρηστα αντικείμενα και λογικά θα επιστέψουμε στα μικρά «κλειστά» γραφεία.

Η τηλεργασία θα οδηγήσει σε μετεγκατάσταση των εταιρειών

Το δεύτερο σενάριο – και μάλλον το επικρατέστερο, λόγω του γεγονότος ότι αρκετές από τις μικρομεσαίες, αλλά και τις μεγάλες επιχειρήσεις, προσαρμόστηκαν εύκολα και γρήγορα στην τηλεργασία – είναι ότι θα παρατηρήσουμε μετεγκαταστάσεις εταιρειών. Στο εξωτερικό, είναι σύνηθες ένα μεγάλο μέρος των εργαζομένων να εργάζεται από το σπίτι, μάλιστα, αρκετοί έχουν αποδείξει ότι αυτό μπορεί να συμβάλλει θετικά στην αύξηση της παραγωγικότητας.

Ο κλάδος της αγοράς γραφείων αναμένεται να αλλάξει ριζικά από το γεγονός ότι αρκετές επιχειρήσεις θα αντιληφθούν ότι μπορούν να είναι παραγωγικές, χωρίς να χρειάζεται να μετακινείται το προσωπικό στο κέντρο, στα νότια ή τα βόρεια προάστια.

Βραχυπρόθεσμα, θα καταγραφούν μεγάλες αλλαγές αν καθιερωθεί η τηλεργασία. Θα υπάρχει μεγάλη ανάγκη για μικρότερους χώρους (η προσφορά δεν είναι μεγάλη σήμερα), που θα πληρούν τις βασικές προϋποθέσεις υποστήριξης της τηλεργασίας, δηλαδή τεχνολογικά αναβαθμισμένους, με έξυπνα και οικολογικά κτίρια.

Δεν θεωρούμε – αναφέρει ο κ. Μπάκας στο άρθρο του – ότι οι τιμές μίσθωσης των γραφειακών χώρων θα επηρεαστούν άμεσα, αλλά σίγουρα στο μέλλον. Ανάλογα με τα νέα δεδομένα, τις νέες συνθήκες-προδιαγραφές, το καθεστώς εργασίας, τα πρωτόκολλα υγείας και τα εν γένει οικονομικά δεδομένα, πολλές εταιρείες θα επιλέξουν να μετακινηθούν εκτός του κέντρου της Αθήνας, επιλέγοντας περιοχές που θα διαθέτουν νέους «έξυπνους» γραφειακούς χώρους, με εύκολη πρόσβαση σε σταθμούς του μετρό, του προαστιακού και των κεντρικών οδικών αξόνων.

Προτάσεις μίσθωσης σε συνάρτηση με το τζίρο

Το πρόβλημα στις εμπορικές μισθώσεις και ιδιαίτερα όσον αφορά τα εμπορικά καταστήματα είναι πλέον εμφανές. Ακόμη και μετά την οικειοθελή μείωση του ενοικίου κατά 30% με φορολογικά κίνητρα στους ιδιοκτήτες, το πρόβλημα δεν δείχνει να ελαττώνεται. Ήδη, μεγάλες αλυσίδες και brand του εξωτερικού προβαίνουν σε προτάσεις μίσθωσης καταστημάτων, που το μηνιαίο μίσθωμα θα αποτελείται από ένα μίνιμουμ μηνιαίο ποσό και ποσοστό επί του τζίρου – λογική, που λειτουργεί σχεδόν στο σύνολο των εμπορικών κέντρων της χώρας, αλλά δεν φαίνεται να βρίσκει σύμφωνους προς το παρόν τους ιδιώτες ιδιοκτήτες καταστημάτων.