Πολεοδομική βόμβα στα εκτός σχεδίου οικόπεδα

Παγωμένες είναι αυτή τη στιγμή οι μεταβιβάσεις ακινήτων και η έκδοση νέων οικοδομικών αδειών για ακίνητα που βρίσκονται σε εκτός σχεδίου περιοχές, μετά την ψήφιση τον περασμένο Δεκέμβριο – από την προηγούμενη ηγεσία του υπουργείου Περιβάλλοντος – του νέου νόμου για τον εκσυγχρονισμό της χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας.

Αιτία; Οι ασάφειες και οι… συγκρούσεις διαφόρων διατάξεων που επέφερε ο νέος νόμος. Αυτό υποστηρίζει μιλώντας στα «ΝΕΑ» ο πρόεδρος του Πανελληνίου Συλλόγου Διπλωματούχων Αγρονόμων -Τοπογράφων Μηχανικών Μιχάλης Καλογιαννάκης. Σύμφωνα με το νέο σκηνικό που έχει διαμορφωθεί, οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν οικόπεδα των 750, 1.200 και 2.000 τ.μ. δεν θα μπορούν να βγάζουν οικοδομική άδεια ύστερα από δύο χρόνια από την ψήφιση του νόμου.

Βόμβα

Ετσι, δεν είναι λίγοι εκείνοι που κάνουν λόγο για «πολεοδομική βόμβα» που απειλεί να τινάξει στον αέρα την περιουσία πολλών μικροϊδιοκτητών. Γιατί; Επειδή όσοι δεν έχουν τη δυνατότητα να βγάλουν οικοδομική άδεια (μέσα στο χρονικό όριο που ορίζει ο νέος νόμος) θα αναγκαστούν να την πουλήσουν για ένα κομμάτι ψωμί. Ετσι, οι μεγάλοι (ιδιοκτησιακά) θα γίνουν ακόμα μεγαλύτεροι και οι άλλοι δεν θα μπορούν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους.

Οταν κατατέθηκε το σχετικό νομοσχέδιο στη Βουλή, από το Περιβάλλοντος προέβησαν σε διευκρινίσεις, σύμφωνα με τις οποίες δίνεται στους ιδιοκτήτες η δυνατότητα να προχωρήσουν στην έκδοση της οικοδομικής άδειας χωρίς να μετράει ο χρόνος που χρειάζεται για τις άδειες του Δασαρχείου ή της Αρχαιολογικής Υπηρεσίας. Επιπλέον, κατά το Περιβάλλοντος, η οικοδομική άδεια ισχύει για τέσσερα ακόμα χρόνια, ενώ δεν αλλάζει τίποτα για την εκτός σχεδίου δόμηση στα τέσσερα στρέμματα.

«Παρά το γεγονός ότι έχουν περάσει πέντε από τους 24 μήνες που έχει στη διάθεσή του κάποιος ιδιοκτήτης αγροτεμαχίου εκτός σχεδίου (που είναι κατά παρέκκλιση άρτιο και οικοδομήσιμο) για να εκδώσει άδεια δόμησης, δυστυχώς στην πράξη είναι όλα παγωμένα» αναφέρει ο Μιχάλης Καλογιαννάκης. «Αλλά και στην περίπτωση που εκδίδονται, αυτό γίνεται με τους δυσμενέστερους όρους που ορίζουν οι διάφοροι νόμοι και ΠΔ που εφαρμόζονται κατά περίπτωση, μια και ανάλογα με την Πολεοδομία εφαρμόζεται διαφορετική προσέγγιση».

Το οδικό δίκτυο

Κατά τον Μιχάλη Καλογιαννάκη, εμπόδιο στην έκδοση άδειας δόμησης είναι και ο μη καθορισμός του οδικού δικτύου της χώρας, το οποίο επηρεάζει την οικοδομησιμότητα των εν λόγω αγροτεμαχίων. Για αυτή την περίπτωση, δεν έχει προβλεφθεί να μην προσμετράται η καθυστέρηση αυτή, όπως ισχύει για τα δασαρχεία και την Αρχαιολογία.

Οπως λέει, αναμένεται να ολοκληρωθεί η διαδικασία καθορισμού του οδικού δικτύου στα επόμενα δύο χρόνια, και η πρόταση του τεχνικού κόσμου είναι, μέχρι να ολοκληρωθεί η διαδικασία αυτή, να μην υπάρξει αλλαγή στη δόμηση στα αγροτεμάχια αυτά.

Σύμφωνα με τον ίδιο, χαρακτηριστικό παράδειγμα των ασαφειών είναι και οι περιπτώσεις όπου αγροτεμάχια που είναι κατά παρέκκλιση άρτια και οικοδομήσιμα με έκταση μικρότερη από τέσσερα στρέμματα, μπορούν να δομήσουν περισσότερο από αγροτεμάχιο πάνω από τέσσερα στρέμματα.

Και αυτό διότι στον τελευταίο νόμο δεν αναφέρεται πόσο μπορεί να οικοδομήσουν και εφαρμόζονται παλαιότερες διατάξεις. Επιπλέον, υπάρχει άλλη μια ασάφεια, με το ποιες διατάξεις υπερισχύουν: οι γενικές διατάξεις, τα ισχύοντα πολεοδομικά σχέδια ή τα ειδικά νομοθετήματα ανά περιοχή; Στο μεταξύ, υπάρχει ένα ακόμα ζήτημα. Ποιο είναι αυτό; Είναι οι δυσμενέστεροι όροι για τις συνενώσεις αγροτεμαχίων, σε αντίθεση με τη λογική που υπήρχε να μειωθούν οι κατατμήσεις αλλά να επιδιωχθούν οι συνενώσεις αγροτεμαχίων.

Σύμφωνα με πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, όλο αυτό το αλαλούμ, πέραν του παγώματος των αδειών δόμησης στα εκτός σχεδίου αγροτεμάχια, έχει οδηγήσει και στο πάγωμα των μεταβιβάσεων λόγω του ασαφούς πλαισίου που επικρατεί για τη δόμηση και κατ’ επέκταση τη φορολόγηση ακινήτων.

Οπως επισημαίνει ο Μιχάλης Καλογιαννάκης, μεγάλο πρόβλημα αναμένεται «και στο πέρας του διαστήματος των δύο χρόνων όπου οι ιδιοκτήτες θα τρέξουν να καταθέσουν αιτήματα για την έκδοση αδειών δόμησης, ώστε να διασφαλίσουν το δικαίωμα να χτίσουν τα επόμενα τέσσερα χρόνια. Οι πολεοδομίες λόγω του φόρτου εργασίας θα αδυνατούν να ανταποκριθούν. Μετά το διάστημα αυτό η αξία του αγροτεμαχίου θα απομειωθεί κατακόρυφα, σε σημείο να είναι εκμεταλλεύσιμο μόνο για αγροτική χρήση».

Αλλαγή σχεδιασμού

Τα προβλήματα που έχουν δημιουργηθεί είναι ήδη γνωστά στο υπουργείο Περιβάλλοντος. Και όπως λέει μιλώντας στα «ΝΕΑ» ο αρμόδιος υφυπουργός Περιβάλλοντος Νίκος Ταγαράς, «ό,τι ελλείψεις και κενά υπάρχουν θα αντιμετωπιστούν είτε με ερμηνευτικές εγκυκλίους είτε με νέες νομοθετικές ρυθμίσεις».

Μάλιστα, σύμφωνα με πληροφορίες, μέσα στους επόμενους μήνες θα υπάρξει νέος σχεδιασμός για την εκτός σχεδίου δόμηση. «Οι ουσιαστικές ωστόσο αλλαγές θα υπάρξουν μέσα από τα Τοπικά Χωρικά Σχέδια» συμπληρώνει ο Νίκος Ταγαράς.