Ανατροπές στην κτηματαγορά και τους φόρους ακινήτων

«Φωτιά» στον χάρτη της κτηματαγοράς αναμένεται να βάλουν οι νέες αντικειμενικές αξίες. Τα αποκαλυπτήρια των νέων τιμών που θα αποκτήσουν τα ακίνητα σε 13.808 περιοχές σε όλη τη χώρα θα γίνουν στις αρχές της ερχόμενης εβδομάδας, με τον υπουργό Οικονομικών Χρήστο Σταϊκούρα να προαναγγέλλει αυξήσεις στις αντικειμενικές ακόμη και κατά 40%. Οι νέες τιμές θα δημοσιοποιηθούν τώρα αλλά θα ενεργοποιηθούν από την 1η Ιανουαρίου 2022 για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ, των φόρων στις μεταβιβάσεις ακινήτων (αγοραπωλησίες, γονικές παροχές, δωρεές και κληρονομιές) και όλους τους φόρους που βαρύνουν σήμερα τα ακίνητα. Αυτό σημαίνει ότι οι φορολογούμενοι έχουν χρόνο στη διάθεσή τους για να αποφασίσουν εάν τους συμφέρει να προχωρήσουν μέχρι το τέλος τους έτους στην απόκτηση ή μεταβίβαση κάποιου ακινήτου.

Από τις 13.808 τιμές ζώνης, οι 3.478 αφορούν νέες εντάξεις και οι 165 επεκτάσεις υφιστάμενων ζωνών. Οπως είπε ο Χρήστος Σταϊκούρας (ΣΚΑΪ 100,3) από τις 165 νέες εντάξεις, στις 133 ζώνες θα υπάρξει αύξηση κατά 40%.

Σύμφωνα με πληροφορίες, η άσκηση της αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών έβγαλε αυξήσεις σε 6.000-7.000 περιοχές σε όλη τη χώρα με τα ποσοστά της αύξησης να φθάνουν ή ακόμη και να υπερβαίνουν το 50%, αλλά και μειώσεις και αμετάβλητες τιμές σε περίπου 4.000 περιοχές.

Οι αυξήσεις

Οι ειδικοί της κτηματαγοράς περιμένουν άνοδο των αντικειμενικών αξιών σε συνοικίες του κέντρου της Αθήνας όπως Κουκάκι, Εξάρχεια, Κυψέλη, Κολωνάκι, Πατήσια, Αμπελόκηποι, Παγκράτι, που τα τελευταία χρόνια οι τιμές των ακινήτων και των ενοικίων έχουν πάρει την ανηφόρα λόγω του φαινομένου Airbnb, σε περιοχές των νοτίων προαστίων και συγκεκριμένα η παραλιακή ζώνη της Γλυφάδας, της Βούλας, της Βουλιαγμένης, του Ελληνικού όπου κυριαρχούν η Golden Visa και τις προτιμούν οι ξένοι επενδυτές, σε γειτονιές του Πειραιά και σε πολλές από τις λεγόμενες «λαϊκές» συνοικίες όπως Κορυδαλλό, Αιγάλεω, Περιστέρι, που κρατήθηκαν σε χαμηλά επίπεδα με την τελευταία αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών τον Ιούνιο του 2018. Στις νέες περιοχές που θα ενταχθούν για πρώτη φορά στο αντικειμενικό σύστημα περιλαμβάνονται περιοχές της Αττικής όπως στην Ανάβυσσο, τα Λεγρενά, το Σούνιο, ακριβές περιοχές της Μυκόνου όπως το Καλό Λιβάδι, η Ψαρού, η Ελιά, της Σαντορίνης, στη Ρόδο, την Κέρκυρα, την Κρήτη, τη Χαλκιδική.

Μετά τις αλλαγές στις τιμές ζώνης, η φορολογική βάση επιβολής του ΕΝΦΙΑ διευρύνεται στο 98% των ακινήτων από 85% σήμερα. Για τις μεταβιβάσεις ακινήτων η εικόνα είναι ξεκάθαρη. Στις περιοχές όπου οι αντικειμενικές αξίες θα κάνουν άλμα οι φόροι μεταβιβάσεις θα τραβήξουν την ανηφόρα.

Ομως στον ΕΝΦΙΑ μια αύξηση της τιμής ζώνης δεν σημαίνει αυτόματα και αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης. Αυτό συμβαίνει διότι ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με συντελεστές οι οποίοι επιβάλλονται σε ένα εύρος αντικειμενικής αξίας. Για παράδειγμα, σε τιμή ζώνης από 751 έως 1.050 ευρώ ο κύριος φόρος υπολογίζεται με 2,9 ευρώ ανά τετραγωνικό, για τιμή ζώνης από 1.501 έως 2.000 ευρώ εφαρμόζεται συντελεστής 3,7 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ για ακίνητο με αντικειμενική αξία από 2.001 έως 2.500 ευρώ εφαρμόζεται συντελεστής 6 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Εάν η τιμή ζώνης του ακινήτου μετά την αναπροσαρμογή δεν αλλάζει κλιμάκιο, τότε ο λογαριασμός του ΕΝΦΙΑ του 2022 μπορεί να είναι και ελαφρύτερος σε σχέση με φέτος. Και αυτό διότι το υπουργείο Οικονομικών σχεδιάζει τον Νοέμβριο του 2021 να νομοθετήσει τις αλλαγές στον φόρο των ακινήτων με παρεμβάσεις στα κλιμάκια και στους συντελεστές υπολογισμού του φόρου ενσωματώνοντας τη νέα μεσοσταθμική μείωση 8% του ΕΝΦΙΑ για την οποία έχει δεσμευτεί η κυβέρνηση.

Οι χαμένοι του ΕΝΦΙΑ 2022

Στους χαμένους του ΕΝΦΙΑ του 2022 θα είναι οι φορολογούμενοι που έχουν στην κατοχή τους ακίνητα σε περιοχές-φιλέτα στις οποίες δεν εφαρμόζεται σήμερα το αντικειμενικό σύστημα και βρίσκονται στο «απυρόβλητο» της Εφορίας. Με την επιβολή για πρώτη φορά τιμών ζώνης στις συγκεκριμένες περιοχές, οι φορολογητέες αξίες των ακινήτων θα εκτοξευτούν στα ύψη, ανεβάζοντας σημαντικά τη φορολογική επιβάρυνση των ιδιοκτητών ακινήτων. Με την επέκταση του αντικειμενικού συστήματος υπολογισμού της αξίας των ακινήτων, το υπουργείο Οικονομικών υπολογίζει ότι θα εξασφαλίσει πρόσθετα έσοδα περίπου 300-400 εκατ. ευρώ. Ο δημοσιονομικός χώρος που θα δημιουργηθεί θα χρηματοδοτήσει τη νέα μείωση του ΕΝΦΙΑ. Αλλωστε, όπως έχει συμφωνήσει το υπουργείο Οικονομικών, η μεταρρύθμιση του ΕΝΦΙΑ θα είναι δημοσιονομικά ουδέτερη.

Οπως αποκαλύφθηκε από τη 10η έκθεση αξιολόγησης της ελληνικής οικονομίας στο πλαίσιο της ενισχυμένης εποπτείας, υπάρχει συμφωνία κυβέρνησης και θεσμών για αλλαγή στο χρονοδιάγραμμα εξόφλησης του φόρου ακινήτων με την πρώτη δόση να καταβάλλεται τον Μάρτιο του 2022, «απλώνοντας» στον χρόνο τις επιβαρύνσεις ώστε να μη συμπίπτουν με τις πληρωμές του φόρου εισοδήματος στο δεύτερο μισό κάθε έτους. Το νέο χρονοδιάγραμμα δίνει τη δυνατότητα στο υπουργείο Οικονομικών να «σπάσει» από το 2022 σε 10 μηνιαίες δόσεις τον ΕΝΦΙΑ έως τον Δεκέμβριο. Ετσι οι φορολογούμενοι από τον Μάρτιο του επόμενου έτους θα αρχίσουν να εξοφλούν τις δόσεις του ΕΝΦΙΑ.