Ακίνητα – Άγνωστες «αυθαιρεσίες» σε εκατομμύρια κατοικίες

Γεμάτα κρυφές παγίδες είναι εκατομμύρια ακίνητα σε όλη την Ελλάδα, και δυστυχώς – σε πολλές περιπτώσεις – οι ιδιοκτήτες δεν γνωρίζουν πως έχουν ένα… αυθαίρετο μέσα στο ίδιο τους το σπίτι (!).

Αυτές οι κρυφές παγίδες μπορεί να είναι, μεταξύ άλλων, από μια επέκταση του διαμερίσματος στον κοινόχρηστο χώρο της πολυκατοικίας έως το κλείσιμο του φωταγωγού ή του μπαλκονιού.

Και γιατί πρέπει να ανησυχούν οι ιδιοκτήτες αυτών των κτισμάτων; Επειδή αυτές οι κρυφές παγίδες μπλοκάρουν τις μεταβιβάσεις, την επιδότηση του Εξοικονομώ, αλλά και την εφαρμογή της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου που από τον επόμενο μήνα (εάν δεν θα δοθεί νέα παράταση) θα είναι υποχρεωτική για όλες τις συναλλαγές.

Όλες αυτές οι κρυφές παγίδες αποκαλύπτονται πλέον με την απαίτηση βεβαίωσης νομιμότητας του μηχανικού για κάθε μεταβίβαση αλλά και την απαιτούμενη προσκόμιση σύγχρονου τοπογραφικού.

Σύμφωνα με την τοπογράφο – πολεοδόμο μηχανικό Γραμματή Μπακλατσή, το πρόβλημα με τις κρυφές παγίδες αφορά κυρίως τους κατόχους οριζόντιων ιδιοκτησιών (διαμερισμάτων, γραφείων, καταστημάτων και πάρκινγκ) που αγόρασαν το ακίνητό τους σε πολυκατοικίες που χτίστηκαν με αντιπαροχή.

Σε αυτήν την περίπτωση, όπως εξηγεί, ο εργολάβος κατέθετε τα σχέδια της οικοδομής στον συμβολαιογράφο και βάσει αυτών των σχεδίων συντασσόταν η πράξη σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών ανά όροφο. Και με τα ποσοστά συνιδιοκτησίας και τον πίνακα κατανομής γινόταν στη συνέχεια η πώληση. Ομως, σε πολλές περιπτώσεις διαπιστώνεται σήμερα πως τα σχέδια της σύστασης με τα οποία γίνονταν οι μεταβιβάσεις των οριζόντιων ιδιοκτησιών δεν συμφωνούν με τα εγκεκριμένα σχέδια που βρίσκονται στον φάκελο της οικοδομικής άδειας που φυλάσσεται στην Πολεοδομία.

Πέφτουν από τα σύννεφα… Ετσι, σήμερα πολλοί ιδιοκτήτες θεωρούν πως έχοντας το συμβόλαιο αγοράς και δηλώνοντας το ακίνητο στο Ε9 με τα τετραγωνικά του συμβολαίου είναι νόμιμοι. Αυτοί οι ιδιοκτήτες πέφτουν από τα σύννεφα κατά τον υποχρεωτικό έλεγχο νομιμότητας όταν πάνε να κάνουν μια αγοραπωλησία ή, όπως προαναφέρθηκε, να κάνουν αίτηση επιδότησης για το πρόγραμμα Εξοικονομώ.

«TA NEA» με τη βοήθεια της τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή παρουσιάζουν αναλυτικά με τη μορφή 10 ερωτήσεων – απαντήσεων όλες τις απαραίτητες πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη οι ιδιοκτήτες ακινήτων προκειμένου να κινηθούν με ασφάλεια και να εντοπίζουν εγκαίρως τις κρυφές παγίδες στα ακίνητά τους.

Ποιοι ιδιοκτήτες πρέπει να προσέξουν περισσότερο;

Οι ιδιοκτήτες που πρέπει να προσέξουν περισσότερο είναι όσοι:

• αγόρασαν γραφείο – επαγγελματική στέγη, ενώ στα σχέδια στην Πολεοδομία φαίνεται ο χώρος ως κατοικία
• αγόρασαν κατάστημα με πατάρι, το οποίο όμως δεν αποτυπώνεται στην κάτοψη της οικοδομικής άδειας
• έχουν διαμέρισμα το οποίο γειτνιάζει με φωταγωγό που έχει κλείσει
• αγόρασαν γκαρσονιέρα στο δώμα, το οποίο μπορεί να ανήκει στους κοινόχρηστους χώρους
• αγόρασαν διαμέρισμα στο υπόγειο ή ημιυπόγειο, τα οποία στα σχέδια που έχουν κατατεθεί στην Πολεοδομία φαίνονται ως αποθήκη
• αγόρασαν θέση στάθμευσης στον ακάλυπτο της πολυκατοικίας που είναι κοινόχρηστος χώρος

Ποιες είναι οι πιο συνηθισμένες αυθαιρεσίες;

Οι πιο συνηθισμένες αυθαιρεσίες που πολλοί ιδιοκτήτες δεν γνωρίζουν και τις διαπιστώνουν όταν βρεθούν τα σχέδια της Πολεοδομίας είναι:

• αλλαγή στα τετραγωνικά του διαμερίσματος εξαιτίας κατάληψης κοινόχρηστου χώρου (για παράδειγμα, διάδρομος)
• επέκταση του διαμερίσματος ή του καταστήματος στο διπλανό διαμέρισμα ή κατάστημα (λέγεται διαμερισμάτωση)
• σοφίτες στον τελευταίο όροφο, κάτω από τη στέγη
• αλλαγές σε διαστάσεις και γενικά ό,τι έχει σχέση με την επιφάνεια
• κλείσιμο ημιυπαίθριων χώρων
• ξεμπαζώματα που έχουν ως αποτέλεσμα το υπόγειο να έχει μετατραπεί σε ισόγειο
• κατασκευή αποθήκης στον ακάλυπτο
• αλλαγή χρήσης από αποθήκη σε κατοικία
• αλλαγή στη θέση και στο μέγεθος των εξωτερικών ανοιγμάτων (πόρτες, παράθυρα, μπαλκονόπορτες)
• επέκταση μπαλκονιών
• μετατροπή πέργκολας σε στέγαστρο
• χαγιάτι με κεραμίδια

Τι ισχύει για τα διαμερίσματα που κατέλαβαν μέρος του κοινόχρηστου χώρου της πολυκατοικίας;

Για τις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ’ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντια) και την κατάληψη κοινόχρηστου χώρου, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών μόνο στις εξής περιπτώσεις: 1) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής και 2) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής.

Στην περίπτωση αυτή απαιτούνται: α) υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί και έχει καταλάβει κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από τον χρόνο ανέγερσης της οικοδομής, β) βεβαίωση του μηχανικού πως η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Μπορεί να γίνει μεταβίβαση των διαμερισμάτων που έχουν υπέρβαση δόμησης εντός κοινόχρηστου χώρου;

Στην περίπτωση που η αυθαιρεσία υφίσταται από την κατασκευή – και σε όλους τους ορόφους – ή εφόσον η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση συντελείται εντός νόμιμου όγκου του κτιρίου (ή σε νόμιμη ή μη υπόγεια βάση), ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

Επίσης ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας – και – σε περιπτώσεις που η ίδια αυθαίρετη κατασκευή υφίσταται σε όλους τους ορόφους και δεν είναι από κατασκευής.

Σημείωση: απαραίτητο στοιχείο για την εφαρμογή της διάταξης – σε περίπτωση που δεν συντρέχουν σωρευτικά οι απαιτούμενες προϋποθέσεις – είναι η παρέλευση δεκαετίας από την τέλεση της αυθαιρεσίας και η μη έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης που να διατάσσει την κατεδάφιση.

Τι γίνεται στην περίπτωση που στο συμβόλαιο αναγράφονται διαφορετικά τετραγωνικά σε σχέση με την οικοδομική άδεια; Πρέπει να γίνει τακτοποίηση;

Ναι, γιατί έχουν αλλάξει τα περιγράμματα των ανεξάρτητων ιδιοκτησιών – διαμερισμάτων. Η τακτοποίηση της αυθαιρεσίας γίνεται ανά όροφο, ανεξάρτητα από το αν ανήκουν στον ίδιο ή σε διαφορετικό ιδιοκτήτη, και το πρόστιμο είναι 250 ευρώ.

Ενας όροφος έχει τρία διαμερίσματα (Α1, Α2, Α3). Το Α1 διαμέρισμα έχει μεγαλώσει, για παράδειγμα, κατά πέντε τετραγωνικά μέτρα εις βάρος του Α2 διαμερίσματος χωρίς να επηρεάζει τον κοινόχρηστο χώρο, ενώ το Α3 διαμέρισμα είναι εντάξει. Αυτό θεωρείται αυθαιρεσία; Γίνεται συμβόλαιο;

Αφού έχουν αλλάξει τα περιγράμματα των ιδιοκτησιών Α1 και Α2, αυτό είναι διαμερισμάτωση. Η τακτοποίηση της αυθαιρεσίας γίνεται ανά όροφο και το πρόστιμο – και εδώ – είναι 250 ευρώ. Η υπαγωγή στον νόμο αυθαιρέτων καλύπτει και τους δύο και μπορεί να γίνει στη συνέχεια η μεταβίβαση.