Γιατί τώρα πρέπει να προετοιμάσουμε την προσφορά στην αγορά κατοικίας;

Στην Ελλάδα δεν προλάβαμε καν να αναπνεύσουμε και ξαφνικά έχουμε πρόβλημα στην αγορά κατοικίας.

Για όποιον αναγνωρίζει τα σημάδια, η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα τα περιέγραψε σε έκθεσή της την περασμένη εβδομάδα. Οπως έγραψαν οι οικονομολόγοι της, κατά τη διάρκεια της πανδημίας στην Ευρώπη οι οικογένειες κατάφεραν να βάλουν σημαντικά ποσά στην άκρη. Ως αποτέλεσμα το όνειρο απόκτησης μιας στέγης άρχισε να γίνεται ορατό. Η ζήτηση αυξήθηκε. Η προσφορά ωστόσο δεν μπορούσε να ανταποκριθεί. Ο κατασκευαστικός κλάδος έδειξε χαμηλά αντανακλαστικά, την έκρηξη ζήτησης δεν μπορούσε να την προβλέψει, σε συνδυασμό και με τα προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα, η αγορά έμεινε από ακίνητα.

Αποτέλεσμα που οδήγησε τις τιμές κατοικιών σε άνοδο άνω του 7%, στο υψηλότερο ποσοστό από το 2005. Δηλαδή τρία χρόνια πριν από την τελευταία χρηματοπιστωτική κρίση του 2008.

Η ΕΚΤ παρατηρεί ότι πίσω από αυτή την αύξηση κρύβονται σαφέστατες ενδείξεις «φούσκας». Ως εκ τούτου διαπιστώνει μια σειρά από κινδύνους. Βλέπει για παράδειγμα ότι σε πολλές χώρες τα πρότυπα δανεισμού θυμίζουν την περίοδο πριν από τη χρηματοπιστωτική κρίση. Τότε που το δάνειο μπορεί να πλησίαζε το σύνολο της αγοραπωλησίας ενός ακινήτου. Κάτι που όμως είχε αλλάξει μετά την κρίση σε πιο βιώσιμα επίπεδα. Οπως για παράδειγμα ο γενικός κανόνας ότι η εξυπηρέτηση ενός δανείου μηνιαίως δεν μπορεί να ξεπερνά το 40% του εισοδήματος ενός δανειολήπτη. Πλέον με τις τιμές των ακινήτων να έχουν εκτοξευθεί και τους μισθούς να παραμένουν στα ίδια επίπεδα, οι ευρωπαίοι πολίτες που αγοράζουν κατοικία με δάνειο είναι ήδη υπερδανεισμένοι σε μη βιώσιμα επίπεδα. Δημιουργώντας συστημικούς κινδύνους μόλυνσης του συνόλου της οικονομίας.

Το πρόβλημα που δημιουργείται είναι ήδη τόσο μεγάλο που σε κάποιες χώρες οι εποπτικές αρχές εισάγουν επιπλέον όρια στον δανεισμό χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων ή μεγαλύτερες κεφαλαιακές ανάγκες για στεγαστικά δάνεια.

Η Ελλάδα προφανώς δεν βρίσκεται ακόμη εκεί. Οποιος ωστόσο πει ότι η χώρα είναι «θωρακισμένη» βρίσκεται στο συννεφάκι που ανέβηκε η χώρα το 2008 και από το οποίο γκρεμίστηκε με πάταγο δύο χρόνια αργότερα.

Η ελληνική αγορά κατοικίας έχει πάρει τα πάνω της την τελευταία διετία.

Υπάρχει «φούσκα» στις τιμές; Μάλλον όχι. Σίγουρα όχι σε μεγάλη έκταση.

Υπάρχει πιθανότητα να υπάρξει «φούσκα»; Ξεκάθαρα, ναι. Ειδικά τώρα που οι τράπεζες βγαίνουν – και σωστά – να ανταποκριθούν στη ζήτηση για στεγαστικά δάνεια, δεδομένου ότι οι δόσεις τους ανταγωνίζονται ξανά ύστερα από πολλά χρόνια τη ραγδαία άνοδο των ενοικίων.

Αρα στα συσσωρευμένα χρήματα της πανδημίας που βρίσκονται κατατεθειμένα στις εμπορικές τράπεζες με μηδενικά επιτόκια, αν προσθέσουμε και τα χιλιάδες στεγαστικά δάνεια που είναι έτοιμες να δώσουν, θα έπρεπε λογικά να προετοιμαζόμαστε για μια ακόμα μεγαλύτερη έκρηξη της ζήτησης. Μιλάμε για πολλά δισεκατομμύρια διαθέσιμα να πέσουν στην αγορά κατοικίας, χωρίς να υπολογίζουμε το ενδιαφέρον από το εξωτερικό.

Και το ερώτημα αυτή την περίοδο γενικά στις κατασκευές, όχι μόνο στις κατοικίες, είναι αν μπορούν οι διαθέσιμες κατασκευαστικές εταιρείες να αντεπεξέλθουν. Υπάρχει το αναγκαίο στελεχικό δυναμικό στη χώρα για να τρέξει τα έργα; Θα υπάρξουν τα διαθέσιμα υλικά; Ολα αυτά, ακόμα και να βρεθούν, προϋποθέτουν ότι η γραφειοκρατία στη χώρα θα τρέξει τα πράγματα. Οτι θα επεκταθούν εγκαίρως τα σχέδια πόλης σε νέες περιοχές (κάτι για το οποίο δεν ακούγεται τίποτα). Οτι θα εκδίδονται πιο γρήγορα οι άδειες. Αυτά σε ό,τι αφορά την προσφορά, προκειμένου να καλυφθεί η ζήτηση και να αποφευχθούν εκτός λογικής αυξήσεις των τιμών.

Η εμπειρία έχει δείξει ότι αν δεν προσεχθεί αυτό το στάδιο και οι τιμές ξεφύγουν, τότε η «φούσκα» είναι το μικρότερο κακό που μπορεί να μας συμβεί. Το μεγαλύτερο, και αυτό που πονάει ακόμη τη χώρα, είναι η πιθανή δημιουργία μιας νέας γενιάς κόκκινων δανείων.