Ενοίκια ακινήτων – Αυξήσεις αλλά και… διόρθωση

Σε ανοδική τροχιά παραμένουν οι τιμές των ενοικίων, με τους ειδικούς της αγοράς να προβλέπουν ότι οι αυξητικές τάσεις θα συνεχιστούν και το 2022. Οσο η ζήτηση για ενοικίαση ακινήτων είναι μεγαλύτερη από την προσφορά το πρόβλημα θα παραμένει και οι τιμές θα ανεβαίνουν, σημειώνουν στελέχη της κτηματαγοράς, επισημαίνοντας ότι το μεγαλύτερο πρόβλημα εντοπίζεται στα ακίνητα μέχρι 15 ετών. Τα στοιχεία της αγοράς δείχνουν ότι οι τιμές των ενοικίων καταγράφουν αυξήσεις της τάξης του 12%-15%, ενώ υπάρχουν και περιοχές στο κέντρο της πρωτεύουσας στις οποίες οι τιμές των μισθωμάτων έχουν αυξηθεί ακόμα και 20%.

«Η κτηματαγορά θα συνεχίσει την αυξητική της πορεία και το 2022» δηλώνει μιλώντας στα «ΝΕΑ» ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, αν και όπως προσθέτει «σε μερικές περιοχές θα υπάρξει εξορθολογισμός των ζητούμενων τιμών ενοικίασης ιδιαίτερα στα παλαιότερα ακίνητα και κυρίως στα μη ανακαινισμένα», ενώ «σταθερότητα ή/και μικρή αποκλιμάκωση αναμένεται σε περιοχές που ευνοήθηκαν λόγω της γενικότερης αύξησης των τιμών και δεν αποτελούν το επίκεντρο του ενδιαφέροντος».

Σύμφωνα με τον ίδιο, η μεγάλη αύξηση των ενοικίων οφείλεται κυρίως στη συσσώρευση πολλών ετών τόσο της υποαπόδοσης των κατοικιών, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημιές των χρόνων της οικονομικής κρίσης, αλλά και στη μη δυνατότητα των ενδιαφερομένων να επενδύσουν στην αγορά ακινήτου για την κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης.

Τα δάνεια. «Μην ξεχνάμε ότι από το 2009 και έπειτα οι τράπεζες έπαψαν να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικιών (400 εκατ. ευρώ νέα στεγαστικά δάνεια το 10μηνο του 2019, όταν το 2005 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων ήταν 17 δισ ευρώ και σύμφωνα με πληροφορίες το 2021 θα αγγίξουν τα 900 εκατ. ευρώ), με αποτέλεσμα να σταματήσει κάθε οικοδομική δραστηριότητα, ενώ η ζήτηση παρέμενε σταθερή» τονίζει ο Θεμιστοκλής Μπάκας. Και προσθέτει: «Κάθε χρόνο 15.000 έως 20.000 άνθρωποι – οικογένειες αναζητούν κατοικία. Ορισμένοι από αυτούς προ κρίσης επέλεγαν την αγορά ακινήτου. Αρα μέσα σε 10 χρόνια η ζήτηση άγγιξε τις 150.000-200.000 κατοικίες, σε μια περίοδο που η οικοδομική δραστηριότητα – η ανέγερση νέων πολυκατοικιών – ήταν ανύπαρκτη, ενώ παράλληλα την ίδια χρονική περίοδο η βραχυχρόνια μίσθωση κέρδιζε συνεχώς έδαφος».

Η άμεση ανάγκη για στέγαση, η συσσωρευμένη ζήτηση, η μη ύπαρξη νέων οικοδομών προς μίσθωση και ταυτόχρονα η χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων από τα τραπεζικά ιδρύματα (που πλέον ζητούν το 25%-30% ιδία συμμετοχή από τον δανειολήπτη στην αγορά του ακινήτου), σε συνάρτηση με τους σημερινούς μισθούς και την αύξηση των εξόδων για τον οικογενειακό προϋπολογισμό με έμμεσους ή/και άμεσους φόρους μέσα στη δεκαετία, οδήγησαν στη σημερινή εικόνα της κτηματαγοράς όσον αφορά τις μισθώσεις. Η ζήτηση για ενοικίαση είναι καθημερινά αυξανόμενη, με τους ενδιαφερομένους να προβαίνουν σε πολύ καλή αναζήτηση κατοικίας στοχεύοντας στην ευκαιρία, είτε στον ιδιοκτήτη που θα διαπραγματευθεί το ζητούμενο μηνιαίο μίσθωμα όταν οι ενδιαφερόμενοι ενοικιαστές είναι φερέγγυοι και δεν κινδυνεύει να χάσει ενοίκια.

Eurostat. Ερευνα της Eurostat δείχνει ότι μεταξύ των κρατών-μελών της ΕΕ-27 το κόστος στέγασης για τους ενοικιαστές με ενοίκιο σε τιμές αγοράς το 2018 ήταν το υψηλότερο στην Ελλάδα, όπου το 83,1% των ενοικιαστών δαπάνησε πάνω από το 40% του εισοδήματός του για στέγαση, όταν ο μέσος όρος δαπάνης στην ΕΕ-27 δεν ξεπερνά το 25,1%. Σήμερα σε πολλές περιπτώσεις οι ενοικιαστές δαπανούν ακόμα και έναν ολόκληρο μισθό για στέγαση. Η Eurostat κατατάσσει την Ελλάδα πρώτη με διαφορά ανάμεσα σε χώρες της Ευρώπης όπου οι ενοικιαστές δαπανούν άνω του 50% του εισοδήματός τους για το κόστος στέγασης (ενοίκιο, λογαριασμούς κοινής ωφελείας, κοινόχρηστα).

Συγκεκριμένα, το 62,1% των ενοικιαστών στη χώρα μας το 2019 δαπάνησε άνω του 50% του διαθέσιμου εισοδήματός του για το κόστος στέγασης, όταν δεύτερη στη κατάταξη ήταν η Ρουμανία, με το αντίστοιχο ποσοστό να είναι στο 29,4%, και τρίτη η Ισπανία, στο 26,2%. Το αντίστοιχο ποσοστό σε Πορτογαλία, Γερμανία και Γαλλία είναι 14,5%, 10% και 8,6% αντιστοίχως. «Το 62,1% που καταγράφεται στη χώρα μας μόνο «εξωφρενικό» μπορεί να χαρακτηριστεί και παράλληλα μη βιώσιμο για οποιονδήποτε εργαζόμενο» σημειώνει ο Θ. Μπάκας αναφέροντας ότι αν συμπεριληφθούν και οι  αυξήσεις των ζητούμενων ενοικίων που καταγράφηκαν το 2020 και το 2021, τότε το πρόβλημα είναι μεγαλύτερο και σε πολλές περιπτώσεις οι ενοικιαστές δαπανούν ακόμα και έναν ολόκληρο μισθό για στέγαση αν πρόκειται για οικογενειακή κατοικία 85 τ.μ.-110 τ.μ.».