Ακίνητα: Ράλι ανόδου στις τιμές των σπιτιών – Οι προβλέψεις για το επόμενο 6μηνο

Από την Ξανθή Γούναρη

Με ρυθμούς προ κρίσης –οικονομικής και υγειονομικής- «τρέχει» η εγχώρια αγορά κατοικίας την ώρα που οι επιδόσεις των εμπορικών ακίνητων φαίνεται να είναι λίγο πιο συγκρατημένες.

Παρότι η ζήτηση για σύγχρονους χώρους γραφείων και καταστημάτων αναμένεται να κινηθεί σταθερά υψηλά το τρέχον εξάμηνο, σύμφωνα με την έρευνα της Cerved Property Services (CPS), η άνοδος των τιμών και του αγοραστικού ενδιαφέροντος στην αγορά κατοικίας σημειώνει υψηλότερους ρυθμούς αύξησης, ακολουθώντας την τάση που καταγράφεται παγκοσμίως μετά την πανδημία της covid-19 που ανέτρεψε τα δεδομένα, με αποτέλεσμα ο χώρος που ζούμε να επανασχεδιάζεται. Άλλωστε για παραπάνω από μια δεκαετία δεν υπήρχε κινητικότητα στην ελληνική αγορά κατοικίας.

Βεβαίως, οι επιδράσεις που σχετίζονται με την εν εξελίξει πολεμική σύρραξη στην Ουκρανία ακόμη δεν έχουν καταγραφεί, καθώς η αγορά του real estate επηρεάζεται κατά τη διάρκεια κρίσεων με χρονοκαθυστέρηση 8 έως 10 μηνών. Εάν λοιπόν η γεωπολιτική ένταση συνεχιστεί για μεγάλο διάστημα, η εικόνα ενδεχομένως να αλλάξει.

Πάντως όπως αναφέρει στον Οικονομικό Ταχυδρόμο ο κ. Δημήτρης Παπαστάμου, διευθυντής Ερευνών και Ανάλυσης της CPS, πιο πιθανό είναι να δούμε έναν περιορισμό των αγοραπωλησιών σε μικρά και μεσαίας αξίας ακίνητα και σε μικρότερο βαθμό στα επαγγελματικά ακίνητα. Επιπλέον, ο ίδιος εκτιμά ότι μία επιφυλακτικότητα μπορεί να καταγραφεί σε σημαντικά real estate projects στα οποία πιθανόν να υπάρχει ένας περιορισμένος χρόνος για την υλοποίησή τους.

Κερδισμένα τα τουριστικά ακίνητα

Με βάση τα στοιχεία της έρευνας της CPS, η οποία πραγματοποιήθηκε με τη συμμετοχή άνω των 200 επαγγελματιών της αγοράς, μεσιτών και εκτιμητών ακινήτων, συνολικά η ζήτηση στην αγορά των επαγγελματικών ακινήτων αναμένεται ότι θα παραμείνει σταθερή κατά το φετινό πρώτο εξάμηνο. Αυτό αναφέρει το 66% των συνεργατών της Cerved, ενώ επιπλέον 27% εκτιμούν ότι η πορεία θα είναι ανοδική.

Να σημειωθεί ότι η έρευνα έλαβε χώρα πριν από τις πρόσφατες γεωπολιτικές εξελίξεις στην Ουκρανία και τις συνεπακόλουθες οικονομικές επιπτώσεις διεθνώς, που είναι πιθανό να επηρεάσουν δυσμενώς την αναμενόμενη πορεία της κτηματαγοράς.

Όσον αφορά το αγοραστικό ενδιαφέρον για τις διάφορες κατηγορίες εμπορικών ακινήτων, δηλαδή τα καταστήματα, τα logistics, τα γραφεία, τα βιομηχανικά και τα τουριστικά ακίνητα, διακρίνονται διαφορετικές τάσεις.

Συγκεκριμένα, σύμφωνα με το 70% των συνεργατών της CPS, το ενδιαφέρον για τα καταστήματα και τα γραφεία θα παραμείνει σταθερό. Η ίδια κατάσταση αναμένεται και για τα logistics και τα βιομηχανικά ακίνητα. Από την άλλη πλευρά, το ενδιαφέρον για τα τουριστικά ακίνητα θα είναι ακόμη υψηλότερο σύμφωνα με το 61% των ερωτηθέντων.

Με δύο ταχύτητες η αγορά καταστημάτων

Υψηλότερο θα είναι το αγοραστικό ενδιαφέρον για τις κύριες αγορές σύμφωνα με το 38% των συνεργατών της CPS, ενώ μόλις το 8% αναμένει αύξηση ενδιαφέροντος για τις δευτερεύουσες.

Για τις δευτερεύουσες αγορές, η κατάσταση φαίνεται να αντιστρέφεται με το 43% των συνεργατών της CPS να αναμένει χαμηλότερο ενδιαφέρον και μόλις το 8% υψηλότερο. Παρόμοια αποτελέσματα προκύπτουν και για το αναμενόμενο μισθωτικό ενδιαφέρον για τις κύριες και τις δευτερεύουσες αγορές.

Σταθερά υψηλά τα σύγχρονα γραφεία

Όσον αφορά τα γραφεία σύγχρονων προδιαγραφών, οι προβλέψεις είναι μοιρασμένες. Το ενδιαφέρον θα είναι υψηλότερο σύμφωνα με περίπου το 46% των συνεργατών της CPS, ενώ το 47% αναμένει ότι θα παραμείνει σταθερό.

Για τα παλαιά γραφεία ισχύει το αντίθετο, όπου μόνο το 12% των ειδικών αναμένει υψηλότερο ενδιαφέρον, ενώ το 33% αναμένει ότι θα είναι χαμηλότερο. Και πάλι, ένα σημαντικό 55% (56% για μισθώσεις) αναμένει ότι το αγοραστικό και το μισθωτικό ενδιαφέρον θα παραμείνει σταθερό.

Αναφορικά με τις τιμές πώλησης γραφείων, αυτές αναμένονται σταθερές σύμφωνα με το 69% των ερωτηθέντων, ενώ το 72% αναμένει σταθερότητα και στις τιμές ενοικίασης γραφείων.

Ράλι ανόδου στις κατοικίες

Την ίδια ώρα, με ταχύτητες από τα… παλιά «τρέχουν» οι τιμές των κατοικιών κι σύμφωνα με παράγοντες της εγχώριας αγοράς το ράλι θα συνεχιστεί.

Στην κορυφή της λίστας ανόδου βρίσκονται τα νεόδμητα διαμερίσματα στην περιοχή της Αθήνας, όπως προκύπτει από τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος.

Συγκεκριμένα, το δ’ τρίμηνο του 2021, ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών των διαμερισμάτων για το σύνολο της χώρας διαμορφώθηκε στο 9,1%, με τις τιμές στην Αθήνα να σημειώνουν ακόμη μεγαλύτερη ετήσια άνοδο, στο 11,1%.

Να σημειωθεί ότι είναι το 16ο τρίμηνο που οι τιμές των νέων διαμερισμάτων της ελληνικής πρωτεύουσας καταγράφουν αύξηση. Ειδικότερα στο ξεκίνημα της περασμένης χρονιάς για το α’ τρίμηνο το ποσοστό ανόδου των τιμών για τα σπίτια έως 5 ετών στην Αθήνα ήταν στο 7,9%, με τους ρυθμούς να επιταχύνονται περαιτέρω κατά τη διάρκεια του έτους και να φθάνουν πάνω από 11% στο τέλος της χρονιάς. Η αύξηση συνεχίζεται και εφέτος με τους ειδικούς της κτηματαγοράς να εκτιμούν ότι οι τιμές κινούνται στο +10% το πρώτο δίμηνο του έτους.

Το ενδιαφέρον για την αγορά κατοικίας της Αθήνας είναι και το γεγονός πως σημαντικά υψηλότερα διαμορφώνονται οι τιμές και των παλαιότερων διαμερισμάτων (+10,1% στο δ’ τρίμηνο).

Επίσης, διψήφια ήταν η άνοδος που σημείωσαν και τα νεόδμητα διαμερίσματα της Θεσσαλονίκης (+10,8%) το δ’ τρίμηνο, ενώ πολύ υψηλά κινήθηκαν οι τιμές και στις άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας (+9,9%).

Πήρε «φωτιά» η αγορά κατοικιών σε όλο τον κόσμο

Η ελληνική αγορά κατοικιών ακολουθεί την παγκόσμια αγορά, καθώς ο μέσος όρος αύξησης σε 56 χώρες, περιλαμβανομένης και της Ελλάδας, που εξετάζει η διεθνής εταιρεία εκτιμητών και συμβούλων ακινήτων Knight Frank ανήλθε σε 10,3% το 2021. Οι αναλυτές της Knight Frank πάντως αναμένουν πιο συγκρατημένη ανάπτυξη το 2022, καθώς αυξάνονται οι κίνδυνοι.

Η κρίση στην Ουκρανία θα οδηγήσει σε ασθενέστερη παγκόσμια οικονομική ανάπτυξη, μετριάζοντας τις προοπτικές για τις διεθνείς τιμές των κατοικιών, τονίζεται. Από την άλλη πλευρά, μπορεί επίσης να μειώσει και την ταχύτητα των αυξήσεων των επιτοκίων που ανακοίνωσαν ορισμένες κεντρικές τράπεζες μόλις πριν από λίγες εβδομάδες.

Ο πληθωρισμός ορίζει τον «νικητή»

Στην παγκόσμια αγορά κατοικίας υπήρξε απόκλιση μεταξύ ονομαστικής και πραγματικής τιμής το τελευταίο τρίμηνο του 2021, με την αύξηση των πραγματικών τιμών να μετριάζεται από 6,2% το τρίτο τρίμηνο σε 4,7% το τέταρτο τρίμηνο. Αυτή είναι η πρώτη φορά που καταγράφεται επιβράδυνση του ρυθμού ετήσιας ανάπτυξης από την έναρξη της πανδημίας, επισημαίνεται στην έρευνα.

Η Τουρκία ηγείται του δείκτη τιμών κατοικιών σε ονομαστικούς όρους με τις τιμές να αυξάνονται κατά 59% το 2021. Ωστόσο, αν αφαιρέσουμε τον τουρκικό πληθωρισμό 36% στο τέλος του 2021 (54% έως το τέλος Φεβρουαρίου 2022), την πρώτη θέση καταλαμβάνει η Αυστραλία η οποία προηγείται σε πραγματικούς όρους με την αύξηση των τιμών κατοικιών να φθάνει στο 17,5%.

Είτε πρόκειται για τις ονομαστικές, είτε τις πραγματικές τιμές, οι πέντε κορυφαίες αγορές παραμένουν οι ίδιες, αλλάζει απλώς η σειρά κατάταξης. Σε αυτές περιλαμβάνονται η Τουρκία, η Νέα Ζηλανδία, η Τσεχία, η Σλοβακία και η Αυστραλία.

Μόνο τρεις αγορές σημείωσαν πτώση των τιμών το 2021 – Μαλαισία, Μάλτα και Μαρόκο.

Η θέση της Ελλάδας

Η Ελλάδα βρίσκεται στην 36η θέση της λίστας της Knight Frank με αύξηση ονομαστικών τιμών κατοικιών 8% το 2021, ενώ «ανεβαίνει» στην 30η στη λίστα με τις πραγματικές αυξήσεις (+5,6%).

Η εκτίναξη των οικοδομικών υλικών

Καταλυτικό ρόλο για τη διαμόρφωση της πορείας της αγοράς ακινήτων έχει το κόστος των οικοδομικών υλικών. Σε μια περίοδο που η κατασκευαστική δραστηριότητα είναι σε ανοδική πορεία και λόγω της αναστολής του ΦΠΑ στα οικιστικά έργα, οι φρενήρεις ρυθμοί αύξησης στα δομικά υλικά γίνονται ακόμη πιο έντονοι λόγω του πολέμου στην Ουκρανία.

Τόσο οι τιμές στην ενέργεια, όσο και στα μέταλλα αλλά και σε προϊόντα που αποτελούν παράγωγα του πετρελαίου, καταγράφονται μέρα με τη μέρα μεγαλύτερες αυξήσεις πλέον της ανατίμησης που είχε σημειωθεί κατά τη διάρκεια του 2021 λόγω της πανδημίας.

Οι κατασκευαστές μιλούν για κόστος κατασκευής που πλέον φθάνει ακόμη και τα 1.400 – 1.600 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, καθώς η πλειονότητα των υλικών λόγω των υπέρογκων αυξήσεων σε ηλεκτρική ενέργεια, καύσιμα και πρώτες ύλες έχουν δει ανατιμήσεις άνω του 40 – 50% μέσα σε διάστημα ενός έτους.

Πηγή: OT