Ακίνητα: Πρωταθλήτρια αυξήσεων η ελληνική αγορά γραφείων

Ξανθή Γούναρη

Ρεκόρ αύξησης κατέγραψαν τα ενοίκια των γραφείων στην ελληνική αγορά σε ετήσια βάση, ενώ τα εγχώρια logistics σημειώνουν τις υψηλότερες αποδόσεις μεταξύ 23 ευρωπαϊκών χωρών, όπως προκύπτει από το τελευταίο DNA report της Cushman & Wakefield.

Με βάση τα ευρήματα της έρευνας, συνολικά καταγράφηκε σε επίπεδο τριμήνου ανάπτυξη για πρώτη φορά εδώ και δύο χρόνια. Για έβδομο συνεχόμενο τρίμηνο, ο κλάδος των logistics σημείωσε την ισχυρότερη τριμηνιαία ανάπτυξη στο +2,7%, με τα γραφεία να σημειώνουν ανάπτυξη +1,1% και τα καταστήματα σε κεντρικούς δρόμους +0,1%.

«Στην ελληνική αγορά παρατηρήθηκε η υψηλότερη αύξηση των ενοικίων γραφείων ανάμεσα στις χώρες που έλαβαν μέρος στην έρευνα, αποτέλεσμα της ιδιαίτερα χαμηλής προσφοράς σύγχρονων πιστοποιημένων χώρων και της τάσεις των χρηστών για αντίστοιχα κτίρια», ανέφερε η κα Nίκη Σύμπουρα, επικεφαλής στη Cushman & Wakefield Proprius.

Να σημειωθεί ότι σε ετήσια βάση το πρώτο τρίμηνο του 2022 τα ενοίκια στην ελληνική αγορά γραφείων εμφάνισαν άνοδο κατά 8,8%, ενώ οι αποδόσεις διαμορφώνονται στο 5,80%.

Αναφορικά με τις αποδόσεις στα logistics, η ίδια σημείωσε πως  συμπιέζονται σταθερά, όπως και στις άλλες αγορές, με την Ελλάδα πάντως να εξακολουθεί να καταγράφει τις υψηλότερες αποδόσεις ανάμεσα στις χώρες που παρακολουθεί η μελέτη.

Βελτίωση του κλίματος καταγράφηκε και στην αγορά καταστημάτων παρόλο που τα ενοίκια και οι αποδόσεις παραμένουν σε σταθερά αλλά πολύ υψηλά επίπεδα. Οι αποδόσεις στην αγορά καταστημάτων των δημοφιλών εμπορικών δρόμων αγγίζουν το 5,50%.

«Θα πρέπει να αναφερθεί ότι τα ενοίκια σε κεντρικούς δρόμους ακόμα και στην περίοδο της δεκαετούς κρίσης παρουσίασαν ιδιαίτερα χαμηλή πτώση γεγονός που δείχνει την ανθεκτικότητα του κλάδου ενώ βλέπουμε και άνοδο του luxury retail σαν αποτέλεσμα κυρίως της αύξησης του τουρισμού» σχολίασε η κα Σύμπουρα.

Σε επίπεδο ανεξάρτητων αγορών, εξακολουθούν να υπάρχουν σαφείς διαφοροποιήσεις και αντικατοπτρίζουν γενικά σταθερές τάσεις που παρατηρήθηκαν κατά τη διάρκεια της πανδημίας.

Logistics

Σχεδόν σε όλες τις αγορές logistics έχει σημειωθεί αύξηση ενοικίων κατά τη διάρκεια της πανδημίας, με τα κύρια ενοίκια και στις 43 περιοχές που εξετάζονται στην έρευνα να αυξάνονται κατά 11,3% από το τέταρτο τρίμηνο του 2019.

Το Ηνωμένο Βασίλειο σημείωσε τη μεγαλύτερη άνοδο με 23,1%, με τη Γερμανία και τις χώρες της Κεντρικής και Ανατολικής Ευρώπης να ακολουθούν καταγράφοντας αύξηση 12,7% και 9,8% αντίστοιχα. Μόνο η Βουδαπέστη κατέγραψε πτώση (-2,1%), αντανακλώντας την υπερπροσφορά χώρου, αν και τα ενοίκια έχουν αρχίσει να ανακάμπτουν.

Κατά το πρώτο τρίμηνο του 2022 τα ενοίκια logistics αυξήθηκαν κατά 7,7% σε ετήσια βάση, η ισχυρότερη ανάπτυξή τους από έτος σε έτος από το 4ο τρίμηνο του 2000 (8,0%). Όλες οι αγορές σημείωσαν ανάπτυξη με επικεφαλής το Ηνωμένο Βασίλειο (+15,0%), την Κεντρική και Ανατολική Ευρώπη (+7,7%) και τη Γερμανία (+7,6%), υπογραμμίζοντας την συνεχιζόμενη ισχυρή ζήτηση και την έλλειψη καλού προϊόντος στην κατηγορία αυτή.

Οι επενδυτές συνεχίζουν να ζητούν υψηλής ποιότητας κεντρικά ακίνητα, οδηγώντας σε περαιτέρω συμπίεση των αποδόσεων. Οι πρωταρχικές αποδόσεις στις 43 αγορές διαμορφώνονται πλέον κατά μέσο όρο στο 4,12%. Αυτό οδήγησε τις αποδόσεις των logistics να πέφτουν κάτω από τις αποδόσεις λιανικής σε πολλές αγορές και σε περισσότερες από τις μισές πόλεις που παρακολουθούνται (19 από τις 37). Σε επτά πόλεις, οι αποδόσεις των logistics είναι πλέον χαμηλότερες από τις αποδόσεις των γραφείων. Στο Ηνωμένο Βασίλειο (3,75%) και στη Γαλλία (3,03%), οι αποδόσεις των logistics είναι σημαντικά χαμηλότερες από τα επίπεδα των γραφείων (4,56% και 3,59% αντίστοιχα) για συγκρίσιμα κέντρα.

Γραφεία

Ο τομέας των γραφείων, ο οποίος επηρεάστηκε από την αναιμική ζήτηση στο απόγειο της πανδημίας που οδηγήθηκε σε πτώση των ενοικίων κατά 0,9%, έχει ανακάμψει σε μεγάλο βαθμό. Τα ύψιστα ενοίκια είναι πλέον 2,6% πάνω από τα προ πανδημίας επίπεδα του 4ο τρίμηνου του 2019. Ωστόσο, σε ολόκληρη την Κεντρική και Ανατολική Ευρώπη και άλλες περιφερειακές ευρωπαϊκές αγορές τα ενοίκια παραμένουν κάτω από τα επίπεδα του 4ου τριμήνου του 2019 (-1,3% και -5,6% αντίστοιχα).

Εννέα από τις 46 αγορές γραφείων που παρακολουθούνται εμφανίζουν ενοίκια κάτω από το επίπεδό του τέταρτου τρίμηνο του 2019. Η Τουρκία σημείωσε τη μεγαλύτερη πτώση (-28%) καθώς η χώρα αντιμετωπίζει ευρύτερες οικονομικές προκλήσεις και η αστάθεια των συναλλαγματικών ισοτιμιών επηρεάζει τα ενοίκια που εκφράζονται σε δολάρια.

Η Βαρκελώνη (-4%) και το Δουβλίνο (-4%) παρουσίασαν επίσης αξιοσημείωτες πτώσεις. Τα ενοίκια παρέμειναν σταθερά σε επτά αγορές με την πλειονότητα να σημειώνει άνοδο, με τις αγορές περιφερειακών γραφείων του Ηνωμένου Βασιλείου του Μπέρμιγχαμ, του Μπρίστολ, του Εδιμβούργου και του Λιντς να παρουσιάζουν όλες διψήφια ανάπτυξη.

Τα ενοίκια γραφείων σε όλη την Ευρώπη αυξήθηκαν στο +1,1% σε τριμηνιαία βάση το πρώτο τρίμηνο του 2022, από +0,8% το τέταρτο τρίμηνο του 2021 και από (0,0%) το πρώτο τρίμηνο του 2021. Αυτό ώθησε την ετήσια ανάπτυξη στο +2,9% με όλες τις βασικές αγορές από έτος σε έτος.

Λιανεμπόριο

Οι πιέσεις στον τομέα του λιανικού εμπορίου συνεχίζουν να μειώνονται, με τα ενοίκια να επηρεάζονται θετικά για πρώτη φορά από το τέταρτο τρίμηνο του 2019, αν και με πολύ μέτρια άνοδο +0,1%.

Από τις 41 αγορές που παρακολουθούνται, τα ενοίκια είναι κατά μέσο όρο 14% χαμηλότερα από τα προ πανδημίας επίπεδα (στο 4ο τρίμηνο του 2019) με το λιανικό εμπόριο να υποφέρει σαφώς περισσότερο από όλους τους κλάδους κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου.

Επί του παρόντος, 37 από τις 41 αγορές λιανικής που παρακολουθούνται εμφανίζουν ενοίκια ακόμη κάτω από τα επίπεδα του 4ου τριμήνου του 2019. Μόνο τρεις αγορές, το Μιλάνο (+5,8%), η Ρώμη (2,4%) και η Βιέννη (3,7%) σημείωσαν ανάπτυξη κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, με τη βελτίωση της εμπιστοσύνης στην αγορά εργασίας και την επιστροφή του διεθνούς τουρισμού που υποστηρίζει την ανάπτυξη των ενοικίων στην Ιταλία.

Η ανάκαμψη στον κλάδο φιλτράρεται από την αυξανόμενη ζήτηση των επενδυτών, με τις αποδόσεις σε κεντρικές θέσεις να υποχωρούν κατά 4 μονάδες βάσης στο τρίμηνο, στο 4,18%. Το Ηνωμένο Βασίλειο (-25bps) και οι Σκανδιναβικές χώρες (-10bps) σημείωσαν τις μεγαλύτερες τριμηνιαίες πτώσεις. Καμία αγορά δεν σημείωσε άνοδο το τρίμηνο.

Ο Nigel Almond, επικεφαλής του Data Analytics EMEA στη Cushman & Wakefield, δήλωσε: «Για πρώτη φορά από την έναρξη της πανδημίας τα ενοίκια και στους τρεις τομείς αυξήθηκαν σε τριμηνιαία βάση, με τις αποδόσεις να συμπιέζονται επίσης για ένα δεύτερο τρίμηνο σε όλους τους τομείς σε ευρωπαϊκό επίπεδο. Ενώ η αύξηση των ενοικίων του λιανικού εμπορίου ήταν η χαμηλότερη από τους τρεις τομείς, είναι ίσως πιο σημαντική από την εξαιρετική πορεία των logistics καθώς τερματίζει μια σειρά οκτώ διαδοχικών τριμήνων πτώσης των ενοικίων και σηματοδοτεί μια βελτίωση στο επενδυτικό κλίμα προς τον κλάδο».

Ο Sukhdeep Dhillon, επικεφαλής Προβλέψεων EMEA στην Cushman & Wakefield, πρόσθεσε: «Παρά τις πιέσεις, οι βραχυπρόθεσμες προοπτικές παραμένουν σταθερές. Ο αυξανόμενος πληθωρισμός, ο οποίος οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στις τιμές των τροφίμων και της ενέργειας, προκαλεί μεγαλύτερη ανησυχία για τις Κεντρικές Τράπεζες, αυξάνοντας τις προσδοκίες για αύξηση των επιτοκίων. Παρά ταύτα, η συνεχής ζήτηση των τομέων γραφείων και logistics για ποιοτικούς χώρους θα οδηγήσει σε περαιτέρω αύξηση των ενοικίων. Τα ενοίκια λιανικής θα πλησιάσουν στο κατώτατο σημείο τους και πρόκειται να παραμείνουν σταθερά με μέτριες πτώσεις σε επιλεγμένες αγορές. Στην επενδυτική αγορά, οι αποδόσεις στον τομέα των γραφείων και του λιανικού εμπορίου αναμένεται να παραμείνουν σε μεγάλο βαθμό αμετάβλητες, με ισχυρά θεμελιώδη μεγέθη να οδηγούν σε περαιτέρω συμπίεση στον τομέα των logistics».