Ακίνητα: Πιλοτές – νάρκες στις μεταβιβάσεις

«Μπλόκο» σε χιλιάδες μεταβιβάσεις ακινήτων προκαλούν χώροι στάθμευσης στις πιλοτές πολυκατοικιών. Πρόκειται για θέσεις στάθμευσης οι οποίες είχαν συσταθεί ως ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες στον ανοιχτό χώρο της πιλοτής, οι οποίες με απόφαση της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου κρίθηκαν ως άκυρες.

Σύμφωνα με τους συμβολαιογράφους και την ΠΟΜΙΔΑ, πρόκειται για μια ανοικτή πληγή που θα πρέπει να κλείσει νομικά το συντομότερο δυνατόν καθώς παρεμποδίζει τις αγοραπωλησίες ακινήτων, τις γονικές παροχές και δωρεές αλλά και την ολοκλήρωση του Εθνικού Κτηματολογίου μετά και την εφαρμογή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου. Μάλιστα εάν δεν δοθεί λύση, τότε χιλιάδες πάρκινγκ με χιλιοστά στην πιλοτή πολυκατοικιών κινδυνεύουν να καταχωριστούν ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» με αποτέλεσμα να περάσουν στα χέρια του Δημοσίου.

Τη «νάρκη» στις μεταβιβάσεις ακινήτων που έχουν βάλει οι χώροι στάθμευσης στις πιλοτές πολυκατοικιών επισημαίνουν ο πρόεδρος της Συντονιστικής Επιτροπής των Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος (ΣΕΣΣΕ) Γιώργος Ρούσκας και ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς σε επιστολή τους προς τους υπουργούς Επικρατείας Γιώργο Γεραπετρίτη, Περιβάλλοντος και Ενέργειας Κώστα Σκρέκα, Δικαιοσύνης Κώστα Τσιάρα, Ψηφιακής Διακυβέρνησης Κυριάκο Πιερρακάκη και τους υφυπουργούς Νίκο Ταγαρά και Θόδωρο Λιβάνιο.

«Αγνωστου ιδιοκτήτη»

Το πρόβλημα με τα πάρκινγκ στις πιλοτές ξεκινάει από την υπ’ αριθμό 23/2000 απόφαση της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου που έκρινε ως άκυρες τις θέσεις στάθμευσης που είχαν συσταθεί ως ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες στον ανοιχτό χώρο πιλοτής πολυκατοικίας, ακόμα κι αν αυτές είχαν συσταθεί πριν τεθούν σε ισχύ οι νόμοι 960/1979 και 1221/1981.

Ωστόσο η νομολογία τελικά δικαίωσε όσους είχαν πληρώσει και αποκτήσει τέτοιες άκυρες θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή, με τη συνδρομή του άρθρου 182 ΑΚ σύμφωνα με το οποίο μία άκυρη δικαιοπραξία μπορεί να μετατραπεί σε άλλη έγκυρη, με τις προϋποθέσεις του άρθρου αυτού, κρίνοντας ότι η άκυρη σύσταση και μεταβίβαση της θέσης στάθμευσης ως ανεξάρτητης οριζόντιας ιδιοκτησίας μπορεί να ισχύσει ως έγκυρη παραχώρηση δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης της θέσης αυτής.

Ωστόσο, η δικαστική ακύρωση των θέσεων στάθμευσης, ακόμα κι αν αυτή μετατραπεί σε δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης είχε ως αποτέλεσμα να παραμένει αδιάθετο το ποσοστό εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου που αντιστοιχούσε στα χιλιοστά των άκυρων θέσεων στάθμευσης. Το πρόβλημα αυτό, όπως εξηγούν οι Γιώργος Ρούσκας και Στράτος Παραδιάς, είναι μικρότερο όταν ο χρήστης της θέσης στάθμευσης έχει και άλλη οριζόντια ιδιοκτησία κύριας χρήσης εντός της ίδιας πολυκατοικίας, και πολύ μεγαλύτερο όταν ο χρήστης δεν έχει άλλη οριζόντια ιδιοκτησία εντός της ίδιας πολυκατοικίας και κατά συνέπεια δεν δικαιούται να έχει ούτε δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης της συγκεκριμένης θέσης στάθμευσης.

Και αυτό γιατί τα ποσοστά συνιδιοκτησίας που αντιστοιχούν στις άκυρες θέσεις στάθμευσης θα πρέπει να συμπεριληφθούν στον υποδοχέα αδιάθετου ποσοστού συνιδιοκτησίας και να καταχωριστούν ως «αγνωστου ιδιοκτήτη» με αποτέλεσμα μετά την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών να περιέλθουν κατά χιλιάδες στο Ελληνικό Δημόσιο, σε όλη τη χώρα, παρότι στερούνται οποιασδήποτε οικονομικής ή πρακτικής αξίας για αυτό.

Η λύση

Για να «ξεμπλοκάρουν» οι μεταβιβάσεις ακινήτων συμβολαιογράφοι και ιδιοκτήτες ακινήτων προτείνουν στο άρθρο 1 του Ν.1221/1981 (Α΄292), μετά την παράγραφο 5 να προστεθεί νέα παράγραφος 6, και οι επόμενες παράγραφοι να επαναριθμηθούν, με την οποία να ορίζεται ότι:

α) Ο ιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κυρίας χρήσεως πολυκατοικίας που του ανήκει κατά κυριότητα ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή της ίδιας πολυκατοικίας που αποτελεί κατά τη σύσταση αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία οφείλει να προβεί σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας προκειμένου να μετατρέψει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης στην πυλωτή ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του-χώρου κύριας χρήσης και ταυτόχρονα να ενσωματώσει στην τελευταία ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο που είχε κατά τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών ο ανοιχτός χώρος στάθμευσης στην πιλοτή. Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

β) Ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή πολυκατοικίας που αποτελεί κατά τη σύσταση αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία και δεν ανήκει στην κυριότητα ιδιοκτήτη επί οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης της αυτής πολυκατοικίας δύναται να μεταβιβαστεί κατ’ εξαίρεση και μόνο σε άλλον ιδιοκτήτη επί οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης της αυτής πολυκατοικίας. Στην περίπτωση αυτήν ο αποκτών ιδιοκτήτης της οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης οφείλει να προβεί σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας προκειμένου να μετατρέψει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης στην πιλοτή ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του-χώρου κύριας χρήσης και ταυτόχρονα να ενσωματώσει στην τελευταία το ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο που είχε κατά τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών ο ανοιχτός χώρος στάθμευσης στην πιλοτή. Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.