Eteron: 6 προτάσεις για φθηνή στέγη στην Ελλάδα

Κριτική για το πρόγραμμα κοινωνικής στέγης που ανακοίνωσε ο πρωθυπουργός από τη ΔΕΘ, ασκεί το Eteron – Ινστιτούτο για την Έρευνα και την Κοινωνική Αλλαγή.

Παράλληλα, καταθέτει σειρά προτάσεων και αιτήματα πολιτικής για την ουσιαστική αντιμετώπιση του προβλήματος της έλλειψης φθηνής στέγης.

Οπως τονίζει το Eteron, «η αναγνώριση του προβλήματος από την κυβέρνηση και η κατάθεση συγκεκριμένων προτάσεων, συνιστούν μια θετική εξέλιξη. Ωστόσο, χρειάζεται να αξιολογήσουμε με προσοχή τα προτεινόμενα μέτρα ώστε να δούμε κατά πόσο θα επιφέρουν ουσιαστικές βελτιώσεις, ενώ φυσικά, η αξιολόγησή τους σχετίζεται και με τον τρόπο εφαρμογής τους. Όμως, όπως δείχνουν οι εξελίξεις στον στεγαστικό τομέα και η σημερινή κοινωνική πραγματικότητα, ένα μεγάλο τμήμα του πληθυσμού εξαρτάται από τον ιδιωτικό ενοικιαζόμενο τομέα για τη στέγασή του. Το ζήτημα της πρόσβασης σε οικονομικά προσιτή ενοικιαζόμενη κατοικία στην Ελλάδα, αυτή την περίοδο αναδύεται ως ένα από τα πιο κεντρικά κοινωνικά ζητήματα που χρήζουν άμεσης δημόσιας παρέμβασης. Το κυβερνητικό πρόγραμμα δεν εστιάζει με την έμφαση που απαιτείται στον ενοικιαζόμενο τομέα. Εκλείπουν μια σειρά μέτρων που θα μπορούσαν να ανασχέσουν την εκρηκτική αύξηση των ενοικίων και να ξεδιπλώσουν μια ουσιαστική στρατηγική. Αυτό θα απαιτούσε ένα σύνθετο πλέγμα πολιτικών με μέτρα τόσο άμεσης εφαρμογής, αλλά και μεσο-μακροπρόθεσμες πολιτικές για την αύξηση της οικονομικά προσιτής κατοικίας, στο πλαίσιο ενός συνολικού σχεδίου πολιτικής για τη στέγη. Οι ελλείψεις που υπάρχουν όμως είναι ενδεικτικές και καταδεικνύουν ότι αν δεν υπάρξει η αναγκαία πολιτική βούληση να αντιμετωπιστούν, είναι πολύ πιθανόν να σπαταληθούν πόροι χωρίς τον αναμενόμενο κοινωνικό αντίκτυπο. Ο Άλκης Καφετζής, συντονιστής του project “Ενοίκια στα Ύψη | Η στεγαστική επισφάλεια σήμερα” του Eteron, εντοπίζει στην ανάλυση του 6 σημαντικές ελλείψεις που θεωρούμε ότι πρέπει να ληφθούν υπόψη στον δημόσιο διάλογο. Στη δέσμη πολιτικών που προτάσσει η ανάλυση αυτή, περιλαμβάνονται συγκεκριμένες προτάσεις για το τι μπορεί να γίνει, στα εξής ζητήματα:

Ρύθμιση της αγοράς ενοικίων, καλύτερη αξιοποίηση του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος και προστασία των ενοικιαστών/στριων

Με δεδομένες τις έκτακτες συνθήκες υψηλού πληθωρισμού, ενεργειακής κρίσης και εξαιρετικά σημαντικής επιβάρυνσης των νοικοκυριών, απαιτούνται συγκεκριμένα μέτρα για τον έλεγχο των τιμών των ενοικίων, που μπορεί να γίνει μέσα από διάφορους τρόπους. Ενδεικτικά: επιβολή ανώτατων τιμών στα νέα μισθωτήρια (rent cap), έλεγχος της αύξησης των τιμών κατά την ανανέωση συμβολαίων που λήγουν, έλεγχος στην ετήσια ανατίμηση στα ενεργά μισθωτήρια. Ταυτόχρονα, με δεδομένο το μεγάλο υφιστάμενο οικιστικό και κτιριακό απόθεμα στις ελληνικές πόλεις, είναι ιδιαίτερα κρίσιμη η αξιοποίηση και μετατροπή κατοικιών και κτιρίων, ιδιωτικών ή δημόσιων, που ήδη νοικιάζονται ή είναι κενά και αναξιοποίητα για την αύξηση της προσφοράς οικονομικά προσιτής ενοικιαζόμενης κατοικίας. Η κυβέρνηση εξήγγειλε την ανακαίνιση 14.000 κενών κατοικιών, ωστόσο, σε αντιπαραβολή με τον συνολικό αριθμό των κενών κατοικιών στην Ελλάδα (σύμφωνα με την κυβέρνηση είναι 770.000 και σύμφωνα την απογραφή της ΕΛΣΤΑΤ του 2011, 900.000), κατανοούμε ότι τα περιθώρια παρέμβασης είναι εξόχως μεγαλύτερα. Επιπλέον, χρειάζεται να διαμορφωθεί και ένα πλαίσιο υποστήριξης και προστασίας των ενοικιαστών/στριών, μέσα από ένα Παρατηρητήριο Κατοικίας και έναν δείκτη εύλογων τιμών ενοικίου, καθώς και υπηρεσίες υποστήριξης.

Ρύθμιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης / AirBnB

Η απουσία προτάσεων για τη ρύθμιση της βραχυπρόθεσμης μίσθωσης ακινήτων μέσω πλατφορμών στη δέσμη μέτρων της κυβέρνησης, από μόνη της σηματοδοτεί ένα μεγάλο κενό. Μία τέτοια απουσία δημιουργεί ανυπέρβλητα προβλήματα στην αντιμετώπιση της στεγαστικής επισφάλειας, αφού οι δυσλειτουργίες που έχουν παρουσιαστεί στην αγορά ενοικιαζόμενης στέγης τα τελευταία χρόνια, υποδεικνύουν την απουσία ρύθμισης στη βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων ως έναν βασικότατο παράγοντα. Ανάμεσα σε άλλες παρεμβάσεις, προτείνεται η έκδοση της ΚΥΑ που προβλέπεται από τον Ν. 4472/2017, σύμφωνα με την οποία μπορεί, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικοί, ποσοτικοί και ημερολογιακοί περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση.

Αξιοποίηση πόρων από το Ταμείο Ανάκαμψης

Μία από τις μεγάλες δυσκολίες για την εφαρμογή μιας συγκροτημένης εθνικής στεγαστικής πολιτικής είναι ότι απαιτεί την ύπαρξη σημαντικών χρηματοδοτικών πόρων και υψηλών δημόσιων δαπανών, επομένως το Ταμείο Ανάκαμψης θα μπορούσε να είναι ένα στρατηγικό εργαλείο για την χρηματοδότηση μίας τέτοιας πολιτικής. Είναι εντυπωσιακό ότι από τα 30,5 δισ ευρώ του Ταμείου Ανάκαμψης για την Ελλάδα, μόνο 1,3 εκατ. ευρώ κατευθύνονται στην εξασφάλιση οικονομικά προσιτής κατοικίας. Την ίδια στιγμή, χώρες με αντίστοιχο ή μικρότερο πληθυσμό από την Ελλάδα αφιερώνουν πολύ σημαντικότερα ποσά για την κοινωνική στέγαση από το Ταμείο Ανάκαμψης (Πορτογαλία, Ρουμανία, Σλοβενία, Λετονία, Ρουμανία κ.α.). Επομένως δικαιώς μπορούμε να μιλάμε για μία μεγάλη χαμένη ευκαιρία.

Επιπλέον κανόνες για τη Golden Visa

Σύμφωνα με μελέτες, ενώ στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες που εφαρμόζεται αυτό το επενδυτικό σχήμα, η επίπτωσή του στην αγορά ακινήτων είναι επουσιώδης, η Ελλάδα αποτελεί ακραία εξαίρεση, αφού η αγορά ακινήτων στην χώρα μας επικαθορίζεται σημαντικά από τις επενδύσεις με σκοπό την απόκτηση της golden visa. Η εξαγγελθείσα αύξηση του ορίου επένδυσης για απόκτηση άδειας διαμονής για πολίτες τρίτων χωρών, από 250.000 σε 500.000 ευρώ μπορεί να έχει αμφίβολα αποτελέσματα λόγω της φύσης και της ρευστότητας των δυνητικών επενδυτών. Για αυτό απαιτούνται, ανάμεσα σε άλλα, μέτρα όπως αυτά που πήρε η Πορτογαλία, που εξαίρεσε τα μεγάλα αστικά κέντρα (Λισαβόνα και Πόρτο) από το σχήμα.

Ένταξη του τομέα της κοινωνικής οικονομίας (του λεγόμενου “τρίτου τομέα”) σύμφωνα με τα ευρωπαϊκά πρότυπα.

Η ύπαρξη ενός θεσμικά κατοχυρωμένου στεγαστικού τομέα περιορισμένου κέρδους ή ακόμα και μη-κερδοσκοπικού, ενταγμένου στο υπάρχον θεσμικό πλαίσιο της Κοινωνικής και Αλληλέγγυας Οικονομίας, θα έδινε τις απαραίτητες δικλείδες ώστε το σύνολο των νέων διαμερισμάτων να μπορούσε να διατεθεί με πραγματικά χαμηλό ενοίκιο, που θα αντανακλά τα πραγματικά κόστη κατασκευής, συντήρησης και διαχείρισης των νέων διαμερισμάτων. Κάτι τέτοιο θα είχε πολλαπλασιαστικά οφέλη στην αγορά ενοικιαζόμενης στέγης αφού θα μπορούσε να πιέσει προς τα κάτω το ύψος των ενοικίων σε συγκεκριμένες περιοχές και να λειτουργήσει “ανταγωνιστικά” προς όσους αντλούν σημαντικές υπεραξίες από τα υψηλά ενοίκια σε βάρος των ενοικιαστών/ριών. Εξάλλου, ο στεγαστικός τομέας περιορισμένου κέρδους ή και ο μη-κερδοσκοπικός αποτελούν πραγματικότητα σε πολλές χώρες της Ευρώπης και λειτουργούν με τρόπο που διασφαλίζουν την κοινωνικά προσιτή στέγη αλλά και μία πιο δίκαιη διανομή του εισοδήματος.

Θεσμική υποστήριξη και συντονισμός μέσα από καλά οργανωμένους κεντρικούς φορείς

Είναι απαραίτητη η θεσμοθέτηση ενός αρμόδιου φορέα που να συλλέγει και να αναλύει στοιχεία και να αξιολογεί τις πολιτικές στην στέγαση, σε συνεργασία με τα ανώτατα εκπαιδευτικά ιδρύματα και την τοπική αυτοδιοίκηση. Επιπλέον, είναι σημαντικό να υπάρξει ένα ενιαίο θεσμικό κέντρο που να έχει την ευθύνη της στεγαστικής πολιτικής, με σκοπό την εκπόνηση εθνικής στεγαστικής πολιτικής που θα εξειδικεύεται ανά γεωγραφική περιοχή και ανά κοινωνική κατηγορία, ενώ ταυτόχρονα θα μπορεί να συγκεντρώνει πόρους από διαφορετικά χρηματοδοτικά εργαλεία που σήμερα είναι διάσπαρτα. Η ίδρυση ενός Υπουργείου αρμόδιου για τη στεγαστική πολιτική που εξήγγειλε πριν μερικούς μήνες ο Πρωθυπουργός θα ήταν σημαντική προς μία τέτοια κατεύθυνση, κάτι που έλειπε από την πρόσφατη δέσμη μέτρων που ανακοινώθηκαν τελικά.