Real Estate: Το 10ετές πάρτι της Ευρώπης φτάνει στο τέλος του

Η πολυτελής νέα έδρα της Deutsche Bank AG στο Λονδίνο ήταν ένα περιζήτητο περιουσιακό στοιχείο τον Φεβρουάριο, προσέλκυσε προσφορές περίπου 1 δισεκατομμυρίου στερλινών (1,1 δισεκατομμύρια δολάρια), αλλά μετά ήρθε ο πόλεμος της Ρωσίας στην Ουκρανία.

Η εισβολή ανέβασε στα ύψη τις τιμές της ενέργειας και των τροφίμων, ωθώντας τις κεντρικές τράπεζες να εξαπολύσουν τον πιο επιθετικό γύρο νομισματικής σύσφιξης αυτόν τον αιώνα και απειλώντας τα θεμέλια της δεκαετούς έκρηξης των ακινήτων στην Ευρώπη.

Όπως επισημαίνει το Bloomberg, οι δημόσιες αγορές κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου για τα ακίνητα εδώ και μήνες, με τον Stoxx 600 Real Estate Index να υποχωρεί πάνω από 40% φέτος και να αγγίζει αποτιμήσεις που δεν έχουμε δει από την παγκόσμια οικονομική κρίση. Όμως, με το μεγαλύτερο μέρος των εμπορικών συναλλαγών ακινήτων να είναι ιδιωτικά, ο πραγματικός αντίκτυπος του τέλους της εποχής του φθηνού χρήματος άργησε να εμφανιστεί, μέχρι τώρα.

Η Land Securities Group Plc , ο κατασκευαστής του κτιρίου 16 ορόφων που θα στεγάσει το προσωπικό της Deutsche Bank στο Λονδίνο από τις αρχές του επόμενου έτους, σφράγισε τελικά την πώληση αυτόν τον μήνα, αποδεχόμενη τιμή περίπου 15% χαμηλότερη από τις αρχικές προσφορές που έγιναν λίγο πριν η Ρωσία επιτεθεί στην Ουκρανία.

Η συμφωνία σηματοδοτεί μια σπάνια ένδειξη του πόνου που αντιμετωπίζουν οι κάποτε καυτές αγορές ακινήτων της Ευρώπης και ξεχωρίζει επειδή πολλοί πωλητές δεν δοκιμάζουν καν την αγορά.

Εμβληματικά κτήρια

Οι προγραμματισμένες πωλήσεις εμβληματικών κτιρίων όπως τα κεντρικά γραφεία της Bank of America στο Λονδίνο δίπλα στον Καθεδρικό Ναό του Αγίου Παύλου έχουν ακυρωθεί, πράγμα που σημαίνει ότι υπάρχουν λίγες προσφορές για να κρίνουμε τη νέα πραγματικότητα.

Συνολικά, περίπου 6 δισεκατομμύρια στερλίνες μετοχών γραφείου στο Λονδίνο αποσύρθηκαν από την πώληση, εκτιμά η χρηματιστηριακή CBRE Group Inc.

Αυτό θα μπορούσε σύντομα να αλλάξει καθώς οι εταιρείες που επιδιώκουν να αναχρηματοδοτήσουν διαπιστώνουν ότι το κόστος δανεισμού έχει εκτοξευθεί. Για ορισμένους, οι αγορές χρέους είναι ουσιαστικά κλειστές και ενδέχεται να μην υπάρχουν αρκετά διαθέσιμα χρήματα για την αποπληρωμή όλων των ληξιπρόθεσμων δανείων.

Ο Hans Vrensen, επικεφαλής έρευνας και στρατηγικής στην AEW Capital Management LP , υπολογίζει ένα πιθανό κενό αναχρηματοδότησης 24 δισεκατομμυρίων ευρώ (23,5 δισεκατομμύρια δολάρια) τα επόμενα τρία χρόνια από δανεισμούς που έχουν εξασφαλιστεί έναντι ακινήτων στο Ηνωμένο Βασίλειο, τη Γερμανία και τη Γαλλία.

«Όλα αυτά αναπόφευκτα θα οδηγήσουν σε αναγκαστικές πωλήσεις μεταξύ ιδιοκτητών εμπορικών και οικιστικών ακινήτων», δήλωσε η Nicole Lux, ανώτερη ερευνήτρια στο Bayes Business School που συντάσσει μια εξαμηνιαία έκθεση για τον βρετανικό δανεισμό ακινήτων.

Αυξάνεται το κόστος

Το κόστος δανεισμού για συμφωνίες ακινήτων στο Ηνωμένο Βασίλειο και την Ευρώπη έχει αυξηθεί

Η Vonovia SE φαίνεται να ξεκινά την τάση. Ο μεγαλύτερος δημόσιος ιδιοκτήτης της Ευρώπης σχεδιάζει να πουλήσει περισσότερα από 13 δισεκατομμύρια ευρώ περιουσιακών στοιχείων για να μειώσει το χρέος μετά την έκρηξη του κόστους δανεισμού και την κατάρρευση της τιμής της μετοχής του.

Άλλες εταιρείες ακινήτων που φόρτωσαν με φθηνή πίστωση — συμπεριλαμβανομένων των Aroundtown SA , Adler Group SA και της Σουηδικής SBB — προσπαθούν επίσης να ξεφορτωθούν περιουσιακά στοιχεία πριν τη λήξη των δανείων.

Κλειδί οι αγορές χρέους

Οι αγορές χρέους είναι το κλειδί για τα ακίνητα. Η μεγαλύτερη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων στον κόσμο παρακολουθεί γενικά τι κερδίζουν οι επενδυτές από το δημόσιο χρέος –προσφέροντας ένα ελαφρύ ασφάλιστρο δεδομένου του υψηλότερου κινδύνου.

Κατά τη διάρκεια ετών με αρνητικά επιτόκια, οι αγοραστές ήταν πρόθυμοι να δεχτούν ελάχιστες αποδόσεις των επενδύσεών τους. Ωστόσο, τα επιτόκια αυξάνονται και ακόμη και οι σταθερές αποδόσεις των γερμανικών 10ετών ομολόγων έχουν αυξηθεί κατά περίπου 2,3 ποσοστιαίες μονάδες φέτος.

Αυτή η πίεση διέρχεται από τις αγορές ακινήτων. Η συμφωνία της London Deutsche Bank δείχνει ότι οι αποδόσεις των κορυφαίων γραφείων στο Λονδίνο έχουν μετακινηθεί σε περίπου 4,7% από 4%, σύμφωνα με την αναλύτρια του Bloomberg Intelligence, Sue Munden.

Η κατάσταση στην ηπειρωτική Ευρώπη θα είναι πολύ χειρότερη καθώς οι αποδόσεις εκεί συνέχισαν να συμπιέζονται τα τελευταία πέντε χρόνια, ενώ το Brexit κράτησε τις τιμές του Λονδίνου σε μεγάλο βαθμό υπό έλεγχο.

Συμπίεση απόδοσης

Οι αποδόσεις των ευρωπαϊκών γραφείων έχουν συμπιεστεί σε χαμηλά επίπεδα ρεκόρ

Αυτό είναι ανησυχητικό για τις εταιρείες ακινήτων, επειδή ακόμη και μικρές αλλαγές έχουν υπερβολικό αντίκτυπο στις αποτιμήσεις όταν οι αποδόσεις είναι τόσο χαμηλές. Για παράδειγμα, ένα κτίριο με 10 εκατομμύρια δολάρια εισόδημα από ενοίκια θα άξιζε 100 εκατομμύρια δολάρια λιγότερο εάν η απόδοση μετατοπιστεί στο 2,5% από 2%, πολύ μεγαλύτερο αντίκτυπο από ό,τι όταν οι αποδόσεις είναι πιο κοντά στα ιστορικά πρότυπα.

Μέχρι στιγμής οι ιδιοκτήτες επιμένουν ότι οι αποτιμήσεις αντέχουν, με τη Vonovia να καθησυχάζει πρόσφατα τους επενδυτές ότι οι λογιστικές αξίες για το τρίτο τρίμηνο πιθανότατα θα είναι σταθερές ή αυξημένες. Η αισιοδοξία υποδηλώνει ότι οι εκτιμητές βρίσκονται «ακόμη περισσότερο πίσω από την καμπύλη από όσο πιστεύαμε ότι είναι δυνατό», ανέφερε σε σημείωμα η εταιρεία ερευνών ακινήτων Green Street .

Οι αυξήσεις των ενοικίων θα μπορούσαν να είναι ένας τρόπος για να στηριχθούν οι αποτιμήσεις, αλλά με επώδυνες υφέσεις σε ολόκληρη την περιοχή και το κόστος να εκτινάσσεται στα ύψη, οι επιχειρήσεις και οι καταναλωτές έχουν ήδη περιοριστεί. Στη Γερμανία, πάνω από το 10% των νοικοκυριών ήταν ήδη υπερφορτωμένα από τα έξοδα στέγασης πέρυσι, κάτι που ήταν πριν από την πραγματική εκτόξευση του πληθωρισμού.

Ευαίσθητες Αξίες

Όταν οι αποδόσεις των ακινήτων είναι τόσο χαμηλές, οι μικρές αλλαγές έχουν μεγάλο αντίκτυπο

Σίγουρα, τα βασικά στοιχεία ιδιοκτησίας εξακολουθούν να φαίνονται σταθερά. Η ζήτηση για νέους χώρους είναι ισχυρή, οι κενές θέσεις είναι ως επί το πλείστον χαμηλές και ο πληθωρισμός είναι πιθανό να συγκρατήσει τη νέα προσφορά αποτρέποντας την κατασκευή. Η Savills Plc εκτιμά ότι περισσότερο από το 40% των έργων γραφείων του Λονδίνου που επρόκειτο να κατασκευαστούν μέχρι το 2026 καθυστερούν — ορισμένα περισσότερο από ένα χρόνο.

Και εκτός από ορισμένες ακραίες τιμές, τα επίπεδα χρέους στις εταιρείες ακινήτων είναι μέτρια σε σύγκριση με το πλεόνασμα πριν από τη χρηματοπιστωτική κρίση.