ΗΠΑ: Ποια δάνεια είναι ο νέος πονοκέφαλος για τις αρχές

Στα δάνεια για τα εμπορικά ακίνητα έχει στραφεί ο προβληματισμός των αμερικανικών τραπεζών, μετά την κατάρρευση των δύο περιφερειακών χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων Silicon Valley Bank και Signature Bank.

Με τη συνολική τους αξία να ανέρχεται στα 5,6 τρισ. δολάρια, οι αυξήσεις των επιτοκίων από την Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ καθιστά το κόστος εξυπηρέτησής τους πιο ακριβό και πλέον είναι έντονες οι ανησυχίες μεταξύ των στελεχών των τραπεζών αναφορικά με τη δημιουργία νέων μη εξυπηρετούμενων δανείων.

Τα CRE δάνεια

Χιλιάδες μικρές και μεσαίες τράπεζες που αποτελούν το μεγαλύτερο μέρος του αμερικανικού χρηματοπιστωτικού συστήματος έχουν στο χαρτοφυλάκιό τους το 70% των λεγόμενων CRE δανείων (Commercial Real Estate), σύμφωνα με αναλυτές της JPMorgan.

Τα περισσότερα από αυτά δεν συμπεριλαμβάνονται στις τιτλοποιήσεις με εξασφαλίσεις, επομένως παραμένουν στα βιβλία των τραπεζών. Τα δάνεια CRE αποτελούν το 43% του συνολικού δανεισμού των μικρών τραπεζών, έναντι μόλις 13% για τις μεγαλύτερες τράπεζες.

Επί του παρόντος, τον ενδεχόμενο για τον ερχομό μιας πιστωτικής κρίσης στο παγκόσμιο χρηματοπιστωτικό σύστημα προβληματίζει έντονα τους παράγοντες της αγοράς, με τον υψηλό πληθωρισμό πλέον να τίθεται στο «περιθώριο», σύμφωνα με τη μηνιαία έρευνα των διαχειριστών κεφαλαίων της Bank of America.

«Η πίστωση στους δανειολήπτες για αυτά τα δάνεια ήδη ήταν υπό αμφισβήτηση»

«Η κατάρρευση της SVB υπέδειξε την κατάσταση στις περιφερειακές τράπεζες και τα χαρτοφυλάκια δανείων τους για τα εμπορικά ακίνητα τα οποία παραμένουν ένα ζήτημα μείζονος ανησυχίας», δήλωσε ο αναλυτής της JPMorgan, Τσονγκ Σιν.

«Η πίστωση στους δανειολήπτες για αυτά τα δάνεια ήδη ήταν υπό αμφισβήτηση», πρόσθεσε, προειδοποιώντας σε σημείωμα προς τους επενδυτές ότι η μη εξυπηρέτηση των δανείων στις μικρότερες τράπεζες εγκυμονεί τον κίνδυνο να δημιουργήσει «πιστωτική κρίση στις δευτερογενείς και τριτογενείς αγορές των δανείων CRE».

Η αγορά της New York Community Bank περιουσιακών στοιχείων αξίας 39 δισ. δολαρίων αυτή την εβδομάδα μετά την κατάρρευση της Signature δεν περιελάμβανε καμία από τις δραστηριότητές της στον τομέα των ακινήτων, σε μια κίνηση που εκλήφθηκε ως προσπάθεια να απομακρυνθεί από τα δάνεια CRE. Ωστόσο, τραπεζικοί αναλυτές δήλωσαν ότι δεν αναμένουν άμεσες επιπτώσεις στον κλάδο, καθώς η επίδραση των υψηλότερων επιτοκίων γίνεται αισθητή πιο αργά.

«Θα συμφωνήσω ότι η πίστωση είναι το επόμενο θέμα καθώς εξετάζουμε το υπόλοιπο του τρέχοντος και του επόμενου έτους», δήλωσε ο Γκάρι Τένερ, ανώτερος ερευνητικός αναλυτής στην DA Davidson, η οποία καλύπτει περισσότερες από 100 αμερικανικές τράπεζες. «Εξαρτάται πού έχει έκθεση μια τράπεζα, αλλά δεν νομίζω ότι θα αντιμετωπίσουμε απώλειες».

Η άποψη της Fed

Ερωτηθείς για τις απόψεις του σχετικά με τους κινδύνους για τα δάνεια CRE, ο πρόεδρος της Fed, Τζέι Πάουελ, δήλωσε χθες Τετάρτη σε συνέντευξη Τύπου ότι η κεντρική τράπεζα «γνωρίζει» για τη συγκέντρωση αυτών των δανείων, εντούτοις πρόσθεσε ότι δεν πιστεύει ότι το ζήτημα είναι παρόμοιο με τα πρόσφατα προβλήματα που έχουν βιώσει οι τράπεζες.

Οι χώροι γραφείων θεωρούνται ως η πηγή του μεγαλύτερου κινδύνου, καθώς οι επιχειρήσεις αναζητούν μικρότερους χώρους μετά την υιοθέτηση της εξ αποστάσεως και υβριδικής εργασίας. Οι κενές θέσεις εργασίας αυξάνονται σταθερά σε καθεμία από τις 25 κορυφαίες αγορές από το 2019, σύμφωνα με τον οίκο αξιολόγησης Moody’s. Στο Σαν Φρανσίσκο, την πόλη που έχει πληγεί περισσότερο, σχεδόν το 19% των χώρων γραφείων είναι άδειοι στα τέλη του 2022, από 5% τρία χρόνια νωρίτερα.

Αθετήσεις πληρωμών

Στο μεταξύ, οι αθετήσεις πληρωμών από μεγάλες επιχειρήσεις εντείνουν τις πιέσεις. Στον Καναδά κολοσσός στην αγορά ακινήτων Brookfield δεν κατέβαλε τις πληρωμές σε δάνεια αξίας 734 εκατ. δολαρίων για δύο πύργους γραφείων του Λος Άντζελες, ενώ μία από τις μεγαλύτερες ιδιοκτήτριες χώρων γραφείων της Νέας Υόρκης, η RXR, δήλωσε ότι διαπραγματεύεται με τους δανειστές της για να «παραδώσει τα κλειδιά» δύο κτιρίων, καθώς πλέον είναι ασύμφορα.

Ένας κατασκευαστής στη Νέα Υόρκη εξέφρασε την έκπληξή του για την τάση να παραχωρούνται τα ακίνητα στους δανειστές, καθώς με αυτόν τον τρόπο ανοίγουν το δρόμο και σε άλλους να ακολουθήσουν το παράδειγμά τους. «Θα υπάρξουν πολλές σκληρές συζητήσεις τα επόμενα χρόνια», δηλώνει.

Μετά την οικονομική κρίση του 2008 οι τράπεζες γενικά είναι πιο συγκρατημένες ως προς τη χορήγηση δανείων, ωστόσο μια πτώση των τιμών θα μπορούσε να δημιουργήσει προβλήματα», υπογραμμίζει ο Άντριου Σκανδάλιος, εκ των επικεφαλής της JLL Capital Markets. Αν τα προβληματικά δάνεια αυξηθούν ενδέχεται να προκαλέσουν υψηλότερες εποπτικές κεφαλαιακές απαιτήσεις, πιέζοντας περαιτέρω το περιθώριο για νέα χρηματοδότηση.

«Ο κλάδος των τραπεζών πρέπει να αναγνωρίσει τις απότομες και μεγάλου εύρους μειώσεις που έχουν σημειωθεί στις αποτιμήσεις των γραφείων», προσθέτει ο Σκανδάλιος. «Σχεδόν όλοι θα επηρεαστούν».

Πιο αυστηροί όροι δανειοδότησης

Οι τράπεζες έχουν ήδη αρχίσει να ανεβάζουν τον πήχη για τα νέα δάνεια, με περίπου τα δύο τρίτα εξ αυτών να έχουν καταστήσει πιο αυστηρούς τους όρους στις συμφωνίες για την κατασκευή και ανάπτυξη ακινήτων, ενώ περισσότερες από τις μισές καθιστούν πιο αυστηρά τα πρότυπα για τις πολυκατοικίες καθώς και τα εμπορικά ακίνητα, σύμφωνα με την τριμηνιαία έρευνα της Fed.

«Η εξασφάλιση κεφαλαίων έχει καταστεί πιο δύσκολη, ιδιαίτερα στους τύπους μόχλευσης τους οποίους επιδίωκαν ιστορικά οι επενδυτές ακινήτων», επισημαίνει ο Τζον Φρέιζερ, πρόεδρος της Tikehau Capital. «Αυτό όχι μόνο εμποδίζει την ανάπτυξη των ακινήτων, αλλά μπορεί να έχει αντίκτυπο και στην αναχρηματοδότηση».