Άδεια γραφεία σε αναζήτηση… δεύτερης ευκαιρίας

Έχουν περάσει τρία χρόνια από τότε που η πανδημία της COVIC-19 άδειασε τα γραφεία, εισάγοντας στην επαγγελματική κουλτούρα τις τηλεδιασκέψεις και την εξ’ αποστάσεως εργασία.

Η τάση παραμένει.

Το 36% των γραφείων σε όλο τον κόσμο είναι μονίμως άδεια, σύμφωνα με νέα έκθεση της XY Sense, τεχνολογικής start-up με έδρα στη Μελβούρνη.

Από τα υπόλοιπα, μόλις το 14% χρησιμοποιούνται πάνω από πέντε ώρες την ημέρα. Το δε 29% λιγότερο από τρεις.

Μεταξύ αυτών που αξιοποιούνται περισσότερο, αναφέρει, είναι οι αίθουσες συσκέψεων για 2-3 άτομα, οι οποίες είναι κατά μέσο όρο γεμάτες κατά 90%.

Συνολικά η χρήση χώρων γραφείων έχει «κολλήσει» περίπου στο 50% των επιπέδων προ της πανδημίας.

Η έκθεση αφορά στο δεύτερο τρίμηνο του έτους, με δείγμα σχεδόν 25.000 χώρους εργασίας σε εννέα περιοχές, συμπεριλαμβανομένων των ΗΠΑ, του Ηνωμένου Βασιλείου, του Χονγκ Κονγκ και της Σιγκαπούρης.

Η εικόνα για το τρίτο τρίμηνο δεν αναμένεται να είναι διαφορετική. Ούτε και μετά…

Το μαρτυρούν τα άδεια κτίρια γραφείων σε μεγαλουπόλεις ανά τον κόσμο.

Σύμφωνα με την εταιρεία JLL -από τις κορυφαίες συμβούλων ακινήτων παγκοσμίως- οι κενές θέσεις γραφείων στις ΗΠΑ ξεπέρασαν το 20% τους πρώτους τρεις μήνες του 2023.

Σε ορισμένες πόλεις αγγίζουν το 25%.

Το πρόβλημα σαφώς και δεν περιορίζεται εντός των αμερικανικών συνόρων.

Στην οικονομικά ασθμαίνουσα «ατμομηχανή της Ευρώπης», στη Γερμανία, η αγορά χώρων γραφείων -που μέχρι πρότινος θεωρούνταν «χρυσή» επένδυση- οδεύει προς τα… τάρταρα.

Στις επτά μεγαλύτερες πόλεις της, η ζήτηση ήταν για περίπου 1,1 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα: περίπου κατά ένα τρίτο μικρότερη σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι.

Στα περίχωρά τους η πτώση είναι ακόμη μεγαλύτερη.

Ακόμη και στο Gateway Gardens, ένα σύγχρονο συγκρότημα γραφείων κοντά στο αεροδρόμιο της Φρανκφούρτης -μητρόπολη για τον τραπεζικό και χρηματοπιστωτικό τομέα- σχεδόν το ένα τρίτο των χώρων είναι σήμερα κενό.

Το 36% των γραφείων σε όλο τον κόσμο είναι μονίμως άδεια

Πέφτοντας σε «τοίχο»

Προς τούτο συντείνουν διάφοροι παράγοντες.

Πληθωριστική κρίση, υψηλά επιτόκια, οικονομική ανασφάλεια, αυστηρότεροι περιβαλλοντικοί κανονισμοί στις κατασκευές και η τηλεργασία είναι μερικοί από τους βασικούς λόγους του φαινομένου.

Σύμφωνα με την JLL, στο Βερολίνο υπάρχουν επί του παρόντος περίπου 1,5 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα χώρων γραφείου υπό κατασκευή, που σχεδιάστηκαν για να προσφέρουν στέγη κυρίως σε νεοφυείς επιχειρήσεις, από τις οποίες ωστόσο αποσύρρονται με αυξανόμενο ρυθμό επενδυτές, στο πλαίσιο μείωσης του ρίσκου.

Συνολικά η κατάσταση φαντάζει «γρίφος» για τους άμεσα εμπλεκόμενους.

«Δεν θα μπορέσουμε να επαναχρησιμοποιήσουμε τα γραφεία, ώστε να μπορούν να εξυπηρετούν διαφορετικές λειτουργίες τις ημέρες εκτός λειτουργίας», λέει στο BBC ο Τιμ Όλντμαν, διευθύνων σύμβουλος της Leesman, κορυφαίας εταιρείας ερευνών για τους εργασιακούς χώρους.

Για ορισμένες τράπεζες, η τρέχουσα κατάσταση θα μπορούσε να οδηγήσει σε σοβαρό πρόβλημα. Ειδικά όταν έχουν χρηματοδοτήσει έργα, που δεν έχουν σημαντική επένδυση ιδίων κεφαλαίων από τους κατασκευαστές.

Οι φόβοι εντείνονται για τον αρνητικό αντίκτυπο στην αποτίμηση των άδειων ακινήτων επαγγελματικής χρήσης.

Αναλυτές προειδοποιούν ότι η συσσώρευση κενών κτιρίων μπορεί να δημιουργήσει περιοχές-«φαντάσματα» σε αστικά κέντρα, που απωθούν τους τουρίστες.

Μοιραία, «οι πόλεις θα πρέπει να επιβιώσουν και να προσαρμοστούν (…) σε έναν κόσμο καταναλωτικών επιλογών», υπογραμμίζει σε σχετικό άρθρο στο περιοδικό The Atlantic ο Ντρορ Πολέγκ, οικονομικός ιστορικός και συγγραφέας του βιβλίου «Επανεξετάζοντας τα ακίνητα» (Rethinking Real Estate).

Αν και δεν υπάρχει «χρυσή λύση» στην κρίση, εξηγεί στην Washington Post, επενδυτές, ιδιοκτήτες και αρχές διερευνούν μια σειρά από επιλογές.

Μέρος των άδειων γραφείων θα μπορούσαν να χρησιμοποιούν ως κατοικίες

Σε αναζήτηση εναλλακτικών

Η πιο δημοφιλής υπό εξέταση επιλογή είναι είναι η μετατροπή των χώρων γραφείων σε κατοικίες, ως «αντίδοτο» στη στεγαστική κρίση.

«Τα κτίρια γραφείων που ούτως ή άλλως πρέπει να ανακαινιστούν ή να αναβαθμιστούν, θα μπορούσαν να είναι εξαιρετικοί υποψήφιοι», γράφουν στον ιστότοπο The Conversation οι Τζένι Μπέικερ και Λία Μο, καθηγήτριες Μηχανικής Περιβάλλοντος στο Πανεπιστήμιο της Αϊόβα.

Κατά τον Ντρορ Πολέγκ, περίπου το 30% των συγκροτημάτων γραφείων στη Βόρεια Αμερική θα μπορούσαν δυνητικά να επαναχρησιμοποιηθούν για οικιστικούς σκοπούς, κατόπιν φυσικά των απαραίτητων αλλαγών.

Άλλες ιδέες που εξετάζονται περιλαμβάνουν εγκαταστάσεις υπηρεσιών υγειονομικής περίθαλψης, κέντρων δεδομένων -αν και εξαιρετικά ενεργοβόρων- ή ακόμη και σχολείων.

Στο «τραπέζι» έχουν πέσει κι άλλες σκέψεις, όπως π.χ. για μετατροπή άδειων κτιρίων γραφείων σε γυμναστήρια ή σε αστικές κάθετες φάρμες.

Προσώρας αρκετές επιχειρήσεις έχουν υπενοικιάσει μέρος των άδειων χώρων τους σε μικρότερες, για επιμερισμό του κόστους λειτουργίας και συντήρησης.

Σε νέες δε κατασκευές προτιμούνται σχέδια μικτής χρήσης.

Στη Φρανκφούρτη για παράδειγμα αναμένεται να ολοκληρωθεί εντός διετίας το κτιριακό συγκρότημα FOUR.

Ελληνιστί «Τέσσερα», όσοι και οι ουρανοξύστες που θα στεγάζουν ξενοδοχεία, διαμερίσματα, καταστήματα και γραφεία.

«Το FOUR αντιπροσωπεύει την ασυμβίβαστη αστικότητα που θέτει νέα πρότυπα σε όλη την Ευρώπη», αναφέρεται στη σχετική ιστοσελίδα.

«Ένα κτίριο μικτής χρήσης σε προνομιακή τοποθεσία είναι εύκολο να πουληθεί», λέει ο Χοσέ Μαρτίνεθ, διευθύνων σύμβουλος της κτηματομεσιτικής εταιρείας Groß & Partner που έχει αναλάβει το σχέδιο.

Ήδη, αναφέρει, πάνω από το 80% των χώρων γραφείων στο FOUR έχει δεσμευτεί.