Κείμενο πολιτικής της διαΝΕΟσις για αποκατάσταση και επανάχρηση διατηρητέων

Μια ρεαλιστική και βιώσιμη λύση, βασισμένη στη διεθνή πρακτική, για την αποκατάσταση και επανάχρηση απαξιωμένων και εγκαταλελειμμένων διατηρητέων κτιρίων προτείνεται μέσα από ένα νέο κείμενο πολιτικής της διαΝΕΟσις που υπογράφει ο Νικόλαος Τριανταφυλλόπουλος, επίκουρος καθηγητής της Πολυτεχνικής Σχολής του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας, και το οποίο βρίσκεται από το Σάββατο διαθέσιμο στο διαδίκτυο (dianeosis.org) για κάθε ενδιαφερόμενο.

Ο ίδιος ο καθηγητής, μιλώντας στα ΝΕΑ, δηλώνει πως σκοπός του είναι να προκαλέσει επί τη βάση του κειμένου έναν δημόσιο διάλογο προκειμένου να αναλάβουν όλοι τις ευθύνες τους και να ξεκινήσουν να παράγονται αποτελέσματα.

«Από ένα σημείο κι έπειτα, οι αποφάσεις είναι πολιτικές. Ή θέλεις να σπάσεις αυγά ή το αφήνεις για τον επόμενο κι εν τω μεταξύ τα διατηρητέα καταρρέουν», λέει ο Ν. Τριανταφυλλόπουλος σημειώνοντας πως γνωρίζει ότι ο πρωθυπουργός ενδιαφέρεται για το θέμα και πως, εφόσον πλέον υπάρχει μια συγκεκριμένη πρόταση που περιγράφει αναλυτικά τις διαδικασίες, το μόνο που μένει είναι η πολιτεία να την αγκαλιάσει και να την αναθέσει σε μια task force ατόμων από τα αρμόδια υπουργεία προκειμένου να την υλοποιήσουν με στοχοθεσία και χρονοδιαγράμματα.

«Τώρα είναι διαθέσιμα από το Ταμείο Ανάκαμψης για τα διατηρητέα 40 εκ. ευρώ τα οποία δεν επαρκούν. Ένα ποσό της τάξης των 100 εκ. ευρώ (τα επιπλέον 60 εκ. από το ΕΣΠΑ) θα ήταν μια καλή αρχή. Και στην πενταετία θα είχαμε αποτελέσματα σημαντικά. Μιλάμε όμως γενικά για έναν ορίζοντα εικοσαετίας. Άλλα κράτη, όπως η Γαλλία και η Πορτογαλία, τα έλυσαν αυτά τα θέματα. Πρέπει κι εμείς να τα λύσουμε. Αλλιώς το πρόβλημα θα διογκώνεται συνεχώς και είναι ντροπή για τη χώρα», αναφέρει ο ίδιος.

Τι ακριβώς προβλέπει όμως αυτή η νέα πρόταση που υπόσχεται να οδηγήσει στην αξιοποίηση πολλών διατηρητέων τα οποία ανήκουν σε κράτος και ιδιώτες; Και κυρίως, όπως χαρακτηριστικά αναφέρεται σε σύνοψη της νέα πρότασης, πώς μπορούν οι ιδιοκτήτες να μην επωμίζονται ολόκληρο το ασύμμετρο κόστος των απαραίτητων εργασιών σε αυτά τα κτίρια ενώ παράλληλα το κράτος θα μπορεί να διαφυλάσσει την πολιτιστική κληρονομιά, όπως οφείλει;

Η προτεινόμενη λύση βασίζεται στο Προεδρικό Διάταγμα 15/28.4.1988 που ορίζει ότι τα διατηρητέα διαθέτουν στοιχεία που τα κατατάσσουν στα «δημόσια αγαθά» και ότι, εφόσον η φθορά τους δεν έχει προκληθεί σκόπιμα, το Δημόσιο έχει την υποχρέωση να καλύψει το σύνολο ή μέρος της σχετικής δαπάνης όταν αυτή ξεπερνά ένα «εύλογο όριο». Η δαπάνη που υποχρεούται να αναλάβει το κράτος προσδιορίζεται ως «το ποσό που προκύπτει από τα κεφαλαιοποιημένα έσοδα που μπορούν να προκύψουν από τη χρήση του ακινήτου, αφού αφαιρεθούν από αυτά τα έξοδα αποκατάστασής του, τα οποία υπερβαίνουν το κόστος αποκατάστασης ενός κοινού κτιρίου, με τα ίδια μεγέθη με το διατηρητέο».

Για παράδειγμα, όπως εξηγείται εντός της σύνοψης, «εάν το κόστος αποκατάστασης ενός κοινής κατασκευής κτιρίου με το μέγεθος και τα χαρακτηριστικά του διατηρητέου θα ήταν 100.000 ευρώ, ενώ το κόστος για την αποκατάσταση του διατηρητέου υπολογίζεται σε 150.000 ευρώ, το κράτος θα πρέπει να αναλάβει την επιπλέον δαπάνη των 50.000 ευρώ. Συνδέοντας τα έσοδα από την αξιοποίηση του κτιρίου με την παροχή οικονομικής βοήθειας, το Π.Δ. – ορθώς – επιβάλλει την επανάχρηση του κτιρίου, θεωρώντας ότι μετά την αποκατάστασή του, θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί και να παράξει έσοδα 150.000 ευρώ. Αλλά εάν αυτό δεν είναι δυνατό, το κράτος, σύμφωνα με το Π.Δ., καταβάλλει το ‘χρηματοδοτικό κενό’ των 50.000 ευρώ».

Ένα είδος ΣΔΙΤ

Το προτεινόμενο μοντέλο περιγράφει έναν διαφανή και αποδοτικό τρόπο χορήγησης κρατικών ενισχύσεων, συνδέοντας την παροχή τους με την ένταξη των διατηρητέων στην τοπική οικονομική ζωή και την παραγωγή πολλαπλασιαστικών, θετικών επιπτώσεων. Συγκεκριμένα, προβλέπει τη δημιουργία ενός κρατικού Φορέα Διαχείρισης Προγράμματος Αποκατάστασης Διατηρητέων Κτιρίων, που θα έχει την ευθύνη σχεδιασμού και υλοποίησης της εθνικής στρατηγικής για την αποκατάσταση των διατηρητέων, και ο οποίος θα έχει υπό την εποπτεία του ένα Ταμείο Παροχής Οικονομικών Ενισχύσεων και μια Τεχνική Υπηρεσία που θα υποστηρίζει διοικητικά και τεχνικά την υλοποίηση των έργων.

Το Ταμείο, η διαχείριση του οποίου προτείνεται να ανατεθεί σε χρηματοπιστωτικό ίδρυμα, θα παρέχει οικονομικές ενισχύσεις σύμφωνα με τη στρατηγική του Φορέα, ο οποίος θα παρακολουθεί και θα ελέγχει την εφαρμογή της από το Ταμείο. Ο διαχειριστής του Ταμείου θα προσδιορίζει το “εύλογο όριο”, με τη χρήση σύγχρονων χρηματοοικονομικών τεχνικών. Το Ταμείο θα διαχειρίζεται δύο λογαριασμούς: από τον πρώτο θα παρέχει χαμηλότοκα δάνεια και από τον δεύτερο μη επιστρεπτέες επιχορηγήσεις όταν το κόστος ξεπερνάει το “εύλογο όριο”.

Οι πόροι για τα δάνεια και τις επιχορηγήσεις, αφού αφορούν διατηρητέα, μπορούν να προέρχονται από το ΕΣΠΑ ή και από το Πρόγραμμα Δημοσίων Επενδύσεων. Με το Ταμείο εξασφαλίζεται η ανακύκλωση πόρων καθώς το ποσό του δανείου που αποπληρώνεται σταδιακά θα επιστρέφει στο Ταμείο, το οποίο θα μπορεί να το διαθέσει για νέες, αντίστοιχες επενδύσεις. Το μοντέλο αυτό προβλέπει και τη συνεισφορά – μέσω δανεισμού ή με ίδια κεφάλαια – ιδιωτικών πόρων, ένα είδος ΣΔΙΤ. Για τα διατηρητέα που δεν μπορούν να παράγουν έσοδα, θα μπορεί να δοθεί ως επιχορήγηση το σύνολο του κόστους αποκατάστασης ενώ το ίδιο θα ισχύει και για τα δημόσια διατηρητέα.

Αναλυτικά τα βήματα για αποκατάσταση και επανάχρηση διατηρητέων

Αναφορικά με τις διαδικασίες που προτείνεται να ακολουθηθούν, στο κείμενο της σύνοψης της πρότασης παρατίθεται μια ενδεικτική περίπτωση με στόχο να γίνουν αντιληπτά τα βήματα που θα χρειαστούν στην πράξη για να αξιοποιήσει κάποιος ενδιαφερόμενος το προτεινόμενο μοντέλο. «Αρχικά ο ιδιοκτήτης του ακινήτου ή των ακινήτων εκδηλώνει το ενδιαφέρον του στον Φορέα του Προγράμματος. Το ίδιο θα πρέπει να κάνουν και οι πιθανοί “Φορείς των Έργων”.

“Φορέας Έργου” προτείνεται να είναι μια ιδιωτική εταιρεία η οποία θα διαθέτει την κατάλληλη τεχνογνωσία για να αναλάβει όχι μόνο το κατασκευαστικό τμήμα του έργου αλλά οπωσδήποτε και τη διαχείριση του ακινήτου για ένα χρονικό διάστημα που θα συμφωνηθεί, το οποίο θα πρέπει να εκτείνεται τουλάχιστον στον χρόνο που απαιτείται για την απόσβεση του συνολικού κόστους αποκατάστασης του κτιρίου. Ο Φορέας του Έργου θα πρέπει να εξασφαλίζει και την επανάχρηση και συντήρηση του κτιρίου τουλάχιστον για όλο το χρονικό διάστημα που απαιτείται, προκειμένου να προκύπτουν τα αναγκαία έσοδα. Ο Φορέας του Προγράμματος προτείνεται να ενημερώνει τις δύο πλευρές, ιδιοκτήτες και Φορείς Έργων, για την ύπαρξη ενδιαφέροντος, και να τις προτρέπει να διαπραγματευτούν μεταξύ τους. Το μοντέλο θεωρεί χρήσιμο ένας Φορέας Έργου να αναλαμβάνει αρκετά έργα αποκατάστασης και επανάχρησης μικρών κτιρίων, ή μεμονωμένα μεγάλα κτίρια. Με αυτό τον τρόπο θα μπορούν να δημιουργούνται οικονομίες κλίμακας και επομένως να μειώνονται τα συνολικά κόστη των διαδικασιών και των έργων».

Όπως επίσης αναφέρεται στη σύνοψη της πρότασης για τα διατηρητέα, «για την υλοποίηση των Έργων αποκατάστασης ο Φορέας του Έργου θα πρέπει να λαμβάνει τραπεζικό δανεισμό με όρους αγοράς ή να χρησιμοποιεί ίδια κεφάλαια που να επαρκούν. Με αυτό τον τρόπο δείχνει το πραγματικό ενδιαφέρον του για το έργο, και ιδιαίτερα, για τη μακροχρόνια συντήρηση και για την καλή οικονομική διαχείριση των κτιρίων. Με τις μελέτες και το επιχειρηματικό του σχέδιο, θα μπορεί να διεκδικήσει χρηματοδότηση από τους πόρους του Ταμείου (χαμηλότοκα δάνεια και επιχορηγήσεις για το ποσό άνω του “εύλογου ορίου”) για λογαριασμό των ιδιοκτητών των κτιρίων, και τελικά, να πραγματοποιήσει το έργο.

Την παραπάνω διαδικασία θα διευκόλυνε η δημιουργία Εταιρείας Ειδικού Σκοπού, την οποία θα διαχειρίζεται ο Φορέας του Έργου, και στην οποία οι ιδιοκτήτες θα συνεισφέρουν τουλάχιστον τα δικαιώματα διοίκησης και διαχείρισης των ακινήτων τους για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, ανάλογα με την κάθε περίπτωση Έργου, και όπως θα έχει συμφωνηθεί». Όσον αφορά το νέο μοντέλο για τα διατηρητέα, ο Κωνσταντίνος Καρτάλης, Καθηγητής στο ΕΚΠΑ, μέλος της επιστημονικής επιτροπής της Ευρωπαϊκής Ένωσης για την Κλιματική Αλλαγή και επιστημονικός υπεύθυνος των ερευνών της διαΝΕΟσις για την κλιματική αλλαγή – ο οποίος ήταν παρών στην παρουσίαση της πρότασης σε εκπροσώπους των ΜΜΕ τη Δευτέρα 22 Ιανουαρίου στο Παγκράτι – σημείωσε σχετικά μιλώντας στα ΝΕΑ: «Θεωρώ ότι είναι μια μελέτη που έχει τον ρεαλισμό που απαιτείται για να μπορέσει να δοθεί μια λύση στο χρονίζον πρόβλημα της διάσωσης και αξιοποίησης των διατηρητέων κτιρίων όχι μόνο της Αθήνας αλλά και άλλων ελληνικών πόλεων».