H Νέα Υόρκη επέστρεψε στο ενοικιοστάσιο – Χιλιάδες τα κενά διαμερίσματα

Για τους ιδιοκτήτες ακινήτων της Νέας Υόρκης οι κανόνες ήταν από καιρό απλοί και προσοδοφόροι. Αγόραζαν υποβαθμισμένα κτίρια που έχουν ενοικιοστάσιο, τα επιδιόρθωναν, μεταβίβαζαν τα έξοδα στους ενοικιαστές αυξάνοντας τα ενοίκια, κάτι που επιτρεπόταν βάσει των κανονισμών. Μόλις τα ενοίκια πλησίαζαν τα 2.800 δολάρια, οι ιδιοκτήτες μπορούσαν να χρεώσουν ό,τι αντέχει η αγορά και τα διαμερίσματα γίνονταν πιθανό χρυσωρυχείο. Απλά χρειάζεται υπομονή, λέει το Bloomberg.

Αλλά, για κάποιους, η επένδυση δεν πήγε καλά. Το 2019, ανησυχώντας για τη μείωση της προσφοράς οικονομικά προσιτής στέγης, οι νομοθέτες της πολιτείας της Νέας Υόρκης ξαναέγραψαν τους κανόνες μειώνοντας απότομα το ποσό στο οποίο οι ιδιοκτήτες μπορούσαν να αυξήσουν τα ενοίκια μετά τις ανακαινίσεις.

Πλέον τα διαμερίσματα δεν φεύγουν πλέον από ενοικιοστάσιο όταν τα ενοίκια ανεβαίνουν αρκετά ψηλά.

Πέρυσι, στα κτίρια της Νέας Υόρκης με τουλάχιστον ένα διαμέρισμα σε ενοικιοστάσιο πωλήθηκαν κατά μέσο όρο για 203.000 δολάρια έκαστο, μειωμένα κατά 34% από το 2019, σύμφωνα με την εταιρεία διαχείρισης επενδύσεων Maverick Real Estate Partners. Αντίθετα, η τιμή των εκτός ενοικιοστασίου διαμερισμάτων αυξήθηκε κατά 23%.

Αυτές οι μειώσεις υποδεικνύουν μια εντεινόμενη μάχη για προσιτή στέγη σε μια από τις πιο ακριβές πόλεις του κόσμου, τονίζει το Bloomberg.

Για κάποιους ιδιοκτήτες, οι αυστηρότεροι κανονισμοί ενοικίων παραβιάζουν τα δικαιώματα ιδιοκτησίας και απλώς θα επιδεινώσουν την έλλειψη στέγης αποθαρρύνοντας την ανακαίνιση και την κατασκευή.

Το τίμημα αλόγιστου δανεισμού

Αλλά για τους ενοικιαστές, οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων πληρώνουν απλώς το τίμημα του αλόγιστου δανεισμού που βασιζόταν σε ενοίκια που είχαν εκτοξευτεί και τα οποία αναπόφευκτα θα πυροδοτούσαν αντιδράσεις. Τα ενοικιοστάσια επιστρέφουν μετά από απαξίωση για περισσότερο από μια γενιά.

Κατά κανόνα, οι οικονομολόγοι ξορκίζουν τα ενοικιοστάσια, θεωρώντας ότι στρεβλώνουν τις αγορές. Οι κανόνες, υποστηρίζουν, ωφελούν τους μακροχρόνιους ενοικιαστές εις βάρος των νεοφερμένων και είναι ένας αναποτελεσματικός τρόπος για να βοηθηθούν όσοι το χρειάζονται περισσότερο.

Αλλά ο Κρις Χέρμπερτ, διευθύνων σύμβουλος του Διεπιστημονικού Κέντρου Σπουδών Στέγασης του Πανεπιστημίου του Χάρβαρντ, είπε στο Bloomberg ότι η αγορά απογοητεύει τους ενοικιαστές. Στην κλασική οικονομία, οι αυξανόμενες τιμές θα πρέπει να οδηγούν σε περισσότερες κατασκευές και να μετριάζουν τα ενοίκια. Αλλά η σπανιότητα γης σε ελκυστικές πόλεις και οι κανόνες χωροθέτησης προκαλούν σοβαρές ελλείψεις. Σε αυτό το περιβάλλον, ο ηπιότερος έλεγχος των ενοικίων, όπως η σύνδεση των αυξήσεων με τον πληθωρισμό, θα μπορούσε να είναι ένας συμβιβασμός.

Τα δύο τρίτα των κατοίκων της Νέας Υόρκης είναι ενοικιαστές, ποσοστό διπλάσιο από τα αντίστοιχα σε εθνικό επίπεδο, δίνοντάς τους μεγαλύτερη πολιτική εξουσία από ό,τι οπουδήποτε αλλού στις ΗΠΑ.

Η Νέα Υόρκη διέθετε κάποια μορφή ρύθμισης ενοικίων από το 1943. Αφού έληξαν αυτές οι προστασίες στις αρχές της δεκαετίας του 1950, το κράτος θέσπισε τα δικά του μέτρα, τα οποία ίσχυαν για κτίρια προ του 1947. Αυτό το παλαιότερο σύστημα, γνωστό ως έλεγχος ενοικίων, περιορίζει σοβαρά το ποσό που πληρώνουν οι ενοικιαστές για όσο διάστημα διαμένουν σε αυτά, ένα χαρακτηριστικό που οδήγησε ορισμένους ενοικιαστές να οργανώσουν τη ζωή τους γύρω από μια απίστευτα φθηνή συμφωνία ακινήτων, προκαλώντας μερικές φορές την οργή των ανθρώπων απέναντι σε αναφορές ότι από αυτό ωφελείται κάποιος πλούσιος ή διάσημος, πληρώνοντας ψίχουλα.

Η γοητεία του ενοικιοστασίου

Η σταθεροποίηση ενοικίων, η οποία χρονολογείται από το 1969, καλύπτει περίπου 1 εκατομμύριο διαμερίσματα, στεγάζοντας το 25% του πληθυσμού της πόλης. Στην πόλη της Νέας Υόρκης, οι ενοικιαστές πλήρωναν λιγότερο κατά ένα τρίτο για διαμερίσματα σε ενοικιοστάσιο από ό,τι θα πλήρωναν αντίστοιχα σε τιμές αγοράς.

Στη δεκαετία του 1990 που ήταν πιο προσανατολισμένη στην αγορά, οι νομοθέτες των πόλεων και των πολιτειών ψήφισαν για χαλάρωση των κανόνων. Για πολλά κτίρια, οι ιδιοκτήτες θα μπορούσαν επίσης να αυξήσουν τα μηνιαία ενοίκια κατά $1 για κάθε $40 που πλήρωναν σε ανακαινίσεις, που σημαίνει ότι ένας ιδιοκτήτης που επένδυσε $60.000 σε ένα κενό διαμέρισμα θα μπορούσε να αυξήσει το ενοίκιο κατά $1.500  για τον επόμενο ενοικιαστή.

Αυτό το σύστημα έκανε τα υπό ενοικιοστάσιο διαμερίσματα πολύ πιο ελκυστικά. Μια νέα κατηγορία επενδυτών συνέρρευσε σε μια αγορά στην οποία κυριαρχούσαν ντόπιοι ιδιοκτήτες.

Οι αρχές αλλάζουν γνώμες

Αλλά οι αυξανόμενες τιμές κατοικιών προκάλεσαν αντιδράσεις. Ο τότε αρχές δήλωναν ότι οι χαλαρότεροι έλεγχοι παρείχαν κίνητρα για την παρενόχληση των ενοικιαστών και προώθησαν την απορρύθμιση εκατοντάδων χιλιάδων διαμερισμάτων. Έτσι, ένα μπλοκ προοδευτικών πολιτειακών νομοθετών έθεσε τις βάσεις για τις αλλαγές του 2019 που δυσαρέστησαν τους ιδιοκτήτες.

Ορισμένοι υποστηρικτές των ενοικιαστών χαιρετίζουν την πτώση των τιμών για τα ρυθμιζόμενα διαμερίσματα. Με κρατική βοήθεια, ΜΚΟ ή ενοικιαστές θα μπορούσαν να αγοράσουν κτίρια σε χαμηλότερες τιμές, όπως έκαναν τη δεκαετία του 1980 και θα μπορούσαν να χρεώνουν πιο προσιτά ενοίκια.

Οι ιδιοκτήτες προσπάθησαν, ανεπιτυχώς, να πείσουν το Ανώτατο Δικαστήριο των ΗΠΑ να παρέμβει εκ μέρους τους.

Σε μια από τις περίεργες ανατροπές της ρύθμισης ενοικίων που ανησυχεί τους οικονομολόγους, κάποιοι αφήνουν τα διαμερίσματα κενά επειδή δεν έχει νόημα να επισκευάζονται και να νοικιάζονται με τις τρέχουσες τιμές. Έτσι, χιλιάδες διαμερίσματα είναι άδεια.

Πηγή: OT