Τρεις λόγοι που η στεγαστική κρίση δεν έχει σημάνει -ακόμα- συναγερμό

Όλοι γνωρίζουμε την ιστορία της Παγκόσμιας Οικονομικής Ύφεσης μέχρι τώρα. Έδωσε ένα τέλος στην εποχή της Great Moderation, μια περίοδο οικονομικής σταθερότητας, αφού ο πληθωρισμός έφτασε σε τρελά ύψη στις αρχές της δεκαετίας του ’80.

Τίποτα όμως δεν διαρκεί για πάντα. Οι επικίνδυνες πρακτικές δανεισμού τροφοδότησαν την κρίση των subprime. Οι τιμές των κατοικιών κορυφώθηκαν στις αρχές του 2007, αλλά στη συνέχεια έπεσαν κατακόρυφα, οι αθετήσεις ενυπόθηκων δανείων αυξήθηκαν και οι ενυπόθηκοι τίτλοι επιδεινώθηκαν.

Τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα υπέστησαν μεγάλες απώλειες, η φούσκα των ακινήτων έσκασε και ακολούθησε κύμα κατασχέσεων.

Μετά από μια περίπου δεκαετία ανάκαμψης, η αγορά κατοικίας βρέθηκε σε μια άλλη εποχή κατάρρευσης. Οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν σημαντικά κατά τη διάρκεια της έκρηξης των κατοικιών που τροφοδοτήθηκε από την πανδημία και τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων υπερδιπλασιάστηκαν αμέσως μετά, καθώς η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ αύξησε τα επιτόκια για να τιθασεύσει ξανά τον πληθωρισμό.

Πέρυσι, η αγορά κατοικίας πάγωσε. Οι πωλήσεις υφιστάμενων κατοικιών έπεσαν στο χαμηλότερο σημείο των τελευταίων σχεδόν 30 ετών

«Κάθε κρίση είναι διαφορετική, και τώρα δεν βρισκόμαστε σε κρίση», δήλωσε στο Fortune ο James B. Lockhart III, ανώτερος συνεργάτης του Bipartisan Policy Center, ο οποίος διαδραμάτισε καθοριστικό ρόλο στην παγκόσμια χρηματοπιστωτική κατάρρευση του 2008.

Ο Lockhart δήλωσε ότι πείστηκε να αναλάβει το Γραφείο Εποπτείας Ομοσπονδιακών Στεγαστικών Επιχειρήσεων, την υπηρεσία που επέβλεπε τις Fannie Mae και Freddie Mac, το 2006, λίγο πριν καταρρεύσει η αγορά κατοικίας. Τελικά έγινε η Ομοσπονδιακή Υπηρεσία Στεγαστικής Χρηματοδότησης και συνέχισε να υπηρετεί ως διευθυντής της μέχρι το καλοκαίρι του 2009.

«Μπορούσαμε να δούμε ότι η αγορά ακινήτων άρχιζε να πιάνει πάτο…».

Για ποιους λόγους διαφέρει η στεγαστική κρίση του σήμερα

Αυτό δεν σημαίνει ότι δεν έχουμε μεγάλο πρόβλημα το 2024, ωστόσο τώρα έχει πάρει τη μορφή μιας υποβαθμισμένης αγοράς κατοικιών.

Υπάρχουν διαφορετικές εκτιμήσεις για την έλλειψη κατοικιών, αλλά γενικά κυμαίνονται μεταξύ 2 και 6 εκατομμυρίων – αποτέλεσμα «κακών στεγαστικών πολιτικών», δήλωσε ο Lockhart. Οι περισσότεροι αναλυτές στεγαστικής πολιτικής και αστικοί οικονομολόγοι θα συμφωνούσαν μαζί του, αν και πιθανότατα θα χρησιμοποιούσαν τον όρο «στεγαστική κρίση» για να περιγράψουν την κατάσταση.

Παρόλα αυτά, υπάρχουν τρεις λόγοι για τους οποίους δεν βρισκόμαστε σε κρίση στέγασης, τουλάχιστον όχι σε κρίση συγκρίσιμη με τη Μεγάλη Χρηματοπιστωτική Κρίση.

Πρώτον, τα πρότυπα δανεισμού δεν είναι χαλαρά. Στις αρχές της δεκαετίας του 2000, «δόθηκαν πολλά πολύ άσχημα ενυπόθηκα δάνεια», δήλωσε ο Lockhart. Ανέφερε τα ενυπόθηκα δάνεια που είχαν αρχικά χαμηλά επιτόκια και μετά από δύο ή τρία χρόνια ανέβαιναν.

Ένας μεγάλος αριθμός των δανείων τοποθετήθηκε σε τίτλους με υποθήκη ιδιωτικής ετικέτας, και οι Fannie Mae και Freddie Mac έχαναν μερίδιο αγοράς επιπλέον των υφιστάμενων διλημμάτων τους. Αυτό οδηγεί στον δεύτερο λόγο.

Η Fannie Mae και η Freddie Mac δεν ήταν σε θέση να παρουσιάσουν ελεγμένους οικονομικούς λογαριασμούς για αρκετά χρόνια, εξήγησε ο Lockhart. Έτσι, όταν η αγορά ακινήτων άρχισε την κατρακύλα της και οι τίτλοι που εξασφαλίζονταν με υποθήκες έχασαν τόσο μεγάλο μέρος της αξίας τους, η Fannie και η Freddie είχαν τόσο λίγα κεφάλαια που τους έπληξε άσχημα. «Μέχρι τα μέσα του καλοκαιριού του 2008, και οι δύο εταιρείες έμοιαζαν να είναι υποβιβασμένες», δήλωσε ο Lockhart.

O τρίτος λόγος είναι το γεγονός ότι η προσιτή τιμή στέγασης είναι χειρότερη τώρα από ό,τι στο απόγειο της φούσκας των κατοικιών, αλλά δεν υπάρχουν τεράστια τμήματα ανθρώπων που χρωστούν περισσότερα για το σπίτι τους από όσα πραγματικά αξίζει.

Οι τιμές των κατοικιών γενικά δεν έχουν πέσει και υπάρχει λόγος για αυτό. Το 98% των εκκρεμών δανειοληπτών είναι κλειδωμένοι με επιτόκιο στεγαστικών δανείων κάτω της αγοράς. Σχεδόν το 40% των ιδιοκτητών σπιτιού είναι χωρίς υποθήκη . και υπάρχει τεράστια έλλειψη κατοικιών σε όλη τη χώρα.

Τα πράγματα αναμένεται να χαλαρώσουν φέτος, καθώς τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έχουν μειωθεί από την πρόσφατη κορύφωσή τους και οι τιμές των κατοικιών δεν αναμένεται να ανατιμηθούν με το προηγούμενο επιτόκιο, αλλά εξακολουθούν να είναι υψηλά, όπως και τα ενοίκια.