Ουκρανία, μια απροσδόκητη… «έκρηξη» στην αγορά ακινήτων εν μέσω του πολέμου

Στα δύο και πλέον χρόνια της ρωσικής εισβολής στην Ουκρανία, εκατοντάδες κτίρια έχουν καταστραφεί από τους βομβαρδισμούς, εξαναγκάζοντας σε φυγή εκατομμύρια ανθρώπους.

Σχεδόν 6,5 εκατομμύρια έχουν εγκαταλείψει τη χώρα.

Εξ αυτών, περίπου ένας στους τρεις λέει ότι σχεδιάζει να επιστρέψει μετά τον πόλεμο, αν και το τέλος του δεν είναι προσώρας ορατό.

Στο μεσοδιάστημα έχουν επιστρατευτεί ένα εκατομμύριο άντρες, που άφησαν πίσω τις οικογένειές τους και τις δουλειές τους.

Το 2023, η οικονομία της Ουκρανίας συρρικνώθηκε κατά ένα τρίτο.

Ο πληθωρισμός αυξήθηκε περισσότερο από 25%.

Μόνο η δυτική βοήθεια, ύψους πολλών δισεκατομμυρίων, πληρώνει τους «λογαριασμούς» της κυβέρνησης του προέδρου Βολοντίμιρ Ζελένσκι.

Το δε ποσοστό γεννήσεων στην Ουκρανία έχει πέσει στα 1,22 παιδιά ανά γυναίκα, από τα χαμηλότερα παγκοσμίως, αφήνοντας έτσι ελάχιστες ελπίδες για τις μεταπολεμικές προοπτικές.

Σε πείσμα ωστόσο της φρίκης του πολέμου, οι άνθρωποι θέλουν να συνεχίσουν να ζουν τη ζωή τους όσο το δυνατόν πιο φυσιολογικά.

Αυτό καταδεικνύει εν μέρει η ουκρανική αγορά ακινήτων, που επί του παρόντος βιώνει μια καλοδεχούμενη… «έκρηξη».

Όσο κι αν φαίνεται απροσδόκητο, κατά το προηγούμενο έτος -το δεύτερο του πολέμου- σημειώθηκε σημαντική ανάκαμψη στον κτηματομεσιτικό τομέα στην εμπόλεμη χώρα.

Τα στοιχεία του 2023 δείχνουν ότι συνολικά 404.509 σπίτια, διαμερίσματα και οικόπεδα άλλαξαν χέρια στην Ουκρανία.

Πρόκειται για αύξηση των συναλλαγών κατά 71%, σε σύγκριση με το 2022, το πρώτο έτος του πολέμου.

Εξ αυτών, 172.628 συμβόλαια ήταν για αγορά διαμερισμάτων και κατοικιών.

Στα 231.881 ανήλθαν τα συμβόλαια για τις αγοραπωλησίες οικοπέδων.

Προφανώς η αγορά δεν φτάνει στα επίπεδα-ρεκόρ του 2021, του έτους προ της ρωσικής εισβολής.

Τότε είχαν γίνει 320.165 αγοραπωλησίες διαμερισμάτων και κατοικιών και 301.518 οικοπέδων.

Παρ’ όλα αυτά όλο και περισσότεροι Ουκρανοί εμφανίζονται πλέον πρόθυμοι να επενδύσουν σε ακίνητα, κόντρα στη συνεχιζόμενη αβεβαιότητα.

Μια γυναίκα περπατά εν μέσω χιονόπτωσης στα μέσα Μαρτίου, σε δρόμο του Κιέβου (REUTERS/Thomas Peter)

Σταθερή επένδυση, αλλαγή προτιμήσεων

Μοιραία, ο πόλεμος έχει φυσικά αλλάξει άρδην τους όρους.

Τα ακίνητα έχουν χάσει σημαντικά την αξία τους σε πόλεις κοντά στην πρώτη γραμμή.

Στα δυτικά της Ουκρανίας, αντίθετα, οι τιμές έχουν εκτοξευτεί έως και 75%.

Η ρωσική εισβολή φαίνεται εν τω μεταξύ να ωθεί τους Ουκρανούς σε διαφοροποίηση των προτιμήσεών της στην αγορά ακινήτων.

Οι αγοραστές αποφεύγουν επίσης κτίρια που βρίσκονται κοντά σε υποδομές, που θα μπορούσαν να αποτελέσουν στόχο βομβαρδισμών, όπως π.χ.  αεροδρόμια, σταθμούς ηλεκτροπαραγωγής και στρατιωτικές εγκαταστάσεις.

Χαμηλά στις προτιμήσεις τους είναι τα διαμερίσματα στα λεγόμενα «χρουστσόφκα».

Πρόκειται για τα μεγάλα, ψηλά και χωρίς ασανσέρ συγκροτήματα κατοικιών, που χτίστηκαν επί της σοβιετικής εποχής και παραμένουν τυπικό χαρακτηριστικό του ουκρανικού αστικού τοπίου.

Έχουν λεπτούς τοίχους από τούβλα, μικροσκοπικούς διαδρόμους και κουζίνες.

Όμως αυτός δεν είναι ο βασικός λόγος που έχουν πέσει στις προτιμήσεις, ακόμη και εκείνων με περιορισμένο προϋπολογισμό.

Αυτό που έδειξε ο πόλεμος με τη Ρωσία είναι ότι κτίρια σαν και αυτά υπέστησαν μεγαλύτερες ζημιές ή και καταστράφηκαν από τα πυραυλικά πλήγματα, συγκριτικά με σύγχρονες πολυκατοικίες και ουρανοξύστες.

Υπό τον ίδιο φόβο οι νέοι αγοραστές προτιμούν κυρίως τους χαμηλότερους ορόφους.

«Κανείς δεν θέλει πλέον πανοραμική θέα», λέει με παράπονο στη γερμανική εφημερίδα Die Welt ο Ρομάν Γκερασίμτσουκ, ιδρυτής και διευθυντής της City Development Solutions, μιας εταιρείας συμβούλων ακινήτων στο Κίεβο.

Οι δε υπόγειοι χώροι στάθμευσης και οι αποθήκες είναι το νέο best seller.

Ο λόγος;

Μπορούν να μετατραπούν σε αυτοσχέδιο καταφύγιο με εξαερισμό, θέρμανση, πρόσβαση στο διαδίκτυο, ενδοσυνεννόηση κ.α., εξηγεί

εξηγεί η Άννα Λάεβσκ, εμπορική διευθύντρια της κατασκευαστικής Intergal-Bud, με έδρα το Κίεβο.

Καθώς ολοένα και περισσότεροι άνθρωποι εν τω μεταξύ αναζητούν διαμερίσματα με το κλειδί στο χέρι, στην εμπόλεμη Ουκρανία γνωρίζουν μια ανέλπιστη άνθιση οι εταιρείες εσωτερικής διακόσμησης.

Οι τιμές για την υπηρεσία πλέον κυμαίνονται μεταξύ 300 και 500 δολαρίων ανά τετραγωνικό μέτρο…

Πυροσβέστες δίνουν τις πρώτες βοήθειες σε μια ηλικιωμένη ένοικο πολυόροφου, σοβιετικής κατασκευής κτιρίου, που υπέστη ζημιές από ρωσική επίθεση στο Κίεβο, στις αρχές Φεβρουαρίου (REUTERS/Valentyn Ogirenko)

Ζήτηση vs προσφοράς στο φόντο του πολέμου

Κινητήριες δυνάμεις στην ουκρανική αγορά ακινήτων θεωρούνται σήμερα τρεις βασικές ομάδες αγοραστών.

Ως μεγαλύτερη σκιαγραφείται αυτή των βίαια εσωτερικά εκτοπισμένων από τη φρίκη του πολέμου.

Πολλοί έχασαν τα σπίτια τους, έφυγαν από τις περιοχές τους εξαιτίας των μαχών ή των μονομερών προσαρτήσεων εδαφών από τη Ρωσία.

Λίγοι σε αυτή την κατηγορία των αγοραστών βασίζονται σε αποζημιώσεις από το κράτος. Αυτοί που τις έχουν ήδη λάβει υπολογίζονται σε μερικές εκατοντάδες, «αλλά ο αριθμός αυτός αυξάνεται», λέει ο Ρομάν Γκερασίμτσουκ.

Παράλληλα υπάρχουν οι Ουκρανοί που υπηρετούν σήμερα ή έχουν υπηρετήσει στο παρελθόν στα πολεμικά μέτωπα, με τις αποζημιώσεις για μάχιμους και γιατρούς να είναι υψηλή σε σχέση με το κόστος ζωής στη χώρα.

Υπάρχουν επίσης Ουκρανοί που είχαν βάλει στόχο την αγορά ακινήτων ή γης πριν ξεσπάσει ο πόλεμος και κατέληξαν να αναβάλουν την αγορά, διατηρώντας ένα σεβαστό κομπόδεμα σε δολάρια ή ευρώ, εντός και κυρίως εκτός τραπεζών.

Οι μεγαλύτερες αγορές είναι στην ευρύτερη περιοχή του Κιέβου, στη δυτική Ουκρανία, αλλά και στο Ντνίπρο, στα ανατολικά.

Ένας επιπλέον λόγος που ωθεί ανοδικά τις τιμές των ακινήτων ειδικά σε πόλεις στα δυτικά, όπως στη Λβιβ, είναι η μετεγκατάσταση εκεί πολλών μεγάλων εταιρειών.

Παρά την αυξημένη ζήτηση, ωστόσο, υπάρχει σοβαρό κενό στον κατασκευαστικό τομέα.

Είναι πολλοί οι τεχνίτες που είτε έχουν εγκαταλείψει την Ουκρανία, είτε έχουν επιστρατευτεί.

Ενδεικτικά, τα πιο πρόσφατα διαθέσιμα στοιχεία δείχνουν ότι ο αριθμός των ανοιχτών θέσεων εργασίας στον κλάδο των κατασκευών υπερβαίνει τον συνολικά αριθμό των εγγεγραμμένων ανέργων στη χώρα.

Επίσης, πολλά εργοστάσια που παράγουν οικοδομικά υλικά καταστράφηκαν ή αντιμετωπίζουν σοβαρές ελλείψεις σε εξειδικευμένο προσωπικό και σε πρώτες ύλες.

Αντανακλώντας το κλίμα ρευστότητας και καχυποψίας, οι νέοι αγοραστές αναζητούν πλέον μόνο ακίνητα που είναι ήδη υπό κατασκευή ή σε μεγάλο βαθμό αποπερατωμένα.

Οι δε επενδυτές που στο παρελθόν «πόνταραν» στην εμπορική εκμετάλλευση ακινήτων έχουν σχεδόν εξαφανιστεί από την εγχώρια αγορά.