9+1 βήματα για ασφαλείς ανακαινίσεις κατοικιών και κτιρίων

Με τις τιμές των ακινήτων να αυξάνονται συνεχώς, πολλοί είναι εκείνοι που επιλέγουν να αγοράσουν ένα παλιό (άρα πιο φθηνό) σπίτι και στη συνέχεια προβαίνουν σε εργασίες ανακατασκευής του προκειμένου να το κάνουν κατοικήσιμο.

Ωστόσο, και το κόστος των ανακαινίσεων έχει πάρει τελευταία την ανηφόρα, τόσο από πλευράς υλικών όσο και εργασίας. Ετσι, η προσπάθεια μείωσής τους οδηγεί πολλούς ενδιαφερομένους να απευθύνονται για τις εργασίες αυτές απευθείας σε εργολάβο παρακάμπτοντας τον μηχανικό και το κόστος αδείας και επίβλεψης και να προχωρούν στις απαραίτητες εργασίες χωρίς καμία άδεια, επίβλεψη, ασφάλιση εργασιών κ.λπ.

«Αυτό είναι λάθος και επικίνδυνο, διότι μια εσφαλμένη επιλογή μπορεί να επιβαρύνει το κτίριο και να προκύψουν μεγάλες καταστροφές, ενώ υπάρχει κίνδυνος και για τη ζωή των ενοίκων» επισημαίνει, μιλώντας στα «ΝΕΑ», η τοπογράφος-πολεοδόμος μηχανικός Γραμματή Μπακλατσή.

Η πρόσφατη τραγωδία στον Πειραιά, όπου ένας 31χρονος αστυνομικός έχασε τη ζωή του όταν κατέρρευσε τμήμα του παλιού κτιρίου όπου γίνονταν εργασίες, έδειξε για άλλη μια φορά πόσο απαραίτητος είναι, μεταξύ άλλων, ο στατικός έλεγχος από μηχανικό ενός παλιού κτιρίου.

Μονόδρομος

Ομως οι ανακαινίσεις είναι μονόδρομος για όσους επιθυμούν να αποκτήσουν προσιτή κατοικία στα αστικά κέντρα. «Η ανακαίνιση των παλιών διαμερισμάτων και κατοικιών είναι η ανοικοδόμηση του μέλλοντος για όλες τις πόλεις, τόσο τις ευρωπαϊκές όσο και τώρα πια και της χώρας μας» λέει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ και της Διεθνούς Ενώσεως Ιδιοκτητών Ακινήτων (UIPI) Στράτος Παραδιάς.

«ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της Γραμματής Μπακλατσή παρουσιάζουν μέσα από 9+1 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις απαραίτητες πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη όσοι προβαίνουν σε ανακαινίσεις, ώστε να μην υπάρξει πρόβλημα ασφάλειας, ούτε πρόβλημα με την Πολεοδομία και αναγκαστούν να βάλουν βαθιά το χέρι στην τσέπη, αφού, πέρα από τα προβλεπόμενα πρόστιμα, το κτίσμα θα κριθεί αυθαίρετο.

Τι πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες όταν αποφασίσουν να προβούν σε ριζική ανακαίνιση ενός κτιρίου;

Οι ιδιοκτήτες  θα πρέπει να γνωρίζουν ότι:

• Μια ριζική ανακαίνιση με γκρέμισμα τοίχων απαιτεί την παρουσία μηχανικού. Μια λανθασμένη επιλογή μπορεί να δημιουργήσει πρόβλημα στατικότητας στο κτίριο και να προκύψουν μεγάλες καταστροφές ενώ υπάρχει κίνδυνος και για τη ζωή των ενοίκων.
• Τα κεντρικά δοκάρια δεν πρέπει να πειράζονται ποτέ, διότι στηρίζουν όλο το οικοδόμημα. Ιδιαίτερα σε παλιά κτίρια πολλά προβλήματα της τοιχοποιίας θα περάσουν στον υπόλοιπο σκελετό, αν αφαιρεθεί ο τοίχος. Αυτό είναι κάτι που μόνο ένας εξειδικευμένος τεχνικός μπορεί να το διαπιστώσει.
• Υδραυλικές, αποχετευτικές αλλά και ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις πρέπει να αλλάζουν όταν έχουν παλιώσει. Είναι καλύτερη η ριζική αφαίρεσή τους παρά να γίνονται εργασίες επιδιόρθωσης κάθε φορά που προκύπτει μια ζημιά.

Τι ισχύει για την αλλαγή των εξωτερικών όψεων/χώρων;

Η αλλαγή των εξωτερικών όψεων/χώρων ενός διαμερίσματος / πολυκατοικίας απαιτεί άδεια από την Πολεοδομία, αλλά και τη σύμφωνη γνώμη των συνιδιοκτητών.

Τι ισχύει για την περίπτωση που γκρεμίζονται τοίχοι με στόχο την αλλαγή διαρρύθμισης;

Στην περίπτωση αυτή χρειάζεται άδεια μικρής κλίμακας από την Πολεοδομία, εφόσον δεν θίγονται τα στοιχεία του φέροντος οργανισμού του κτιρίου. Για την αίτηση απαιτούνται τοπογραφικό, κάτοψη, φωτογραφίες και τεχνική έκθεση-βεβαίωση μηχανικού στην οποία αναφέρει ότι δεν θίγεται ο στατικός φορέας του κτιρίου.

Τι πρέπει να κάνει ο ενδιαφερόμενος όταν θέλει να κάνει μία προσθήκη πάνω ή δίπλα από το παλιό κτίσμα;

Πρώτα θα πρέπει να εξετάσει ο μηχανικός αν τα πολεοδομικά στοιχεία που ισχύουν σήμερα (υπόλοιπο δόμησης, κάλυψης, μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος, επιβολή πρασιάς, απόσταση από τα όρια κ.λπ.) επιτρέπουν να γίνει προσθήκη. Στην περίπτωση αυτή, θα χρειαστεί η έκδοση νέας οικοδομικής άδειας και τότε απαιτούνται όλες οι μελέτες (τοπογραφικό, αρχιτεκτονική και στατική μελέτη, μελέτη ύδρευσης και αποχέτευσης, μελέτη πυρασφάλειας και ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων, μελέτη Κανονισμού Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (ΚΕΝΑΚ).

Τι θεωρείται ριζική ανακαίνιση και τι είδους άδεια απαιτείται;

Η ριζική ανακαίνιση κτιρίου αναφέρεται σε εργασίες μεγάλης κλίμακας και συνήθως ο προϋπολογισμός των εργασιών που απαιτούνται ξεπερνά το ποσό των 25.000 ευρώ. Σε αυτή την περίπτωση απαιτείται άδεια δόμησης και όχι άδεια μικρής κλίμακας.

Η ανακαίνιση απαιτεί οικοδομική άδεια;

Οχι, σε όλες τις περιπτώσεις. Ειδικότερα, υπάρχουν εργασίες για τις οποίες δεν χρειάζεται να εκδοθεί οικοδομική άδεια, ούτε έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας, απλά εκδίδεται μία ηλεκτρονική βεβαίωση από μηχανικό σε περίπτωση που δεν απαιτούνται εγκρίσεις από άλλους φορείς ή συλλογικά όργανα.

Πότε απαιτείται οικοδομική άδεια;

Απαιτείται στην περίπτωση που έχουμε νέες οικοδομικές εργασίες όπως: ενίσχυση υφιστάμενου οικοδομικού σκελετού, αλλαγή διαρρύθμισης που επηρεάζει τη στατικότητα του κτιρίου καθώς και όταν γίνονται εργασίες αλλαγής υδραυλικών και ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων.

Τι γίνεται στην περίπτωση που αντί για οικοδομική άδεια εκδοθεί για λόγους οικονομίας άδεια μικρής κλίμακας;

Σε αυτή την περίπτωση, αν γίνει καταγγελία από γείτονες ή έλεγχος από την πολεοδομία, το κτίσμα θα κριθεί αυθαίρετο και θα επιβληθούν τα προβλεπόμενα πρόστιμα.

Για ποιες εργασίες ανακαίνισης πρέπει να εκδοθεί άδεια μικρής κλίμακας;

Αδεια μικρής κλίμακας απαιτείται για:

• Εργασίες εξωτερικών χρωματισμών ή αντικατάσταση κιγκλιδωμάτων ή επισκευή επιχρισμάτων ή επισκευή όψεων με χρήση ικριωμάτων.
• Επένδυση όψεων και αντικατάσταση υαλοπετασμάτων με χρήση ικριωμάτων.
• Κατασκευή πέργκολας επιφάνειας άνω των 50 τετραγωνικών μέτρων σε ακάλυπτους χώρους, προκήπια, βεράντες ισογείων. Σε δώματα, υπαίθριους χώρους και ανοιχτούς εξώστες επιβάλλεται η έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας ανεξαρτήτως επιφάνειας.
• Αγωγούς αερισμού και λοιπές εγκαταστάσεις και κατασκευές.
• Εσωτερικές διαρρυθμίσεις, με την προϋπόθεση ότι δεν θίγονται τα στοιχεία του φέροντος οργανισμού του κτιρίου.
• Κατασκευή φυτεμένων δωμάτων και φυτεμένων επιφανειών.
• Τοποθέτηση εξωτερικής θερμομόνωσης ή παθητικών ηλιακών συστημάτων στις εξωτερικές όψεις.
• Συντήρηση και επισκευή στεγών με χρήση ικριωμάτων.
• Κατασκευή τζακιών με τις καπνοδόχους τους σε οριζόντιες ιδιοκτησίες με χρήση κατοικίας, εφόσον δεν επηρεάζεται η στατική επάρκεια του κτιρίου.
• Ανακατασκευή στέγης, με υποβολή δήλωσης στατικής επάρκειας αρμόδιου μηχανικού.
• Εγκατάσταση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης.
• Στέγαστρα και προστεγάσματα.
• Επεμβάσεις στις όψεις κτιρίων για την τροποποίηση ή τη διάνοιξη νέων ανοιγμάτων, εφόσον δεν θίγεται ο φέρων οργανισμός.
• Εργασίες εγκατάστασης φωτοβολταϊκών συστημάτων για τις περιπτώσεις που απαιτείται σύμφωνα με ειδικότερες διατάξεις.

Προσοχή! Οταν κάνουμε πολλές εργασίες μαζί και ο προϋπολογισμός των εργασιών είναι πάνω από 25.000 ευρώ, τότε, όπως προαναφέρθηκε, απαιτείται άδεια δόμησης.

Ποιες εργασίες επιτρέπονται χωρίς άδεια αλλά με βεβαίωση μηχανικού;

Με βεβαίωση μηχανικού επιτρέπονται για:

• Μικρές εσωτερικές επισκευές ή διασκευές που δεν επηρεάζουν τη στατικότητα του κτιρίου και δεν αλλάζουν τις όψεις του.
• Εξωτερικοί χρωματισμοί ή αντικατάσταση κιγκλιδωμάτων ή επισκευή επιχρισμάτων ή επισκευή όψεων χωρίς χρήση ικριωμάτων.
• Αλλαγή ή επισκευή δαπέδων και επενδύσεων τοίχων ή οροφών.
• Συντήρηση, επισκευή ή διασκευή ή τμηματική αντικατάσταση των ηλεκτρολογικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων.
• Αντικατάσταση εσωτερικών ή εξωτερικών κουφωμάτων και υαλοπινάκων στο ίδιο άνοιγμα.
• Συντήρηση, επισκευή στεγών χωρίς χρήση ικριωμάτων.
• Μικρές διαμορφώσεις του εδάφους μέχρι συν/πλην 0,80 μέτρα από το φυσικό έδαφος και πλακοστρώσεις.
• Τοποθέτηση κλιματιστικών και επιτοίχιων λέβητων αερίου, εγκατάσταση φυσικού αερίου.
• Τοποθέτηση ηλιακών θερμοσιφώνων.
• Τοποθέτηση ή αντικατάσταση καμινάδων στις εξωτερικές όψεις υφιστάμενων κτιρίων, χωρίς χρήση ικριωμάτων, στο πλαίσιο του προγράμματος «Εξοικονόμηση κατ’ οίκον».
• Αντικατάσταση εξωτερικών κουφωμάτων ή τοποθέτησης ή αντικατάστασης καμινάδων στις εξωτερικές όψεις υφιστάμενων κτιρίων χωρίς χρήση ικριωμάτων.
• Τοποθέτηση ή εγκατάσταση εξοπλισμού σε κτίρια, όπως ντουλάπες και γλάστρες κ.λπ.
• Κατασκευή εστιών, φούρνων και τζακιών με τις καπνοδόχους τους σε ακάλυπτους χώρους οικοπέδων ή γηπέδων.
• Κατασκευή πέργκολας με ή χωρίς προσωρινά σκίαστρα επιφανείας έως πενήντα τετραγωνικών  σε ακάλυπτους χώρους, προκήπια και βεράντες ισογείων.
• Κατασκευές, όπως σκάλες, κεκλιμένα επίπεδα (ράμπες), αντηρίδες και πεζούλια σε ακάλυπτους χώρους οικοπέδων.
• Τοποθέτηση προσωρινών σκιάστρων, περσίδων, προστεγασμάτων και τεντών.
• Διάστρωση δαπέδου ακάλυπτου χώρου, με την προϋπόθεση ότι αυτή δεν υπερβαίνει το 1/3 του ακάλυπτου χώρου.

Premium έκδοση ΤΑ ΝΕΑ