Ενοίκια: Οι αυξήσεις στις τιμές προβληματίζουν τις κεντρικές τράπεζες

Τα συνεχώς αυξανόμενα ενοίκια σε πολλές ανεπτυγμένες οικονομίες, αποδεικνύονται ένα επίμονο εμπόδιο για τις κεντρικές τράπεζες στην μάχη τους ενάντια στον πληθωρισμό.

Το κόστος στέγασης, το οποίο έχει πλήξει ιδιαίτερα και τα ελληνικά νοικοκυριά, αναδεικνύεται σε μείζον πρόβλημα για τα κεντρικά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, τα οποία αναζητούν διεξόδους από την σφικτή νομισματική πολιτική.

Στις ΗΠΑ, το Ηνωμένο Βασίλειο, τον Καναδά και την Αυστραλία, το ταχέως αυξανόμενο κόστος στέγασης – το οποίο έχει μεγάλη στάθμιση στα καλάθια των δεικτών τιμών καταναλωτή – εμποδίζει τον πληθωρισμό να υποχωρήσει πιο κοντά στα στοχευμένα επίπεδα των κεντρικών τραπεζών. Ο κίνδυνος είναι ότι οι εργαζόμενοι θα απαιτήσουν ακόμη πιο παχυλούς μισθούς για να αντιμετωπίσουν τη συμπίεση του κόστους ζωής, υπονομεύοντας ακόμη περισσότερο τη μάχη με τον πληθωρισμό.

Το αποτέλεσμα; Η δυναμική του αποπληθωρισμού που παρατηρήθηκε στο μεγαλύτερο μέρος του περασμένου έτους έχει σταματήσει σε ορισμένες ανεπτυγμένες οικονομίες. Και αυτό οδηγεί τις χρηματοπιστωτικές αγορές είτε μεταθέτουν χρονικά τα στοιχήματα για μειώσεις των επιτοκίων, όπως φαίνεται στις ΗΠΑ, είτε να επαναφέρουν τις πιθανότητες για περαιτέρω αυξήσεις επιτοκίων, όπως συμβαίνει στην Αυστραλία.

«Τα ενοίκια, όπως και ο πληθωρισμός, είναι ένας δείκτης υστέρησης του οικονομικού κύκλου και θα είναι ένα από τα τελευταία πράγματα που θα απορρίψουμε», αναφέρει στο Bloomberg, ο Shane Oliver, επικεφαλής οικονομολόγος της AMP Ltd. στο Σίδνεϊ. Και επισημαίνει ότι το πρόβλημα είναι πιο οξύ σε χώρες με ταχεία προγράμματα μετανάστευσης και ελλείψεις κτιρίων.

Η εικόνα στην Αυστραλία

Η Αυστραλία πληροί και τα δύο αυτά κριτήρια. Ο διοικητής της Αποθεματικής Τράπεζας Μισέλ Μπούλοκ δήλωσε την Τρίτη ότι η ισχυρή μετανάστευση τα τελευταία χρόνια έχει «ασφαλώς προσθέσει πίεση στην αγορά κατοικίας και αυτό ανεβάζει τα ενοίκια». Η RBA, στην τριμηνιαία ενημέρωση των οικονομικών προβλέψεών της που κυκλοφόρησε την ίδια ημέρα, είπε ότι ο πληθωρισμός των ενοικίων αναμένεται να «παραμείνει υψηλός» τουλάχιστον μέχρι τα μέσα του 2026.

Η μείωση του πυρήνα του πληθωρισμού που παρατηρείται στην Αυστραλία από τις αρχές του 2023 έχει σταματήσει «απότομα», εν μέρει λόγω της αύξησης του κόστους ενοικίασης, δήλωσε ο Phil Odonaghoe, οικονομολόγος της Deutsche Bank AG. Στοιχεία από την εταιρεία συμβούλων ακινήτων CoreLogic Inc. αυτή την εβδομάδα έδειξαν ότι το μεσαίο ενοίκιο της Αυστραλίας έφτασε στο υψηλό ρεκόρ των 627 δολαρίων Αυστραλίας (414 $) την εβδομάδα τον Απρίλιο, σημειώνοντας άνοδο 8,5% σε σχέση με ένα χρόνο πριν.

«Εάν η ισχύς σε οποιοδήποτε τμήμα του ΔΤΚ παραμείνει για αρκετό καιρό, κινδυνεύει να τροφοδοτήσει μια άνοδο των προσδοκιών για τον πληθωρισμό που θα τροφοδοτήσει τον ΔΤΚ ευρύτερα», είπε. «Οι κίνδυνοι να συμβεί αυτό δεν είναι καθόλου ασήμαντοι».

Από πριν από ένα χρόνο, ο πληθωρισμός ενοικίων αυξήθηκε κατά 7,7% τους πρώτους τρεις μήνες του 2024, παραμένοντας περίπου στο υψηλότερο επίπεδο των τελευταίων 30 ετών. Εξαιρουμένης της στέγασης, ο ετήσιος ΔΤΚ της Αυστραλίας ήταν 3,2%, με στόχο το 2%-3%.

Στο Ηνωμένο Βασίλειο

Τα αυξανόμενα ενοίκια είναι ένα σημαντικό σημείο πόνου και για τις οικογένειες του Ηνωμένου Βασιλείου και ένα βασικό ζήτημα των ψηφοφόρων ενόψει των γενικών εκλογών που αναμένονται αργότερα φέτος.

Οι τιμές των ενοικίων στο Ηνωμένο Βασίλειο – ενισχυμένες  κατά ένα πέμπτο από το 2022 – αυξάνονται τώρα με τον ταχύτερο ρυθμό που έχει καταγραφεί, αφού το υψηλό κόστος στεγαστικών δανείων ανάγκασε τους υποψήφιους αγοραστές κατοικιών να επιστρέψουν στην αγορά ενοικίων, επιδεινώνοντας την έλλειψη προσφοράς κατοικιών που προέρχεται από δεκαετίες υποεπενδύσεων. Τα ενοίκια αναμένεται να αυξηθούν κατά 13% τα επόμενα τρία χρόνια, ξεπερνώντας την αύξηση των μισθών, σύμφωνα με ανάλυση του Resolution Foundation.

Ωστόσο, η Τράπεζα της Αγγλίας έχει κι άλλους πονοκεφάλους. Ο κυβερνήτης Άντριου Μπέιλι και οι συνάδελφοί του έχουν στρέψει την προσοχή τους στην αύξηση των μισθών και στον πληθωρισμό των υπηρεσιών. Εάν αυτές οι μετρήσεις μειωθούν, μαζί με τον πληθωρισμό αγαθών ήδη κάτω από το 1%, θα μπορούσαν να αντισταθμίσουν το αυξανόμενο κόστος ενοικίων και να επαναφέρουν τον πληθωρισμό στο στόχο του 2%.

«Δεδομένης της σημασίας των ενοικίων στο καλάθι του ΔΤΚ, εάν συνεχίσουν να αυξάνονται με ρυθμό ταχύτερο από τον στόχο της BOE, θα αυξήσουν σαφώς την πίεση των τιμών», δήλωσε ο Tera Allas, διευθυντής έρευνας και οικονομίας στη McKinsey στο Ηνωμένο Βασίλειο. Ωστόσο, οι αξιωματούχοι της BOE «μπορεί να ανησυχούν περισσότερο για εκείνα τα είδη και τους τομείς όπου ο πληθωρισμός οφείλεται σαφώς στις εγχώριες πιέσεις μισθών ή κερδών, όπως η φιλοξενία».

Η κεντρική τράπεζα του Ηνωμένου Βασιλείου αναμένεται ευρέως από τους οικονομολόγους να διατηρήσει τα επιτόκια σε υψηλό 16 ετών στο 5,25% την Πέμπτη, με τους επενδυτές να προσέχουν για ενδείξεις για το εάν οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής βλέπουν τον Ιούνιο ή τον Αύγουστο ως ευκαιρία για να αρχίσουν οι μειώσεις.

Το βλέμμα στη Fed

Το κόστος ενοικίασης παραμένει στο επίκεντρο και για την Federal Reserve καθώς οι αξιωματούχοι περιμένουν ένα παράθυρο για να μειώσει το κόστος δανεισμού. Το ενοίκιο αντιπροσωπεύει περίπου το ένα τρίτο του δείκτη πληθωρισμού ΔΤΚ, καθιστώντας το έναν από τους μεγαλύτερους μοχλούς των τιμών. Ο βασικός ΔΤΚ, ο οποίος δεν περιλαμβάνει το κόστος τροφίμων και ενέργειας, ξεπέρασε τις προβλέψεις για τρίτο συνεχόμενο μήνα τον Μάρτιο, εν μέρει λόγω των κερδών στα ενοίκια.

Ο πρόεδρος της Fed, Τζερόμ Πάουελ εκτίμησε ότι η χαλάρωση του κόστους ενοικίασης θα εμφανιστεί τελικά σε ευρύτερα δεδομένα τιμών, επιτρέποντας στους υπεύθυνους χάραξης πολιτικής σε κάποιο σημείο να χαμηλώσουν τα επιτόκια.

«Είμαι βέβαιος ότι όσο τα ενοίκια της αγοράς παραμένουν χαμηλά, αυτό θα εμφανίζεται στον μετρημένο πληθωρισμό», είπε ο Πάουελ σε δημοσιογράφους την περασμένη εβδομάδα μετά τη διήμερη συνεδρίαση πολιτικής της Fed. Η κεντρική τράπεζα διατήρησε τα επιτόκια σε υψηλό 23 ετών, τονίζοντας ότι θα προχωρήσει σε μειώσεις όταν βεβαιωθεί ότι ο πληθωρισμός είναι υπό έλεγχο. Επί του παρόντος, οι traders στοιχηματίζουν σε τουλάχιστον μία μείωση των επιτοκίων κατά 25 μονάδες βάσης φέτος.

Ωστόσο, ο Πάουελ ίσως χρειαστεί να περιμένει. Οι προσδοκίες των νοικοκυριών για αλλαγές στο κόστος ενοικίων έχουν αυξηθεί κατακόρυφα σε σχέση με πέρυσι, με το κόστος ενοικίασης να αναμένεται να αυξηθεί κατά 1,5 ποσοστιαίες μονάδες στο 9,7% για το επόμενο έτος, σύμφωνα με έρευνα της Fed της Νέας Υόρκης που δόθηκε στη δημοσιότητα τη Δευτέρα.

«Η στέγαση είναι ένα πραγματικό πρόβλημα στις Ηνωμένες Πολιτείες λόγω της τεράστιας έλλειψης οικονομικά προσιτών κατοικιών και εν μέρει λόγω των υψηλών επιτοκίων», δήλωσε η υπουργός Οικονομικών Τζάνετ Γέλεν στο Bloomberg News.

Η εικόνα στην Ελλάδα

Νέα άνοδο σημείωσαν οι τιμές ενοικίασης στην Ελλάδα για το πρώτο τρίμηνο του 2024.

Σύμφωνα με στοιχεία της εταιρείας Spitogatos, η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης κατοικιών στην Ελλάδα αυξήθηκε κατά 8,0% σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο του 2023 και κατά 2,9% σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο. Σε ό,τι αφορά την πώληση κατοικιών, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης αυξήθηκε κατά 11,4% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο το προηγούμενο έτος και κατά 2,3% σε σχέση με το τέταρτο τρίμηνο του 2024.

Αττική και Θεσσαλονίκη: Οι περιοχές με τις μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών

Στις πρώτες θέσεις της λίστας των περιοχών με τις υψηλότερες αυξήσεις της μέσης ζητούμενης τιμής πώλησης κατοικίας στην Αττική εμφανίζονται οι περιοχές του Πειραιά όπως η Καλλίπολη- Φρεαττύδα, η Δραπετσώνα και το κέντρο του Πειραιά. Ακολουθεί το Νέο Ψυχικό, όπου σημειώθηκε αύξηση 34,9% στη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικίας, και τέλος η Παλλήνη οπού σημειώθηκε αύξηση 34,4%. Στη Θεσσαλονίκη, η περιοχή Χαριλάου (2.538 ευρώ/τ.μ.), η Άνω Πόλη (1.849 €/τ.μ.) και η περιοχή Πεύκα (1.714 €/τ.μ.) βρέθηκαν στις top περιοχές με τις μεγαλύτερες αυξήσεις μέσης ζητούμενης τιμή πώλησης κατοικίας το πρώτο τρίμηνο του 2024.