Κίνδυνος για νέα «φούσκα» ακινήτων με το «Σπίτι μου 2» λέει ο πρόεδρος δικτύου E-Real Estates

Στο παρά πέντε, κυριολεκτικά, των ευρωεκλογών ο Κυριάκος Μητσοτάκης ανακοίνωσε την «πρόθεση της κυβέρνησης»  να υλοποιήσει νέο πρόγραμμα «Σπίτι Μου», με διευρυμένα όρια ηλικίας, από 40 ως 50 έτη. Όπως διευκρίνισε δεν είναι σε θέση να εξαγγείλει κάτι οριστικό, αφού ακόμα εκκρεμεί η διαπραγμάτευση με την Κομισιόν.

Ακόμα και έτσι η ανακοίνωση του πρωθυπουργού λειτουργεί ντε φάκτο ως προεκλογική εξαγγελία, ποντάροντας σε ένα ηλικιακό κοινό που πλήττεται από τη στεγαστική κρίση, σχεδόν όσο οι τριαντάρηδες και εικοσάρηδες. Το σίγουρο είναι ότι δεκάδες χιλιάδες ζευγάρια που αποκλείστηκαν από τον πρώτο κύκλο του προγράμματος «Σπίτι Μου» λόγω ηλικιακού ορίου, θα μπουν στη διαδικασία αναζήτησης κατάλληλης στέγης, με την ελπίδα της νέας προκήρυξης.

Αυτό από μόνο του ενδέχεται να πυροδοτήσει νέο ράλι στις τιμές των ακινήτων που πληρούν τις προδιαγραφές για το πρόγραμμα χαμηλότοκων δανείων: να έχουν κατασκευαστεί πριν το 2007, να πωλούνται ως 150.000 ευρώ (ή ως 200.000 όπως διευρύνθηκε τελικά στον πρώτο κύκλο), με εμβαδόν από 50 τετραγωνικά (για άγαμο) αυξημένο κατά 10τ.μ. για κάθε μέλος της οικογένειας.

Σημειώνεται, ότι σύμφωνα με προειδοποίηση τoυ ΔΝΤ η ελληνική αγορά ακινήτων έχει ήδη τα χαρακτηριστικά «φούσκας» καθώς οι αξίες τους αυξάνονται πολύ ταχύτερα από ό,τι τα εισοδήματα.

Σύμφωνα με τον πρόεδρο του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates Θεμιστοκλή Μπάκα, είναι παραπάνω από ορατός ο κίνδυνος οι πρωθυπουργικές δηλώσεις για νέο «Σπίτι Μου» να τροφοδοτήσουν μια νέα φούσκα ακινήτων, όπως ακριβώς έγινε πριν δύο χρόνια.

Αναγγελίες Σοφίας Ζαχαράκη

Τη σκυτάλη από τον πρωθυπουργό πήρε η υπουργός Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας Σοφία Ζαχαράκη, σε ραδιοφωνική της συνέντευξη. Πάλι χωρίς να έχει κάτι σαφές στα χέρια της, επανέλαβε την δήλωση προθέσεων, για νέο πρόγραμμα «Σπίτι Μου». Eίπε ότι «αυτή τη στιγμή ο πρωθυπουργός εξαντλεί τα περιθώρια για να βρούμε τα 2 δισεκατομμύρια από τους ευρωπαϊκούς πόρους, δηλαδή από το Ταμείο Ανάκαμψης».

Όπως δήλωσε, εκτός από την ηλικία εξετάζεται η διεύρυνση και των εισοδηματικών ορίων. Μέχρι τώρα ανέρχονταν στις 16.000 για άτεκνο, 24.000 για ζευγάρι και 27.000 για μονογονεϊκή οικογένεια, αυξημένο κατά 3.000 για κάθε παιδί. Η υπουργός παρουσίασε νέα στοιχεία για την πορεία του πρώτου κύκλου του Προγράμματος «Σπίτι Μου», σύμφωνα με τα οποία έχουν εκταμιευθεί ως τώρα 6.305 δάνεια και ως το τέλος της χρονιάς αναμένεται να έχουν συμβασιοποιηθεί (αλλά όχι απαραίτητα εκταμιευθεί) 9.155 δάνεια.

Η υπουργός προέβη σε δηλώσεις σχετικά και με το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω». Παραδέχθηκε ότι θα περίμενε ως τώρα να έχει πάει καλύτερα, και είπε ότι εξετάζεται η διεύρυνση του ύψους επιδότησης. Μέχρι τώρα η επιδότηση καλύπτει το 40% κόστους ανακαίνισης ως 10.000 ευρώ, ενώ έχουν κάνει αίτηση συμμετοχής 1.413  ιδιοκτήτες.

Προβληματισμός για το νέο πρόγραμμα «Σπίτι Μου» για 40-50 ετών: Δικαιούχοι όσοι είχαν αποκλειστεί από το προηγούμενο πρόγραμμα

Ο πρόεδρος του πανελλαδικού δικτύου μεσιτών e-real estates Θεμιστοκλής Μπάκας, διατυπώνει τον προβληματισμό του για το πώς θα λειτουργήσουν οι πρωθυπουργικές προεκλογικές ανακοινώσεις για νέο πρόγραμμα «Σπίτι Μου 2».

«Η εγχώρια κτηματαγορά συνεχίζει το ράλι των αυξήσεων. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, οι τιμές πώλησης κατοικίας στην Αττική έχουν σκαρφαλώσει πάνω από το προηγούμενο υψηλό τους, το 2008. Μετά την ετήσια αύξηση κατά 9,4% που σημειώθηκε το φετινό πρώτο τρίμηνο, οι τιμές των κατοικιών στο λεκανοπέδιο της Αττικής έχουν καταγράψει συνολική αύξηση κατά 85% σε σχέση με τις αρχές του 2017, όταν ξεκίνησε  πορεία ανάκαμψης της κτηματαγοράς. Έτσι πλέον βρίσκονται σε επίπεδο κατά 2,4% υψηλότερο από το 2008, όταν είχε καταγραφεί το υψηλότερο επίπεδο τιμών», εξηγεί.

«Εκτός του αυξημένου επενδυτικού ενδιαφέροντος που καταγράφεται σε πολλές περιοχές κυρίως της Αττικής, σημαντικός παράγοντας αύξησης των τιμών πώλησης, αποτελεί το συνεχώς αυξανόμενο κόστος κατασκευής και ενέργειας. Το κόστος κατασκευής από 1.000€/τμ -1.200€/τμ, χωρίς να υπολογίζεται το κόστος του οικοπέδου πριν μερικά χρόνια, πλέον, αγγίζει τα 1.500€/τμ -1.700€/τμ. Πρόκειται  δηλαδή για μια αύξηση κατά 50%-60%. Μη ξεχνάμε, ότι όσο αυξάνονται οι ζητούμενες τιμές πώλησης νεόδμητων κατοικιών, «συμπαρασύρουν»  τις τιμές πώλησης των παλαιότερων κατοικιών».

Η επίδραση του προγράμματος «Σπίτι Μου – 1»: Μικρή διαθεσιμότητα ακινήτων και αύξηση των τιμών πώλησης

Με βάση τα στοιχεία του δικτύου e-real estates, τον Σεπτέμβριο του 2022 όταν εξαγγέλθηκε από τον πρωθυπουργό στη ΔΕΘ το πρόγραμμα «Σπίτι Μου», η διαθεσιμότητα ακινήτων που πληρούσαν τις προδιαγραφές του προγράμματος, καταγραφόταν κυρίως στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας, των Δυτικών προαστίων και του Πειραιά.

Η έρευνα προέβλεπε πως  όταν «ανοίξει» το πρόγραμμα και σε συνάρτηση με τη συμμετοχή, η ζήτηση θα επικεντρωθεί στις περιοχές που διαθέτουν τέτοιου είδους ακίνητα, με σοβαρό κίνδυνο να καταγραφούν αυξήσεις των ζητούμενων τιμών πώλησης. Σχεδόν ένα χρόνο μετά, τον Ιούλιο του 2023 (3 μήνες από την έναρξη του προγράμματος), οι επιφυλάξεις επιβεβαιώθηκαν με το παραπάνω.  Η διαθεσιμότητα «οικονομικών» ακινήτων κατέγραψε ραγδαία μείωση, η οποία συνεχίζεται ως σήμερα.

Σύμφωνα με τον παραπάνω  πίνακα, η διαθεσιμότητα ακινήτων από 75-120 τμ, άνω του 1ου ορόφου στο κέντρο της Αθήνας, με έτος κατασκευής έως το 2007 και ζητούμενη τιμή έως 150.000€, καταγράφει μείωση  κατά 15,54 ποσοστιαίες μονάδες σε σχέση με τον Σεπτέμβριο του 2022 που ανακοινώθηκε το πρόγραμμα «Σπίτι Μου» και κατά 7,12 ποσοστιαίες μονάδες σε σχέση με τον Ιούλιο του 2023.

Η μεγαλύτερη μείωση καταγράφεται στον Πειραιά κατά 19,1 ποσοστιαίες μονάδες. Συγκεκριμένα, στον Πειραιά, η διαθεσιμότητα ακινήτων από 75τμ έως 120τμ άνω του 1 ου ορόφου, με έτος κατασκευής έως το 2007 και ζητούμενη τιμή έως 150.000€ τον Σεπτέμβριο του 2022ήταν 28,5%, τον Ιούλιο του 2023 15,62% και τον Απρίλιο του 2024 9,4%. Ραγδαία μείωση της διαθεσιμότητας, καταγράφεται και στις περιοχές των Ανατολικών Προαστίων της Αττικής.

Παρόμοια «εικόνα» καταγράφεται και στη διαθεσιμότητα ακινήτων με ζητούμενη τιμή πώλησης έως 200.000€. Οι περιοχές που καταγράφουν ραγδαία μείωση της διαθεσιμότητας, είναι τα Δυτικά Προάστια, ο Πειραιάς και τα Ανατολικά Προάστια. Συγκεκριμένα, στις περιοχές των Δυτικών Προαστίων καταγράφεται μείωση κατά 27,52 ποσοστιαίες μονάδες, στον Πειραιά κατά 24,8 ποσοστιαίες μονάδες και στα Ανατολικά Προάστια κατά 25,6 ποσοστιαίες μονάδες. Δηλαδή, οι περιοχές που το όριο επένδυσης για την χορήγηση της «Golden Visa» διατηρήθηκε στις 250.000€ έως και τα τέλη Αυγούστου του 2024.

Οι δικαιούχοι στο πρόγραμμα «Σπίτι Μου 1»: Ίδια κεφάλαια τουλάχιστον 35.376€ για κατοικίες 91τμ, παλαιότητας 40 ετών

Σύμφωνα με τα δημοσιευμένα στοιχεία για τον Απρίλιο του 2024, το μέσο δάνειο που εγκρίθηκε είναι 100.147€  και η μέση εμπορική αξία ακινήτου είναι 135.523€, για ακίνητα κατά μέσο όρο  40 ετών και 91τμ.  Από αυτό συνεπάγεται ότι ο δικαιούχος θα έπρεπε να συμμετέχει στην αγορά κατοικίας με ίδια κεφάλαια τουλάχιστον 35.376€, και μάλιστα για ακίνητο 40ετών που σίγουρα με βάση την εμπορική αξία που αναφέρεται, πρόκειται για ακίνητο που χρήζει ανακαίνισης.

Επομένως οι δικαιούχοι του προγράμματος, ήταν νέοι που πληρούσαν τα τραπεζικά κριτήρια και παράλληλα διέθεταν αποταμιεύσεις τουλάχιστον 35.376€. Αν κάποιοι νέοι επέλεξαν ακίνητα μεγαλύτερης αξίας – ακίνητα των 200.000€, θα έπρεπε να διαθέτουν αρκετά μεγαλύτερες αποταμιεύσεις.

Υπενθυμίζεται ότι ο αρχικός προϋπολογισμός του προγράμματος ήταν 500 εκατ. ευρώ εκ των οποίων τα €375εκ. (75%) προέρχονταν από πόρους της ΔΥΠΑ και τα υπόλοιπα 125 εκατ. ευρώ (25%) από τις συμμετέχουσες τράπεζες. Από το σύνολο των 40.000 αιτήσεων, με βάση τα επίσημα στοιχεία της ΔΥΠΑ, ως και τον Απρίλιο είχαν συμβασιοποιηθεί 5.551 δάνεια ύψους 536,5 εκ. ευρώ και είχαν εκταμιευθεί 4.835 δάνεια, 467,5 εκατομμυρίων ευρώ.

«Σπίτι Μου 2» με νέες αυξήσεις τιμών;

Ο πρόεδρος του Δικτύου e-real Estates, προειδοποιεί ότι, όπως συνέβη και με το «Σπίτι Μου 1», «από την στιγμή που θα δοθούν στην δημοσιότητα περαιτέρω στοιχεία – προδιαγραφές του προγράμματος, θα καταγραφεί ένας νέος κύκλος, παρόμοιος με τον προηγούμενο, όπου θα υπάρξουν νέες ανατιμήσεις των ζητούμενων τιμών πώλησης στις περιοχές που καταγράφεται διαθεσιμότητα ακινήτων που θα εντάσσονται στο πρόγραμμα».

Υπενθυμίζεται ότι το «Σπίτι Μου» δεν εξασφαλίζει φθηνές κατοικίες αλλά φθηνά στεγαστικά δάνεια, για όσους αρχικά πληρούν τις προδιαγραφές τόσο των τραπεζικών ιδρυμάτων όσο και του προγράμματος. «Πρέπει να κατανοήσουμε ότι οι δικαιούχοι που εντάχθηκαν στο πρόγραμμα «Σπίτι Μου- 1¨», είναι όσοι διέθεταν τις προδιαγραφές και θα μπορούσαν να αγοράσουν κατοικία όλα τα προηγούμενα χρόνια,  απλά τώρα δανείζονται με χαμηλότοκο δανεισμό μέσω του προγράμματος».

Σχεδόν μηδενική διαθεσιμότητα οικονομικών κατοικιών στις «καλές» περιοχές του κέντρου της Αθήνας

Στις περιοχές του κέντρου των Αθηνών σχεδόν 2 στις 10 κατοικίες (21,06%), από 75τμ έως 120τμ ,άνω του 1 ου ορόφου, με 2Υ/Δ, με έτος κατασκευής έως το 2007, διατίθενται προς πώληση με ζητούμενη τιμή έως 150.000€. Εφόσον ο ενδιαφερόμενος βρει την κατοικία, θα πρέπει να γνωρίζει ότι το 90,8% των διαθέσιμων κατοικιών είναι κατασκευής έως το 1980 – δηλαδή τουλάχιστον 43ετών σπίτια. Παράλληλα, το 67,22% των διαθέσιμων κατοικιών είναι επιφάνειας από 75τμ έως 95τμ.

Οι «καλές» περιοχές του κέντρου όπως Αμπελόκηποι, Παγκράτι, Γουδή, Μετς και Ιλίσια, καταγράφουν σχεδόν μηδενική διαθεσιμότητα. Οι περιοχές του κέντρου που καταγράφουν υψηλή διαθεσιμότητα είναι ο Κολωνός, τα Πατήσια, ο Άγιος Παντελεήμονας, ο Άγιος Ελευθέριος, η Πλατεία Αττικής και η Πλατεία Αμερικής.

Στις περιοχές των Δυτικών Προαστίων 2 στις 10 κατοικίες (19,4%) έχουν ζητούμενη τιμή πώλησης έως 150.000€, από 75τμ έως 120τμ ,άνω του 1 ου ορόφου, με 2Υ/Δ,  με έτος κατασκευής έως το 2007. Το 80,6% των διαθέσιμων κατοικιών είναι κατασκευής έως το 1990, εκ των οποίων το 55% είναι κατασκευής έως το 1980. Οι περιοχές που διαθέτουν τη μεγαλύτερη διαθεσιμότητα των άνωθεν προδιαγραφών είναι οι Άγιοι Ανάργυροι, το Περιστέρι, το Ίλιον και Αχαρνές.

Στις περιοχές του Πειραιά σχεδόν 1 στις 10 κατοικίες (9,4%) από 75τμ έως 120τμ, άνω του 1^ου ορόφου, με 2Υ/Δ με έτος κατασκευής έως το 2007 διατίθενται προς πώληση με ζητούμενη τιμή έως 150.000€. Εφόσον ο ενδιαφερόμενος βρει την κατοικία θα πρέπει να γνωρίζει ότι το 70,9% των διαθέσιμων κατοικιών είναι κατασκευής έως το 1980. Στον Πειραιά, οι περιοχές που διαθέτουν τη μεγαλύτερη διαθεσιμότητα των άνωθεν προδιαγραφών είναι τα Καμίνια – Παλαιά Κοκκινιά και τα Ταμπούρια –Αγία Σοφία.

Προς νέα φούσκα ακινήτων;

Σύμφωνα με τον κ. Μπάκα, είναι παραπάνω από ορατός ο κίνδυνος οι πρωθυπουργικές δηλώσεις για νέο «Σπίτι Μου» να τροφοδοτήσουν μια νέα φούσκα ακινήτων. «Πρέπει να δούμε πολύ σοβαρά αυτό που γίνεται τώρα. Πάνω σε κάτι που δεν υπάρχει, δεν το έχει στα χέρια του, ο πρωθυπουργός δημιουργεί το ίδιο ακριβώς πρόβλημα που δημιούργησε και την πρώτη φορά – της ανόδου των τιμών κατοικίας – στις ίδιες περίπου περιοχές.

Και θα δώσει δάνεια όχι με στόχο να καλύψει το στεγαστικό πρόβλημα, αλλά κυρίως για να στηρίξει το τραπεζικό σύστημα. Οι τράπεζες το 2023 είχαν 1 δισ ευρώ εκδόσεις στεγαστικών δανείων, μαζί με το πρόγραμμα Σπίτι Μου. Οι τράπεζες δηλαδή πρακτικά δεν συμμετέχουν στο στεγαστικό της χώρας, ενώ έχουν τεράστια υπερκέρδη».