Νέα κρίση ακινήτων στον ορίζοντα

Τον περασμένο Μάιο, το Euribor έκλεισε με μηνιαίο μέσο όρο 3,68% , ένα πτωτικό ποσοστό που διαμορφώνεται εδώ και πολλούς μήνες αφού έφτασε στα υψηλότερα επίπεδά του εδώ και χρόνια το περασμένο καλοκαίρι.

Παρόλο που οι προβλέψεις για αυτόν τον μήνα είναι κάπως πιο ανοδικές, ο Ιούνιος αναμένεται να κλείσει με μέσο όρο 3,71%, οι μεσοπρόθεσμες εκτιμήσεις είναι πολύ πιο θετικές. Ωστόσο, μια σημαντική πτώση του Euribor θα μπορούσε να σηματοδοτήσει την αρχή του τέλους ενός νέου κύκλου ακινήτων.

Τι λέει η… τεχνητή νοημοσύνη

Τουλάχιστον έτσι το ερμηνεύει η τεχνητή νοημοσύνη, η οποία προβλέπει το σκάσιμο μιας νέας φούσκας ακινήτων σε λίγο περισσότερο από 2 χρόνια.

Σύμφωνα με την AI, «το να κάνουμε μια ακριβή εκτίμηση από την άποψη των ετών για την πιθανή έκρηξη μιας φούσκας ακινήτων είναι περίπλοκο, αλλά με βάση τις ιστορικές τάσεις και ορισμένους οικονομικούς δείκτες, θα μπορούσαμε να το τολμήσουμε». Η ΑΙ αναφέρεται στο Euribor ως έναν από εκείνους τους οικονομικούς δείκτες στους οποίους πρέπει να κοιτάξουμε για να κάνουμε μελλοντικές προβλέψεις.

Πριν από λίγο περισσότερο από 16 χρόνια, ο δείκτης αναφοράς στεγαστικών δανείων άρχισε μια ανοδική άνοδο άνω της μίας ποσοστιαίας μονάδας ετησίως, έως ότου έφτασε σε αριθμούς που δεν οι ειδικοί δεν είχαν ξαναδεί, φτάνοντας και ξεπερνώντας το 5,3% κατά το τρίτο τρίμηνο του 2008. Ακριβώς τότε έσκασε η φούσκα των ακινήτων, με αποτέλεσμα οι κατασκευαστικές εταιρείες να χρεοκοπήσουν, προκαλώντας απότομη πτώση των τιμών και μια οικονομική κρίση που θα διαρκούσε μερικά χρόνια. Και ακόμη πιο γρήγορα από ό,τι έφτασε τα μέγιστα, έπεσε στο 1,2% μέσα σε μόλις ένα χρόνο.

Ο κύκλος ανάπτυξης

Λαμβάνοντας υπόψη ότι η τελευταία σημαντική κρίση ακινήτων ήταν γύρω στο 2008-2013 και βλέποντας την πρόσφατη έκρηξη, θα μπορούσαμε να πλησιάζουμε στο τέλος ενός κύκλου ανάπτυξης. Παρομοίως, η Τεχνητή Νοημοσύνη έλαβε υπόψη τη διακύμανση του Euribor τους τελευταίους μήνες, με μοτίβο συμπεριφοράς παρόμοιο με αυτό του 2008.

Για σχεδόν 13 χρόνια, ο δείκτης στεγαστικών δανείων διατήρησε θετική σταθερότητα για την αγορά σε τιμές μεταξύ 1,2% και 2%, φτάνοντας σε ασυνήθιστα αρνητικά μεγέθη το 2021 (-0,050% τον Ιανουάριο, τον Φεβρουάριο και τον Δεκέμβριο του ίδιου έτους). Όμως, από το δεύτερο εξάμηνο του 2022 το Euribor εκτοξεύτηκε ξανά στα ύψη και, αν και χωρίς να φτάσει τα δεδομένα του 2008, οι «υποθηκευμένοι» ξαναζούσαν αυτό που συνέβη στην τελευταία κρίση ακινήτων με μια αυξανόμενη καμπύλη που έχει διαρκέσει μέχρι τώρα και όπου οι αξίες είναι υψηλότερες από το 4% σύμφωνα με στοιχεία της Idealista.

Ωστόσο, από την αρχή του έτους η πτώση είναι κάτι παραπάνω από αξιοσημείωτη και αναμένεται ότι ο δείκτης μπορεί να ολοκληρώσει τη χρονιά κάτω από το 3%. Ενώ είναι αλήθεια ότι το υπόβαθρο και αυτή η αιτιολόγηση θα μπορούσαν να χρησιμεύσουν ως σήμα αγοράς για την πρόβλεψη της έκρηξης της επόμενης φούσκας ακινήτων, η τεχνητή νοημοσύνη παρέχει ακόμη περισσότερα σημάδια αδυναμίας στον κλάδο.

Αδικαιολόγητη άνοδος τιμών

Η υψηλή ζήτηση και η χαμηλή προσφορά στην αγορά ακινήτων προκαλούν αδικαιολόγητη άνοδο των τιμών εδώ και χρόνια, που είναι η κύρια αιτία της εμφάνισης αυξανόμενων φαινομένων από φούσκες στην αγορά. Όλα αυτά που προστέθηκαν σε μια περίπλοκη οικονομική και κοινωνική κατάσταση, αυξημένη από ένα πληθωριστικό στάδιο που κράτησε με την πάροδο του χρόνου (από την αρχή του COVID-19 έως τώρα), θα μπορούσε να είναι υπεραρκετό για να φανταστεί κανείς ότι πρόκειται να φτάσει μια νέα κρίση ακινήτων.

Λαμβάνοντας ως αναφορά τα δεδομένα της αγοράς, για την AI «οι τιμές αρχίζουν να δείχνουν σημάδια σταθεροποίησης ή επιβράδυνσης, κάτι που θα μπορούσε να είναι ένα πρώιμο σημάδι ότι η αγορά φτάνει στο αποκορύφωμά της» (αν και χωρίς βιασύνη για αυτό).

Παρόλα αυτά, η επιβράδυνση δεν είναι αυτή που προβλεπόταν πριν από λίγους μήνες για το μέλλον της αγοράς ακινήτων. Μετά την απότομη άνοδο των τιμών των κατοικιών το 2020 και το 2021, οι ειδικοί του κλάδου προέβλεψαν μια επερχόμενη πτώση μεταξύ 2% και 5%, και μέχρι στιγμής τίποτα δεν έχει πραγματοποιηθεί. Επιπλέον, η κατάσταση θα μπορούσε να επιδεινωθεί και να κάνει την αξία του σπιτιού ακόμα πιο ακριβή, θέτοντας σε κίνδυνο τις προβλέψεις του AI.

Η επόμενη φούσκα

Εκτός από το INE, ο οργανισμός χρηματοοικονομικών υπηρεσιών S&P Global Rating ανακοίνωσε επίσης τροχοπέδη τιμών για το 2024. Θα είναι μόνο μια «παύση» προτού αυξηθούν ξανά μεταξύ 1,5% και 2% σε δύο χρόνια.

Ωστόσο, χωρίς να εδραιωθεί μια πτωτική τάση στην αγορά ακινήτων, η πιθανότητα να συμβεί το αντίθετο συνεπάγεται επαναλαμβανόμενο μοτίβο σε σχέση με την κρίση του 2008.
Λαμβάνοντας υπόψη αυτά τα σημεία, μια λογική εκτίμηση θα μπορούσε να είναι ότι, εάν επέλθει σημαντική διόρθωση, η επόμενη φούσκα των ακινήτων θα μπορούσε να σκάσει σε ένα εύρος 2 έως 5 ετών. Αυτό πάντα υπόκειται σε αλλαγές με βάση τις οικονομικές και πολιτικές συνθήκες που μπορεί να προκύψουν.

Μπορεί η τεχνητή νοημοσύνη να γνωρίζει περισσότερα από τους ειδικούς στον τομέα; Κανένας παράγοντας στον τομέα των ακινήτων δεν θεωρεί δεδομένη μια κατάσταση παρόμοια με αυτή του 2008, είτε βραχυπρόθεσμα είτε μακροπρόθεσμα, αν και η αγορά επιμένει ότι είναι δύσκολο να γίνουν προβλέψεις και είναι καλύτερο να δούμε την εξέλιξη της αγοράς. Οι οικονομικοί και πολιτικοί παράγοντες, όπως η νομισματική πολιτική της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας και οι πολιτικές των κυβερνήσεων, θα επηρεάσουν επίσης τη διάρκεια του τρέχοντος κύκλου και εάν τελικά αυτός θα υπερβεί τις προειδοποιήσεις της AI για την επόμενη πενταετία.