Ακίνητα: Στα ύψη οι τιμές, φρέναραν οι επενδύσεις στις κατοικίες

Οι τιμές των διαμερισμάτων συνεχίζουν το ράλι καλύπτοντας τις απώλειες της δεκαετούς οικονομικής κρίσης, η οικοδομική δραστηριότητα δείχνει να ξεπερνά το σοκ, αλλά οι επενδύσεις σε νέες κατοικίες, δηλαδή η κατασκευή νέων σπιτιών, παραμένουν μακριά από τα επίπεδα του 2007.

Η ενεργοποίηση αυστηρότερων όρων χορήγησης της «χρυσής βίζας» θα επιτείνει την πτωτική πορεία των επενδύσεων

Οι επενδύσεις σε κατοικίες το πρώτο τρίμηνο του 2024, για δεύτερο διαδοχικό τρίμηνο, κινούνται πτωτικά, εντείνοντας τον προβληματισμό για το ενδεχόμενο να καταγραφεί περαιτέρω μείωση μετά και την ενεργοποίηση των αυστηρότερων όρων χορήγησης της «χρυσής βίζας».

Η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει μια κάμψη του ρυθμού μεταβολής των επενδύσεων σε κατοικίες. Συγκεκριμένα ο ρυθμός αύξησης από 48,4% που ήταν το πρώτο τρίμηνο του 2023 έπεσε στο 45,9% το δεύτερο τρίμηνο για να κάνει βουτιά στο 27,5% στο τρίτο τρίμηνο. Ομως το τελευταίο τρίμηνο του 2023 ήταν το χειρότερο, καθώς ο ρυθμός μεταβολής «γύρισε» σε αρνητικό πρόσημο, υποχωρώντας κατά 18,7%. Η πτώση συνεχίστηκε και το πρώτο τρίμηνο με τον ρυθμό μεταβολής να γράφει -14%.

Την ίδια ώρα, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν περαιτέρω το πρώτο τρίμηνο του 2024 κατά 10,4% σε ετήσια βάση, ύστερα από συνεχή αύξηση επτά συναπτά έτη, σημειώνοντας σωρευτική αύξηση 66,4% από το τρίτο τρίμηνο 2017 (χαμηλότερο επίπεδο).

Πώς θα κλείσει το κενό

Οι επενδύσεις σε κατοικίες αντιπροσωπεύουν το 1,7% του ΑΕΠ έναντι 10,8% το 2007, με την Ελλάδα να κοιτάει από μακριά ακόμα και τις επιδόσεις της Βουλγαρίας (2,8% του ΑΕΠ).  Για να καλυφθεί αυτό το κενό, σύμφωνα με πρόσφατη ανάλυση της Εθνικής Τράπεζας, εκτιμάται πως θα απαιτηθούν συνολικά πάνω από 45 δισ. ευρώ νέων επενδύσεων σε οικιστικά ακίνητα έως το 2030 – δηλαδή σχεδόν 6 δισ. ευρώ ετησίως – προκειμένου να διασφαλιστεί η ισορροπία ζήτησης και προσφοράς και να επιτευχθεί ο στόχος για ενεργειακή αναβάθμιση του 10% περίπου του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος κατοικιών.

Κίνδυνοι. Στην έκθεση για τη νομισματική πολιτική, η Τράπεζα της Ελλάδος, αν και αναφέρει πως οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων παραμένουν θετικές, τονίζει πως καιροφυλακτούν κίνδυνοι, οι οποίοι μπορεί να απειλήσουν την αγορά των ακινήτων, όπως είναι:

• Η ευρύτερη γεωπολιτική αστάθεια.
• Ο αυξημένος πληθωρισμός.
• Το υψηλό κόστος κατασκευής.
• Η επιδείνωση της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών.
• Ο δύσκολος τραπεζικός δανεισμός.

Σε αυτούς τους σημαντικούς παράγοντες αβεβαιότητας θα πρέπει να προστεθούν, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, και οι μεταβολές στη νομοθεσία και τη φορολογία που εκτιμάται ότι επηρεάζουν αρνητικά την επενδυτική και κατασκευαστική δραστηριότητα, σε μια περίοδο κατά την οποία η ζήτηση δεν καλύπτεται από την προσφορά και οι αξίες, ειδικά της κατοικίας, αυξάνονται με ρυθμούς σημαντικά υψηλότερους από ό,τι το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών.

Η κεντρική τράπεζα θεωρεί ότι οι πρόσφατες παρεμβάσεις με στόχο τον περιορισμό της επενδυτικής ζήτησης για οικιστικά ακίνητα σε περιοχές πρώτης κατοικίας (βραχυχρόνιες μισθώσεις, Golden Visa) κινούνται προς τη σωστή κατεύθυνση, αλλά κρίνει αναγκαία την περαιτέρω λήψη μέτρων για τη διευκόλυνση και ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας προσιτής αξίας.

Επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό

Πάντως το επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό στο εγχώριο real estate παραμένει έντονο. Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι το πρώτο τρίμηνο του 2024 οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις στην Ελλάδα στην αγορά ακινήτων κατέγραψαν θετικό ετήσιο ρυθμό μεταβολής (4,6%) και ανήλθαν σε 520 εκατ. ευρώ, έναντι 497 εκατ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2023.

Το περασμένο έτος οι καθαρές εισπράξεις για αγορά ακινήτων από το εξωτερικό εξακολουθούν να βρίσκονται σε υψηλό επίπεδο ως ποσοστό του συνόλου των επενδύσεων στη χώρα (42,5%) και υπερβαίνουν τα 2 δισ. ευρώ, αυξημένες κατά 8% σε σχέση με το 2022 (2,133 δισ. ευρώ έναντι 1,975 δισ. ευρώ το 2022).

Ερευνα ΙΟΒΕ

Η μείωση των επενδύσεων σε κατοικίες που καταγράφεται στο τελευταίο τρίμηνο του 2023 και το πρώτο τρίμηνο του 2024 πιθανόν να αποδειχθεί συγκυριακή. Σύμφωνα με την τελευταία έρευνα του ΙΟΒΕ για το οικονομικό κλίμα τον Ιούνιο, «ο δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών στις ιδιωτικές κατασκευές διαμορφώθηκε στις 157,3 μονάδες (από 157,7), έντονα υψηλότερα του αντίστοιχου περσινού (130,9 μον.)».

Οπως σημειώνει το ΙΟΒΕ, «οι αισιόδοξες προβλέψεις για το επίπεδο προγραμματισμένων εργασιών υποχώρησαν ήπια και διαμορφώθηκαν στις -3 μονάδες, ενώ αντίθετα ενισχύθηκαν οριακά οι προσδοκίες για την απασχόληση οι οποίες διαμορφώθηκαν στις +42 (από +40) μονάδες.

Σε ό,τι αφορά τα υπόλοιπα στοιχεία, οι θετικές εκτιμήσεις για την τρέχουσα πορεία εργασιών των επιχειρήσεων κινήθηκαν έντονα ανοδικά και διαμορφώθηκαν στις +36 (από +26 μον. ο δείκτης), ενώ ως προς τις τιμές οι πληθωριστικές τάσεις περιορίστηκαν ελαφρά (+32 μονάδες το σχετικό ισοζύγιο από +40 τον Μάιο)».

Premium έκδοση «Τα ΝΕΑ»