Δικαίωμα στη στέγη: Παράλογες αυξήσεις και φούσκα ακινήτων βλέπει ο 1 στους 2 Έλληνες

Όσο το πρόβλημα της πρόσβασης στη στέγη οξύνεται σε πανευρωπαϊκό επίπεδο, μπαίνει πλέον και στην ατζέντα των πολιτικών, που μέχρι πρόσφατα το υποτιμούσαν. Στο πλαίσιο της πολιτικής για τη στέγαση, η κυβέρνηση θα ανακοινώσει στη ΔΕΘ το «Σπίτι μου 2», το οποίο θα διευρύνει τα ηλικιακά όσο και τα εισοδηματικά όρια για την απόκτηση κατοικίας με χαμηλότοκο δάνειο.

Προς παρόν, οι διαπραγματεύσεις με την Κομισιόν συνεχίζονται, ώστε να «κλειδώσουν» οι προδιαγραφές του προγράμματος για την προσβάσιμη στέγη, που θα χρηματοδοτηθεί κατά το ήμισυ από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας.  Πάντως, από τον Ιούνιο, όταν έγιναν οι αρχικές προαναγγελίες για το «Σπίτι Μου 2»,  εκφράστηκαν ανησυχίες ότι το νέο πρόγραμμα μπορεί οδηγήσει σε νέα κούρσα στις ήδη φουσκωμένες τιμές των οικιστικών ακινήτων.

Για να αποφευχθεί ο κίνδυνος στρεβλώσεων στην αγορά έχουν κατατεθεί προτάσεις, όπως για παράδειγμα να μη μπουν κριτήρια επιλεξιμότητας που θα ανέβαζαν δυσανάλογα τις τιμές των ακινήτων που εμπίπτουν στις προδιαγραφές του προγράμματος (π.χ. στην αξία, τα τετραγωνικά, την παλαιότητα).

Στέγη με φθηνά δάνεια … και για (σχεδόν) πενηντάρηδες

Αν και ακόμα δεν έχουν γίνει επίσημες ανακοινώσεις για το τι θα περιλαμβάνει το «Σπίτι Μου 2», από όσα έχουν γίνει μέχρι τώρα γνωστά θα ισχύουν τα εξής:

•  Θα περιλαμβάνει και τις ηλικιακές ομάδες 40-49 ετών, που είχαν αποκλειστεί από τον πρώτο κύκλο του προγράμματος – Σπίτι μου 1.
• Το πρόγραμμα αναμένεται να χρηματοδοτηθεί συνολικά με 2 δισ. ευρώ, εκ των οποίων το 1 δισ. ευρώ θα προέλθει από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας της Ευρωπαϊκής Ένωσης, ενώ το άλλο 1 δισ. ευρώ θα διατεθεί από τις ελληνικές τράπεζες.
• Το επιτόκιο για τα δάνεια που θα χορηγηθούν στο πλαίσιο του «Σπίτι μου 2» θα είναι κατά περίπου 50% χαμηλότερο από τα τρέχοντα επιτόκια των στεγαστικών δανείων.
• Τα εισοδηματικά κριτήρια που θα εφαρμοστούν θα είναι πιο ευέλικτα και διευρυμένα σε σχέση με το πρώτο πρόγραμμα, δίνοντας τη δυνατότητα σε μεγαλύτερο αριθμό πολιτών να συμμετάσχουν. Στο «Σπίτι μου 1» το όριο του ετήσιου εισοδήματος είχε οριστεί στις 24.000 ευρώ για το ζευγάρι, αυξημένο κατά 3.000 ευρώ ανά τέκνο, και στις 27.000 για τη μονογονεϊκή οικογένεια, με 3.000 ανά τέκνο.
• Θα υπάρχει πρόνοια για τρίτεκνους και πολύτεκνους, ως και για μηδενικό επιτόκιο.
• Η παλαιότητα των ακινήτων δεν θα είναι μικρότερη από 15 έτη. Αυτό το όριο αποσκοπεί στο να διασφαλίσει ότι τα ακίνητα που αποκτηθούν μέσω του προγράμματος θα είναι σχετικά σύγχρονα και σε καλή κατάσταση.  Άλλωστε, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή φέρεται να συνδέει τη χρηματοδότηση το προγράμματος με τον πυλώνα της Πράσινης Μετάβασης, θέτοντας ως προϋπόθεση την υποχρέωση ενεργειακής αναβάθμισης των ακινήτων που θα αγοραστούν μέσω του «Σπίτι μου 2».

Απρόσιτη η στέγη για τους μισθωτούς

Εν αναμονή των επίσημων ανακοινώσεων για το «Σπίτι Μου 2», αξίζει να υπενθυμίσουμε κάποιες από τις πλευρές του σύνθετου προβλήματος που όλοι πλέον αναγνωρίζουν ως στεγαστική κρίση.

Ανατρέχουμε σε δύο πρόσφατες έρευνες, που προέρχονται από το χώρο της κτηματομεσιτικής αγοράς – άρα είναι υπεράνω υποψίας για «λαϊκισμό» ή «αντικυβερνητισμό».

Η πρώτη ανήκει στη συμβουλευτική εταιρεία αγοράς ακινήτων Cerved Property Services (CPS) και αναλύει το θέμα της πρόσβασης στη στέγη για τους Έλληνες. Καταλήγει στο αποθαρρυντικό συμπέρασμα ότι οι τρέχουσες τιμές κατοικίας, ειδικά στα νεόδμητα διαμερίσματα, είναι απρόσιτες στο 90% των νοικοκυριών, που δεν πληρούν καν τα ειδοδηματικά κριτήρια για τραπεζικό δανεισμό.

Η δεύτερη, είναι το Βαρόμετρο Αγοράς Ακινήτων 2024, έρευνα κοινής γνώμης για τις απόψεις και τις στάσεις του κοινού για την αγορά ακινήτων. Διεξήχθη από την Μονάδα Ερευνών Κοινής Γνώμης και Αγοράς του Πανεπιστημίου Μακεδονίας, σε συνεργασία με τον σύμβουλο Ηλία Παπαγεωργιάδη. Στην έρευνα συμμετείχε αντιπροσωπευτικό δείγμα του πληθυσμού από Αθήνα και Θεσσαλονίκη (πάνω από 1700 άτομα), εκ των οποίων πάνω από τους μισούς χαρακτηρίζουν τις αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων από παράλογες ως προϊόν «φούσκας».

Μισθοί 11,5 χρόνων για ένα παλιό δυάρι

Για να καταφέρει ένας εργαζόμενος,  με μισθό Ελλάδας και όχι… Ελβετίας, να βρει στέγη σε ένα διαμέρισμα 60 τετραγωνικών μέτρων, παλαιότητας 20 ως 30 χρόνων  στην Αθήνα, θα πρέπει να αποταμιεύει τους μισθούς 11,5 χρόνων. Το 2021 για την αγορά του ίδιου διαμερίσματος απαιτούνταν μισθοί 8,5 χρόνων, σύμφωνα με ανάλυση της UBS, την οποία επικαλείται η Cerved.

Με βάση την έρευνα αυτή,  η  στέγη στην Αθήνα είναι η πέμπτη ακριβότερη στον πλανήτη για τους ντόπιους κατοίκους. Βρίσκεται μπροστά από το Λονδίνο, τη Νέα Υόρκη, τη Γενεύη και το Άμστερνταμ, ενώ αφήνει μακράν πίσω της το χλιδάτο Ντουμπάι. Οι μόνες πόλεις που είναι ακριβότερες από την Αθήνα είναι το Τελ Αβίβ, το Παρίσι, Τόκιο και το Χονγκ Κόνγκ.

Σύμφωνα με την έρευνα της Cerved, υπάρχει μια ψαλίδα τουλάχιστον 40 ποσοστιαίων μονάδων ανάμεσα στο ρυθμό αύξησης των τιμών οικιστικών ακινήτων την τελευταία πενταετία και το ρυθμό αύξησης των ονομαστικών μισθών (γιατί οι πραγματικοί μισθοί έχουν μειωθεί ως προς την αγοραστική δύναμη).

Αύξηση τιμών 57% σε πέντε χρόνια

Μέσε σε μια πενταετία, οι τιμές μιας κατοικίας που μπορεί να καλύψει τις ανάγκες μιας τετραμελούς οικογένειας (περίπου 110 τετραγωνικά), έχουν αυξηθεί κατά 57%. Από 175.000 το 2018, σχεδόν σε 275.000 το 2023. Το ίδιο διάστημα ο μέσος μισθός έχει αυξηθεί ονομαστικά περίπου 17% – ενώ με τον πληθωρισμό οι όποιες ονομαστικές αυξήσεις εξανεμίζονται.

Το συμπέρασμα της έρευνας είναι ότι οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα είναι ασύμβατες με το μέσο εισόδημα,  αντιθέτως είναι ελκυστικές για ξένους αγοραστές από πλουσιότερες χώρες.

Αντίστοιχα, υπάρχει περιορισμένη «πραγματική» δυνατότητα πρόσβασης σε τραπεζικό δανεισμό για τα Ελληνικά νοικοκυριά.  Οι τρέχουσες συνθήκες «απευθύνονται» στο ανώτερο τεταρτημόριο των Ελληνικών νοικοκυριών με βάση το διαθέσιμο εισόδημα ενώ στην αγορά νεόδμητων κατοικιών τα τρέχοντα επίπεδα τιμών «απευθύνονται» στο άνω 3-10%

Επίσης σημειώνεται ότι η διατήρηση χαμηλών όγκων συναλλαγών και η τρέχουσα μείξη ξένων και εγχώριων επενδυτών στην αγορά δημιουργεί συνθήκες ανοδικής πίεσης των τιμών ακινήτων.

Τέλος, καταλήγει ότι υπάρχει η ανάγκη διαμόρφωσης κατάλληλων πολιτικών «Κοινωνικής Κατοικίας» που θα τονώσουν και τη δυνατότητα προσφοράς κατοικιών.

Βαρόμετρο ακινήτων 2024: Ο ένας στους τέσσερις βλέπει «φούσκα»

Διαφωτιστικά για το τι πιστεύουν οι ίδιοι οι Έλληνες για την αγορά ακινήτων, είναι τα συμπεράσματα της έρευνας κοινής γνώμης του Ινστιτούτου του Πανεπιστημίου Μακεδονίας.

Μεταξύ των ερωτημάτων που θέτει η έρευνα είναι το εξής:  «Τα τελευταία χρόνια, στην χώρα μας, οι τιμές των ακινήτων είχαν μία ανοδική τάση. Πως θα χαρακτηρίζατε αυτήν την τάση;…»

Από το δείγμα των ερωτηθέντων, που αποτελείται από άνδρες και γυναίκες άνω των 17 ετών, με αντιπροσωπευτική στάθμιση ανάλογα με το φύλο και την ηλικία, μόνο το 16% θεωρεί την άνοδο των τιμών αναμενόμενη.  Ένα 17% τη θεωρεί λογική. Η πλειοψηφία όσων ενδιαφέρονται έστω και λίγο για την αγορά κατοικίας (66%)  θεωρεί την αύξηση των τιμών αδικαιολόγητη.  Μάλιστα ο ένας στους τέσσερις θεωρεί ότι είναι φούσκα (24,5%) και ακόμα περισσότεροι θεωρούν ότι είναι παράλογη (26,5%) και ένα 15% τη χαρακτηρίζει ακατανόητη.

Τα υψηλότερα ποσοστά όσων χαρακτηρίζουν την άνοδο των τιμών παράλογη και φούσκα βρίσκονται στις ηλικιακές ομάδες 17-34, αντικατοπτρίζοντας τον αντίχτυπο της στεγαστικής κρίσης στους νέους.

Θα συνεχιστεί η άνοδος στις τιμές

Επίσης πάνω από τους μισούς (55%) θεωρούν ότι οι τιμές των ακινήτων θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν ως και τα μέσα του 2025, ο, εκ των οποίων ένα 6,5% θεωρεί ότι θα εκτοξευθούν. Το 65% θεωρεί ότι οι τιμές θα ανέβουν στην πόλη που κατοικεί (Αθήνα και Θεσαλονίκη) το αμέσως επόμενο διάστημα, ως και το φθινόπωρο. Μάλιστα ο ένας στους τέσσερις θεωρεί ότι η άνοδος στις τιμές ακινήτων θα ξεπεράσει το 10%.

Αντίστοιχα το 57% θεωρεί ότι θα αυξηθούν κι άλλο οι τιμές των ενοικίων τον επόμενο χρόνο, ενώ λιγότεροι από ένας στους τρεις (30%) αναμένουν να σταθεροποιηθούν. Οι 7 στους 10 θεωρούν ότι η πρόσβαση στον τραπεζικό δανεισμό για την αγορά κατοικίας είναι  δύσκολη και οι 8 στους 10 θεωρούν ότι τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων είναι υψηλά.

Ως προς τα πόσα χρήματα μπορούν να διαθέσουν οι Έλληνες για την ενοικίαση ή αγορά ακινήτου, με βάση το διαθέσιμο εισόδημά τους, οι 7 στους 10 (72,5%), θεωρούν ότι μπορούν να διαθέσουν λιγότερα από ό,τι το 2023.