Προσιτή στέγη – Μαθήματα από τη μακρινή Σιγκαπούρη για τη στεγαστική κρίση

Σε μια εποχή που η απόκτηση κατοικίας φαντάζει όνειρο θερινής νυκτός για τα χαμηλά και μεσαία εισοδήματα στις περισσότερες προηγμένες οικονομίες, η Σιγκαπούρη -από τις πιο ακριβές χώρες για να ζει κανείς- έχει γίνει success story στην οικονομικά προσιτή στέγη.

Πριν από έξι δεκαετίες, στη μικρή πόλη-κράτος της Νοτιανατολικής Ασίας μόνο ένας στους τέσσερις κατοίκους της είχε το δικό του σπίτι.

Σήμερα η αναλογία είναι εννιά στους δέκα.

Αυτά σε μια νησιωτική χώρα σχεδόν έξι εκατομμυρίων κατοίκων, με έκταση μόλις 735,6 τετραγωνικών χιλιομέτρων (συγκριτικά η χώρα μας είναι 132.049 τ.χλμ.) και με την τρίτη υψηλότερη πυκνότητα πληθυσμού στον πλανήτη.

Πώς λοιπόν η Σιγκαπούρη -ένας -διεθνής οικονομικός και εμπορικός κόμβος- κατάφερε να κερδίσει το «στοίχημα» της προσιτής στέγης, παρά την ακραία έλλειψη γης;

Δεν οφείλεται μόνο στο γεγονός ότι έχει από τα υψηλότερα κατά κεφαλήν ΑΕΠ στον κόσμο, πιστοληπτική αξιολόγηση ΑΑΑ και ζηλευτά επίπεδα σε βασικούς κοινωνικούς δείκτες.

Είναι αποτέλεσμα μιας ολόκληρης σειράς λύσεων πολεοδομικού σχεδιασμού, κρατικής παρέμβασης και μακροπρόθεσμης πολιτικής.

Χρονολογούνται από τη δεκαετία του ‘60, με την εισαγωγή του προγράμματος «Ιδιοκτησία Κατοικίας για τον Λαό».

Έγινε ο ακρογωνιαίος λίθος της πολιτικής για δημόσια στέγαση στη Σιγκαπούρη.

Κατά τον ιδρυτή της και πρώτο πρωθυπουργό της, Λι Κουάν Γιου -που οδήγησε την πρώην μικρή αποικία στην ανεξαρτησία από τη Μεγάλη Βρετανία και κυβέρνησε με σιδηρά πυγμή για τρεις δεκαετίες- η ιδιοκατοίκηση θα αποτελούσε οιονεί ένα εθνικό «μερίδιο» για τους πολίτες μιας χώρας μεταναστών, χωρίς κοινή ιστορία.

Πλέον το 89,7% των μόνιμων κατοίκων της ζουν σε διαμερίσματα δημόσιας κατοικίας, τα οποία κατασκευάζονται, πωλούνται και επιδοτούνται από την κυβέρνηση.

«Όχημα» αποτελεί το Συμβούλιο Οικιστικής Ανάπτυξης (HDB) της χώρας.

Ζητούμενο ήταν η παροχή κινήτρων δημόσιας στέγασης προς ενθάρρυνση της δημογραφικής ανάπτυξης και της φυλετικής ενσωμάτωσης, σε μια χώρα όπου ακόμη και σήμερα το 30% των κατοίκων της είναι αλλοδαποί.

Στέγη με κρατική παρέμβαση

Η Σιγκαπούρη δημιουργήθηκε ως βρετανικός εμπορικός σταθμός το 1819.

Της παραχωρήθηκε καθεστώς αυτοδιοίκησης το 1959.

Απέκτησε την ανεξαρτησία της από το Ηνωμένο Βασίλειο το 1965.

Στις πρώτες ελεύθερες εκλογές στη de jure πολυκομματική δημοκρατία, το συντηρητικό Κόμμα Λαϊκής Δράσης κατήγαγε συντριπτική νίκη με ένα εκλογικό μανιφέστο για βελτιώσεις στη στέγαση, στην εκπαίδευση και στην απασχόληση.

Ίδρυσε το Συμβούλιο Οικιστικής Ανάπτυξης (HDB): μια ισχυρή δημόσια στεγαστική αρχή, η οποία έγινε υπεύθυνη για την παροχή ακινήτων.

Στο φόντο ήταν η επίγνωση ότι, με την έλλειψη γης στη Σιγκαπούρη, ένας ταχύς οικονομικός μετασχηματισμός θα συνοδευόταν από εκτίναξη των τιμών.

Έτσι το HDB ανέλαβε να ανοιδοκομήσει τις φτωχογειτονιές και να χτίσει νέες κατοικίες.

Μέσα στα πρώτα πέντε χρόνια, κατασκεύασε περισσότερες από 50.000 οικιστικές μονάδες.

Η πολιτική αυτή συνεχίστηκε, εξασφαλίζοντας σε σημαντικό βαθμό την παραμονή του Κόμματος Λαϊκής Δράσης στην εξουσία μέχρι και τώρα.

Η προσπάθεια για την παροχή προσιτής στέγης συνδέθηκε με ένα ιδιότυπο σύστημα κοινωνικής ασφάλισης, βάσει του οποίου οι πολίτες έχουν πρόσβαση στις αποταμιεύσεις συνταξιοδότησης και υγειονομικής περίθαλψης για τη χρηματοδότηση στεγαστικών δανείων.

Παρέχονται μέσω του HDB με επιτόκιο 2,6%, βάσει κριτηρίων, ενώ η κυβέρνηση χρηματοδοτεί τα ελλείμματα της δημόσιας στεγαστικής αρχής.

Πρακτικά, με αυτόν τον τρόπο, η πλειονότητα των νοικοκυριών που ζουν σε δημόσιες κατοικίες εξυπηρετούν τις πληρωμές του στεγαστικού τους δανείου.

Η δε ιδιοκατοίκηση γίνεται προεπιλεγμένη λύση.

Γενικά, οι τιμές των ακινήτων που παρέχει ο κρατικός φορέας HDB είναι 4-5 φορές το μέσο ετήσιο εισόδημα των αγοραστών, με πρόσθετες κρατικές επιχορηγήσεις για οικογένειες χαμηλού εισοδήματος στην αγορά πρώτης κατοικίας.

Περίπου το 94% των κατοικιών του HDB έχει πωληθεί σε νοικοκυριά με 99ετη διάρκεια και δικαίωμα μεταπώλησης με την πάροδο ενός χρονικού διαστήματος που -ανάλογα τον τύπο και τους όρους απόκτησης του ακινήτου- κυμαίνεται από πέντε έως 20 χρόνια.

Δημόσια στέγη χωρίς γκετοποίηση, αλλά υπό όρους

Βάσει της στεγαστικής πολιτικής και του πολεοδομικού σχεδιασμού της Σιγκαπούρης -που συμπληρώνει ένα εκτεταμένο δίκτυο συγκοινωνιών- «μικρές νέες πόλεις» ξεπηδούν μέσα στην πόλη.

Στόχος δεν είναι η γκετοποίηση, αλλά η δημιουργία αυτόνομων συνοικιών με εστιατόρια, καταστήματα, σχολεία, κλινική, σταθμό μετρό και αστικών λεωφορείων.

Σε καθεμία από αυτές το HDB κατασκευάζει και πωλεί μια ποικιλία διαμερισμάτων, που ανταποκρίνονται σε διαφορετικές οικιστικές ανάγκες και προϋπολογισμούς.

Σε εμβαδόν κυμαίνονται από 32 έως 130 τετραγωνικά μέτρα.

Λόγω της αυξημένης ζήτησης σε διαμερίσματα με κατασκευή κατά παραγγελία (BTO) – σε τοποθεσία και διαρρύθμιση- η προσφορά γίνεται πλέον μέσω κλήρωσης, με μέσο χρόνο αναμονής για την παράδοση τα 3-4 χρόνια.

Επιλέξιμοι υποψήφιοι αγοραστές είναι ετεροφυλόφιλα ζευγάρια -παντρεμένα, αρραβωνιασμένα- ζευγάρια με παιδιά, ζευγάρια που θέλουν να ζήσουν με τους γονείς τους και ορφανά αδέρφια.

Σχετικά πρόσφατα, στη λίστα προστέθηκαν άγαμοι 35 ετών και άνω για BTO γκαρσονιέρες.

Από το 1989, δε, έχουν θεσπιστεί όρια σε κάθε συνοικία για τις κύριες εθνοτικές ομάδες -Κινέζους, Μαλαισιανούς και Ινδούς.

Στο ισόγειο κάθε οικοδομικού τετραγώνου υπάρχει ένας ανοιχτός χώρος, όπου τα παιδιά μπορούν να παίξουν και οι κάτοικοι να αλληλεπιδράσουν με τους γείτονές τους.

Στα παλαιότερα κτήρια γίνονται ανακαινίσεις.

«Γι’ αυτό και σε αντίθεση με τα έργα δημόσιας στέγασης αλλού στον κόσμο, τα κτίσματα του HDB δεν μετατρέπονται ποτέ σε φτωχογειτονιές ή γκέτο», είπε στην τελευταία ομιλία του προς το έθνος, τον Μάιο, ο Λι Σιέν Λουνγκ: γιός του ιδρυτή της Σιγκαπούρης και επί 20 χρόνια πρωθυπουργός της, που τελικά παραιτήθηκε από τον αξίωμα την περασμένη άνοιξη, σε ηλικία 72 ετών.

Καθώς όμως η χώρα οδεύει προς τις κρίσιμες βουλευτικές εκλογές του φθινοπώρου -εν μέσω αυξανόμενου κόστους ζωής, διεύρυνσης των ανισοτήτων και γεωπολιτικής αστάθειας- αναφέρεται ότι ζητήματα οικιστικών αναβαθμίσεων έχουν μπει στο προεκλογικό παιχνίδι, σε μια χώρα όπου ο προβληματισμός πια περισσεύει για το μονοπώλιο εξουσίας του Κόμματος Λαϊκής Δράσης.

Δημόσια μεν, πλην όμως… όλο και πιο ακριβή

Μετρώντας πάνω από έξι δεκαετίες, η πολιτική προσιτής στέγης του κράτους της Σιγκαπούρης βρίσκεται πλέον αντιμέτωπη με νέες προκλήσεις.

Μοιραία λόγω της έλλειψης γης, της μεταπανδημικής ανακατεύθυνσης πολιτικής στην πώληση νέων διαμερισμάτων κατά παραγγελία και του μεγάλου χρόνου αναμονής για την παράδοσή τους, η δευτερογενής αγορά κατοικιών έχει πάρει «φωτιά».

Την τελευταία 15ετία οι τιμές μεταπώλησης κατοικιών έχουν εκτοξευτεί κατά 80%.

Μόνο μέσα στο πρώτο εξάμηνο του έτους αυξήθηκαν πάνω από 4%, λόγω της ισχυρής ζήτησης και της περιορισμένης προσφοράς.

Από τις αρχές Μαΐου, 54 διαμερίσματα έχουν μεταπωληθεί έναντι 1 εκατομμυρίου δολαρίων και άνω.

Είναι περιζήτητα επειδή είναι ευρύχωρα, σε καλές τοποθεσίες και φθηνότερα από την αγορά κατοικίας από ιδιώτες κατασκευαστές.

Αν και αποτελούν ένα μικρό κλάσμα στην εγχώρια αγορά ακινήτων, οι φόβοι εντείνονται ότι θα συμπαρασύρουν εν γένει τις τιμές, προβάλλοντας νέα εμπόδια στην οικονομική προσιτότητα της στέγασης σε μια από τις πιο ακριβές πόλεις του κόσμου.

Αντιστρόφως ανάλογα, την τάση μεταπωλήσεων τροφοδοτούν οι ανησυχίες των παλαιών ιδιοκτητών ότι τα σπίτια τους θα χάσουν σε αξία, καθώς μετά τη λήξη της 99ετούς μίσθωσης θα πρέπει να επιστραφούν στο δημόσιο.

Με μια σειρά μέτρων και περιορισμών, η κυβέρνηση της Σιγκαπούρης παρενέβη προ ημερών εκ νέου για να αποτρέψει την «υπερθέρμανση» της δευτερογενούς αγοράς κατοικιών.

Ανάλογες κινήσεις σε τρεις γύρους, που έχει εφαρμόσει από το 2021, είχαν ως αποτέλεσμα την επιβράδυνση της αύξησης των τιμών μεταπώλησης στο 4,9% πέρυσι, από 10,4% το 2022.

Κατά το Συμβούλιο Οικιστικής Ανάπτυξης (HDB), η αγορά κατοικίας «θα συνεχίσει να σταθεροποιείται το επόμενο έτος».

Ως λόγους μνημόνευσε τη σημαντική προσφορά νέων κατοικιών, αλλά και τα νέα μέτρα, τα οποία περιλαμβάνουν χαμηλότερο όριο δανείου (75% από 80%) ως προς την αξία αγοράς του ακινήτου.

Στόχος, κατά την κυβέρνηση, είναι η στήριξη μιας «σταθερής και βιώσιμης» αγοράς ακινήτων.

Το θέμα, ωστόσο, απειλεί να βάλει φωτιά στο προεκλογικό σκηνικό.