Στεγαστική κρίση: Τι δεν χώρεσε στο «καλάθι» της ΔΕΘ

Στο «μικρό καλάθι» της ΔΕΘ, σημαντικό χώρο καταλαμβάνουν οι  εξαγγελίες για τη στέγαση, που έχει αναδειχθεί σε μείζον πρόβλημα για την ελληνική κοινωνία, μαζί με την ακρίβεια. Το πακέτο των 5 + 1 μέτρων για «περισσότερα και φθηνότερα σπίτια», που παρουσιάζουν ΤΑ ΝΕΑ, αφορά επιγραμματικά τα εξής:

•   Τριετή φοροαπαλλαγή για τα ακίνητα που θα επιστρέψουν στην αγορά
•   «Σπίτι μου 2» – Φθηνά στεγαστικά δάνεια για 20.000 δικαιούχους ηλικίας ως 50 ετών
•   «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω» – Αναδρομική αύξηση της επιδότησης επί των δαπανών ανακαίνισης στο 60% από 40%
•   «Κοινωνική Αντιπαροχή» – Ανέγερση 3.000 κοινωνικών κατοικιών για 5.000 νέους έως 39 ετών
•   «Νέο Εξοικονομώ» – Παρεμβάσεις για ενεργειακή αναβάθμιση ακινήτων χωρίς εισοδηματικά κριτήρια
•   Βραχυχρόνιες μισθώσεις – Τέλος οι άδειες νέων Αirbnb σε κορεσμένες περιοχές.

Από τους άξονες των μέτρων γίνεται φανερό ότι η κυβέρνηση στοχεύει στην συγκράτηση των  τιμών των ενοικίων, δίνοντας κίνητρα στους ιδιοκτήτες που θα τα διαθέσουν τα ακίνητά τους σε μακροχρόνιες μισθώσεις, ώστε να αυξηθεί η πρόσφορά.  Στην κατεύθυνση αυτή κινείται και η πρόταση για «πάγωμα» των νέων αδειών για βραχυχρόνιες μισθώσεις σε περιοχές που κρίνονται «κορεσμένες», ιδίως στην Αττική.

Οι ενοικιαστές αυξάνονται σταθερά τα τελευταία χρόνια: το 2023 ξεπερνούν το 30% του πληθυσμού, καθώς το μοντέλο της ιδιοκατοίκησης υποχωρεί

Αναμένοντας την εξειδίκευση των μέτρων στη ΔΕΘ, τίθεται το εξής ερώτημα: Θα μπορέσουν οι κυβερνητικές παρεμβάσεις να αντιμετωπίσουν αποτελεσματικά τη στεγαστική κρίση και να δώσουν διέξοδο στους εκατοντάδες χιλιάδες νέους κυρίως ανθρώπους που δυσκολεύονται να βρουν αξιοπρεπή και προσιτή στέγη;

Η «γενιά των ενοικιαστών»

«Ένα νέο μοντέλο στέγασης για τη »γενιά των ενοικιαστών»», προτείνει ο επιστημονικός συνεργάτης του Ινστιτούτου ΕΝΑ Βασίλης Δελής, σε ανάλυση που δημοσιεύθηκε σήμερα.

Όπως εξηγεί, η «γενιά των ενοικιαστών» αναφέρεται κυρίως στους νέους ανθρώπους, συνήθως ηλικίας 20-35 ετών, οι οποίοι, λόγω οικονομικών συνθηκών και άλλων παραγόντων, δυσκολεύονται να αγοράσουν δικό τους σπίτι και αναγκάζονται να νοικιάζουν. Αυτή η γενιά έχει πληγεί από διάφορες κρίσεις, όπως η οικονομική κρίση της προηγούμενης δεκαετίας, η πανδημία, αλλά και η πρόσφατη αύξηση του κόστους ζωής. Οι ενοικιαστές αυξάνονται σταθερά τα τελευταία χρόνια: το 2023 ξεπερνούν το 30% του πληθυσμού, καθώς το μοντέλο της ιδιοκατοίκησης υποχωρεί.

πηγή: Eurostat – επεξεργασία: Ινστιτούτο ΕΝΑ

Το υψηλότερο κόστος στέγασης στην Ευρώπη

Στην Ελλάδα το ποσοστό της στεγαστικής δαπάνης σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα είναι ούτως ή άλλως το υψηλότερο στην Ευρώπη. Το 2023 κατέγραψε αύξηση, ξεπερνώντας το 35%.

Για τους ενοικιαστές τα πράγματα είναι ακόμα χειρότερα. Τα ποσοστά υπερβολικής στεγαστικής επιβάρυνσης – δηλαδή όσων ξοδεύουν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγαση, αγγίζουν το 40,5% για όσους νοικιάζουν σπίτι. Για όσους μένουν σε ιδιόκτητη κατοικία, το ποσοστό υπερβολικής στεγαστικής επιβάρυνσης είναι 22,3%.

Ως αποτέλεσμα, σημειώνει η έρευνα «οι ενοικιαστές αποτελούν μια κοινωνική ομάδα με υψηλό βαθμό κινδύνου οικονομικής ανέχειας και στεγαστικής επισφάλειας. Η νέα γενιά των ενοικιαστών βρίσκεται σε αδιέξοδο όσον αφορά την κάλυψη μιας βασικής ανθρώπινης ανάγκης, όπως είναι η στέγαση, ενώ η πολιτεία αδυνατεί να παρέμβει μέσω ολιστικών και δραστικών μέτρων για τη παροχή αξιοπρεπούς και προσιτής κατοικίας».

Μειωμένη προσφορά και ανελαστικότητα ζήτησης στην αγορά κατοικίας

Οι πολιτικές που έχουν εφαρμοστεί μέχρι τώρα για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης στην Ελλάδα βασίζονται στην τόνωση της ζήτησης στη στεγαστική αγορά. Τόσο το πρόγραμμα «Σπίτι μου» όσο και η αύξηση του φοιτητικού στεγαστικού επιδόματος έχουν ως κύριο στόχο την αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος για αγορά κατοικίας και αποπληρωμή ενοικίου.

«Δυστυχώς όμως η αποτελεσματικότητα αυτών των παρεμβάσεων είναι μάλλον περιορισμένη, διότι δεν λαμβάνουν υπόψη την αύξηση του πλήθους των ενοικιαστών, παρεμβαίνουν ελάχιστα στο σκέλος της προσφοράς, ενώ παραβλέπουν και την ανελαστικότητα της ζήτησης στην αγορά κατοικίας», υπογραμμίζει η ανάλυση του ΕΝΑ.

Παραδείγματα άλλων ευρωπαϊκών χωρών

Ο έρευνητής υποστηρίζει ότι «η παρέμβαση της πολιτείας για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης οφείλει εξίσου να κατευθυνθεί στην τόνωση της προσφοράς κατοικίας και να προστατεύσει την αγορά από φαινόμενα αισχροκέρδειας λόγω ανελαστικότητας της ζήτησης. Άλλωστε, η Ελλάδα δεν χρειάζεται να ανακαλύψει τον τροχό· μπορεί να πάρει παράδειγμα από αντίστοιχες πολιτικές που υλοποιούνται στο εξωτερικό».

Το Ολλανδικό μοντέλο σύνδεσης τιμής με την ποιότητα στέγης

Στην Ολλανδία ο έλεγχος των ενοικίων βασίζεται σε ένα σύστημα βαθμολογίας που αξιολογεί την ποιότητα της κατοικίας. Κάθε κατοικία αξιολογείται ανάλογα με τα χαρακτηριστικά που διαθέτει και την κατάσταση στην οποία βρίσκεται, όπως το μέγεθος, η ενεργειακή απόδοση, οι ανέσεις και η περιοχή. Σε περίπτωση που η βαθμολογία μιας κατοικίας δεν ανταποκρίνεται σε ένα συγκεκριμένο όριο ποιοτικών προδιαγραφών, τότε η κατοικία βγαίνει από την ελεύθερη αγορά και μπαίνει σε καθεστώς ρυθμιζόμενης τιμής. Αυτό το σύστημα αφενός εξασφαλίζει ότι οι ενοικιαστές πληρώνουν ένα δίκαιο ποσό σε σχέση με την ποιότητα της κατοικίας τους και αφετέρου αυξάνει το διαθέσιμο απόθεμα προσιτής κατοικίας, ενώ, τέλος, λειτουργεί και ως κίνητρο για την ποιοτική αναβάθμιση των κατοικιών.

Περιορισμοί σε βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb

Πολλές πόλεις στην Ευρωπαϊκή Ένωση έχουν επιβάλει περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις για να αντιμετωπίσουν τα προβλήματα που προκαλούνται από την έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών λόγω τουριστικοποίησης της κατοικίας. Ορισμένα παραδείγματα πόλεων στην ΕΕ που έχουν επιβάλει περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι τα ακόλουθα:

Άμστερνταμ: Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις επιτρέπονται μόνο για 30 ημέρες το χρόνο και οι ιδιοκτήτες πρέπει να έχουν συγκεκριμένη άδεια.

Βαρκελώνη: Η πόλη έχει περιορίσει τον αριθμό των αδειών για βραχυχρόνιες μισθώσεις και έχει θεσπίσει αυστηρούς κανονισμούς για την καταχώριση των ακινήτων μέσω ενός συστήματος διαίρεσης της πόλης σε γεωγραφικές ζώνης της πόλης, ανάλογα με την πίεση που δέχονται.

Παρίσι: Οι ιδιοκτήτες πρέπει να εγγράφουν στο ανάλογο μητρώο κάθε ακίνητο για βραχυχρόνια μίσθωση και υπάρχει όριο 120 ημερών το χρόνο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Τέλος, οι αρχές τουλάχιστον 23 πόλεων στην ΕΕ, όπως το Άμστερνταμ, η Βαρκελώνη, το Παρίσι, η Βιέννη και οι Βρυξέλλες, έχουν ζητήσει από την Ευρωπαϊκή Επιτροπή να αναλάβει πρωτοβουλία ώστε να θεσπιστούν αυστηρότεροι κανονισμοί.

Το φινλανδικό μοντέλο προσφοράς προσιτής κατοικίας

Η Φινλανδία έχει υιοθετήσει μια ολοκληρωμένη πολιτική για την εξασφάλιση οικονομικά προσιτής κατοικίας για τον γενικό πληθυσμό. Η πολιτική αυτή περιλαμβάνει μεταξύ άλλων τα εξής:

•  Αξιοποιεί δημόσιους πόρους/κονδύλια του κρατικού προϋπολογισμού για την κατασκευή νέων κατοικιών και την ανακαίνιση υφιστάμενων. Το Κέντρο Χρηματοδότησης και Ανάπτυξης Κατοικιών (ARA) παρέχει επιδοτήσεις και δάνεια για την κατασκευή οικονομικά προσιτών κατοικιών, κυρίως σε περιοχές με υψηλή ζήτηση.
• Συμφωνίες χρήσης γης, κατοικίας και μεταφορών: Η κυβέρνηση της Φινλανδίας έχει συνάψει συμφωνίες με τις τοπικές αρχές των επτά μεγαλύτερων αστικών περιοχών για την προώθηση της κατασκευής κατοικιών, τη βελτίωση των μεταφορών και τη διαχείριση της χρήσης γης.
• Προώθηση της κοινωνικής κατοικίας: Η Φινλανδία έχει ένα ισχυρό σύστημα κοινωνικής κατοικίας, που παρέχει προσιτές κατοικίες σε άτομα με χαμηλά εισοδήματα.

Η ευκαιρία του πορτογαλικού Σχεδίου Ανάκαμψης

Η κυβέρνηση της Πορτογαλίας έχει αναπτύξει μια ολοκληρωμένη στρατηγική για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, γνωστή ως Construir Portugal: Nova Estratégia para a Habitação. Αυτή η στρατηγική περιλαμβάνει 30 μέτρα που στοχεύουν στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών, την προώθηση της δημόσιας στέγασης, την ενίσχυση της στέγασης για νέους και τη διασφάλιση της προσβασιμότητας στη στέγαση. Χρησιμοποιώντας ως χρηματοδοτικό μοχλό το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας, η κυβέρνηση σκοπεύει να διαθέσει 25.000 κατοικίες.

Επιπλέον, η στρατηγική περιλαμβάνει την απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων και τον φόρο χαρτοσήμου για νέους έως 35 ετών για ακίνητα αξίας έως 316.000 ευρώ, καθώς και την αναμόρφωση του προγράμματος Porta 65 για την υποστήριξη της στέγασης των νέων. Το Porta 65 παρέχει οικονομική υποστήριξη σε νέους ηλικίας 18-35 ετών για την ενοικίαση κατοικίας, βοηθώντας τους να καλύψουν μέρος του ενοικίου και να αποκτήσουν πρόσβαση σε προσιτή στέγαση.

Βασίλης Δελής, επιστημονικός συνεργάτης Ινστιτούτου ΕΝΑ

Το σχόλιο του ερευνητή

«Το πακέτο μέτρων της ΔΕΘ για τη στέγαση δεν με εκπλήσσει. Το μόνο νέο στοιχείο είναι οι γεωγραφικοί περιορισμοί στο Airbnb, σε κορεσμένες περιοχές. Είναι μια πρακτική που έχει ακολουθηθεί στο εξωτερικό και κινείται σε σωστή κατεύθυνση», σχολιάζει ο Βασίλης Δελής.

Το πρόβλημα όμως, προσθέτει, είναι ότι η κυβέρνηση συζητάει τα θέματα αυτά εδώ και καιρό και διστάζει να προχωρήσει σε δραστικές λύσεις. «Είναι δεδομένο ότι βρισκόμαστε εν μέσω μιας σοβαρής στεγαστικής κρίσης. Όταν στην Ελλάδα πληρώνουμε περισσότερα χρήματα για στέγαση σε σχέση με το εισόδημά μας, από οποιαδήποτε άλλη χώρα, δεν μπορεί να κινούμαστε με τη λογική ‘’παίρνω τώρα ένα μέτρο και βλέπω’’.  Χρειάζονται ολοκληρωμένες παρεμβάσεις και σε επίπεδο επενδύσεων. Είναι κάτι που λείπει σε μεγάλο βαθμό και από το πακέτο για τη στέγαση. Εδώ θα μπορούσε να αξιοποιηθεί το Ταμείο Ανάκαμψης, που είναι μια χαμένη ευκαιρία. Η Iσπανία έχει αξιοποιήσει 2 δισ. από το ΤΑΑ για την κατασκευή 40.000 κοινωνικών κατοικιών».

Υπέρογκα ποσά για ένα «χρέπι»

Ο ίδιος θεωρεί ότι πρέπει να υπάρχουν παρεμβάσεις και στο θέμα των ενοικίων, όχι απαραίτητα με τη μορφή «ενοικιοστάσιου», αλλά με όρους και προδιαγραφές για την ποιότητα της κατοικίας.

«Δεν μπορεί να πληρώνει κάποιος υπέρογκα ποσά για ένα ‘’χρέπι’’ επειδή υπάρχει ανελαστικότητα της ζήτησης. Υπάρχουν έλεγχοι που μπορούν να γίνουν, όπως συμβαίνει και σε άλλες χώρες», μας λέει.

Το μέτρο της κοινωνικής αντιπαροχής παραμένει πολύ περιορισμένο και αποσπασματικό, ενώ για να αυξηθεί το στεγαστικό απόθεμα απαιτούνται μαζικής κλίμακας παρεμβάσεις, επιμένει.

Αναζητείται πολιτική βούληση

«Πάνω από όλα χρειάζεται πολιτική βούληση, για να διαθέσεις χρήματα για το θέμα της στέγασης. Ένα πρόβλημα για παράδειγμα με το πρόγραμμα »Σπίτι Μου», είναι ότι μολονότι το επιτόκιο ήταν χαμηλότερο, για τον ωφελούμενο (γιατί το υπόλοιπο το πλήρωνε το κράτος), τα κριτήρια συμμετοχής ήταν αυτά που έθεταν οι τράπεζες. Το θέμα είναι να έχει πρόσβαση κόσμος που δεν μπορεί να μπει στα κριτήρια της τράπεζας. Για παράδειγμα, αν ένας νέος άνθρωπος δουλεύει σεζόν, και μάλιστα με καλό μισθό, δεν έχει πρόσβαση στον τραπεζικό δανεισμό, ούτε μέσα από το πρόγραμμα «Σπίτι Μου», γιατί μετά φαίνεται άνεργος. Πολύς κόσμος βγαίνει εκτός των προγραμμάτων. Χρειάζεται ένα πρόγραμμα που θα ακολουθεί άλλη λογική, με απευθείας συμμετοχή του κράτους», καταλήγει.