«Φωτιά» για τους Έλληνες οι τιμές των ακινήτων – Φθηνές για τους ξένους επενδυτές

Οι τιμές των ελληνικών κατοικιών συνεχίζουν να είναι στα ύψη, εν μέσω ισχυρής ζήτησης από ξένους αγοραστές ακινήτων, αυξανόμενης οικοδομικής δραστηριότητας και συνεχιζόμενης οικονομικής ανάπτυξης στη χώρα – έστω κι αν δεν την εισπράττουν οι πολίτες στην τσέπη τους…

Στις αστικές περιοχές της Ελλάδας, οι τιμές των κατοικιών εκτινάχθηκαν κατά 10,76% το α’ τρίμηνο του 2024 σε σχέση με ένα χρόνο νωρίτερα, μετά από ετήσιες αυξήσεις 12,48% το δ’ τρίμηνο του 2023, 13,05% το γ’ τρίμηνο, 15,22% το β’ τρίμηνο και 15,91% το α’ τρίμηνο, σύμφωνα με τα στοιχεία που δημοσίευσε η Τράπεζα της Ελλάδος. Ήταν το δέκατο συνεχόμενο τρίμηνο διψήφιας αύξησης των τιμών των κατοικιών.

Παρά την έντονη ανάπτυξη, οι τιμές των ελληνικών οικιστικών ακινήτων παρέμειναν σχετικά χαμηλότερες από τις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες – γεγονός που προσέλκυσε πολλούς ξένους επενδυτές στη χώρα.

Λόγω ακρίβειας και στεγαστικής κρίσης, οι κατοικίες στις αστικές περιοχές της Ελλάδας είναι από τις πιο πολυπληθείς στην Ευρώπη, ενώ τα περισσότερα παιδιά συνεχίζουν να ζουν με τους γονείς τους μετά την ενηλικίωσή τους

«Οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα παραμένουν χαμηλότερες σε σύγκριση με πολλές χώρες του εξωτερικού, γεγονός που λειτουργεί ως μαγνήτης για τους ξένους που όχι μόνο επιθυμούν να εξασφαλίσουν αποδόσεις, αλλά και επιθυμούν να μετεγκατασταθούν σε έναν δημοφιλή τουριστικό προορισμό. Ταυτόχρονα, ο στόχος των Αμερικανών και των Βρετανών να εξασφαλίσουν βίζα έχει ενισχύσει δραματικά τη ζήτηση από τις χώρες αυτές», δήλωσε ο Κοσμάς Θεοδωρίδης, πρόεδρος της Ευρωπαϊκής Ένωσης Μεσιτών Ακινήτων στο Global Property Guide.

Η Θεσσαλονίκη στο «τιμόνι» της ακρίβειας ακινήτων

Οι τιμές των κατοικιών συνεχίζουν να αυξάνονται έντονα στις μεγάλες πόλεις:

• Στην Αθήνα, οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν κατά 9,35% (5,94% σε πραγματικούς όρους) το πρώτο τρίμηνο του 2024 σε σχέση με ένα χρόνο νωρίτερα, επιβραδυνόμενες από την τεράστια αύξηση του προηγούμενου έτους κατά 17,39%. Κατά τη διάρκεια του τελευταίου τριμήνου, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 2,58% (2,93% σε πραγματικούς όρους).
• Η Θεσσαλονίκη, η δεύτερη μεγαλύτερη πόλη της χώρας, ηγήθηκε της αύξησης των τιμών των ακινήτων κατά 12,19% (8,69% σε πραγματικούς όρους) το α’ τρίμηνο του 2024 σε σχέση με ένα χρόνο πριν, το όγδοο συνεχόμενο τρίμηνο αύξησης σε ετήσια βάση. Σε τριμηνιαία βάση, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 2,35% (2,7% σε πραγματικούς όρους) το α’ τρίμηνο του 2024.
• Στις άλλες πόλεις (εκτός της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης), οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 10,28% (6,8% σε πραγματικούς όρους) το α’ τρίμηνο του 2024 σε σχέση με ένα χρόνο νωρίτερα, μετά από αύξηση των τιμών κατά 14,95% την ίδια περίοδο πέρυσι. Κατά τη διάρκεια του τελευταίου τριμήνου, οι τιμές αυξήθηκαν ελαφρώς κατά 0,65% (1% σε πραγματικούς όρους) το α’ τρίμηνο του 2024.

Δείκτης τιμών των κατοικιών από το 1997 ως το 2024 σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και άλλες πόλεις

Κίνητρο για ξένους αγοραστές η Golden Visa

Την ίδια στιγμή, η ζήτηση από ξένους αγοραστές κατοικιών αυξάνεται έντονα. Κατά τη διάρκεια του 2023, η συνολική αξία των αγορών ακινήτων από αλλοδαπούς αγοραστές, η οποία αντιπροσωπεύει περίπου το 80% έως 85% του συνόλου των αγορών ακινήτων στην Ελλάδα ετησίως, εκτινάχθηκε στο ιστορικό υψηλό των 3 δισ. ευρώ, μετά από ετήσια αύξηση 68% το 2022 και 34,4% το 2021.

Οι ξένοι επενδυτές προσελκύονται στην Ελλάδα κυρίως λόγω του προγράμματος Golden Visa, το οποίο προσφέρει άδεια παραμονής σε επενδυτές εκτός ΕΕ που αγοράζουν ή ενοικιάζουν ακίνητα αξίας άνω των 250.000 ευρώ. Ωστόσο, τον Αύγουστο του 2023, το κόστος της ελληνικής Χρυσής Βίζας διπλασιάστηκε στα 500.000 ευρώ στις πιο δημοφιλείς περιοχές της χώρας. Το σχέδιο ισχύει για πέντε χρόνια και μπορεί να ανανεωθεί.

Επιβραδύνεται η ελληνική οικονομική

Ωστόσο, η κίνηση αυτή φαίνεται να έχει αμελητέο αντίκτυπο στην αύξηση των τιμών των ακινήτων για τους Έλληνες και στην αποθάρρυνση των ξένων επενδυτών. Πέντε μήνες μετά την αλλαγή της πολιτικής (δηλαδή από τον Αύγουστο έως τον Δεκέμβριο του 2023), συνολικά 3.626 επενδυτές έχουν υποβάλει αιτήσεις για τη Χρυσή Βίζα, αυξημένες κατά περίπου 60% σε σχέση με την ίδια περίοδο το 2022.

Ως εκ τούτου, η ελληνική κυβέρνηση, μετά και από πιέσεις των κομμάτων της αντιπολίτευσης, ανακοίνωσε ότι, από τις 31 Αυγούστου 2024, οι επενδυτικές απαιτήσεις για το πρόγραμμα Golden Visa θα αυξηθούν περαιτέρω σε 400.000 ευρώ για περιοχές που σήμερα απαιτούν επένδυση σε ακίνητα ύψους 250.000 ευρώ και σε 800.000 ευρώ για περιοχές που σήμερα απαιτούν επένδυση 500.000 ευρώ.

Μετά από μια ισχυρή ανάκαμψη μετά την πανδημία, η συνολική οικονομία επιβραδύνεται τώρα. Κατά τη διάρκεια του 2023, η ελληνική οικονομία αναπτύχθηκε κατά ένα μέτριο 2% σε σχέση με ένα χρόνο νωρίτερα, μια απότομη επιβράδυνση από το 5,6% του 2022 και το 8,4% του 2021. Ωστόσο, παραμένει πολύ πάνω από τη μακροπρόθεσμη ανάπτυξη της χώρας και τον μέσο όρο της ευρωζώνης, σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή. Η περσινή ανάπτυξη προήλθε κυρίως από την ιδιωτική κατανάλωση, τις επενδύσεις στις κατασκευές και τις καθαρές εξαγωγές.

Αύξηση ξένου ενδιαφέροντος για τα ελληνικά τουριστικά ακίνητα

Η αγορά ακινήτων αντιπροσωπεύει περίπου το 20% έως 35% του συνόλου των ξένων άμεσων επενδύσεων (FDI) στην Ελλάδα ετησίως. Κατά τη διάρκεια του 2023, οι καθαρές άμεσες ξένες επενδύσεις για την αγορά ακινήτων αυξήθηκαν κατά 8% σε ετήσια βάση σε 2,13 δισ. ευρώ, μετά από ετήσιες αυξήσεις 68% το 2022 και 34,4% το 2021 και μείωση σχεδόν 40% το 2020. Πρόκειται πλέον για το υψηλότερο επίπεδο που έχει καταγραφεί εδώ και δύο και πλέον δεκαετίες.

Αλλά ακόμη και πριν από την πανδημία του Covid-19, οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα στην Ελλάδα σημείωναν έντονη άνοδο. Οι καθαρές άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα εκτινάχθηκαν κατά 45,3% το 2016, 86,5% το 2017, 172,1% το 2018 και άλλο 28,5% το 2019.

Σύμφωνα με επενδυτική έκθεση της Ernst & Young, η Ελλάδα παραμένει ανθεκτική και ελκυστική για τους ξένους επενδυτές, παρά την αβεβαιότητα του διεθνούς περιβάλλοντος. Εν μέρει αυτό οφείλεται στο πρόγραμμα Golden Visa.

Από το 2014 έως το 2021, 9.610 κύριοι αιτούντες έλαβαν τη Χρυσή Βίζα στην Ελλάδα. Στη συνέχεια, από το 2022 έως το 2023, εγκρίθηκαν συνολικά 6.795 κύριοι αιτούντες. Από την έναρξή της έως το 2023, χορηγήθηκαν περισσότερες από 31.000 άδειες χορήγησης της ελληνικής Χρυσής Βίζας στους κύριους αιτούντες και τα εξαρτώμενα μέλη τους, οι οποίες απέφεραν συνολικές επενδύσεις άνω των 2,6 δισεκατομμυρίων ευρώ στην Ελλάδα.

Από το 2014 έως το 2023, ο μεγαλύτερος αριθμός αιτούντων προήλθε από την Κίνα, με συνολικά 7.186 εγκεκριμένες θεωρήσεις που αντιστοιχούν σε μερίδιο περίπου 63,6%, ακολουθούμενη από την Τουρκία (8,1%), τη Ρωσία (6,7%), το Λίβανο (5,2%) και την Αίγυπτο (3,7%).

Κατά τους πρώτους τέσσερις μήνες του 2024, υποβλήθηκαν 2.664 αιτήσεις για τη χορήγηση χρυσής βίζας – στα ίδια επίπεδα με τις 2.632 αιτήσεις του προηγούμενου έτους.

Αιτήσεις και εγκρίσεις για Golden Visa

Από την στεγαστική έκρηξη στην στεγαστική κρίση

Η Ελλάδα γνώρισε μια μεγάλη έκρηξη των τιμών των κατοικιών στις αρχές της δεκαετίας του 2000. Οι κτηματομεσίτες ανέφεραν ετήσιες αυξήσεις τιμών 30% έως 40% για ακίνητα κοντά στη θάλασσα το 2004.

Στην Αθήνα, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 11,2% το 2006, πριν επιβραδυνθούν σε 6,2% το 2007.

Όταν χτύπησε η δραματική οικονομική κρίση την Ελλάδα, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων άρχισαν να μειώνονται δραματικά. Μεταξύ 2007 και 2017, το κατά κεφαλήν ΑΕΠ της Ελλάδας μειώθηκε κατά ένα τέταρτο και οι τιμές των κατοικιών στην Αθήνα μειώθηκαν κατά 44,5% (-49,5% σε πραγματικούς όρους).

Ακολουθούν οι τιμές των κατοικιών στην Αθήνα τα τελευταία 16 χρόνια:

Η Ελλάδα βγήκε τελικά από την ύφεση το 2017, με ανάπτυξη 1,1% το 2017, 1,7% το 2018 και 1,8% το 2019.

Η αγορά κατοικίας άρχισε να ανακάμπτει το 2018, έχοντας υποχωρήσει κατά 42,5% (-47,7% σε πραγματικούς όρους) από το 2007 έως το 2017. Οι τιμές των κατοικιών στις αστικές περιοχές αυξήθηκαν κατά 3,51% το 2018 και κατά άλλο 7,46% το 2019. Η Αθήνα είχε ακόμη μεγαλύτερη αύξηση των τιμών των κατοικιών κατά 4,67% και 11,86% κατά τα δύο εν λόγω έτη.

Και παρά το γεγονός ότι η πανδημία παρέσυρε την οικονομία πίσω στην ύφεση, με το πραγματικό ΑΕΠ να συρρικνώνεται κατά ένα τεράστιο ποσοστό 9,3% κατά τη διάρκεια του 2020, η αγορά κατοικίας παραμένει ανθεκτική. Οι τιμές των κατοικιών στην Αθήνα αυξήθηκαν κατά 6,23% (8,45% σε πραγματικούς όρους) σε ετήσια βάση το 2020.

Αλματώδης αύξηση στις τιμές ακινήτων στην Αθήνα

Το 2021, οι τιμές των κατοικιών στην Αθήνα αυξήθηκαν κατά 11,61% (6,86% σε πραγματικούς όρους), ενώ οι τιμές στις αστικές περιοχές αυξήθηκαν κατά 10,81% (6,09% σε πραγματικούς όρους) την ίδια περίοδο.

Το 2022, η αύξηση των τιμών των κατοικιών στην Αθήνα είχε αλματώδη αύξηση, φθάνοντας το 16,90% (7,97% σε πραγματικούς όρους) και το 15,05% (6,26% σε πραγματικούς όρους) στις αστικές περιοχές.

Κατά τη διάρκεια του 2023, η αγορά κατοικιών συνέχισε να αναπτύσσεται έντονα. Οι τιμές των κατοικιών στην Αθήνα αυξήθηκαν κατά 10,93% (7,35% σε πραγματικούς όρους) και κατά 12,48% (8,85% σε πραγματικούς όρους) στις αστικές περιοχές.

Η ραγδαία αστικοποίηση οδήγησε σε έντονη διχοτόμηση μεταξύ αστικών και αγροτικών περιοχών. Κατά συνέπεια, περισσότερο από το 35% του αποθέματος κατοικιών είναι κενό, κυρίως στις αγροτικές περιοχές. Οι μονάδες αυτές είναι συνήθως ετοιμόρροπες ή χρήζουν ολικής αποκατάστασης.

Από την άλλη πλευρά, οι κατοικίες στις αστικές περιοχές είναι από τις πιο πολυπληθείς στην Ευρώπη. Τα περισσότερα παιδιά συνεχίζουν να ζουν με τους γονείς τους μετά την ενηλικίωσή τους. Η μείωση των συμβολαιογραφικών τελών από 1,2% σε 1% της αξίας των ακινήτων ήταν σαφώς ανεπαρκής για τη μείωση του υψηλού κόστους συναλλαγής, το οποίο επιβαρύνει τα βάρη των αγοραστών πρώτης κατοικίας, όπως υπογραμμίζεται στην ανάλυση.

Η οικοδομική δραστηριότητα συνεχίζει να αυξάνεται

Εν τω μεταξύ, οι κατασκευές κατοικιών στην Ελλάδα αυξάνονται συνεχώς τα τελευταία επτά χρόνια, μετά από σχεδόν μια δεκαετία μειωμένης δραστηριότητας.

Κατά τη διάρκεια του 2023, οι οικοδομικές άδειες αυξήθηκαν κατά 8,1% σε ετήσια βάση σε 26.930 μονάδες, μετά από ετήσια αύξηση 4,6% το 2022, 26,8% το 2021, 8,9% το 2020, 13,5% το 2019, 10,1% το 2018 και 9% το 2017.

Παρόλα αυτά, παραμένει πολύ χαμηλότερη από τις 70.000 έως 80.000 άδειες που εκδίδονταν ετησίως από το 2004 έως το 2007.