Ιαπωνία: Τι συμβαίνει με πληθώρα φθηνών ακινήτων – Οι ειδικοί προειδοποιούν για τους κινδύνους

Η αγορά ενός σπιτιού μπορεί να μοιάζει με όνειρο απατηλό καθώς πολλά μέρη του κόσμου αντιμετωπίζουν έλλειψη κατοικιών. Αυτό όμως δεν ισχύει για την Ιαπωνία, η οποία αντιμετωπίζει υπερπροσφορά ακινήτων.

Έναν χρόνο πίσω, σύμφωνα με δεδομένα που παραχωρήθηκαν από την κυβέρνηση, η Ιαπωνία είχε περισσότερα από 9 εκατομμύρια άδεια σπίτια, τα λεγόμενα «akiyas» (o όρος αναφέρεται σε κατοικία που έχει μείνει ακατοίκητη για περίοδο τουλάχιστον έξι μηνών). Μάλιστα, ορισμένα από αυτά πωλούνται για λιγότερο από 10.000 δολάρια.

Με 10.000 $ επίδοξοι αγοραστές μπορούν να αγοράσουν ένα σπίτι στην Ιαπωνία

Αυτά τα σπίτια, που συχνά εγκαταλείπονται και μένουν άδεια για δεκαετίες, είναι διάσπαρτα σε αγροτικές περιοχές και μεγάλες πόλεις, προσφέροντας μια μοναδική ευκαιρία για αγοραστές με… δημιουργικές ιδέες.

Πρόβλημα δεκαετιών

Η αύξηση του αριθμού των εγκαταλελειμμένων σπιτιών στην Ιαπωνία οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στην πληθυσμιακή κρίση, καθώς ο δείκτης γονιμότητάς της χώρας βυθίζεται σε ιστορικό χαμηλό των 1,2 γεννήσεων ανά γυναίκα (στοιχεία 2023).

Στο μεταξύ, τα ποσοστά θανάτων έχουν ξεπεράσει τα ποσοστά γεννήσεων, καθώς ο πληθυσμός των ηλικιωμένων συνεχίζει να αυξάνεται.

«Το πρόβλημα υπάρχει εδώ και δεκαετίες και έχει τις ρίζες του στη μεταπολεμική οικονομική άνθηση της Ιαπωνίας, η οποία οδήγησε σε αύξηση της κατασκευής κατοικιών», δήλωσε στο CNBC Make It ο Tetsuya Kaneko, επικεφαλής έρευνας και παροχής συμβουλών της Savills Japan.

«Το ζήτημα έγινε πιο έντονο τη δεκαετία του 1990 με την οικονομική επιβράδυνση της Ιαπωνίας και επιδεινώθηκε με τις συνεχιζόμενες δημογραφικές αλλαγές», δήλωσε ο Kaneko.

Περισσότερα εγκαταλελειμμένα σπίτια

Η αστική μετανάστευση είναι ένας άλλος μεγάλος παράγοντας που συμβάλλει σε περισσότερα εγκαταλελειμμένα σπίτια στην Ιαπωνία.

«Καθώς οι νεότερες γενιές μετακινούνται στις πόλεις για εργασία, οι αγροτικές περιοχές συρρικνώνεται. Ο πληθυσμός γερνάει ή οι κάτοικοι πεθαίνουν και τα σπίτια μένουν χωρίς συντήρηση», πρόσθεσε.

Τα «akiyas» πολλές φορές θεωρούνται και «βάρος» δηλώνει ο Kaneko. Έτσι, ακόμη και όταν κληρονομούνται από τα παιδιά ηλικιωμένων γονέων που φεύγουν από τη ζωή, πολλές φορές, οι κληρονόμοι είναι απρόθυμοι να τα χρησιμοποιήσουν ή να πουλήσουν το ακίνητο, προσθέτοντας περισσότερα εγκαταλελειμμένα σπίτια στην αγορά.

Ειδικότερα, ένα σπίτι που είναι άνω των 30 ετών «θεωρείται συνήθως παλιό», δήλωσε ο Kaneko, και οι ντόπιοι ανησυχούν για θέματα όπως η ασφάλεια, το υψηλό κόστος ανακαίνισης και οι φθορές, εξήγησε. Ορισμένοι άνθρωποι συνδέουν αυτά τα σπίτια ακόμη και με δεισιδαιμονίες, «πιστεύοντας ότι μπορεί να είναι στοιχειωμένα ή να φέρνουν κακή τύχη».

Τελικά, «πολλοί Ιάπωνες βλέπουν πως τα akiya αποτελούν μεγαλύτερο πρόβλημα από ό,τι αξίζουν», δήλωσε στο CNBC Make It ο Michael, ιδρυτής του ιαπωνικού κτηματομεσιτικού blog Cheap Houses Japan.

Προσέλκυση ξένων αγοραστών

Τα «akiyas» της Ιαπωνίας κερδίζουν την προσοχή των αγοραστών από το εξωτερικό.

«Έχουμε παρατηρήσει μια αυξητική τάση στις έρευνες από το εξωτερικό … Υπάρχει αύξηση του ενδιαφέροντος και [στις] αγορές akiyas», δήλωσε ο Kaneko.

Αυτή η αύξηση του ενδιαφέροντος των ξένων για ακίνητα στην Ιαπωνία οφείλεται εν μέρει στην πανδημία, στις τάσεις της απομακρυσμένης εργασίας και στις μεταβαλλόμενες προτιμήσεις του τρόπου ζωής, δήλωσε ο Kaneko.

Από νέους επενδυτές έως συνταξιούχους που αναζητούν ένα καταφύγιο, «περισσότεροι άνθρωποι αναζητούν δεύτερες κατοικίες, ακίνητα διακοπών», είπε.

Πάρτε για παράδειγμα τον Anton Wormann. Ερωτεύτηκε την Ιαπωνία αφού την επισκέφθηκε κατά τη διάρκεια ενός επαγγελματικού ταξιδιού. Γεννημένος και μεγαλωμένος στη Σουηδία, ο 32χρονος είχε ταξιδέψει σε όλο τον κόσμο δουλεύοντας ως μοντέλο πριν μετακομίσει στην ασιατική χώρα το 2018.

«Έζησα στη Νέα Υόρκη για περίπου δύο χρόνια και στη συνέχεια σε όλη την Ευρώπη… οπότε ξέρω πόσο ακριβές είναι όλες αυτές οι μητροπόλεις», δήλωσε ο Wormann στο CNBC Make It. «Δεν υπάρχει περίπτωση να μπορούσα να αγοράσω ένα σπίτι σε οποιοδήποτε από αυτά τα μέρη που έχω ζήσει ποτέ».

Όταν ανακάλυψε ότι η Ιαπωνία πουλούσε φτηνά σπίτια, αποφάσισε να αγοράσει ένα. Έξι χρόνια αργότερα, ο Wormann είναι ιδιοκτήτης επτά «akiyas» και εργάζεται ως δημιουργός περιεχομένου και επενδυτής ακινήτων στην Ιαπωνία.

Έχει ολοκληρώσει τις ανακαινίσεις σε τρία από τα ακίνητά του και επί του παρόντος εργάζεται για την ολοκλήρωση των άλλων τεσσάρων ανακαινίσεων. Σήμερα, ένα ακίνητο που του κόστισε συνολικά περίπου 110.000 δολάρια για να το αγοράσει και να το ανακαινίσει, του αποφέρει 11.000 δολάρια σε έσοδα από βραχυχρόνιες μισθώσεις το μήνα.

Είναι τα «akiyas» μια καλή επένδυση;

Ο Wormann λέει «ναι και όχι».

Σήμερα, τα ακίνητά του φέρνουν με επιτυχία εξαψήφια έσοδα ετησίως, αλλά αυτό δεν θα είχε συμβεί αν δεν έβαζε χρόνο και προσπάθεια για να γνωρίσει σωστά την ιαπωνική κουλτούρα, γλώσσα και ανθρώπους, όπως λέει.

«Πρέπει να δημιουργήσεις μια καλή κοινότητα και ένα καλό κοινωνικό δίκτυο στην Ιαπωνία για να το κάνεις επιτυχημένο», δήλωσε. «Δεν μπορείτε να έρθετε χωρίς να καταλάβετε την κουλτούρα, χωρίς να καταλάβετε πώς λειτουργεί η Ιαπωνία, και να πετάξετε απλώς χρήματα».

Θεωρεί πως κάποιος ενδιαφέρεται πραγματικά θα πρέπει να το κάνει με τον σωστό τρόπο.  «Νομίζω ότι υπάρχουν σίγουρα πολλές ευκαιρίες, αλλά περισσότερο, νομίζω ότι υπάρχει μια ευκαιρία να αγοράσετε φθηνά ακίνητα για να τα αξιοποιήσετε», υποστήριξε.

«Τα εγκαταλελειμμένα σπίτια αποτελούν μια καλή επένδυση για ορισμένες ομάδες, ιδίως για χομπίστες, όσους αγαπούν τις ανακαινίσεις ή όσους αναζητούν ένα ήσυχο καταφύγιο στην ύπαιθρο», δήλωσε ο Kaneko.

«Ωστόσο, μπορεί να μην είναι ιδανικές για θεσμικούς επενδυτές ή για όσους αναζητούν γρήγορες ή μεγάλες αποδόσεις, λόγω του υψηλού κόστους ανακαίνισης και των περιορισμένων δυνατοτήτων μεταπώλησης», δήλωσε, προσθέτοντας ότι η επεκτασιμότητα μπορεί επίσης να αποτελέσει περιοριστικό παράγοντα.

Είναι σημαντικό να αναμένετε ότι το κόστος μπορεί να είναι σημαντικό, ειδικά αν το σπίτι χρειάζεται σημαντικές εργασίες, πρόσθεσε ο Kaneko, και να λάβετε υπόψη ότι η διαδικασία αγοράς κατοικίας μπορεί να είναι πολύπλοκη.