Πώς (και τι) θα χτίζεις σε Μύκονο και Σαντορίνη

Στα 8 στρέμματα ανεβάζουν την αρτιότητα των προς οικοδόμηση οικοπέδων για κατοικίες στη Μύκονο και τη Σαντορίνη και στα 30 και 40 στρέμματα αντίστοιχα για την ανέγερση ξενοδοχείου τα νέα ειδικά πολεοδομικά σχέδια που ετοιμάζει το αρμόδιο υπουργείο και τίθεται για διαβούλευση, όπως αναφέρει το Πρώτο Θέμα.

Πρόκειται για ένα διαφορετικό πλαίσιο δόμησης, αισθητά περιοριστικό στην ανάπτυξη τουριστικών καταλυμάτων, ξενοδοχείων αλλά και κατοικίας, που στόχο έχει να βάλει όρια στα υπερκορεσμένα νησιά των Κυκλάδων, φωτογραφίζοντας το μοντέλο ανάπτυξης των επόμενων δεκαετιών.

Στο πνεύμα των πρωθυπουργικών εξαγγελιών για εξορθολογισμό της δόμησης που θα επιτευχθεί με την εκπόνηση των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων τα επόμενα 2 έως 3 χρόνια, συνιστώντας τη μεγαλύτερη πολεοδομική μεταρρύθμιση στην ιστορία του κράτους, η κυβέρνηση προχωρά στον καθορισμό κανόνων με στόχο να ενσωματώσει τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας και να θωρακίσει οικισμούς που χρειάζεται να προστατευτούν από την ένταση της τουριστικής και οικιστικής δραστηριότητας η οποία υπερβαίνει τη φέρουσα ικανότητα των νησιών, το μέγιστο δηλαδή ανεκτό όριο επιβαρύνσεων που μπορεί να δεχτούν τα νησιά πέραν των όποιων παύει να υπάρχει ισορροπία ανάμεσα στο περιβάλλον, στην οικονομία και την κοινωνία της, με αποτέλεσμα να ασκούνται αρνητικές πιέσεις στους μόνιμους κάτοικους και επισκέπτες

Η πρόταση

Για τα δύο Κυκλαδονήσια που αποτελούν τις ναυαρχίδες του ελληνικού τουρισμού, τα προτεινόμενα μέτρα προβλέπουν ανάπτυξη τουριστικών καταλυμάτων κατά προτεραιότητα εντός των οικισμών, αύξηση αρτιότητας σε τουριστικές εγκαταστάσεις με σταδιακό περιορισμό της εκτός σχεδίου δόμησης, κατάργηση παρεκκλίσεων αρτιότητας αλλά και περιορισμούς στο σύστημα των βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς η πρόβλεψη είναι ότι οι νέες προς οικοδόμηση κατοικίες δεν θα μπορούν να ενταχθούν στο σύστημα Airbnb.

Πλέγμα μέτρων σχεδιάζεται και στον τομέα των μεταφορών, καθώς το αυξημένο τουριστικό ρεύμα, σε συνδυασμό με τα ιδιαίτερα μορφολογικά και γεωλογικά χαρακτηριστικά των νησιών και το προβληματικό οδικό δίκτυο, προκαλεί συνθήκες Χάους στα λιμάνια και τα αεροδρόμια. Στο πλαίσιο αυτό, εξετάζονται παράλληλα μέτρα για όριο του στόλου οχημάτων ανά επιχείρηση, των οχημάτων που αποβιβάζονται στο λιμάνι, αλλά και ελέγχου του επιτρεπόμενου αριθμού αυτών που μεταφέρουν τουρίστες στα τουριστικά καταλύματα (τύπου transfer).

Το τοπίο διαρθρώνεται σε κατά τόπους ενότητες, με ιδιαίτερα μορφολογικά χαρακτηριστικά και φυσιογνωμία,ως υποδοχείς ανάπτυξης εναλλακτικών μορφών τουρισμού και γεωργικής δραστηριότητας.

Ειδικότερα καθορίζονται τρεις επιμέρους περιοχές τοπίου καλλιέργειας αμπελιών για τη Σαντορίνη, με προοπτική να εξελιχθούν σε ΠΟΠ, και συμπληρώνονται με μία επιπλέον ζώνη γεωργικής δραστηριότητας και συμβατών χρήσεων στην ανατολική ακτή της Θήρας. Επίσης καθορίζονται ζώνες δραστηριοτήτων τουρισμού-αναψυχής σε συγκεκριμένες παραθαλάσσιες περιοχές που ήδη λειτουργούν ως τουριστικές (Περίσσα, Μονόλιθος) και ένας εμπορικός λιμένας στον γειτονικό Μονόλιθο.

Προβλέπονται, επίσης αφαλατώσεις, αναβάθμιση μονάδας τριτοβάθμιας επεξεργασίας λυμάτων και αναπλάσεις παραλιακού μετώπου και αποκατάσταση χωματερής και για τη Μύκονο.

Όρια αρτιότητας

«Θα μπουν περιορισμοί στη δόμηση γιατί υπάρχουν πολλά νησιά που πρακτικά δεν έχουν οικοδομηθεί, οικισμοί που πρέπει να προστατευτούν», είχε δηλώσει προ εβδομάδων ο κ. Κυριάκος Μητσοτάκης, προσθέτοντας: «Προτιμώ σε ένα νησί του Αιγαίου να ‘σπρώξω’ τους ενδιαφερόμενους να αποκτήσουν ένα εξοχικό σε κάποιο οικισμό παρά να χτίζει ο καθένας σε ένα οικόπεδο 4 στρεμμάτων, όπου θέλει, όπως θέλει».

Στο πνεύμα αυτό οι προτεινόμενοι κανόνες -καθώς και τα δύο σχέδια θα τεθούν σε δημόσια διαβούλευση για να οριστικοποιηθούν τους επόμενους μήνες και θα εγκριθούν με Προεδρικά Διατάγματα- ορίζουν την αρτιότητα για τα ξενοδοχεία στα 30 από 10 στρέμματα στη Μύκονο και αντίστοιχα στα 40 στρέμματα στη Σαντορίνη. Σήμερα δικαίωμα δόμησης τουριστικών εγκαταστάσεων στο νησί παρέχουν τα 8 στρέμματα που βρίσκονται σε ζώνη πλάτους 200 μέτρων από τους οικισμούς έως και τα 15 στρέμματα που βρίσκονται στις υπόλοιπες εκτός σχεδίου περιοχές, αποδεικνύοντας την αυστηρότητα των προτάσεων που επεκτείνονται και στην κατοικία. Εδώ το ελάχιστο όριο αρτιότητας και στα δύο νησιά αυξάνεται στα 8 από τα 4 στρέμματα, ανοίγοντας τον ασκό του Αιόλου στις τοπικές κοινωνίες.

Αυτό σημαίνει ότι μία έκταση που σήμερα προοριζόταν να δομηθεί για τουριστικό κατάλυμα (και χρειαζόταν για παράδειγμα, 10 στρέμματα) με τη θέσπιση του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΕΠΣ) το μόνο που θα μπορεί κάνεις να χτίσει (λόγω αύξησης της αρτιότητας στα 30 ή 40 στρέμματα) είναι ένα σπίτι (που θα χρειάζεται 8 στρέμματα). Οι πολίτες της Μυκόνου και της Σαντορίνης ζητούν, ωστόσο, η αρτιότητα για την κατοικία να επιστρέψει στα 4 στρέμματα και εκτιμούν ότι το προτεινόμενο μέτρο πλήττει καίρια τις μικρές ιδιοκτησίες και εμποδίζει την ανέγερση ακόμη και πρώτης κατοικίας για τα παιδιά τους.

Έργα υποδομής

Το υπουργείο, ωστόσο, ανοίγει παράθυρο στην επικείμενη ρύθμιση μιλώντας ευελιξία στον σχεδιασμό. Έπειτα από πέντε χρόνια η αρτιότητα του πολεοδομικού σχεδίου θα μπορεί, όπως αναφέρεται, να μειωθεί στο μισό και οι χρήσεις γης να επανεξεταστούν εφόσον διαπιστωθεί ότι έχουν εκτελεστεί τα προτεινόμενα από το πολεοδομικό σχέδιο έργα υποδομής (δίκτυα ύδρευσης και αποχέτευσης, αφαλατώσεις, χώροι στάθμευσης, δρόμοι, δίκτυα διανομής ηλεκτρικής ενέργειας κ.ά.). Ταυτόχρονα προβλέπεται η απαγόρευση κολυμβητικών δεξαμενών σε όλες τις νέες άδειες λόγω λειψυδρίας.

ΤΟ ΕΠΣ προτείνει περιορισμένες επεκτάσεις οικισμών στις περιοχές Οία, Θόλος, Ημεροβίγλι, Θήρα, που δικαιολογούνται από τα πληθυσμιακά μεγέθη, ενώ για τη Μύκονο επέκτασης κατά 363 στρέμματα προς την Άνω Μερά και κατά 118 στρέμματα για τη Χώρα, με πρόβλεψη για τις αναγκαίες υποδομές.

Για τη Μύκονο ο συντελεστής δόμησης για τουριστικά καταλύματα μειώνεται από 0,15 σε 0,12 στην τουριστική ζώνη, αντιστοιχώντας σε 150 κλίνες και ως 0,10 στις υπόλοιπες ζώνες με 50 κλίνες. Στη Σαντορίνη για τα τουριστικά καταλύματα ο συντελεστής δόμησης είναι 0,15 και αντιστοιχεί επίσης σε 150 κλίνες. Είναι αξιοσημείωτο ότι στην Καλντέρα για λόγους τόσο ασφαλείας από κατολισθητικά φαινόμενα όσο και προστασίας του τοπίου προτείνεται απαγόρευση της δόμησης. Θα επιτρέπονται για λόγους προστασίας έργα αντιστήριξης των πρανών της Καλντέρας αλλά μόνο στα σημεία όπου υπάρχει κίνδυνος κατάρρευσης, λιμενικές εγκαταστάσεις, οδικές παρεμβάσεις κ.λπ.

Ο γενικός γραμματέας Χωροταξίας του ΥΠΕΝ Ευθύμης Μπακογιάννης, που παρουσίασε τον σχεδιασμό στα δύο νησιά, δεν έκρυψε κατά την αποκάλυψη του προτεινόμενου πολεοδομικού σχεδίου ότι ο περιορισμοί δόμησης αναστέλλουν επενδυτικά σχέδια και στρατηγικές επενδύσεις τονίζοντας ότι είναι απόφαση του πρωθυπουργού να μπουν σε διαδικασία αναμονής μέχρι να ολοκληρωθεί ο σχεδιασμός και σε κάποιες περιοχές να αντιμετωπιστούν τα ζητήματα της φέρουσας ικανότητας. Όπου δεν έχουν θεσμοθετηθεί στρατηγικές επενδύσεις, ακόμη και να έχουν περάσει από τη Διυπουργική Επιτροπή Στρατηγικών Επενδύσεων, αυτές δεν θα μπορέσουν να υλοποιηθούν, δήλωσε σε κτίσμα του ακροατηρίου της Σαντορίνης που υποστήριξε ότι ιδιώτες έχουν ξεκινήσει να κάνουν γεωτρήσεις στην περιοχή της Βλυχάδας που δρομολογείται ένα αντίστοιχο έργο.

Έλεγχοι στην Καλντέρα

Πληγή και για τα δύο νησιά του Αιγαίου αποτελεί αναμφισβήτητα η αυθαίρετη δόμηση, η οποία έχει σοβαρές επιπτώσεις και στη φέρουσα ικανότητα. Στη Μύκονο, σύμφωνα με τα στοιχεία του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, η αυθαιρεσία είναι ίση με τη νόμιμη δόμηση. Και στη Σαντορίνη όμως, οι δείκτες δόμησης έχουν υπερκαλυφθεί είτε με νόμιμο είτε με παράνομο τρόπο.

Είναι χαρακτηριστικό ότι στη Δημοτική Κοινότητα Μυκόνου αντιστοιχούν 111 τ.μ. κτιρίων για κάθε μόνιμο κάτοικο, τα οποία με τις αυθαίρετες κατασκευές εκτινάσσονται στα 198 τ.μ. ανά κάτοικο. Αντίστοιχα, στην Άνω Μερά είναι 119 τ.μ. ανά κάτοικο  και αυξάνονται στα 184,6 τ.μ. με τις αυθαιρεσίες, όταν το ανεκτό όριο δόμησης είναι 40-80 τ.μ. ανά κάτοικο.

Το ΥΠΕΝ κινείται, πάντως, προς την κατεύθυνση της αξιοποίησης των πόρων από το Πράσινο Ταμείο από τα έσοδα μέσω προστίμων για αυθαίρετα και από τους διαπιστευμένους πόρους προς την Τοπική Αυτοδιοίκηση, ώστε να αποκτήσει χρηματοδοτικά εργαλεία για την υλοποίηση των έργων υποδομής που απαιτούνται για να χωρέσει μεγαλύτερος αριθμός πληθυσμού. Φρόντισε πάντως, να στείλει και το μήνυμα του αδιεξόδου για όσους έχουν παραβεί τους πολεοδομικούς κανόνες. “Όσοι χτίσανε μετά το 2011 έχουν λίγες ώρες ζωής”, ανέφερε ο κ. Μπακογιάννης, προαναγγέλλοντας νέο κύκλο ελέγχων την επόμενη εβδομάδα στα καταλύματα και τα καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος της Καλντέρας.

«Όχι άλλους επενδυτές»

Σύμφωνα με το Δήμαρχο Σαντορίνης Νίκο Ζώρζο, η έντονη χωρική αταξία στο νησί προέκυψε “όχι γιατί δεν υπήρχε το πλαίσιο προστασίας αλλά διότι η ασάφεια οδηγεί στην επιλογή της παρέκκλισης”. Η Σαντορίνη, όπως τόνισε κατά την παρουσίαση του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου, δεν χρειάζεται καμία νέα κλίνη, θέμα για το οποίο έχει πάρει ήδη απόφαση το δημοτικό συμβούλιο και έχουν συμφωνήσει και οι παραγωγικοί φορείς. Εκείνο που χρειάζεται είναι ένα σχέδιο άρνησης της ανορθολογικής αυτής ανάπτυξης, με τους πολίτες να αντικρούουν ότι το φαινόμενο της αταξίας είναι αποτέλεσμα πίεσης των μεγάλων συμφερόντων που δραστηριοποιούνται στο νησί, “την ώρα που ο Σαντορινιός δεν μπορεί να χτίσει”.

Ο κ. Ζώρζος ζήτησε να προστατευτούν οι υπάρχουσες επιχειρήσεις εκείνων που έχουν επενδύσει και όχι των μελλοντικών επενδυτών. “Δεν χρειαζόμαστε άλλους επενδυτές, η Σαντορίνη έχει επενδύσεις. Χρειάζονται όμως εξορθολογισμός και υποδομές βελτίωσης του δημόσιου χώρου”.

Χωρίς μεγάλη διάθεση συνεργασίας εμφανίστηκε ο δήμαρχος Μυκόνου Χρήστος Βερώνης. “Οι αιφνιδιασμοί και οι δυσάρεστες εκπλήξεις είναι συνεχείς”, είπε στους μελετητές και τους κυβερνητικούς αξιωματούχους και συνέχισε: “Η Μύκονος με το ισχύον πλαίσιο είναι αδόμητη κατά 53%. Ήδη έχει συντελεστεί εξοντωτική ρύθμιση εις βάρος της περιουσίας των Μυκονιατών και ελπίζουμε το πολεοδομικό σχέδιο να μην περιλαμβάνει τέτοιες αυθαιρεσίες”. Κατά τις πολύωρες παρουσιάσεις των Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων οι κάτοικοι μίλησαν έξω από τα δόντια. Κάρφωσαν αυθαίρετα κτίσματα μέσα σε αρχαιολογικούς χώρους, αποθήκες σε αμπελώνες που μετατράπηκαν σε διαμερίσματα, ζήτησαν να αποσυρθεί από τον βυθό της Σαντορίνης το “Sea Diamond”, ενώ αναφέρθηκαν στην απειλή της λειψυδρίας που πλανάται πάνω από κάθε παραγωγική δραστηριότητα και βάζει σε κίνδυνο και τον τομέα της αγροτικής παραγωγής.

Η μεγάλη μεταρρύθμιση

Ο πολεοδομικός σχεδιασμός, μέρος του οποίου είναι τα ΕΠΣ, αποτελεί συνταγματική επιταγή από το 1975 αλλά μέχρι σήμερα η πολιτεία έχει καταφέρει να τον υλοποιήσει σε λιγότερο από το 30% της χώρας.

Το ΥΠΕΝ με πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας (ΤΑΑ)και σε στενή συνεργασία με το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΤΕΕ) ανέλαβε να υλοποιήσει τον πολεοδομικό σχέδιο για το 70% της χώρας που υπολείπεται με σχεδιαζόμενη διάρκεια υλοποίησης μέχρι το 2026, δηλαδή σε χρόνο ρεκόρ.

Όπως αναφέρει και ο πρόεδρος του ΤΕΕ Γιώργος Στασινός, αν δεν υπήρχαν οι πόροι του ΤΑΑ και η ανάληψη της ευθύνης από το ΤΕΕ, το υπουργείο και οι δήμοι της χώρας θα χρειάζονταν, με συντηρητικούς υπολογισμούς, σχεδόν 100 χρόνια για να ολοκληρώσουν, μαζί με τις ενδιάμεσες αναθεωρήσεις και δεδομένων των αριθμών των τελευταίων δεκαετιών, τον πολεοδομικό σχεδιασμό στο σύνολο της επικράτειας. Σήμερα, με βάση τον προγραμματισμό που έχει υποβληθεί και στην Ε.Ε., οι μελέτες, τα τοπικά και τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια που θα υλοποιήσουν τη συνταγματική επιταγή, θα πρέπει να ολοκληρωθούν μέχρι τα τέλη του 2025.

Με την ολοκλήρωση των μελετών πολεοδομικού σχεδιασμού και τη δημοσίευση των αντίστοιχων Προεδρικών Διαταγμάτων, μαζί με τα υφιστάμενα σχέδια πόλης κ.λπ., ολόκληρη η έκταση της επικρατείας (πλην περιοχών που βρίσκονται εκτός σχεδιασμού) θα έχει αποτυπωμένους και συγκεκριμένους όρους και περιορισμούς δόμησης και δραστηριοτήτων. Με λίγα λόγια, θα ξέρει τόσο Η πολιτεία όσο και ο κάθε ενδιαφερόμενος τι μπορεί να γίνει και πού, με ποιους όρους και ποιες προϋποθέσεις.

Εφημερίδα Πρώτο Θέμα