Ακίνητα: Τα τέσσερα κλειδιά που ανοίγουν σπίτια – Στεγαστικά με ίδια συμμετοχή 10%

Έτος καμπής αναμένεται να είναι για τις εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων το 2025, καθώς οι συνθήκες πλέον επιτρέπουν στις τράπεζες να δώσουν μεγαλύτερα ποσά σε δάνεια προς νοικοκυριά.

Οι τράπεζες έχουν λανσάρει νέα στεγαστικά προϊόντα, με μεγαλύτερο ποσοστό χρηματοδότησης

Έτσι η επίμονη τάση μείωσης του υπολοίπου στεγαστικών δανείων στην αγορά αναμένεται να σταματήσει – ή ακόμα και να αντιστραφεί – εντός του επόμενου έτους. Τον Σεπτέμβριο, το υπόλοιπο στεγαστικών δανείων ανερχόταν σε 27 δισ. ευρώ, ενώ τον αντίστοιχο μήνα του 2023 υπολογιζόταν στα 28,6 δισ. ευρώ.

Η Τράπεζα της Ελλάδος έδωσε πρώτη το σήμα τον περασμένο Μάρτιο, όταν ανακοίνωσε την αύξηση του ανώτατου ορίου για τη χρηματοδότηση της αγοράς ακινήτου στο 90% και το αντίστοιχο για το ποσοστό του μηνιαίου εισοδήματος που δίνει ο δανειολήπτης για την εξυπηρέτηση του δανείου σε 50%. Ανταποκρινόμενες σε αυτή την κίνηση, οι τράπεζες έχουν λανσάρει νέα στεγαστικά προϊόντα, με μεγαλύτερο ποσοστό χρηματοδότησης, το οποίο όμως φτάνει το 90% μόνο υπό την ικανοποίηση αυστηρών προϋποθέσεων.

Το επόμενο διάστημα, όμως, αναμένεται η δυναμική αυτή να ενταθεί, με τα νέα στεγαστικά να καλύπτουν το 90% της αγοράς κατοικίας σε σχεδόν όλες τις περιπτώσεις. Διότι οι τράπεζες έχουν διαπιστώσει ότι όσοι έχουν χρήματα και περιουσία μπορούν να αγοράσουν ακίνητα χωρίς στεγαστικό δάνειο. Όσοι δεν έχουν χρήματα για την ίδια συμμετοχή, ακόμα κι αν μπορούν να πληρώνουν τη μηνιαία δόση, δεν μπορούν να πάρουν στεγαστικό δάνειο.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις της αγοράς, από τις πωλήσεις ακινήτων που πραγματοποιούνται σήμερα, μόλις το 10%-20% γίνεται με τη λήψη στεγαστικού δανείου, ενώ τα υπόλοιπα αγοράζονται με μετρητά. Το γεγονός αυτό σε συνδυασμό με τις εισροές ξένων κεφαλαίων στην ελληνική αγορά ακινήτων αποτελούν τους βασικούς παράγοντες ανόδου των τιμών.

Με αυτόν τον τρόπο απομακρύνεται περισσότερο η πιθανότητα αγοράς ακινήτου από έναν νέο που δεν έχει ίδια συμμετοχή. Στις περιπτώσεις που η αγορά γίνεται με στεγαστικό δάνειο, το μέσο ποσοστό χρηματοδότησης από την τράπεζα υπολογίζεται σε 65%, με το υπόλοιπο ποσό να συμπληρώνεται από ίδια κεφάλαια του δανειολήπτη.

Η αναιμική ζήτηση των τελευταίων ετών και τα οικονομικά δεδομένα των νοικοκυριών δείχνουν πως οι ενδιαφερόμενοι, και ειδικά οι νεότεροι εξ αυτών, δεν έχουν τη δυνατότητα να συμβάλλουν στην αγορά κατοικίας με μεγάλη ίδια συμμετοχή, καθώς η αποταμίευση κινείται σε αρνητικά επίπεδα, και συγκεκριμένα στο -1,93% του ετήσιου εισοδήματος για το 2023, σύμφωνα με τη Eurostat.

Ακίνητα: Πιο προσιτά δάνεια λόγω των μειώσεων επιτοκίων από την ΕΚΤ

Ωστόσο, το περιβάλλον χαμηλότερων επιτοκίων που διαμορφώνεται από τις μειώσεις της ΕΚΤ το τελευταίο διάστημα θα κάνει τα στεγαστικά δάνεια πιο προσιτά στους ενδιαφερόμενους δανειολήπτες, ενώ η – έστω και μικρή – αύξηση των εισοδημάτων θα λειτουργήσει επίσης θετικά από την πλευρά της ζήτησης.

Βεβαίως, από την εξίσωση δεν μπορεί να λείπει και το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» που αναμένεται να ξεκινήσει τον Ιανουάριο, με το κράτος να καλύπτει το μισό επιτόκιο και να εγγυάται την αποπληρωμή του δανείου.

Η προσφορά

Όσον αφορά την πλευρά της προσφοράς, η αυξημένη κατασκευαστική δραστηριότητα σε συνδυασμό με τις κυβερνητικές πολιτικές για την αύξηση του αποθέματος ακινήτων στην αγορά εκτιμάται ότι θα βοηθήσουν να ανακοπεί το ράλι αύξησης των τιμών στα ακίνητα.

Σημειώνεται, πάντως, ότι οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα δεν είναι τόσο υψηλές, για διεθνείς επενδυτές, καθώς κινούνται χαμηλότερα από ό,τι στις άλλες χώρες της ΕΕ και μόλις πρόσφατα επέστρεψαν στα ύψη του 2008. Ωστόσο, καθώς τα ελληνικά νοικοκυριά έχουν απολέσει περίπου 18% του κατά κεφαλήν διαθέσιμου εισοδήματός τους (βάσει αγοραστικής δύναμης), οι τιμές ακινήτων για τους Ελληνες είναι υψηλές, και μάλιστα περισσότερο από ό,τι πριν από τη δημοσιονομική κρίση.

Το ίδιο όμως δεν ισχύει για ξένους αγοραστές, που έχουν κατακλύσει την ελληνική αγορά τα τελευταία χρόνια, εκμεταλλευόμενοι, μεταξύ άλλων, και το σχήμα της χρυσής βίζας, με αποτέλεσμα οι τιμές να «σπρώχνονται» προς τα πάνω. Τα τελευταία χρόνια, τα στοιχεία της ΤτΕ δείχνουν ότι εισρέουν άμεσες ξένες επενδύσεις μόνο σε οικιστικά ακίνητα της τάξης του 1 δισ. ευρώ το έτος.

Σε ό,τι αφορά τη ζήτηση για στεγαστικά δάνεια, αρνητικά έχει λειτουργήσει και το αφορολόγητο για δωρεές και γονικές παροχές που έχει τεθεί στα 800.000 ευρώ, καθώς από το μέτρο έχουν ωφεληθεί πολλοί εν δυνάμει δανειολήπτες (μεταφορά κινητής και ακίνητης περιουσίας από τις παλαιότερες στις νεότερες γενιές, χωρίς να χρειαστεί οι νεότερες να αποταμιεύσουν και να επενδύσουν).

Η χαλάρωση της πολιτικής στα στεγαστικά δάνεια έρχεται ως αποτέλεσμα της σημαντικής προόδου που έχουν καταγράψει οι τράπεζες στα οικονομικά τους μεγέθη, που έχουν χτίσει μεγάλη κεφαλαιακή βάση και είναι οι τράπεζες με τη δεύτερη μεγαλύτερη ρευστότητα πανευρωπαϊκά, με τον δείκτη δανείων προς καταθέσεις να υπολογίζεται κάτω από το 60%.

Παράλληλα, η καλή πορεία της ελληνικής οικονομίας, με την ανάκτηση της επενδυτικής βαθμίδας, έχει μειώσει σημαντικά το κόστος κινδύνου των τραπεζών, ενώ η απαλλαγή τους από τα κόκκινα δάνεια του παρελθόντος έχει ενισχύσει την υγεία των δανειακών τους χαρτοφυλακίων.

Premium έκδοση «Τα ΝΕΑ»