Στριμώχνει την κυβέρνηση το ράλι στα ενοίκια: Στο τραπέζι η μείωση φόρων και στο βάθος… ενοικιοστάσιο

Το να λες ότι τα ενοίκια έχουν πάει στον Θεό, ανήκει πλέον στη σφαίρα της κοινοτοπίας. Τα τελευταία στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ καταγράφουν αύξηση στα ενοίκια σχεδόν 10% σε ένα χρόνο – με ρυθμό τέσσερις φορές πάνω από τον ετήσιο πληθωρισμό.

Στην Αθήνα, την τελευταία δεκαετία τα ενοίκια έχουν αυξηθεί κατά μέσο όρο πάνω από 83%, σύμφωνα με τον Δείκτη Τιμών Κατοικιών της πλατφόρμας Spitogatos, ενώ στα ίδια επίπεδα κινούνται οι αυξήσεις πανελλαδικά. Το ίδιο διάστημα ο μέσος ετήσιος καθαρός μισθός έχει αυξηθεί σε ονομαστικούς όρους μόλις 10%, ενώ παραμένει χαμηλότερος από τα επίπεδα πριν την κρίση.

Τα ενοίκια είναι πλέον τόσο υψηλά, που σε λίγο οι μισθωτές δεν θα μπορούν να τα πληρώνουν, κι αυτό είναι κάτι που πρέπει να δει η πολιτεία. Αυτή την προειδοποίηση απηύθυνε πριν μόλις πέντε μήνες ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Ελλάδας Λευτέρης Ποταμιάνος, από το βήμα της Prodexpo, του μεγαλύτερου ετήσιου συνεδρίου Real Estate.

To λες και αυτοεκπληρούμενη προφητεία. Τα ανείσπρακτα ενοίκια αυξήθηκαν το 2024 κατά 24% – με μέση απώλεια για κάθε ιδιοκτήτη που μισθώνει το διαμέρισμά του στα 3.350 ευρώ. Εν τω  μεταξύ αν ο ιδιοκτήτης δεν προχωρήσει σε δικαστικά μέτρα διεκδίκησης των ενοικίων, με εντολές πληρωμής και αγωγές – κινδυνεύει να φορολογηθεί για ενοίκια που δεν εισέπραξε ποτέ.

Εξετάζονται αλλαγές στη φορολογία για εισοδήματα από ενοίκια

Ένα πάγιο αίτημα των εκπροσώπων των ιδιοκτητών – εκμισθωτών ακινήτων είναι η μείωση των φορολογικών συντελεστών για τα εισοδήματα από ενοίκια, ώστε να είναι πιο αναλογική και δίκαιη η φορολόγησή τους.

Ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ)  Στράτος Παραδιάς έχει δηλώσει επανειλημμένα ότι οι υψηλοί φορολογικοί συντελεστές, σε συνδυασμό με το αυξανόμενο κόστος εργασιών συντήρησης, ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης των παλαιών κατοικιών, καθιστά ως και ασύμφορη την εκμίσθωσή τους.

Σύμφωνα με σχετική έρευνα της K Research, για λογαριασμό της ΠΟΜΙΔΑ, σχεδόν οι μισοί ιδιοκτήτες πιστεύουν ότι η μείωση της φορολογίας ενοικίων είναι το πιο αποτελεσματικό μέτρο για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών.

Το τελευταίο διάστημα φουντώνουν τα σενάρια που εμφανίζουν την κυβέρνηση να εξετάζει εκ νέου την αλλαγή στους φορολογικούς συντελεστές για εισοδήματα από ενοίκια, ως «δέλεαρ» για να διατεθούν περισσότερα διαμερίσματα προς ενοικίαση. Πρόκειται για μια πρόταση που έχει πέσει ξανά στο τραπέζι, αλλά τελικά προτιμήθηκαν οι στοχευμένες φοροελαφρύνσεις για όσους μετατρέψουν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις σε μακροχρόνιες.

Tι ισχύει σήμερα

Το φορολογητέο εισόδημα από ενοίκια φορολογείται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ, αφού αφαιρεθεί ποσοστό 5% για δαπάνες συντήρησης, ανακαίνισης ή άλλες λειτουργικές ανάγκες του ακινήτου. Η κλίμακα φορολόγησης ξεκινάει από 15% – για εισοδήματα από ενοίκια ως 12.000 ευρώ το χρόνο. Από εκεί και πάνω αυξάνεται κλιμακωτά: 35% για τα εισοδήματα μεταξύ 12.000 και 35.000 ευρώ και 45% από 35.000 ευρώ και πάνω.

Ένα μέτρο που εξετάζεται είναι η μείωση της αυτοτελούς φορολόγησης ενοικίων, που για κάποιους ιδιοκτήτες αποτελεί αντικίνητρο για να νοικιάσουν τα διαμερίσματά τους.

Το αίτημα για «ενοικιοστάσιο»

Ένα από τα αιτήματα που θέτουν εκπρόσωποι ενοικιαστών, για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, είναι να τεθεί ένα είδος «πλαφόν» στο ύψος των ενοικίων.

Ο Πανελλήνιος Σύλλογος Προστασίας Ενοικιαστών (ΠΑΣΥΠΕ) ζητά την επαναφορά του νόμου  για το Ανώτατο Επιτρεπόμενο Μίσθωμα (Ν 1703/87), προσαρμοσμένου στις σύγχρονες συνθήκες. Προτείνει το ανώτατο επιτρεπόμενο μίσθωμα να υπολογίζεται σε ετήσιο ποσοστό επι της αντικειμενικής αξίας του μισθίου και ενδεχομένως κάποιων άλλων συντελεστών, όπως η ενεργειακή απόδοση.

Ο ΠΑΣΥΠΕ υποστηρίζει ότι το μέτρο αυτό θα μπορούσε να εφαρμοστεί, έστω και προσωρινά, μέχρι να αποδώσουν άλλα μακροπρόθεσμα μέτρα  που πρέπει να ληφθούν, προκειμένου να επέλθει κάποια ισορροπία στην προσφορά και ζήτηση κατοικίας.  Επιπλέον ζητάει να αυξηθεί η ελάχιστη διάρκειας μίσθωσης στα έξι έτη, τονίζοντας ότι η  τριετής διάρκεια είναι ανεπαρκής για οικογένειες.

Aντίλογος για το πλαφόν

Από την άλλη πλευρά οι εκπρόσωποι των ιδιοκτητών και της αγοράς διαχείρισης ακινήτων, υποστηρίζουν ότι το πλαφόν στα ενοίκια θα δημιουργήσει περισσότερα προβλήματα αντί να λύσει. Το επιχείρημα είναι ότι οι ιδιοκτήτες είτε θα αποσύρουν τα διαμερίσματά τους από την αγορά ενοικίασης, είτε θα δημιουργηθεί μια «μαύρη» αγορά.

Εφόσον η προσφορά ακινήτων παραμένει σταθερά χαμηλή και η ζήτηση υψηλή, αν τεθεί πλαφόν στα ενοίκια, θα υπάρξουν ενδιαφερόμενοι που θα δίνουν «μαύρα» κάτω από το τραπέζι επιπλέον ποσά, για να τους προτιμήσουν.

Ορισμένοι φέρνουν ως αντιπαράδειγμα την Ολλανδία, όπου εφαρμόστηκε ένα είδος κλιμακωτού «πλαφόν» στα ενοίκια, με βάση ένα σύστημα αξιολόγησης που «βαθμολογεί» το κάθε ακίνητο με βάση μια σειρά κριτήρια: το εμβαδόν, την ενεργειακή κατανάλωση, τα υλικά κατασκευής, το πόσο πολυτελές είναι κ.λπ.

Eπίσης οι τιμές ενοικίασης συσχετίζονται και με το εισόδημα του ενοικιαστή. Για παράδειγμα, για ενοικιαστές που έχουν ετήσιο εισόδημα κάτω από 52.671 ευρώ, το πλαφόν ενοικίου είναι στα 880 ευρώ, για διαμερίσματα που εμπίπτουν σε συγκεκριμένα κριτήρια αξιολόγησης. Οι περιορισμοί αυτοί, οδήγησαν πολλούς ιδιοκτήτες να αποσύρουν τα ακίνητά τους από την αγορά ενοικίασης, ενώ σύμφωνα με δημοσίευμα του Βloomberg, μέσα σε ένα χρόνο ο αριθμός των διαθέσιμων προς ενοικίαση ακινήτων μειώθηκε κατά 1/3.